Дело № 

Решение

Именем Российской Федерации

11 июля 2017 года г.Белгород

Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе: 

председательствующего судьи Ковригиной М.В., 

при секретаре Лисицкой О.А.,

с участием истца, его представителя, представителя ответчика, представителя временного управляющего «Белогорье Инвест-Строй», 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Белогорье Инвест-Строй» о признании соглашения незаключенным, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

установил:

02 декабря 2013 года ООО «Белогорье Инвест-Строй» - продавец и ФИО1- покупатель заключили предварительный договор купли-продажи помещения в индивидуальном блокированном доме, по условиям которого стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи (основной договор) жилого помещения общей площадью 54,26 кв.м, в том числе жилой 25,82 кв.м, расположенного на первом этаже блокированного дома с прилегающим земельным участком за домом, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Основной договор должен быть составлен и подписан сторонами в простой письменной форме в срок до 31 декабря 2014 года. Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики недвижимости, включая ее месторасположение, пространственную ориентацию, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а именно: газификация, водоснабжение, канализация, электрификация, установка приборов учета (счетчиков) и газового оборудования (котел) также состояние придомовой территории и общих помещений дома его удовлетворяют. Цена надвижимости (жилого помещения и земельного участка) составляет 1850000 рублей. После подписания договора покупатель вносит в кассу продавца денежные средства в размере 925000 рублей до 09 декабря 2013 года и 775000 рублей до 10 января 2014 года. Данная цена недвижимости является фиксированной и перерасчету не подлежит. Продавец обязан подготовить проект основного договора, собрать документы, необходимые для государственной регистрации основного договора и перехода права по нему. Расходы по регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности оплачивает покупатель. Окончательный расчет производится в момент заключения основного договора.

16 ноября 2016 года ООО «Белогорье Инвест-Строй» в лице директора ФИО2.- продавец и ФИО3- покупатель заключили соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи помещения в индивидуальном блокированном доме (позиция 1) б/н от 02 декабря 2013 года. По условиям указанного соглашения ООО «Белогорье Инвест-Строй» в лице директора ФИО2., действующего на основании Устава, -продавец и ФИО1- покупатель, действующий на основании собственного волеизъявления с другой стороны в связи с невозможностью ввода дома в эксплуатацию по юридическим причинам, заключили соглашение о том, что стороны решили расторгнуть предварительный договор (позиция 1) б/н от 02 декабря 2013 года. Соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами. Обязательства сторон по договору прекращаются с момента вступления в силу соглашения. Обязательства сторон по соглашению, к исполнению которых уже приступили, будут исполнены следующим образом: денежные средства, полученные продавцом в качестве аванса в сумме 1400000 рублей продавец возвращает покупателю в срок до 16 января 2017 года. Денежные средства в качестве компенсации за неисполнение продавцом своих обязательств по предварительному договору в сумме 600000 рублей продавец выплачивает покупателю в срок до 16 февраля 2017 года. В случае невыполнения продавцом сроков возврата и выплат согласно п.3.1 и п.3.2 соглашения, сумма пени (неустойки) рассчитывается по ставке рефинансирования ЦБ РФ с 17 ноября 2016 года до даты полного выполнения продавцом своих обязательств по соглашению.

02 декабря 2013 года ООО «Белогорье Инвест-Строй» - продавец и ФИО1- покупатель заключили предварительный договор купли-продажи помещения в индивидуальном блокированном доме, по условиям которого стороны обязуются в срок и на условиях Договора заключить договор купли-продажи (основной договор) жилого помещения общей площадью 54,26 кв.м, в том числе жилой 25,82 кв.м, расположенного на первом этаже блокированного дома с прилегающим земельным участком за домом, расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, с. Репное, микрорайон «Европа», ул. Пражская, позиция №2. Основной договор должен быть составлен и подписан сторонами в простой письменной форме в срок до 31 декабря 2014 года. Покупатель подтверждает, что все существенные характеристики недвижимости, включая ее месторасположение, пространственную ориентацию, вид из окон, размеры, планировку, состояние, инженерно-техническое оборудование, а именно: газификация, водоснабжение, канализация, электрификация, установка приборов учета (счетчиков) и газового оборудования (котел) также состояние придомовой территории и общих помещений дома его удовлетворяют. Цена надвижимости (жилого помещения и земельного участка) составляет 1850000 рублей. После подписания договора покупатель вносит в кассу продавца денежные средства в размере 925000 рублей до 09 декабря 2013 года и 775000 рублей до 10 января 2014 года. Данная цена недвижимости является фиксированной и перерасчету не подлежит. Продавец обязан подготовить проект основного договора, собрать документы, необходимые для государственной регистрации основного договора и перехода права по нему. Расходы по регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности оплачивает покупатель. Окончательный расчет производится в момент заключения основного договора.

16 ноября 2016 года ООО «Белогорье Инвест-Строй» в лице директора ФИО2.- продавец и ФИО3- покупатель заключили соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи помещения в индивидуальном блокированном доме (позиция2) б/н от 02 декабря 2013 года. По условиям указанного соглашения ООО «Белогорье Инвест-Строй» в лице директора ФИО2., действующего на основании Устава, -продавец и ФИО1- покупатель, действующий на основании собственного волеизъявления с другой стороны в связи с невозможностью ввода дома в эксплуатацию по юридическим причинам, заключили соглашение о том, что стороны решили расторгнуть предварительный договор (позиция 1) б/н от 02 декабря 2013 года. Соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами. Обязательства сторон по договору прекращаются с момента вступления в силу соглашения. Обязательства сторон по соглашению, к исполнению которых уже приступили, будут исполнены следующим образом: денежные средства, полученные продавцом в качестве аванса в сумме 1400000 рублей продавец возвращает покупателю в срок до 16 января 2017 года. Денежные средства в качестве компенсации за неисполнение продавцом своих обязательств по предварительному договору в сумме 600000 рублей продавец выплачивает покупателю в срок до 16 февраля 2017 года. В случае невыполнения продавцом сроков возврата и выплат согласно п.3.1 и п.3.2 соглашения, сумма пени (неустойки) рассчитывается по ставке рефинансирования ЦБ РФ с 17 ноября 2016 года до даты полного выполнения продавцом своих обязательств по соглашению.

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Белогорье Инвест-Строй», в котором просил, с учетом заявления об изменении исковых требований, признать соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи помещения в индивидуальном блокированном доме (позиция №1) б/н от 02.12.2013 года от 16.11.2016 года, соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи помещения в индивидуальном блокированном доме (позиция №2) б/н от 02.12.2013 года от 16.11.2016 года между ООО «Белогорье ИНваест-Строй» и ФИО1 незаключенными. Признать предварительный договор купли-продажи помещения в индивидуальном блокированном доме (позиция №1) б/н от 02.12.2013 года, предварительный договор купли-продажи помещения в индивидуальном блокированном доме (позиция №2) б/н от 02.12.2013 года, заключенный между ООО «Белогорье Инвест -Строй» и ФИО1 договорами долевого участия в строительстве 2-х этажного блокированного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком сдачи объекта капитального строительства в эксплуатацию 31.12.2014 года. Взыскать с ООО «Белогорье Инвест-Строй» в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока сдачи объекта капитального строительства в размере 654280 рублей, зачесть 900000 рублей подлежащей взысканию неустойки в счет погашения общей стоимости жилых помещений. Взыскать с ООО «Белогорье Инвест-Строй» в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 20000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей, штраф в размере 794640 рублей.

В обоснование заявленных требований указано на следующие обстоятельства. Основной договор в согласованный в предварительных договорах срок не заключен, от его заключения ответчик уклонился. Под предлогом того, что многоквартирный дом по неизвестным причинам сдан в эксплуатацию не будет, ответчик навязал истцу соглашения о расторжении заключенных предварительных договоров, которые были подписаны 16.11.2016 года. Как следует из текста соглашений о расторжении предварительных договоров от имени ответчика они были заключены бществом в лице директора ФИО2.. Однако, ни н адату заключения соглашений, ни до этого, ни после указанное лицо директором ООО «Белогорье Инвест7Строй» не являлось. Согласно выписке из ЕГРП с даты создания общества по настоящее время директором общества является ФИО4 Фактически сторонами заключен договор долевого участия в строительстве со сроком сдачи объекта в эксплуатацию до 31.12.2014 года.

В судебном заседании истец и его представитель заявленные требования поддержали.

Представители ответчика возражали против удовлетворения заявленных требований, указывая на то, что ФИО2. был уполномочен на подписание соглашений о расторжении договоров, так как решением единственного учредителя ООО «Белогорье Инвест-Строй» был избран в качестве единоличного исполнительного органа- директора и на законных основаниях совершал сделки. Требование о зачете неустойки в счет погашения общей стоимости жилых помещений также не подлежит удовлетворению в связи с его незаконностью.

Исследовав доказательства, представленные в судебное заседание, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 425ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 432ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 434ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии со ст.453ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае расторжения договора обязательства считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства, (абзац введен Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В судебном заседании установлено, между ООО «Белогорье Инвест-Строй» в лице директора ФИО2 и ФИО1 16 ноября 2016 года заключены в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, два соглашения о расторжении предварительных договоров купли-продажи помещений в индивидуальном блокированном дома (позиция №1) и позиция №2 от 02 декабря 2013 года.

Соглашения о расторжении договора подписаны собственноручно ФИО1 и от имени ООО «Белогорье Инвест-Строй» ФИО2. Подпись ФИО2 скреплена печатью ООО «Белогорье Инвест Строй».

Факт подписания указанного соглашения ФИО1 признал в судебном заседании.

Также в судебном заседании установлено, что заключение указанных соглашений соответствовало действительной воли ФИО1, сформировавшейся на момент их заключения, то есть на 16 ноября 2016 года, что признано истцом в судебном заседании и подтверждено исследованными в судебном заседании доказательствами, подтверждающими содержание предшествующих соглашениям переговоров и переписок, практики, установившейся во взаимоотношениях сторон спора, последующее поведение истца.

Так 15 ноября 2016 года ООО «Белогорье Инвест Строй» вручило ФИО5 письменное извещение о том, что в связи с задержкой ввода дома в эксплуатацию по юридическим причинам ООО «Белогорье Инвест-Строй» предложила два варианта разрешения сложившейся ситуации: возврат денежных средств в полном объеме с компенсацией за просрочку в сумме 500000 рублей или оформление новых договоров на квартиры в другом микрорайоне с наибольшей общей площадью и дополнительной скидкой 900000 рублей. По второму варианту сдача домов планируется в четвертом квартале 2017 года.

В этот же день 15 ноября 2016 года ФИО1 дал в письменной форме ответ директору ООО «Белогорье Инвест-Строй» ФИО2 о том, что желает разрешить возникшую ситуацию по первому варианту, предложенному Обществом путем возврата уплаченных денежных средств и предложил согласовать условия о компенсации, условия и график возврата при составлении договора, соглашения.

18 ноября 2016 года ФИО1 в письменной форме предоставил директору ООО «Белогорье Инвест-Строй» ФИО2 реквизиты для перечисления денежных средств. 

12 декабря 2016 года ФИО1 направил в письменной форме директору ООО «Белогорье Инвест-Строй» ФИО2 иные реквизиты для перечисления денежных средств. 

05 февраля 2017 года ФИО1 направил в адрес директора ООО «Белогорье Инвест Строй» письменную претензию, в которой требовал произвести выплату денежных средств в соответствии с соглашениями о расторжении предварительных договоров купли-продажи помещений.

27 февраля 2017 года ФИО1 вновь направил письменную претензию, в которой снова требовал произвести возврат денежных средств. 

На момент заключения соглашений о расторжении предварительных договоров ФИО1 был поставлен в известность о полномочиях ФИО2. 

ФИО2 выдал ему копию приказа № 07 от 01 августа 2016 года по ООО «Белогорье Инвест-Строй» о вступлении в должность, в котором указано «На основании решения №4 от 01 августа 2016 года освободить от 01 августа 2016 года освободить от должности директора ФИО6, назначить на должность директора ФИО2 с 01 августа 2016 года. 

В судебном заседании истец подтвердил, что все вопросы он решал непосредственно с ФИО2.

ООО «Белогорье Инвест-Строй» не оспаривает факт заключения Соглашения о расторжении предварительных договоров купли-продажи помещений и полномочия ФИО2.

При таких обстоятельствах обязательства сторон по предварительным договора купли-продажи прекращены с 16 ноября 2016 года. 

решил:

Иск ФИО1 к ООО «Белогорье Инвест-Строй» о признании соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи помещения в индивидуальном блокированном доме (позиция №1) б/н от 02.12.2013 года от 16.11.2016 года, соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи помещения в индивидуальном блокированном доме (позиция №2) б/н от 02.12.2013 года от 16.11.2016 года между ООО «Белогорье Инвест-Строй» и ФИО1 незаключенными; признании предварительного договора купли-продажи помещения в индивидуальном блокированном доме (позиция №1) б/н от 02.12.2013 года, предварительный договор купли-продажи помещения в индивидуальном блокированном доме (позиция №2) б/н от 02.12.2013 г ода, заключенные между ООО «Белогорье Инвест -Строй» и ФИО1 договорами долевого участия в строительстве 2-х этажного блокированного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком сдачи объекта капитального строительства в эксплуатацию 31.12.2014 года; взыскании с ООО «Белогорье Инвест-Строй» в пользу ФИО1 неустойки за нарушение срока сдачи объекта капитального строительства в размере 654280 рублей, зачете 900000 рублей неустойки в счет погашения общей стоимости жилых помещений; взыскании с ООО «Белогорье Инвест-Строй» в пользу ФИО1 20000 рублей- компенсации морального вреда, 794640 рублей- штрафа, 15000 рублей- расходов по оплате услуг представителя, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г.Белгорода.

Судья подпись М. В. Ковригина

Мотивированное решение суда изготовлено 08 августа 2017 года.

Копия верна:

Судья М.В. Ковригина