УИД 38RS0031-01-2020-001427-79 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 сентября 2020 года

г. Иркутск

Иркутский районный суд Иркутской области в составе председательствующего судьи Говоровой А.Н. при секретаре судебного заседания Григорьевой Ю.В.,

с участием представителя истца министерства имущественных отношений Иркутской области ФИО4, ответчика ФИО2 и его представителя ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1779/2020 по иску министерства имущественных отношений Иркутской области к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, 

по встречному иску ФИО2 к министерству имущественных отношений Иркутской области о признании договора аренды земельного участка недействительным,

установил:

Министерство имущественных отношений Иркутской области обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором просило взыскать с ответчика в пользу истца задолженность по договору аренды земельного участка №400/16 от 20.01.2016 в общей сумме 343 012 руб. 59 коп., включающую: долг по арендным платежам в размере 224 141 руб. 39 коп., пени за период с 15.01.2016 по 29.08.2019 в размере 118 871 руб. 20 коп.

В обоснование заявленных требований министерство имущественных отношений Иркутской области указало, что по результатам торгов ФИО2 по договору аренды земельного участка №400/16 от 20.01.2016 предоставлен во временное владение и пользование земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный по адресу: ....В, с кадастровым номером №, площадью 2500 кв.м из земель населенных пунктов, разрешенное использование – под деловое управление (для размещения административного здания).

Земельный участок передан арендодателем арендатору по акту от **/**/****.

Арендатором обязательства по оплате арендных платежей исполнялись ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате и пени в общей сумме 343 012 руб. 59 коп.

Требование министерства имущественных отношений Иркутской области о погашении задолженности арендатором не исполнено, судебный приказ о взыскании задолженности отменен мировым судьей по заявлению ответчика, в связи с чем арендодатель вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Не согласившись с требованиями министерства имущественных отношений Иркутской области, ФИО2 обратился в суд со встречными исковыми требованиями о признании недействительным договора аренды №400/16 от 20.01.2016 земельного участка по адресу: ....В.

В обоснование встречных исковых требований ФИО2 указал, что по договору аренды №400/16 то 20.01.2016 ему передан в аренду земельный участок с кадастровым номером № площадью 2500 кв.м по адресу: .... предоставлен для делового управления (для размещения административного здания).

Согласно акту выбора и обследования земельного участка он не заболочен, лесные насаждения отсутствуют. 

При передачи земельного участка по акту участок был покрыт снегом.

После таяния снега установлено, что участок невозможно использовать по назначению в связи с тем, что он фактически является водным объектом, поскольку весь участок занят ручьем, подъездные пути отсутствуют. 

При обращении в министерство имущественных отношений Иркутской области ФИО2 указали, что вопрос будет решен, ему предоставят другой земельный участок. Позже поступило предложение расторгнуть договор аренды с требованием погасить образовавшуюся задолженность.

ФИО2 указал, что с размером задолженности не согласен, часть аренды, оплаченной ранее, полагает неосновательным обогащением министерства имущественных отношений Иркутской области, но требовать ее возврата не будет, участком он не пользовался, соглашение о расторжении договора аренды не подписал.

Возражая против удовлетворения встречного иска, представитель министерства имущественных отношений Иркутской области просила применить исковую давность по требованиям о признании сделки недействительной.

В судебном заседании ФИО2 и его представитель встречный иск поддержали, полагали, что срок исковой давности при подаче встречного иска не пропущен.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, оценив доказательства в соответствии с требованиями процессуального законодательства, суд пришел к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (пункт 1).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2).

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

В пунктах 4, 5 статьи 1 Водного кодекса Российской Федерации определено, что:

водный объект - природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима;

водный режим - изменение во времени уровней, расхода и объема воды в водном объекте;

В соответствии со статьей 8 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи (часть 1).

Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами (часть 2).

Судом установлено, что согласно акту выбора и обследования земельного участка по адресу: ....В, целевое назначение – под строительство и эксплуатацию производственной базы рельеф участка равнинный, не заболочен, лесные насаждения отсутствуют, подъездные пути имеются. Комиссией дано заключение, что участок достаточен для размещения и пригоден по санитарным и пожарным нормам для размещения и эксплуатации производственной базы. Акт действителен в течение 3 лет.

Вместе с тем, данный акт не утвержден, не имеет даты его составления, в связи с чем невозможно установить его действительность. Кроме того, акт содержит указание на иное целевое использование земельного участка.

Между ФИО2 (арендатором) и министерством имущественных отношений Иркутской области (арендодателем) заключен договор аренды №400/16 от 20.01.2016 земельного участка из земель населенных пунктов Уриковского муниципального образования с кадастровым номером 38:06:110301:918 площадью 2500 кв.м, расположенного по адресу: ....В, под деловое управление (для размещения административного здания). Срок договора аренды с 15.01.2016 по 15.01.2026. Размер годовой арендной платы установлен с учетом итогов проведения торгов и составляет 77 904 руб. 38 коп. Внесенный победителем торгов (арендатором) задаток в размере 15 580 руб. 88 коп. засчитывается в счет арендной платы по договору в полном объеме, начиная с первого месяца ее оплаты. Годовая арендная плата вносится арендатором ежемесячно равными долями в срок не позднее пятнадцатого числа текущего месяца.

Согласно акта приема-передачи земельного участка от 20.01.2016 арендодатель передал, арендатор принял указанный земельный участок. Общее состояние участка оценивается сторонами как пригодное к использованию по целевому назначению. Недостатков на участке на момент подписания акта нет. 

16.03.2016 произведена государственная регистрация договора аренды.

ФИО2 оплатил арендные платежи в общей сумме 83 580 руб. 88 коп (задаток в размере 15 580 руб. 88 коп., платежи: 18.04.2016 в размере 10 000 руб., 16.06.2016 в размере 9 000 руб., 16.08.2016 в размере 10 000 руб., 15.11.2016 в размере 10 000 руб., 16.12.2016 в размере 9 000 руб., 23.01.2017 в размере 10 000 руб., 20.02.2017 в размере 10 000 руб.).

Согласно предписанию от 24.05.2017 об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения, выданному Службой по охране природы и озера Байкал Иркутской области ФИО2, при рейдовом осмотре земельного участка с кадастровым номером 38:06:110301:918 по адресу: ....В, и согласно акту обследования земельного участка от 06.06.2016 данный земельный участок располагается на водном объекте – безымянном ручье с заболоченной ложбиной стока, не включенным в Государственный водный реестр в связи с незначительностью его длины и расходу воды в нем. Безымянный ручей берет свое начало в месте выхода грунтовых вод на поверхность земли в виде родника (ключа), расположенного выше по распадку. Указанный водный объект на участке частично засыпается, растительность в виде кустарников и деревьев вырубается. В связи с чем ФИО2 выписано предписание – провести комплекс мер по восстановлению нарушенных земель, водных ресурсов и водного объекта – безымянного ручья в п. Малая Топка.

Учитывая изложенное, суд полагает доказанными факты передачи ФИО2 в аренду земельного участка с водным объектом, невозможности использования земельного участка по назначению - для размещения административного здания. Следовательно, наличие водного объекта является недостатком сданного в аренду земельного участка.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2).

Договор аренды №400/16 от 20.01.2016 и акт приема-передачи земельного участка от 20.01.2016 не сдержат указания на нахождение на участке водного объекта. Учитывая, что данные документы подписаны в январе, суд полагает, что арендатор не мог обнаружить на земельном участке, покрытом снегом, наличие водного объекта.

Таким образом, недостаток сданного в аренду имущества не был оговорен арендодателем, не был известен и не мог быть обнаружен арендатором при передачи земельного участка.

Согласно пояснениям ФИО2 арендные платежи уплачивались им, несмотря на недостатки участка, в связи с желанием устранить недостатки и обещанием арендодателя произвести замену участка. Поскольку замена участка не произведена, арендатор прекратил оплату арендных платежей и полагал договор расторгнутым с 2017 года.

Письмом от 26.09.2019 №03-51-3421/19-19 министерство имущественных отношений потребовало у ФИО2 оплатить образовавшуюся задолженность по арендным платежам и неустойку.

В письменных возражениях на встречный иск министерство имущественных отношений Иркутской области указало, что в октябре 2019 года ФИО2 обратился в министерство с заявлением о расторжении договора и аннулировании задолженности по арендной плате и неустойки. Министерство письмом от 22.11.2019 №02-51-11870/19 не возражало расторгнуть договор, но с условием погашения задолженности по арендной плате и неустойки.

Таким образом, арендатор воспользовался своим правом, предоставленным статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации и потребовал соразмерного уменьшения арендной платы и расторжении договора аренды. 

Суд полагает, что в данном случае арендатор не имел возможности пользоваться земельным участком в целом, а не отдельной его частью, в связи с чем правомерно заявление арендатора о соразмерном уменьшении арендной платы до размера уже уплаченных арендных платежей в размере 83 580 руб. 88 коп.

Судебный приказ мирового судьи судебного участка №55 Иркутского района Иркутской области от 23.12.2019 №2-5716/2019 о взыскании задолженности по арендным платежам отменен определением мирового судьи от 14.02.2020.

Суд полагает, что арендодатель должен был знать о нахождении на земельном участке водного объекта и отсутствии возможности использовать переданный в аренду земельный участок для размещения административного здания.

Учитывая изложенное, а также длительное (более двух лет) бездействие истца по взысканию арендных платежей, суд полагает, что имеется злоупотребление правом со стороны арендодателя.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Учитывая изложенное, суд не находит оснований для удовлетворения иска министерства имущественных отношений Иркутской области о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

При рассмотрении встречных исковых требований ФИО2 о признании договора аренды недействительным (ничтожным как несоответствующим нормам Водного кодекса Российской Федерации) суд пришел к следующему.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности (пункт 1).

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2).

Министерством имущественных отношений Иркутской области заявлено о применении исковой давности к встречным требованиям ФИО2

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

Исполнение договора аренды начато сторонами со дня подписания акта приема-передачи земельного участка - 20.01.2016, следовательно, срок исковой давности истек 20.01.2019. Со встречным иском ФИО2 обратился в суд 27.07.2020, то есть после истечения срока исковой давности, уважительных причин пропуска срока исковой давности ФИО2 не указано.

Учитывая изложенное, суд отказывает ФИО2 в удовлетворении иска о признании договора аренды недействительным.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

В удовлетворении исковых требований министерства имущественных отношений Иркутской области к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к министерству имущественных отношений Иркутской области о признании договора аренды земельного участка недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский районный суд Иркутской области.

Судья

А.Н. Говорова

Решение суда в окончательной форме принято 21.09.2020.