Дело № 2-202/2017

Мотивированное 

решение

 

изготовлено 20 июня 2017 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Мантурово 15 июня 2017 года

Мантуровский районный суд Костромской области в составе:

председательствующего судьи Громовой С.А., 

при секретаре Смирновой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: [адрес] от [Дата] и возврате указанного жилого помещения в собственность ФИО1,

У С Т А Н О В И Л:

В Мантуровский районный суд Костромской области обратился ФИО1 с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения и возврате жилого помещения в собственность ФИО1 Свои требования мотивировал тем, что между ним и ответчиком [Дата] был заключен договор купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: [адрес]. Ответчик согласилась купить жилое помещение за [данные изъяты] рублей, хотя в договоре стоимость жилого помещения указана [данные изъяты] рублей. До настоящего времени ответчик денежные средства в сумме [данные изъяты] рублей ему не передала. 

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, ходатайствовав о рассмотрении гражданского дела по его иску к ФИО2 без его участия.

Представитель истца ФИО3 (действующая на основании доверенности [№] от [Дата]) в судебном заседании исковые требования истца подержала, зачитала пояснения истца по заявленным требованиям, согласно которых истец, являясь собственником комнаты, расположенной по адресу: [адрес], с [Дата] в различных источниках выставил объявление о продаже данной комнаты. В конце [Дата] ему позвонила женщина (позже он узнал, что это была ФИО4), которая хотела купить данную комнату за [данные изъяты] рублей. Она объяснила, что приедет из [адрес] и попросила его переслать по электронной почте документы на комнату и копию его паспорта, для того, чтобы при встрече сразу подписать договор купли-продажи. По телефону она не говорила, что планирует купить комнату с использованием материнского капитала. [Дата] утром около общежития, к нему подошли три женщины: одна из них была ФИО4, которая договаривалась с ним, другая Свидетель №1(как она представилась) и ФИО2 ФИО4 пояснила ему, что комнату будет покупать ФИО2, а она и Свидетель №1 сотрудники КПКГ «Кедр» и будут участвовать в оформлении сделки. После осмотра комнаты, ответчик ФИО2 подписала договор купли-продажи. Всю сделку вела ФИО4. В этот же день, то есть [Дата] ФИО2 получила все документы на право собственности, после чего, ФИО4 стала просить у него написать расписку о получении денежных средств в сумме [данные изъяты] рублей, по договору купли-продажи комнаты. Он отказался писать расписку, понимая, что при расторжении договора купли-продажи, он должен будет вернуть покупателю не [данные изъяты] рублей, а [данные изъяты] тысяч рублей. Перед подачей документов на регистрацию права собственности на комнату, он дал ФИО4 номер карты и номер сберегательной книжки для перевода ему денежных средств в сумме [данные изъяты] рублей за продажу комнаты. До настоящего времени денег от ФИО2 он не получил. Согласно п.3.1.1.договора купли-продажи от [Дата], заключенного между ним и ФИО2, сумма в размере [данные изъяты] рублей [данные изъяты] в счет оплаты комнаты выплачивается покупателем продавцу в течение 15 рабочих дней после получения документов, подтверждающих право собственности. [Дата] он направил претензию ФИО2 с просьбой уплатить ему деньги за проданную комнату. Согласно полученного от ответчика ФИО2 ответа на претензию, она не согласна добровольно расторгнуть договор купли- продажи от [Дата] или заплатить стоимость комнаты по договору купли- продажи. 

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело без ее участия, с участием ее представителя ФИО4

Представитель ответчика ФИО4 (действующая на основании доверенности [№] от [Дата]) в судебном заседании иск не признала по основания, изложенным в отзыве ответчика ФИО2 на исковое заявление ФИО1 согласно которого [Дата]г. в г.Мантурово, между ней и ФИО1 была совершена сделка купли-продажи комнаты. Согласно договора купли- продажи данная сделка происходила с использованием заемных денежных средств предоставляемых кредитным потребительским кооперативом граждан «Кедр». Данная сделка была зарегистрирована государственным органом, что подтверждается: зарегистрированным договором купли-продажи с использованием заемных денежных средств от [Дата] выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных правах от [Дата] договором займа №КЕДР- [№] от [Дата]г. Федоров С.Н, подписывая вышеуказанный договор купли-продажи изъявил добровольное намерение по совершению сделки, согласно п. 5.8 договора купли продажи с использованием заемных средств не только понимая, но гарантировал, что он заключает настоящий договор не в следствии стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, и настоящий договор не является для него кабальной сделкой. В договоре купли продажи, подписанном истцом, стоимость жилого помещения указана [данные изъяты] Согласно п.5.11 договора настоящий договор прочитан сторонами и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего Договора, и отменяет и делает недействительными все другие обстоятельства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора. Из чего следует, что ФИО1 не может ссылаться на то, что подписывая договор купли- продажи чего-то недопонимал касаемо предмета договора и его стоимости. После того, как документы были сданы на государственную регистрацию спустившись вниз у здания КОРЦ, ее сыном в присутствии ее (истицы), в присутствии ее мужа и двух представителей КПКГ "КЕДР" ФИО1 была передана денежная сумма в размере [данные изъяты] данная сумма была затребована ФИО1, еще до начала сделки и запрошена наличными средствами, а не заемными средствами согласно договора купли- продажи, которые он должен был получить позже после гос. регистрации сделки. свидетель № 2 и Ж.А. еще в [адрес] собрали эту сумму и приехали на государственную регистрацию с деньгами, Ж.А. передал ФИО1 деньги, но ФИО1 отказался передать написанную расписку на [данные изъяты] Данный факт ее насторожил, но так как она и ее семья люди не конфликтные, они вместе с ФИО1 в процессе переговоров пришли к соглашению, что ФИО1 приедет в [адрес] за остатком денежной суммы и передаст ей расписку согласно договора купли-продажи на всю сумму. То есть остаток данной денежной суммы. Полагала, что суд при принятии решения должен обязать истца ФИО1 предоставить ей расписку на полученную сумму в размере [данные изъяты] рублей, а также обязать ФИО1 принять остаток денежных средств по договору купли- продажи в размере [данные изъяты] рублей и снять обременение с объекта недвижимости.

Третье лицо КПКГ «Кедр» в судебное заседание своего представителя не направил, согласно отзыва на исковое заявление сообщил, что [Дата] между кредитным потребительским кооперативом граждан «Кедр» и ФИО2 был заключен договор займа №КЕДР [№] с использованием средств материнского капитала в соответствии с ФЗ №256-ФЗ от 29.12.2006 г на улучшение жилищных условий. Размер займа составил [данные изъяты] Договор займа являлся целевым и выдавался на приобретение в собственность комнаты, общей площадью [данные изъяты] расположенной по адресу: [адрес], кадастровый номер [№] В соответствии с п.2.3 Договора купли-продажи от [Дата] данная комната была передана КПКГ «Кедр» в залог (ипотека в силу закона). [Дата] ФИО2 платежным поручением [№] денежные средства в сумме [данные изъяты] по договору займа на основании заявления заемщика были перечислены КПКГ «Кедр» на лицевой счет ФИО2 Таким образом свои обязательства по договору займа №КЕДР- [№] от [Дата] КПКГ «Кедр» полностью выполнил. Обременение (ипотека в силу закона) с вышеуказанного объекта залога было снято.

Заслушав стороны и исследовав представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истца на основании следующего.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1).

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1).

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

В силу ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1).

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2).

Из договора купли-продажи с использованием заемных средств от [Дата] (далее по тексту Договор) следует, что между ФИО1 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен вышеуказанный договор согласно которого Продавец продает, а Покупатель приобретает в собственность жилую комнату, общей площадью [данные изъяты] расположенную по адресу: [адрес], кадастровый номер: [№] за [данные изъяты] 

В силу п. 2.1 Договора Продавец проинформирован Покупателем, что указанное имущество приобретается Покупателем за счет заемных денежных средств, предоставляемых Кредитным потребительским кооперативом «Кедр», местонахождение которого: [адрес](Займодавец), согласно договору займа № КЕДР [№] от [Дата] заключенного между займодавцем и ФИО2(именуемой по договору займа Заемщиком).

В соответствии с п. 2.2. Договора заем, согласно договору займа, предоставляется Заемщику в размере [данные изъяты] для целевого использования на приобретение комнаты по адресу: [адрес] со сроком возврата [данные изъяты] календарных дней, считая с даты фактического предоставления займа. 

Из п. 2.3.Договора следует, что в соответствии со ст.77 ФЗ от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102 комната, приобретаемая Покупателем по настоящему Договору, в обеспечение исполнения обязательств, принятых Заемщиком по Договору займа считается находящейся в залоге у Займодавца в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, до даты полного исполнения обеспеченных ипотекой денежных обязательств Заемщика.

П.3.1.1. Договора предусмотрено, что сумма в размере [данные изъяты] в счет оплаты комнаты выплачивается Покупателем Продавцу в течение 15 рабочих дней после получения документов, подтверждающих право собственности по настоящему договору за счет заемных средств по договору займа. Подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление расписки Продавцом о получении соответствующей суммы (л.д. 7-9).

Свидетельством о государственной регистрации права от [Дата] [№](л.д.10) и договором приватизации жилого помещения от [Дата]л.д.11) подтверждено право собственности продавца ФИО1 на спорное жилое помещение.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от [Дата] [№], за ФИО2 [Дата] зарегистрировано право собственности на жилое помещение площадью [данные изъяты] кв.м., расположенное по адресу: [адрес]. Кадастровая стоимость объекта [данные изъяты] рубля. Установлено обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в пользу Кредитного потребительского кооператива для граждан «Кедр» (л.д. 12-14). 

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ч. 1).

Из материалов дела правоустанавливающих документов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области следует, что документы на регистрацию перехода права собственности на жилое помещение по адресу: [адрес] были представлены в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области [Дата]л.д. 34-68).

Как следует из договора займа от [Дата] между Кредитным потребительским кооперативом «Кедр» (займодавец) и ФИО2 (заемщик) заключен договор займа № КЕДР [№] на сумму [данные изъяты] Заем и проценты по займу должны быть погашены в течение [данные изъяты] календарных дней с даты выдачи заемных денежных средств. Проценты по займу начисляются только за первые 30 календарных дней по ставке [данные изъяты] в месяц, что составляет [данные изъяты] Общая сумма договора займа составляет [данные изъяты]

В соответствии с п. 3.1 Договора займа передача денег от Займодавца Заемщику производится путем перечисления на банковский счет Заемщика на основании личного письменного заявления Заемщика.

Согласно п.5.1. Договора местом заключения договора является [адрес]. Местом исполнения Договора является место нахождения Центрального офиса Займодавца: [адрес] (л.д. 45-47).

Копией платежного поручения [№] от [Дата] подтверждается, перевод денежных средств в размере [данные изъяты] кредитным потребительским кооперативом «Кедр» на счет получателя и ФИО2 по договору займа № КЕДР [№] от [Дата] (л.д.118).

Уведомлением об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала [№] от [Дата], выданным ГУ Управлением Пенсионного фонда РФ в г. Костроме Костромской области подтверждается, что [Дата] вынесено решение [№] об удовлетворении заявления и направлении средств на улучшение жилищных условий. На погашение основного долга и уплату процентов по займу, заключенному с кредитным потребительским кооперативом на приобретение жилья в сумме [данные изъяты] копеек (л.д.91).

[Дата] ГУ Управлением Пенсионного фонда РФ в г. Костроме Костромской области выдана справка ФИО2 в том, что денежные средства в сумме [данные изъяты] перечислены КПКГ «КЕДР» (платежное поручение [№] от [Дата]) (л.д.96).

Третье лицо по делу КПКГ «Кедр» претензий к ФИО2 не имеют. 

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от [Дата] [№], на указанную дату за ФИО2 [Дата] зарегистрировано право собственности на жилое помещение площадью [данные изъяты] расположенное по адресу: [адрес]. Ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано. (л.д.99-100).

Таким образом, суд приходит к выводу, что ФИО2 выполнила обязательства по договору займа от [Дата] заключенного с КПКГ «Кедр».

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Как следует из п. 5.3. Договора купли-продажи от [Дата] по соглашению сторон и согласно ст.556 ГК РФ указанный договор одновременно является актом приема-передачи имущества. Продавец продал, а Покупатель принял вышеуказанное имущество (л.д.7-9). Сторонами данное обстоятельство не оспаривается.

Согласно п.3.1.1. Договора купли-продажи, договор считается исполненным при условии оплаты денежных средств Покупателем и предоставление расписки Продавцом о получении соответствующей суммы.

Ответчик ФИО2 не представила суду письменных доказательств, с достоверностью подтверждающих передачу денег истцу в сумме [данные изъяты] Без соответствующей расписки, удостоверяющей факт передачи ответчиком денежных средств истцу, что предусмотрено п.3.1.1. Договора купли продажи от [Дата] в силу требований ст. 60 ГПК РФ, которой предусмотрено, что обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Частью 1 ст. 162 ГК РФ предусмотрено, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Судом установлено, что комната, по поводу которой возник спор, была приобретена ФИО2 на основании договора купли-продажи от [Дата]. Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области [Дата] (л.д. 7-9).

Какие-либо письменные доказательства, свидетельствующие о том, что денежные средства за эту квартиру были выплачены истицей, в материалах дела отсутствуют.

Показания свидетелей Свидетель №1 и свидетель № 2, в силу ст. 60 ГПК РФ не являются средствами доказывания и допустимыми по данному делу и не могут быть приняты судом в подтверждение передачи денежных средств ФИО1

Исследованная в судебном заседании видеозапись от [Дата] с камеры видеонаблюдения так же достоверно не подтверждает факт передачи денежных средств.

В силу п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного суда РФ N 10 от 29.04.2010 (ред. 23.06.2015) при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 450 ГПК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

Законодательство РФ не предусматривает возможность расторжения договора купли-продажи в связи с неоплатой стоимости товара покупателем.

Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем внесудебном порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами.

Представленный суду договор купли-продажи с использованием заемных средств от [Дата] жилой комнаты, общей площадью [данные изъяты] кадастровым номером: [№] расположенную по адресу: [адрес], не содержит условия расторжения договора в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости товара покупателем (л.д. 7-9).

Учитывая, что ответчик зарегистрировал права собственности на жилое помещение, но не произвел оплату по договору купли-продажи, а в договоре купли-продажи не предусмотрена возможность расторжения договора в связи с неоплатой стоимости недвижимости, у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований и расторжения договора.

Кроме того, суд, учитывает конкретные обстоятельства дела, а именно приобретение жилого помещения ответчиком с использованием средств материнского капитала, обязанность ответчика ФИО2 в соответствии с п.4.2.2 Договора купли-продажи, Федеральным законом от 29.12.2006 N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 N 862 "О Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий" оформить в общую долевую собственность ответчика, ее супруга, и детей с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом РФ средств материнского капитала и возможность истца обратиться в суд с требованием о взыскании с ФИО2 денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: [адрес] от [Дата], и возврате указанного жилого помещения в собственность ФИО1, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Мантуровский районный суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

Председательствующий С.А. Громова