УИД: 50RS0039-01-2021-005145-51 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 июня 2021 года г. Раменское

Раменский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Захаровой А.Н.,

при секретаре Шамариной М.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4489/21 по исковому заявлению ФИО2 к ООО «Технострой», о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании права собственности, взыскании неустойки, компенсации морального вреда,,

У с т а н о в и л:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Технострой», которым просит признать Предварительный договор участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по 

<

адрес> 3 очереди строительства, заключенный 

<

дата>. 

<

номер> договором долевого участия в строительстве; признать за ФИО2 право собственности на долю в объекте незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>инвентарный номер 

<

номер>, литер А), этаж 

<

номер>, площадью– 44.5 кв.м., положение на площадке справа, номер на площадке 6; взыскать с ООО «Технострой» в пользу ФИО2 неустойку за период с 

<

дата> по 

<

дата> в размере 500 000 руб., компенсацию морального вреда 20 000 руб; взыскать с ООО «Технострой» в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 800 руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что 

<

дата> между ООО «ГарантияСтройПроект» и гр. ФИО3 был заключен предварительный договор 

<

номер> о нижеследующем: согласно п.1.1 предварительного договора Общество приняло на себя обязательство заключить с истцом основной договор долевого участия в строительстве, согласно которого Общество обязалось в срок предусмотренный договором передать в собственность истцу 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>(Далее Объект долевого строительства, объект, квартира), проектной площадью 41.29 кв. м.. положение па площадке слева, номер на площадке 6. Согласно дополнительного соглашения к договору от 

<

дата> в договор были внесены изменения: вместо слов «однокомнатную квартиру 

<

номер> указали «однокомнатную квартиру 

<

номер> В соответствии с соглашением о переводе долга от 

<

дата> ООО «Технострой» принял на себя все обязательства Общества по ранее указанному предварительному договору. В соответствии с соглашением от 

<

дата> Правопреемником ФИО3 по указанному выше предварительному договору стала ФИО2. Согласно п. 2 предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее 4- го квартала 

<

дата>. Согласно п. 1.4 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что стоимость Квартиры составляет сумму в размере 1918003 рублей. Окончательная стоимость Квартиры определяется исходя из ее фактической площади определенной по результатам обмеров БТИ. Согласно п. 1.5 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что срок передачи квартиры составляет два месяца с момента ввода дома в эксплуатацию (срок ввода дома в эксплуатацию 4 квартал 

<

дата>). В настоящий момент объект ей не передан, акт приема-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, строительство не ведется, основной договор не заключен. В соответствии с заключением специалистов, оплаченная истцом квартира с отраженными в договоре, приложениях к договор), разрешении на строительство и строительной декларации индивидуально-определенными характеристиками, существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным месторасположением. Степень готовности жилого дома составляет 88.3%. В связи с изложенным, также заявляет требование о взыскании неустойки за период с 

<

дата>, то есть со для следующего за днем истечения срока передачи объекта долевого строительства (квартиры) по договор) по 

<

дата> Таким образом, исходя из условий договора, срок исполнения обязательства по передачи квартиры в собственность установлена до 

<

дата>.

В судебном заседании истец ФИО2 участие не принимала, извещена, представитель по доверенности ФИО5 заявленные требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить. 

Представитель ответчика ООО «Технострой» в судебное заседание не явился, извещен, представили письменный отзыв на исковое заявление, дело просят рассмотреть в отсутствие своего представителя (л.д. 32). 

Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания, в силу ст. 167 ГПК РФ, дело постановлено рассмотреть в отсутствие не явившегося ответчика, извещенного о рассмотрении дела.

Судом установлено, что 

<

дата> между ООО «ГарантияСтройПроект» и гр. ФИО3 был заключен предварительный договор 

<

номер> о нижеследующем: согласно п.1.1 предварительного договора Общество приняло на себя обязательство заключить с Истцом основной договор долевого участия в строительстве, согласно которого Общество обязалось в срок предусмотренный договором передать в собственность истцу 1-комнатную квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>(Далее Объект долевого строительства, объект, квартира), проектной площадью 41.29 кв. м.. положение па площадке слева, номер на площадке 6 (л.д. 21-22). 

Согласно дополнительного соглашения к договору от 

<

дата> в договор были внесены изменения: вместо слов «однокомнатную квартиру 

<

номер> указали «однокомнатную квартиру 

<

номер> (л.д. 24). 

В соответствии с соглашением о переводе долга от 

<

дата> ООО «Технострой» принял на себя все обязательства Общества по ранее указанному предварительному договору (л.д. 23). 

В соответствии с соглашением от 

<

дата> Правопреемником ФИО3 по указанному выше предварительному договору стала ФИО2 (л.д. 23 оборот). 

Согласно п. 2 предварительного договора основной договор должен быть заключен не позднее 1 - го квартала 2014 г. 

Согласно п. 1.4 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что стоимость Квартиры составляет сумму в размере 1918003 рублей. 

Окончательная стоимость квартиры определяется исходя из ее фактической площади определенной по результатам обмеров БТИ. 

Согласно п. 1.5 предварительного договора стороны пришли к соглашению, что срок передачи квартиры составляет два месяца с момента ввода дома в эксплуатацию (срок ввода дома в эксплуатацию 4 квартал 2013 года). 

В настоящий момент объект истцу не передан, акт приема-передачи не подписан, право собственности на объект не оформлено, строительство не ведется, основной договор не заключен. 

В соответствии с заключением специалистов, оплаченная истцом квартира с отраженными в договоре, приложениях к договор), разрешении на строительство и строительной декларации индивидуально-определенными характеристиками, существует в натуре как отдельное изолированное помещение, со своими характеристиками и определенным месторасположением. Степень готовности жилого дома составляет 88.3%. В связи с изложенным, истец также заявляет требование о взыскании неустойки за период с 

<

дата>, то есть со для следующего за днем истечения срока передачи объекта долевого строительства (квартиры) по договор) по 

<

дата> 

Таким образом, исходя из условий договора, срок исполнения обязательства по передачи квартиры в собственность установлена до 

<

дата>.

Расчёт неустойки составляет: 1 918 003.00 * 2439 х 2 * 1/300 х 4.25%= 1 325 435.97 руб. Однако, истец полагает возможным заявить сумму неустойки в размере 500000 руб.

Согласно предварительного договора, денежные средства привлечены для строительства жилого дома, а следовательно, данные отношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 т. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 1 названного Закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств, как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно п.1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Учитывая действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора, в целом с учетом цели договора и, следовательно, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства жилого дома.

Согласно Пункта 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) Предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, который подлежит государственной регистрации и в соответствии с которым на застройщика возлагаются обязанности по представлению документов на такую регистрацию в случае:

- наличия в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в основной договор согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

- соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам в п. 1 ст. 2 и ч. 1 и 2 ст. 3 названного Закона.

Так, указанным выше договором, заключенным между истцом и ответчиком, хотя бы и поименованным предварительным договором, предусмотрены строительство ответчиком жилого дома, сдача его в эксплуатацию и передача жилого дома контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Согласно частям 1 и 2 статьи 6 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст. 128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.Согласно ч. ч. 1, 2, 3, 4, 5 ст. 4 ФЗ N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. 

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч. 6 ст. 1 Федерального Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.01.2017) государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 вышеуказанного Закона основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты. 

В связи с названными нормами Закона у истца может возникнуть право собственности на объект незавершенного строительства в виде конкретного жилого помещения, строительство которого не завершено.

Практика признания права собственности на объекты незавершенного строительства в строящихся многоквартирных домах по искам граждан-потребителей определена Определением Верховного Суда РФ от 14.12.2010 г. № 4-В10-34.

Кроме того, возможность требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в судебном порядке определена пунктами 13, 16, 17, 18 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г., в редакции 04.03.2015 г.).

Отсутствие государственной регистрации права собственности ответчика на спорную квартиру не препятствует признанию судом права собственности за истцом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи с вышеприведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора договором долевого участия в строительстве и признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, поскольку в соответствии с вышеизложенными доводами данный предварительный договор по составу включенных в него условий должен фактически является договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, кроме того после выплаты истцом денежных средств за квартиру в полном объеме он приобрел право владения, пользования и распоряжения данным жилым помещением.

В соответствие с п. 3 ст. 8 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

По условиям договора квартира должна быть передана не позднее 

<

дата> (первый квартал 2014 года).

Истцы в иске указывают, что фактически обязательство было исполнено застройщиком 

<

дата>, что подтверждается передаточным актом и ответчиком не опровергнуто.

Обязательства по оплате истцом выполнены, что ответчиком не оспаривается.

С учетом выше изложенных правовых норм, суд приходит к выводу о том, что срок передачи объекта ответчиком был нарушен. В связи с допущенной ответчиком просрочкой передачи квартиры, с него в пользу истца следует взыскать неустойку за период по день передачи квартиры истцу, то есть с 

<

дата> до 

<

дата> (2439 дней - количество дней просрочки).

Истцами приведен следующий расчет неустойки:

1 918 003 х 2439 х 2 х 1/300 * 4,25% = 1 325 435.97, который ответчиком не оспорен; проверив расчет суд находит его верным.

Истец самостоятельно снизил размер неустойки до 500 000 рублей.

Разрешая по существу возникший спор, суд, с учетом фактических обстоятельств и правоотношений сторон, а также закона, который подлежит применению по данному делу, установил, что со стороны ответчика имело место нарушение установленного договором срока передачи истцу объекта долевого строительства, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела в представленных письменных возражениях заявлено об уменьшении размера неустойки, в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства. Принимая во внимание стоимость объекта долевого строительства, период неисполнения обязательства, учитывая, что ответчиком принимались меры по устранению препятствий ввода объекта в эксплуатацию, суд делает вывод о наличии оснований для применения положений ст. 333 ГК РФ к сумме неустойки.

В соответствии с п. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 2 пункта 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. Пункт первый статьи 333 ГК РФ, предусматривающий возможность установления судом баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате совершенного им правонарушения, не предполагает, что суд в части снижения неустойки обладает абсолютной инициативой - исходя из принципа осуществления гражданских прав в своей воле и в своем интересе (пункт 2 статьи 1 ГК РФ) - неустойка может быть уменьшена судом при наличии соответствующего волеизъявления со стороны ответчика. В противном случае суд при осуществлении судопроизводства фактически выступал бы с позиции одной из сторон спора (ответчика), принимая за нее решение о реализации права и освобождая от обязанности доказывания несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, положение пункта 1 статьи 333 ГК РФ в системе действующего правового регулирования по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, не допускает возможности решения судом вопроса о снижении размера неустойки по мотиву явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства без представления ответчиком доказательств, подтверждающих такую несоразмерность.

Суд полагает, что отсутствием передачи объекта долевого строительства нарушены права истца как потребителя и поэтому приходит к выводу о взыскании компенсации морального вреда в порядке ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" в пользу истца в сумме 20000 руб., полагая данный размер компенсации соответствующим критериям разумности и справедливости. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать Предварительный договор участия долевого строительства многоэтажного жилого дома с подземным паркингом по 

<

адрес> 3 очереди строительства, заключенный 

<

дата>. 

<

номер> договором долевого участия в строительстве.

Признать за ФИО2 право собственности на долю в объекте незавершенном строительством - жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> (инвентарный номер 

<

номер>, литер А), этаж 

<

номер>, площадью– 44.5 кв.м., положение на площадке справа, номер на площадке 6. 

Решение суда является основанием для регистрации права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости – жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> (инвентарный номер 

<

номер>, литер А), этаж 

<

номер>, площадью– 44.5 кв.м., положение на площадке справа, номер на площадке 6. 

Взыскать с ООО «Технострой» в пользу ФИО2 неустойку за период с 

<

дата> по 

<

дата> в размере 500 000 руб., компенсацию морального вреда 20 000 руб.

Взыскать с ООО «Технострой» в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 800 руб..

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения в Московский областной суд через Раменский городской суд.

Судья: А.Н. Захарова

Решение суда в окончательной форме составлено 21 июня 2021 года