Дело № 3а-933/2021

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Брянск 13 июля 2021 года

Брянский областной суд в составе:

судьи областного суда Бобылевой Л.Н. 

при секретаре Шалатоновой Т.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Молоток» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Молоток» обратилось в Брянский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес>:

– нежилого здания, наименование – склад №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого составляет 670 296,58 руб.; 

– нежилого здания, наименование – магазин, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, кадастровая стоимость которого составляет 10 035 217,11 руб.; 

– земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровая стоимость которого составляет 8 107 304,26 руб.

В обоснование заявленного требования истец ссылается на то, что кадастровая стоимость данных объектов недвижимости не соответствует их рыночной стоимости и влечет нарушение прав как плательщика налога и аренды. 

По указанным основаниям просит установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2019 года:

– нежилого здания, наименование – склад №, с кадастровым номером №, в размере 395 000 руб.; 

– нежилого здания, наименование – магазин, с кадастровым номером №, в размере 5 081 000 руб.; 

– земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, в размере 2 068 000 руб.

В судебное заседание представители административного истца не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом. 

Представитель административного ответчика управления Росреестра по Брянской области в судебное заседание не явился, представив отзыв на иск, в котором указал, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу. По существу иска не возражал, так как заявленные требования сводятся к реализации права в судебном порядке на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Данное право, а также представленные административным истцом документы Управлением не оспариваются.

Представители административных ответчиков управления имущественных отношений Брянской области, ГБУ «Брянскоблтехинвентаризация», заинтересованных лиц Правительства Брянской области, Брянской городской администрации надлежаще уведомлены о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

С учетом надлежащего извещения лиц, участвующих в рассмотрении дела, о времени и месте судебного разбирательства по делу, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, в соответствии с ч. 2 ст. 150, ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствии неявившихся лиц. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Исходя из положений указанного Федерального закона понятие кадастровая стоимость определяется как стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со ст.ст. 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 3). 

Согласно ч.ч. 1 и 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В системе действующего правового регулирования кадастровая стоимость используется в основном для целей налогообложения, и законодательство прямо допускает возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Брянской области утверждены приказом управления имущественных отношений Брянской области от 22.11.2019 № 1498 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости на территории Брянской области».

Как следует из материалов дела, ООО «Молоток» является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес>:

– нежилого здания, наименование – склад №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, дата постановки на кадастровый учет 17.12.2013; 

– нежилого здания, наименование – магазин, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, дата постановки на кадастровый учет 05.12.2011, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости.

Административный истец является арендатором земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от ДД.ММ.ГГГГ №.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости следует, что кадастровая стоимость нежилого здания, наименование – склад №, с кадастровым номером № составляет 670 296,58 руб.; нежилого здания, наименование – магазин, с кадастровым номером № - 10 035 217,11 руб.; земельного участка с кадастровым номером № - 8 107 304,26 руб. по состоянию на 01.01.2019.

При этом согласно отчету об оценке от 28 декабря 2020 года № 299-20, выполненному ООО « РосЭкспертЪ» размер рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года объектов недвижимости составляет:

нежилого здания, наименование – склад №, с кадастровым номером № - 395 000 руб.; нежилого здания, наименование – магазин, с кадастровым номером № – 5 081 000 руб.; земельного участка с кадастровым номером № – 2 068 000 руб. 

Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости влияют на права и обязанности ООО « Молоток», как плательщика налога на имущество ( ст. ст. 373, 374 Налогового кодекса Российской Федерации) и арендной платы, соответственно оно вправе заявлять требование об оспаривании кадастровой стоимости. При этом выбранный административным истцом способ защиты права соответствует действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года № 457 установлено, что Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке (пункт 1).

С учетом указанных разъяснений, а также положений Федерального закона № 237-ФЗ о наделении органа регистрации права полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (ст.ст. 9, 13. 14), доводы представителя управления Росреестра по Брянской области о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу суд находит несостоятельными. 

В соответствии с ч. 1 ст. 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. 

В силу ст. ст. 70, 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет оценщика.

Административный истец в обоснование заявленных требований представил отчет об оценке ООО «РосЭкспертЪ» от 28 декабря 2020 года № 299-20.

Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, данным в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Принимая во внимание существенную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка, в целях установления юридически значимых обстоятельств, по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Брянский оценщик».

Согласно заключению эксперта ООО «Брянский оценщик» от 25 мая 2021 № 47 отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, представленный административным истцом, соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям Федеральных стандартов оценки. 

Проверяя отчет об оценке в отношении других объектов недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, суд, исходит из требований Федеральных стандартов оценки (далее – ФСО) № 1, 2, 3, 7, согласно которым в отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Суд считает, что содержание отчета свидетельствует о том, что итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке объектов оценщик придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в отчете приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; оценщиком учтено месторасположение объектов недвижимости, проанализирован рынок аналогичных объектов недвижимости, идентичных району расположения объектов оценки. 

В соответствии с абзацем 1 статьи 4 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Отчет о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости составлен оценщиком, который является членом саморегулируемой организации Региональной ассоциации оценщиков, имеет право осуществлять оценочную деятельность по направлению «Оценка недвижимости», ответственность оценщика застрахована, что подтверждается договором обязательного страхования ответственности.

При разрешении дела суд также исходит из того, что в силу ч. 3 ст. 3 Закона об оценочной деятельности и правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановления от 05.07.2016 № 15-П, согласно которым кадастровая стоимость как таковая представляет собой не объективно существующую безусловную величину, установленную (исчисленную и проверенную) в качестве действительной цены, обязательной для любых сделок с объектами недвижимости, а их предполагаемую (условную) стоимость, установленную в ходе корректного исполнения законных процедур государственной кадастровой оценки, которая считается достоверной, пока не пересмотрена по правилам оценочной деятельности с установлением в итоге столь же законной рыночной стоимости этих объектов; при этом для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости; в то же время рыночная стоимость также представляет собой лишь наиболее вероятную, т.е. в любом случае приблизительную и не безусловную, цену, по которой данные объекты оценки могут быть отчуждены на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При этом имеющиеся допустимые различия в методах оценки делают неизбежными не только несовпадение установленной на основании отчета оценщика стоимости с реальной ценой состоявшейся сделки, но и определенные расхождения между результатами разных оценок в отношении одного объекта недвижимости, при том, что и тот и другой результаты считаются достоверными постольку, поскольку они законно получены либо в процедурах массовой государственной кадастровой оценки, либо в порядке приведения кадастровой стоимости объектов к его рыночной стоимости на основании индивидуальной оценки.

Представители административных ответчиков, заинтересованных лиц не представили суду конкретных замечаний на отчет, которые бы свидетельствовали о несоответствии его требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, а также не представили доказательств иного размера рыночной стоимости, ходатайств о назначении по делу экспертизы не заявляли. 

При указанных обстоятельствах суд, оценивая отчет об определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, заключение эксперта, считает их допустимыми доказательствами по делу и приходит к выводу об удовлетворении административного иска и установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере заявленной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Из материалов административного дела следует, что ООО « Молоток» обратилось в суд с указанным административным заявлением 30 декабря 2020 года. 

Вступивший в законную силу судебный акт об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, является основанием для внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО « Молоток» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года:

– нежилого здания, наименование – склад №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 395 000 руб.; 

– нежилого здания, наименование – магазин, площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 5 081 000 руб.; 

– земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 2 068 000 руб.

Датой обращения о результатах определения кадастровой стоимости считать 30 декабря 2020 года. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Брянский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 июля 2021 года.

Судья Брянского областного суда Л.Н. Бобылева