Мотивированное 

решение

 изготовлено 10 ноября 2017 года

Дело № 2-854/2017 04 октября 2017 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Фрунзенский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Васильевой И.Ю.,

при секретаре Батяйкине С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, АО «Райффайзенбанк» о признании сделок недействительными, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском, указав, что являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: *********. В связи с намерением проживать отдельно от дочери, истец обратилась к риеэлтору МТГ В дальнейшем от дочери истцу стало известно, что 20.02.2016 года ею заключен договор купли-продажи квартиры с ФИО2 Истец указывает, что намерения продать всю квартиру у нее не было. На момент заключения договора купли-продажи она страдала психическим заболеванием, не могла отдавать отчет своим действиям и руководить ими, обстоятельств совершения сделки не помнит. В дальнейшем истцу стало известно о том, что ФИО2 заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры с ФИО3, квартира обременена ипотекой, является предметом залога, где залогодержателем является АО «Райффайзенбанк». В ходе рассмотрения настоящего гражданского дела истцу стало известно о том, что у ФИО2 имеется расписка в получении ФИО1 денежных средств за продажу квартиры в сумме 2500000 руб. Обстоятельств написания данной расписки истец также не помнит, расписка имеет множество грамматических ошибок. В связи с изложенным, с учетом уточненных требований, истец просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 20.02.2016 года, расположенной по адресу: *********, заключенный с ФИО2; признать недействительной расписку от 27.03.2016 года в получении от ФИО2 денежных средств за продажу квартиры в размере 2500000 руб.; истребовать вышеуказанную квартиру из чужого, незаконного владения ФИО3; признать право собственности ФИО1 на данную квартиру; признать недействительным договор залога (ипотеки) квартиры, заключенный между ФИО3 и АО «Райффайзенбанк»; прекратить залог (ипотеку) *********

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, ее интересы представлял адвокат Якаев Р.А., действующий на основании ордера и по доверенности, который в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО2, а также его представитель ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явились, исковые требования не признали.

Ответчик ФИО3, а также ее представитель ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явились, исковые требования не признали.

Представитель ответчика АО «Райффайзенбанк» ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, искровые требования не признала. 

Представитель третьего лица - АО «Либерти Страхование» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 28.01.2016 года между ООО «АК7» и ФИО2 заключен генеральный риэлторский договор, в соответствии с которым покупатель поручает агентству быть генеральным риэлтором, действующим от имени покупателя и в его интересах, в целях приобретения покупателем объекта недвижимости по адресу: ********* (л.д. 143-144).

20.02.2016 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ********* (л.д. 23).

В соответствии с п. 3 договора квартира продана за 2500000 руб., которые покупатель обязуется выплатить путем передачи через индивидуальный банковский сейф в течение 3 (трех) дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.

По акту приема-передачи от 27.03.2016 года квартира передана ФИО1 ФИО2 (л.д. 24, 147).

Согласно расписке от 27.03.2016 года ФИО1 получила от ФИО2 денежные средства в размере 2500000 руб. за проданную квартиру, взаиморасчеты произведены полностью (л.д. 146).

22.06.2016 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ********* (л.д. 73-76).

В соответствии с п. 1.2 договора покупатель приобретает квартиру с использованием кредитных средств, предоставленных ему АО «Райффайзенбанк».

Сторонами цена квартиры определена равной сумме 3300000 руб. (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 2.2.1 договора сумма в размере 3300000 руб. уплачивается покупателем продавцу за счет кредитных средств в течение 3(трех) рабочих дней, считая с момента получения покупателем зарегистрированных документов в УФСГРКК по Санкт-Петербургу.

В соответствии со ст. 77 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с момент государственной регистрации ипотеки на квартиру, квартира считается находящейся в залоге у кредитора-залогодержателя в обеспечение исполнения обязательств покупателя по кредитному договору (п. 3.1 договора).

На основании акта от 23.06.2016 года спорная квартира передана ФИО3

22.06.2016 года между АО «Либерти Страхование» и ФИО3 заключен договор страхования по программе страхования: групповое ипотечное страхование жизни и от несчастных случае и болезней (л.д. 61-61-67).

03.08.2016 года на указанную квартиру зарегистрирована ипотека в силу закона.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ЕПП показала, что знает ФИО1 около пяти лет по работе, при общении ФИО1 была всегда нервной, неадекватной, рассказывала про свои проблемы в семье. Также ФИО1 рассказывала свидетелю, что хочет обменять свою квартиру, но риэлтор, занимающийся данным вопросом, ей не нравится. Свидетель предложила своего знакомого риэлтора, который отказался заниматься квартирным вопросом ФИО1, сославшись на то, что она неадекватна. ФИО1 рассказывала свидетелю, что ее подслушивают, преследуют. При этом, на работе по отчетам у нее проблем не было.

Свидетель ЛТЕ показала, что знает ФИО1 около 5 лет по работе. ФИО1 также рассказывала, что хотела продать свою комнату и проживать отдельно от своей дочери и внучек. Летом 2016 года рассказывала, что продала свою комнату, живет одна. При этом, свой адрес сообщить отказалась, ссылаясь на то, что ее прослушивают. Также свидетель показала, что был случай, когда ФИО1 ночевала на работе, в туалете, боялась идти домой, говорила, что ночью кто-то светил фонариком, она слышала голоса. Несколько раз просила проводить ее до работы, т.к. не знала дорогу. Свидетель показала, что она начала замечать странности в поведении ФИО1 после того, как истец переехала в новую квартиру. Были случае, когда ФИО1 обмазывала какой-то жидкостью шкаф, люстру, вещи, говорила, что хочет сдать эту жидкость на экспертизу, замачивала свои вещи на работе для того, чтобы ее не могли прослушать. По работе проблем со сдачей денег у нее не было.

Свидетель ТСВ дала показания, аналогичные показаниям вышеуказанных свидетелей. 

Свидетель ААС показала, что ФИО1 приходится ей бабушкой. ФИО1 хотела продать свою комнату, предполагая, что ее дочь и внуки останутся проживать в другой комнате. До заключения сделки купли-продажи ФИО1 вела себя неадекватно, выбросила холодильник, диван из квартиры, потому что он, якобы, светился, не ела, говорила, что родственники ее травят, у ФИО1 началась ревность к своему гражданскому мужу, она обвиняла родственников в том, что они ее прослушивают, бывало, что она не ночевала дома, в связи с чем родственники обращались в правоохранительные органы о ее розыске. Были случаи, когда ФИО1 обмазывала стены хлоркой, говорила, что родственники чем-то намазали стены, она их отмывала, обдирала обои, резала проводку. На учете у психиатра ФИО1 состояла с 2015 года, в больнице она лечилась до совершения сделки и после.

Допрошенный в судебном заседании свидетель САИ показал, что ФИО1 знает с февраля 2016 года в связи с тем, что она являлась покупателем квартиры его клиентки. С ФИО1 встречался дважды в связи с заключением сделок по приобретению квартир. ФИО1 хотела продать квартиру, т.к. у нее были плохие отношения с родственниками, она хотела жить одна. Сомнений в адекватности ФИО1 при совершении сделки не возникало.

Не доверять показаниям свидетелей ЕПП, ЛТЕ, ТСВ, ААС у суда оснований не имеется, поскольку они последовательны, не противоречивы, согласуются с иными доказательствами по делу.

К показаниям свидетеля САИ суд относится критически, поскольку они противоречат иным доказательствам по делу.

По заключению судебной психиатрической экспертизы на момент заключения договора купли-продажи квартиры 20.02.2016 года и написания расписки в получении денежных средств 27.03.2016 года ФИО1 страдала психическим расстройством в виде ОБС. В юридически значимый период, на момент заключения договора купли-продажи квартиры 20.02.2016 года и написания расписки от 27.03.2016 года по своему состоянию, характеризовавшемуся бредовыми идеями преследования, отравления, смысловыми искажениями восприятия (своеобразие и субъективизм в восприятии ситуаций, в установлении причинно-следственных связей), расстройствами мотивационной сферы мышления, сниженной критичностью, определяющими искажение смысла воспринимаемых событий и их отображения, ФИО1 не могла понимать значение своих действий и руководить ими. В последующем у ФИО1 наблюдалось развитие психоорганических расстройств со снижением интеллектуально-мнестических функций, что отмечалось при лечении в ДС. При настоящем обследовании у ФИО1 выявляются отрывочные бредовые идеи преследования на фоне значительного снижения интеллекту ально-мнестических функций обстоятельности, тугоподвижности мышления, аффективной регидности, эмоциональной обыденности, нарушение критических и прогностических способностей.

Не доверять указанному заключению оснований не имеется, поскольку оно содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы и научно обоснованные ответы на вопросы, требующие специальных познаний, в обоснование сделанных выводов экспертом приведены соответствующие данные из имеющихся в распоряжении эксперта документов, отражены данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы, указанные в заключении эксперта соответствуют сведениям указанным в материалах дела. 

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1). 

На основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. 

В силу п. 1 ст. 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения. 

Разрешая требования в части признания недействительными договора купли-продажи квартиры от 20.02.2016 года и расписки от 27.03.2016 года в получении денежных средств за продажу квартиры, суд приходит к выводу, что совокупностью собранных по делу доказательств подтверждено, что ФИО1 на момент заключения оспариваемого договора не могла понимать значения своих действий и руководить ими.

При таких обстоятельствах суд приходи к выводу, что требования в данной части являются обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку действительное волеизъявление ФИО1 на продажу принадлежащей ей квартиры отсутствовало в силу имеющегося психического заболевания.

В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В п. 39 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" дано разъяснение о том, что по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. В связи с этим необходимо устанавливать наличие или отсутствие воли собственника на передачу владения иному лицу.

Принимая во внимание, что спорная квартиры выбыла из владения ФИО1 по возмездной сделке, помимо ее воли, суд приходит к выводу, что заявленные истцом требования в части истребования квартиры из чужого незаконного владения также являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 42 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Согласно ч. 4 ст. 29 данного закона регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

В связи с тем, что договор купли-продажи квартиры от 20.02.2016 года, предшествовавший заключению договора ипотеки между ФИО3 и АО «Райффайзенбанк», является недействительным, квартира подлежит истребованию из чужого незаконного владения, суд приходит к выводу о том, что запись об ипотеке подлежит погашению в связи с прекращением залога.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО1 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 67, 98, 167, 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: *********, заключенный 20.02.2016 года между ФИО1 и ФИО2, погасив в ЕГРП запись о переходе права собственности на данную квартиру к ФИО2.

Признать недействительной расписку, составленную 27 марта 2016 года ФИО1 в получении денежных средств от ФИО2 в сумме 2500000 руб. за продажу квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, *********. 

Истребовать квартиру, расположенную по адресу: ********* ФИО3, прекратив ее право собственности на указанную квартиру, погасив запись в ЕГРП о праве собственности ФИО3 на данную квартиру.

Прекратить залог квартиры, расположенной по адресу: *********, регистрационная запись №**.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, признав за ФИО1 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: *********.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца после изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд. 

Судья