КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

УИД 39OS0000-01-2025-000262-59

Дело № 3а-120/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 июля 2025 года г.Калининград 

Калининградский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Шкуратовой А.В.,

при секретаре Худоба О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Эридан» к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области, заинтересованные лица: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество), Территориальное управление Росимущества в Калининградской области, администрация городского округа «Город Калининград», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, филиал ППК «Роскадастр» по Калининградской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Эридан» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение бюджетного учреждения от 14 апреля 2025 года №ОРС-39/2025/000104 об отказе в установлении рыночной стоимости принадлежащего административному истцу на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:150525:3 и об установлении по состоянию на 20 февраля 2025 года кадастровой стоимости данного объекта, равной его рыночной стоимости, в размере 18 806 500 руб. на основании отчета об оценке оценщика ООО «Арбитражный поверенный» ФИО1 от 24 февраля 2025 года № 02-02/2025.

Сославшись на то, что данный отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, решение бюджетного учреждения является незаконным и нарушает право административного истца на уплату арендных платежей в справедливом размере, ООО «Эридан» просило суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:150525:3 в размере 18 806 500 руб., указав, что установленная бюджетным учреждением кадастровая стоимость земельного участка в размере 27 642 209,92 руб. необоснованно завышена. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, уточнив административные исковые требования, просила установить по состоянию на 20 февраля 2025 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:150525:3 в размере 20550000 руб., определенном по результатам судебной экспертизы.

Представитель ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» ФИО3 поддержала письменные возражения на административное исковое заявление (л.д. 39-46); просила в части удовлетворения требований о признании решения бюджетного учреждения в административном иске отказать, в части требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка оставила на усмотрение суда. 

Филиал ППК «Роскадастр» по Калининградской области направил в суд ходатайство о рассмотрении административного дела без участия представителя. 

Правительство Калининградской области, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество), Территориальное управление Росимущества в Калининградской области, администрация городского округа «Город Калининград», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области, в судебное заседание не явились, о месте и времени его проведения извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ООО «Эридан» с 31 мая 2012 года является арендатором на срок до 2047 года находящегося в собственности Российской Федерации земельного участка с кадастровым номером 39:15:150525:3, площадью 20576 +/- 17 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующие здания мастерских, гаражей, диспетчерской, проходной, расположенного по адресу: Россия, 

<

...>, на основании дополнительного соглашения к договору аренды от 31 января 2000 года № 002823, соглашения № 4/1/1-17/1 об уступке прав по договору № 002823 от 31 января 2000 года, (л.д. 87-90). 

Постановлением Правительства Калининградской области от 14 ноября 2022 года № 590 утверждены по состоянию на 01 января 2022 года результаты кадастровой оценки земельных участков, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Калининградской области, в том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:150525:3 в размере 20 121 801,96 рублей. 

На основании данного постановления актом ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 14 февраля 2023 года АОКС-39/2023/000013 установлена по состоянию на 01 января 2022 года в размере 27 642 209,92 рублей кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:150525:3, которая подлежит применению с 13 января 2023 года. Сведения о новой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 16 февраля 2023 года(л.д. 14). 

Как следует из разъяснений, данных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Переход к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости на территории Калининградской области осуществлен с 1 декабря 2021 года на основании постановления Правительства Калининградской области от 24 ноября 2021 года № 754. 

В силу части 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ к заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен, помимо прочих документов, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (часть 7 статьи 22.1).

Частью 11 этой же статьи определено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

Распоряжением Правительства Калининградской области от 14 апреля 2017 года №75-рп создано ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», уставной целью деятельности которого является проведение государственной кадастровой оценки на территории Калининградской области.

К полномочиям данного бюджетного учреждения отнесено рассмотрение обращений по вопросам установления в размере рыночной стоимости кадастровой стоимости объектов по тем категориям недвижимости, оценку которых осуществляло ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости».

18 марта 2025 года ООО «Эридан» обратилось в ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером 39:15:150525:3, равной рыночной стоимости, по состоянию на 20 февраля 2025 года, представив отчет об оценке оценщика ООО «Арбитражный поверенный» ФИО1 от 24 февраля 2025 года № 02-02/2025.

Как следует из оспариваемого решения от 14 апреля 2025 года № ОРС-39/2025/000104, бюджетное учреждение полагает представленный отчет об оценке от 24 февраля 2025 года № 02-02/2025 не соответствующим требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности.

Не выполнены требования подпунктов «б» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611. 

Оценщиком не исследован рынок предложений по продаже земельных участков под индустриальную застройку в г. Калининграде. Анализ данных выборки из трех предложений по городу Калининграду не является достаточным для формирования вывода относительно рынка недвижимости, а также диапазона рыночных данных в указанном сегменте. 

Оценщик необоснованно расширил территорию исследования за счет территорий, не схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Не проанализированы ценообразующие факторы такие, как расположение относительно автомагистралей и относительно красной линии. 

По мнению бюджетного учреждения, оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем рыночная стоимость объекта оценки не может быть принята как достоверная по состоянию на 20 февраля 2025 года. 

Решение принято уполномоченным органом в пределах его компетенции в установленный законом срок.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В силу части 1.1 статьи 247 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Установленная актом ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» и внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, являющегося плательщиком арендных платежей, рассчитываемых из данной кадастровой стоимости. 

Административное исковое заявление об оспаривании решения бюджетного учреждения подано ООО «Эридан» 10 июня 2025 года в установленный частью 3.1 статьи 245 КАС РФ трехмесячный срок со дня, когда административному истцу стало известно о принятии бюджетным учреждением данного решения.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости).

В целях проверки доводов административного истца и бюджетного учреждения по делу назначена судебная экспертиза, производство которой с согласия сторон поручено экспертам ФБУ Калининградская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

На разрешение эксперта поставлены вопросы:

- соответствует ли отчет об оценке № 02-02/2025 от 24 февраля 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Арбитражный поверенный» ФИО1, требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки?

- имеются ли в отчете об оценке неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки?

- в случае несоответствия отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности и (или) наличия недостатков в отчете, влияющих на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, определить по состоянию на 20 февраля 2025 года рыночную стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:150525:3.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Центр оценки недвижимости и консалтинга» ФИО4 № 06-07/ЭС-2025 от 14 июля 2025 года отчет об оценке № 02-02/2025 от 24 февраля 2025 года, выполненный оценщиком ООО «Арбитражный поверенный» ФИО1, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки; в отчете имеются неточности и недостатки, расчетные или иные ошибки, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. По состоянию на 20 февраля 2025 года рыночная стоимость объекта с кадастровым номером 39:15:150525:3 определена экспертом в размере 20 550 000 рублей.

Экспертом сделан вывод о несоответствии отчета об оценке требованиям пункта 11 «б» ФСО № 7, пункта 2 ФСО VI, пункта 22 «б» ФСО № 7, пункта 2 ФСО VI. 

Согласно заключению эксперта, сегмент рынка земельных участков под индустриальную застройку включает категории земель промышленного назначения и земель населенных пунктов с видом разрешенного использования отраслевого и производственно-складского назначения и на дату оценки в целом позиционируется как активный (в черте города Калининграда представлено достаточное количество объектов для применения сравнительного подхода к оценке). 

Значительный ценовой диапазон в сегменте обусловлен существенным разбросом площади земельных участков, разницей в местоположении, доступности энергоносителей и инженерной инфраструктуры. 

В отчете об оценке в таблице № 5.2 использована информация по объектам сравнения №№ 3,4,5, относящимся к сегменту земельных участков производственного назначения, однако, объекты расположены к окрестностях города Калининграда - в Гурьевском районе. 

Таким образом, экспертом сделан вывод о том, что объекты сравнения №№ 3,4,5 необоснованно приняты в качестве аналогов для проведения расчетов рыночной стоимость, чем нарушен подпункт «б» пункта 11 ФСО №7. 

Указанные замечания, по мнению эксперта, могут оказать влияние на величину рыночной стоимости объектов оценки, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости, определенная оценщиком, не подтверждена, нарушены требований пункта 2 ФСО VI. 

По результатам исследования экспертного заключения, суд пришел к выводу о том, что эксперт выявил те же нарушения, допущенные в отчете об оценке № 02-02/2025 от 24 февраля 2025 года, что и бюджетное учреждение, подтвердив тем самым правильность выводов ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», содержащихся в оспариваемом административным истцом решении. 

При таких обстоятельствах не подлежит удовлетворению требование ООО «Эридан» о признании незаконным решения ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости» от 14 апреля 2025 года № ОРС-39/2025/000104.

Также не подлежат удовлетворению требования, заявленные к Правительству Калининградской области, которым не разрешалось в порядке статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление административного истца об установлении рыночной стоимости объекта.

В соответствии со статьей 284 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1).

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 4).

Суд, оценив заключение эксперта ООО «Центр недвижимости и консалтинга» ФИО4, сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о том, что оно выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

ФИО4 соответствует по уровню образования требованиям, предъявляемым к кандидатуре эксперта, имеет диплом по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности», диплом Московского государственного юридического университета им. О.Е. Кутафина (МГЮА) «Судебная финансово - экономическая судебная экспертиза», свидетельство о членстве в НП «Финансово-экономических судебных экспертов», является членом Экспертного Совета Ассоциации РОО, старшим преподавателем направления «Землеустройство и кадастры» Института природопользования и территориального развития БФУ им. И Канта, её стаж работы в оценочной деятельности - 29 лет.

Судом не установлено нарушение экспертом ФИО4 методологии проведения оценки земельного участка, ее профессиональная состоятельность сомнений у суда не вызывает, оснований для назначения повторной, дополнительной экспертиз не установлено.

Согласно части 3.1 статьи 249 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на установленную величину кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если такое требование было заявлено административным истцом.

Уточненное в судебном заседании требование административного истца об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы подлежит удовлетворению, поскольку отсутствуют объективные основания полагать искаженной определенную экспертом по состоянию на 20 февраля 2025 года итоговую величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:150525:3 в размере 20 550 000 рублей. 

В силу части 2 статьи 83 КАС РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта (комиссии экспертов) или наличия противоречий в выводах эксперта (комиссии экспертов) суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту (другой комиссии экспертов).

По настоящему делу лица, участвующие в деле, ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявили.

Таким образом, в порядке, установленном процессуальным законом, выводы эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности не опровергнуты.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона №237-ФЗ указанию в резолютивной части решения подлежит дата подачи в бюджетное учреждение заявления об установлении рыночной стоимости объекта, - 18 марта 2025 года.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 248-249 КАС РФ, суд 

РЕШИЛ:

Административные исковые требования ООО «Эридан» удовлетворить частично. 

Отказать в удовлетворении требований к ГБУ Калининградской области «Центр кадастровой оценки и мониторинга недвижимости», Правительству Калининградской области о признании незаконным решения от 14 апреля 2025 года №ОРС-39/2025/000104 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:150525:3 равной его рыночной стоимости.

Установить по состоянию на 20 февраля 2025 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:150525:3 в размере 20 550 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости объекта считать 18 марта 2025 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 29 июля 2025 года. 

Судья А.В. Шкуратова