78RS0002-01-2024-006095-62

ДЕЛО № 2-713/2025 29 января 2025 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Выборгский районный суд Санкт-Петербурга в лице председательствующего судьи Т.П. Тяжкиной,

с участием истца – ФИО1,

представителя ответчика – ФИО2,

при помощнике Белоногой Ю.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Выборгского районного суда Санкт-Петербурга гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик», поданное в защиту прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик», в котором с учетом принятых в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнений, просила признать недействительным п. 3.6 договора долевого участия №212/2-21-285ДИСБРЭ от 23.12.2022 года, взыскать с ответчика в счет соразмерного снижения цены по договору 394 158,00 руб., компенсацию морального вреда в 50 000,00 руб., штраф. В обосновании заявленных требований указав, что 23.12.2022 года между сторонами был заключен договор долевого участия №212/2-21-285ДИСБРЭ. Цена договора составляет 6 595 590,00 руб. Объектом долевого строительства по договору является жилое помещение, а именно: однокомнатная квартира, общей проектной площадью 36,2 кв.м., проектный №212, расположенная на 15 этаже. В соответствии с приложением №2 договора, площадь балкона лоджии составляет 1,45 кв.м., в связи с чем, общая площадь объекта долевого строительства без учета площади балкона/лоджии составляет 35,40 кв.м. Из акта приема-передачи объекта долевого строительства от 24.01.2024 года следует, что общая площадь квартиры без учета площади балкона/ лоджии составляет 35,40 кв.м. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия о возврате денежных средств в размере, уплаченных за недостающие 2,25 кв.м., оставленная ответчиком без удовлетворения (л.д.5-8, 88).

ФИО1 в судебном заседании настаивала на удовлетворении требований.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, по основаниям изложенным в возражениях (л.д.90,108-109).

Представитель привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица ООО «АКР СПБ», в судебное заседание не явился, извещен судом (л.д.105), мнения относительно заявленных требований не представил.

Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит следующему.

В соответствии с ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Положениями ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ установлена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подп. 2 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. При этом согласно статьям 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ договором могут быть установлены лишь определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Из материалов дела следует, что 23.12.2022 года между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве №212/2-21-285ДИСБРЭ, в соответствии с п. 1.1 которого объектом является жилой дом (корпус 2), расположенный в Жилом комплексе «Северная Долина», с объектами обслуживания населения, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>

В соответствии с п. 2.1 договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением других лиц построить (создать) объект, обозначенный в разделе 1 договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Согласно Приложению №1 к договору, передаче подлежал объект долевого строительства в виде 1-комнатного жилого помещения (квартиры) с проектным номером №212, на 15-м этаже, секция 1, проектная площадь (включающая площадь балконов и\или лоджий) 37,65 кв.м., общая площадь – 36,2 кв.м., лоджия – 1 шт., площадь лоджии – 1,45 кв.м., количество помещений вспомогательного пользования – 3 шт., назначение – жилое помещение, в осях 27-30, А-В (л.д.27-28).

Исходя из плана объекта долевого строительства (Приложение №2 к договору) (л.д.29), его общая площадь 36,2 кв.м. включала комнату площадью 14,08 кв.м., кухню площадью 11,20 кв.м., ванную площадью 4,39 кв.м., холл площадью 6,53 кв.м.

Согласно разделу 3 договора, цена договора согласована сторонами в Приложении №2 к договору и составляет 6 595 590,00 руб. 

Покупная цена квартиры по договору полностью оплачена истцом. Факт надлежащего исполнения истцами обязанности по оплате подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривался.

В соответствии с п. 2.4 договора, застройщик передает объект долевого строительства участнику долевого строительства не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участникам долевого строительства – до 31.12.2023 года (л.д.15).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №78-3-27-2023 получено ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» 08.12.2023 года (л.д.65-66).

В соответствии с п. 3.6 договора участия в долевом строительстве, если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщиком в соответствии с требованиями Федерального закона №221-ФЗ, Федерального закона № 218-ФЗ (в соответствии с иными нормами законодательства РФ в случае измерения соответствующих положений законодательство РФ) фактическая общая площадь квартиры окажется меньше общей площади квартиры, указанной в Приложении №1 к Договору (графа 6) более чем на 1 кв.м., цена договора уменьшается на сумму, пропорциональную расчетной цене одного квадратного метра. Возврат соответствующей суммы осуществляется застройщиком в течение 15 (пятнадцати) дней со дня получения от участника долевого строительства письменного заявления с указанием способа возврата: путем перечисления денежных средств на счет участника долевого строительства, открытый в банке, или путем выплаты через кассу застройщика. При этом выплата через кассу застройщика производится в сумме не более 1 000,00 руб. в случае, если по выбору участника долевого строительства возврат осуществляется путем перечисления денежных средств на его счет, в заявлении должны быть полностью указаны реквизиты такого счета. Застройщик вправе не осуществлять возврат денежных средств до получения заявления участника долевого строительства.

Согласно акту приема-передачи от 24.01.2024 года ФИО1 передана 

<

адрес>, расположенная по адресу: 

<

адрес>

Указанные сведения, в том числе в ЕГРН, внесены на основании обмеров, произведенных ООО «АКР СПб», привлеченного застройщиком. 

Согласно ведомости помещений и их площади, составленной ООО «АКР СПб» по результатам обмеров, проведенных в целях кадастрового учета объекта строительства, общая площадь 

<

адрес> составляет 35,4 кв.м., включает: коридор – 6,3 кв.м., совмещенный санузел – 4,1 кв.м., комната – 13,9 кв.м., кухня – 11,1 кв.м. (оборот л.д.67).

Таким образом, исходя из представленных документов, разница между общей площадью квартиры, предусмотренной договором, и фактически переданной истцу, составляет 0,8 кв.м. (36,2-35,40), что менее 1 кв.м.

Исходя из положений пункта 2 части 1.1 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» допускается возможность изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов.

В силу пункта 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая оплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В силу положений части 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2).

По смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства, установленной в договоре, и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Указание на проектные площади объекта долевого участия в строительстве в договоре, включающие в себя площадь квартиры как таковой и площадь лоджии, является существенным условием данного вида договора в соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 4, пп. 3 п. 5 статьи 25.1 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ.

Таким образом, определяя цену в договоре, как сумму денежных затрат на строительство объекта, застройщик обоснованно включил в нее стоимость затрат на строительство лоджии с применением понижающего коэффициента.

В месте с тем, помещения балконов, лоджий, веранд, террас, хотя и не включаются в площадь жилых помещений, в силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ и не регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости как собственность, указанные помещения признаются неотъемлемыми частями объектов долевого строительства и их площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартир и должна быть оплачена в составе цены договора.

С учетом приведенного правового регулирования спорных правоотношений, несмотря на то, что в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного жилого помещения не указываются данные о площади и наличии в составе помещения балкона, площадь которого не включается в площадь жилого помещения, тем не менее, в силу ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ, указанный объект признается неотъемлемой частью объектов долевого строительства, и его площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартиры и должна быть оплачена в составе цены договора.

Поскольку из материалов дела следует, что сторонами в договоре установлена цена объекта договора исходя из фиксированной цены, а также согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого участия от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, что само по себе не противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 года №214-ФЗ, отклонение площади не превышает пределов, установленных договором, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требования о взыскании денежных средств.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 данного закона.

Согласно п. 2 названной статьи к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, в том числе относятся условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом (подпункт 4).

Пунктом 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (статья 3, пункты 4 и 5 статьи 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (например, пункт 2 статьи 16 Закона о защите прав потребителей, статья 29 Федерального закона от 2 декабря 1990 года № 395-I «О банках и банковской деятельности»).

Требуя признать недействительным п. 3.6 договора, истец указывала на его несоответствие п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерльного закона №214-ФЗ, предусматривающее право участника долевого строительства расторгнуть договор в судебном порядке в случае: существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Как указывалось ранее, п. 3.6 договора предусматривает право на возврат денежных средств, в случае если фактическая общая площадь квартиры окажется меньше общей площади квартиры, указанной в Приложении №1 к Договору (графа 6) более чем на 1 кв.м. 

При этом Закон допускает возможность изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов (ч. 2 п. 1.1 ст. ( Закона №214-ФЗ).

Таким образом, каких-либо несоответствий, влекущих недействительность п. 3.6 спорного договора, не имеется, в удовлетворении иска в указанной части надлежит отказать.

В свою очередь, отказ в удовлетворении основных требований является основанием для отказа в иске в части компенсации морального вреда и присуждении штрафа, как производных от основных.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик», поданное в защиту прав потребителя, - ОТКАЗАТЬ в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Санкт-Петербургский городской суд через канцелярию Выборгского районного суда СПб в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Т.П. Тяжкина

Решение в окончательной форме изготовлено 30 апреля 2025 года