Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Шадринский районный суд Курганской области в составе:

председательствующего судьи Котельникова Е. Н.,

при секретаре Соколовой Е. В., 

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Шадринске 21 февраля 2019 года 

гражданское дело № по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Формула строительства» о признании недействительными условий договора, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Формула Строительства» о признании недействительными условий договора, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда. В исковом заявлении указано, что 17.12.2015 между ней и ООО «Формула Строительства» был заключен договор № долевого участия в строительстве, по условиям которого она приобрела у ответчика квартиру стоимостью ... руб, площадью 63,8 кв. м., пунктом 2.2 которого предусмотрено, что цена квартиры является фиксированной и пересмотру не подлежит. Перерасчет цены квартиры производится только в случае расхождения свыше 5% проектных площадей, указанных в п. 1.2 настоящего договора, приложения № к нему, по сравнению с фактическими площадями, полученными в результате обмеров бюро технической инвентаризации. При расхождении фактической и проектной площади менее 5% перерасчет не производится. В соответствии с актом об окончательном расчете по договору участия в долевом строительстве от 07.12.2016, а также актом приема-передачи от 07.12.2016, по данным БТИ, площадь квартиры составила 62,80 кв. м., т. е. расхождение площади составило 1 кв. м., стоимость которого составляет 72000 руб. 19.06.2018 она обратилась к ответчику с претензией о возврате ей разницы в стоимости квартиры, ответ на претензию ею не получен. Поскольку ответчиком нарушены требования ст. 16 и ст. 18 Закона «О защите прав потребителей», ответ на претензию не дан, то в период с 29.06.2018 по 09.11.2018 ей полагается неустойка в размере 95760 руб, которую истец снижает до 72000 руб. Просит признать недействительным п. 2.2 Договора № долевого участия в строительстве от 17.12.2015; взыскать с ответчика разницу между стоимостью квартиры, согласованной сторонами и фактически предоставленной площади квартиры в размере 72000 руб, компенсацию морального вреда в размере 30000 руб, штраф в размере 50% от присужденной ей суммы, а также расходы на оплату услуг представителя в размере 15000 руб.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, об отложении дела не просила, доказательств уважительности причин неявки суду не представила, просила дело рассмотреть в ее отсутствие с участием представителя ФИО2

Представитель истца ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об отложении дела не просил, доказательств уважительности причин неявки суду не представил.

Представитель ответчика ООО «Формула Строительства» в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, об отложении дела не просил, доказательств уважительности причин неявки суду не представил. Из представленного суду отзыва на исковое заявление следует, что между истцом и ответчиком заключен договор долевого участия в строительстве № от 17.12.2015, по условиям которого ответчик обязался передать истцу по окончании строительства квартиру ..., площадью 63,80 кв. м. (с учетом лоджии) по ул. ..., д. ... корпус ... в г. Екатеринбург, а истец уплатить ответчику денежные средства за нее в размере ... руб. По данным БТИ площадь спорной квартиры составила 62,80 кв. м., между сторонами составлен акт об окончательном расчете по договору долевого участия в строительстве от 07.12.2016, в котором стороны согласовали расхождение в площади квартиры в размере 1 кв. м. Данное расхождение составляет менее 5% от проектной площади, поэтому перерасчету цена квартиры в соответствии с п. 2.2 договора долевого участия в строительстве не подлежит. Данное условие согласовано сторонами при заключении договора долевого участия в строительстве, истец подписала акт приема-передачи квартиры от 07.12.2016 без замечаний в части площади принимаемой квартиры. Истец основывает свои требования на положениях Закона «О защите прав потребителей», что противоречит п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», которым предусмотрено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами РФ, содержащими нормы гражданского права (в том числе и договор долевого участия в строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами. Таким образом, регулирование отношений между застройщиком и участником долевого строительства в первую очередь происходить на основании ФЗ № 214. расхождение между проектной площадью и фактической площадью спорной квартиры является допустимой погрешностью при строительстве и не свидетельствует об отклонении застройщика от проекта и не является существенным изменением предмета договора, поэтому исковые требования удовлетворению не подлежат (л. д. ...). Также ответчик просит применить сроки исковой давности (л. д. 33), поскольку договор долевого участия в строительстве между сторонами заключен 17.12.2015, данный договор содержал оспариваемый пункт, истцу о нем было известно при подписании данного договора, истец обратилась с иском в суд 09.11.2018, что превышает установленный срок исковой давности 1 год.

Суд, исследовав материалы дела, пришел к следующему выводу.

Судом установлены следующие фактические обстоятельства:

Согласно Разрешения на строительство № № от 15.12.2015 (л. д. ...) ООО «Формула Строительства» разрешено строительство многоэтажного односекционного жилого дома со встроенными помещениями офисов на 1 этаже, многоэтажного двухсекционного жилого дома со встроенными помещениями офисов на отм.-2,100, встроено-пристроенной подземной стоянки.

17.12.2015 между ООО «Формула Строительства» и ФИО1 заключен договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого истец приобрела у ответчика квартиру, проектной площадью 63,80 кв. м. (с учетом лоджии 2,88 кв. м.), стоимостью ... руб.; срок окончания строительства до 31.12.2016; срок передачи квартиры до 01.03.2017 (л. д...

Согласно п. 2.2 Договора (л. д. 7 об.) цена квартиры, указанная в п. 2.1 настоящего договора, является фиксированной и перерасчету не подлежит. Перерасчет цены квартиры производится только в случае расхождения свыше 5% проектных площадей, указанных в п. 1.2 настоящего договора, Приложении № к нему, по сравнению с фактическими площадями, полученными в результате обмеров бюро технической инвентаризации. При расхождении фактической и проектной площади менее 5 % перерасчет не производится. При расчете фактической площади квартиры учитываются все помещения, входящие в состав квартиры, в т. ч. Площадь лоджии и/или балкона с коэффициентом 1 (без применения понижающих коэффициентов).

02.11.2016 ООО «Формула Строительства» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – многоквартирного двухсекционного жилого дома со встроенными помещениями офисов на отм.-2,100 и встроено-пристроенной подземной автостоянки по ул. ..., д. ..., корпус ... в г. Екатеринбурге (л. д. ...).

Из акта об окончательном расчете по договору участия в долевом строительстве № от 17.12.2015, составленного сторонами 07.12.2016 (л. д. ...), следует, что фактическая площадь квартиры по договору долевого участия в строительстве составляет 62,80 кв. м., в т. ч. Площадь лоджии 2,70 кв. м.; площадь квартира изменилась в пределах погрешности, установленной п. 2.2 договора, в связи с чем, перерасчет площадей и цены квартиры не производится. Стороны не имеют претензий в этой части. Данный акт подписан ФИО1

Из акта приема-передачи от 07.12.2016 (л. д. ...) следует, что ФИО1 приняла квартиру, общей площадью 60,10 кв. м., под ... по ул. ..., д. ..., корпус ... в г. Екатеринбург; финансовых, имущественных и иных претензий, в т. ч. В части качественного состояния и площади передаваемой квартиры, стороны не имеют; акт подписан ФИО1

19.06.2018 ФИО1 направила в адрес ООО «Формула Строительства» претензию (л. д. ...), в которой указывает, что между проектной площадью квартиры по договору участия в долевом строительстве от 17.12.2015 и фактической площадью данной квартиры имеется расхождение в 1 кв. м., что является нарушением требований Закона «О защите прав потребителей», просит выплатить ей разницу между стоимостью согласованной сторонами квартиры и фактически предоставленной площадью квартиры в размере 72000 руб. в течение 10 дней с момента получения настоящей претензии. Доказательств получения ответчиком данной претензии истец ФИО1 суду не представила.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентированы Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из ч. 1 ст. 7 указанного ФЗ № 214 следует, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

Согласно пп. 2 ч. 2 ст. 7 данного закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.

Из п. 1 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» следует, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ч. 1 ст. 5 ФЗ № 214 об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

В п. 2.2 договора стороны предусмотрели, что цена передаваемой истцу квартиры является фиксированной и пересмотру не подлежит. Буквальное значение содержащихся в п. п. 2.1, 2.2. и в тексте всего договора слов и выражений позволяет прийти к выводу о достижении между сторонами договоренности о возможности перерасчета цены квартиры лишь в случае расхождения фактической и проектной площадей квартиры более чем на 5%.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 23.02.1999 № 4-П, из смысла статей 8 (часть 1) и 34 (часть 2) Конституции Российской Федерации вытекает признание свободы договора как одной из гарантируемых государством свобод человека и гражданина. Отраженный в п. 1 ст. 421 ГК РФ принцип свободы договора относится к основным началам гражданского законодательства. Таким образом, данное законоположение направлено на обеспечение свободы договора и баланса интересов его сторон (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24.12.2013 № 1961-О, от 27.10.2015 № 2461-О и др.). Наряду с этим, Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 26.04.2016 № 811-О также указал, что ч. 1 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве направлена на достижение баланса интересов сторон договора участия в долевом строительстве. Часть 1 статьи 4 названного Федерального закона закрепляет понятие договора участия в долевом строительстве и предполагает, что встречным предоставлением за выполнение застройщиком обязанности создать объект недвижимости и передать объект долевого строительства участнику долевого строительства является обусловленная договором цена.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 20.12.2016, поскольку в данном случае нормы Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, поскольку, заключая договор участия в долевом строительствеот 17.12.2015 №-№ стороны договорились о том, что площадь объекта долевого строительства, указанная в договоре, является проектной и подлежит корректировке с последующей фиксацией в акте приема-передачи, а цена договора является фиксированной; указанное условие было согласовано сторонами добровольно при заключении договора, на качество объекта незначительное уменьшение его площади не повлияло.

Судом отклоняется довод истца о том, что передача дольщику объекта долевого строительства меньшей площади, чем предусмотрено договором, является нарушением условий договора о качестве объекта, поскольку возможность корректировки данной площади прямо предусмотрена договором сторон. Названное условие договора не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора, положениям ч. 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве и не являются нарушением Закона о защите прав потребителей, поскольку не устанавливает каких-либо дискриминационных положений для ФИО1, а также необоснованных преимуществ для застройщика ООО «Формула Строительства». Истец ФИО1 добровольно заключила с ответчиком ООО «Формула Строительства» договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома на приведенных выше условиях, в том числе об изменении цены договора, и приняла квартиру от застройщика по соответствующему акту без каких-либо претензий и замечаний.

Поскольку нормы ст. 5, пп. 2 ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве позволяют сторонам договора долевого участия самостоятельно установить условия о цене договора и возможности ее изменения, с учетом принципа свободы договора, условия п. 2.2 договора долевого участия, заключенного между ФИО1 и ООО «Формула Строительства», не могут быть признаны недействительными в силу их ничтожности, поскольку указанным в исковом заявлении нормам Федеральных законов не противоречат. Оснований для удовлетворения искового заявления ФИО1 о признании ничтожным п. 2.2 договора долевого участия не усматривается.

Поскольку расхождение проектной площади квартиры и фактически предоставленной площади составляет менее 5% - 1 кв. м., не имеется оснований для взыскания с ООО «Формула Строительства» в пользу ФИО1 разницы в стоимости квартиры. Иные требования истца о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа производны от требований о признании условий договора недействительными в силу противоречия Закону о защите прав потребителей, в удовлетворении которых отказано, и потому удовлетворению не подлежат.

От ответчика поступило ходатайство о применении к заявленным исковым требованиям срока исковой давности (л. д. ...).

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Кодекса.

В соответствии с п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Из п. 76 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, п. п. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

Договор долевого участия в строительстве не рассматривается как публичный договор в силу положений ст. 426 ГК РФ, поэтому является оспоримым и может быть признан недействительным по требованию одной из сторон договора.

Поскольку годичный срок исковой давности по оспоримым сделкам исчисляется со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной, то началом течения срока исковой давности следует считать передачу истцу ФИО1 квартиры по акту от 07.12.2016, которым определена площадь спорной квартиры. С исковым заявлением о признании недействительными условий договора истец обратилась в суд 12.11.2018, т. е. по истечении годичного срока (07.12.2017). Поскольку истцом пропущен установленный законом срок для признания оспоримой сделки недействительной в части, то исковые требования удовлетворению не подлежат в соответствии со ст. 199 ГК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Формула строительства» о признании недействительными условий договора, взыскании денежных средств и компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Курганского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме с подачей жалобы через Шадринский районный суд.

Судья Е. Н. Котельников