Дело № 3а-9/2022

УИД 76OS0000-01-2021-000548-55

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

город Ярославль 24 января 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об оспаривании результатов государственной кадастровой оценки,

установил:

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением, в котором просит:

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 635, 5 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 1 291 972 рубля;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 1 781, 2 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 1 786 544 рубля;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 711, 3 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 036 452 рубля;

установить кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 13 150, 2 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 20 264 458 рублей.

Заявление обосновано тем, что ФИО2 является собственником указанных объектов недвижимости и плательщиком налога на имущество физических лиц, в качестве налоговой базы для которого применяется кадастровая стоимость данных объектов. 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года утверждена Приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н и составила 4 475 883, 7 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 12 694 416, 47 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 5 009 749, 92 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 89 044 080, 76 рубля. 

Административным истцом проведена оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно Отчету, выполненному ООО «Независимая оценка» (далее – Отчет), рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года составляет 1 291 972 рубля; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 1 786 544 рубля; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 2 036 452 рубля; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 20 264 458 рублей. 

В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 на основании доверенности ФИО3 административный иск поддержал.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, в письменном отзыве на административный иск его не признал в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца. 

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра», Управление Росреестра по Ярославской области в письменном отзыве на административный иск оставили его разрешение на усмотрение суда.

Административный ответчик ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», заинтересованное лицо администрация городского поселения Гаврилов – Ям Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направили, письменного отзыва на административный иск не представили суду.

Заслушав представителя административного истца на основании доверенности ФИО3, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО1, исследовав письменные материалы административного дела, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245, статье 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Судом установлено, что ФИО2 является собственником следующих объектов недвижимости:

объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 635, 5 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 1 781,2 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 711, 3 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 13 150,2 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии со статьями 399 – 403 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество физических лиц устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. 

Налогоплательщиками налога признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса. 

Объектом налогообложения признается расположенное в пределах муниципального образования (города федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга или Севастополя, федеральной территории "Сириус"), помимо прочего имущества, также здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Законом Ярославской области от 18 ноября 2014 N 74-з в качестве единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения установлено 1 января 2015 года.

Решением муниципального Совета городского поселения Гаврилов-Ям от 25.11.2014 года N 9 на территории городского поселения Гаврилов - Ям установлен и введен в действие налог на имущество физических лиц, установлены ставки налога, исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Исходя из вышеприведенных положений налогового законодательства, законодательства Ярославской области, решения муниципального Совета городского поселения Гаврилов-Ям, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 является плательщиком налога на имущество физических лиц. Размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости. Следовательно, права и законные интересы ФИО2 затрагиваются установленной в отношении указанных объектов кадастровой стоимостью. При таких обстоятельствах, он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №.

В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Судом установлено, что объекты недвижимости административного истца с кадастровыми номерами №, №, №, № вошли в Перечень объектов, подлежащих оценке на 1 января 2019 года – дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ярославской области, результаты которой утверждены приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 года N 20-н.

Согласно приложению 1 «Результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, за исключением земельных участков, расположенных на территории Ярославской области по состоянию на 01.01.2019 года» кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № составила 4 475 883, 7 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 12 694 416, 47 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 5 009 749, 92 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 89 044 080, 76 рубля. 

Административным истцом представлен Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года установлена в размере 1 291 972 рубля; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 1 786 544 рубля; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 2 036 452 рубля; рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № на ту же дату – 20 264 458 рублей. 

Исследование Отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, дополнительных пояснений оценщика ФИО1 дает основания суду для вывода о том, что Отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, №, №, №.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным подходом методом сравнения продаж, в ходе которого оценщик подбирала объекты-аналоги с известными ценами их предложений; сравнивала их с объектами оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляла различия объектов по этим факторам и корректировала цену объектов – аналогов по выявленным различиям.

От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов Отчет содержит обоснованный отказ.

Из Отчета следует, что оценщиком произведено сопоставление объектов оценки с отобранными аналогами по таким ценообразующим характеристикам, как вид передваемых имущественных прав, условия финансирования, условия оплаты, условия совершения сделки, время заключения сделки, местоположение в пределах города, обеспеченность объектов железнодорожной веткой, доступ к объекту, наличие огороженной территории, площадь объекта, физическое состояние здания, наличие отопления, материал стен, этаж расположения помещений, тип объекта, наличие грузоподъемных механизмов в здании.

В случае расхождения характеристик объектов оценки и аналогов по приведенным ценообразующим характеристикам оценщиком применялись корректировки к ценам аналогов. Кроме того, указанные цены скорректированы оценщиком на торг.

Суд полагает, что приведенный анализ ценообразующих факторов выполнен оценщиком полно и подробно, в полной мере соответствует требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611.

Из Отчета следует, что оценщиком не проводилось сопоставление объектов оценки и аналогов по такой характеристике как высота потолков. 

Данный отказ обоснован оценщиком отсутствием достоверных сведений о данных показателях в отношении объектов оценки, а также в отношении отдельных аналогов.

Кроме того, оценщик исходила из того, что влияние данного фактора на ценообразование объектов производственно – складского назначения невелико и оставлет 0,04 доли из 100.

Таким образом, невведение данного критерия для сравнения объектов оценки с аналогами к искажению результатов оценки не привело и не противоречит требованиям пункта 22 ФСО № 7.

Применяя корректировку на торг к цене аналога № 3 (

<

адрес>), оценщик исходила из содержания объявления о его продаже, из которого следует, что объект продается с торгов с возможностью понижения цены. Кроме того, оценщик располагала объявлениями о его продаже на более позднюю дату, с ценой меньшей, чем это указано в использованном в Отчете объявлении.

В связи с этим, применение указанной корректировки к цене аналога 3 суд полагает вполне оценщиком обоснованным, соответствующим требованиям пунктов 5, 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299, пункту 22 ФСО № 7. 

Определяя ценообразующие характеристики аналога 2 (

<

адрес>), оценщик исходила из того, что общая площадь данного объекта составляет 630, 9 кв.метров – два здания площадью 555, 9 кв.метров и 75 кв.метров.

Эти выводы оценщика подтверждаются имеющимся в составе Отчета скриншотом объявления о продаже объекта, а потому не вызывают сомнения в их обоснованности и соответствуют пунктам 5, 8 ФСО № 3, пункту 22 ФСО № 7.

При производстве расчета рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № оценщик исходила из того, что указанный объект находится в неудовлетворительном физическом состоянии (частично разрушен) и не обеспечен отоплением, тогда как аналоги такой инженерной коммуникацией обеспечены.

Данный вывод оценщика подтверждается фотографиями объекта оценки, данными объявлений о продаже аналогов, в связи с чем соответствует законодательству об оценочной деятельности, в частности требованиям пунктов 5, 8 ФСО № 3, пункту 22 ФСО № 7.

По изложенным основаниям, суд не соглашается с обоснованностью возражений административного ответчика относительно достоверности выводов Отчета. 

Исследование представленного административным истцом Отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в Отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика логичны и проверяемы. Сомнений в достоверности определенных в Отчете величин рыночной стоимости объектов недвижимости административного истца у суда нет.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости административным ответчиком не представлено.

В связи с этим, рыночная стоимость объектов недвижимости административного истца подлежит установлению в размере, определенном Отчетом: в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № - 1 291 972 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 1 786 544 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 2 036 452 рубля; объекта недвижимости с кадастровым номером № – 20 264 458 рублей. 

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, определения их кадастровой стоимости, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административное исковое заявление ФИО2 подлежит удовлетворению.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата обращения ФИО2 с настоящим административным иском в суд – 25 октября 2021 года.

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 635, 5 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 1 291 972 (один миллион двести девяносто одна тысяча девятьсот семьдесят два) рубля.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 1 781, 2 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 1 786 544 (один миллион семьсот восемьдесят шесть тысяч пятьсот сорок четыре) рубля.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 711, 3 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 2 036 452 (два миллиона тридцать шесть тысяч четыреста пятьдесят два) рубля.

Установить по состоянию на 1 января 2019 года кадастровую стоимость объекта недвижимости: вид – помещение, назначение – нежилое, площадью 13 150, 2 кв. метра, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере рыночной стоимости 20 264 458 (двадцать миллионов двести шестьдесят четыре тысячи четыреста пятьдесят восемь) рублей.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 25 октября 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 7 февраля 2022 года