дело № 3а-47/2018 

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

26 февраля 2018 года г. Улан-Удэ

Верховный Суд Республики Бурятия в составе судьи Назимовой П.С., при секретаре Черепановой О.М., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Правительству Республики Бурятия, Управлению Росреестра по Республике Бурятия об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости

установил:

15 января 2018 года ФИО3 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Требования мотивированы следующим. ФИО3 является собственником следующих земельных участков: 1) с кадастровым номером ..., площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>; 2) с кадастровым номером ..., площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>; 3) с кадастровым номером ..., площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>. 

На основании государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Республике Бурятия кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена по состоянию на 1 января 2015 года в размере 15 713 628 руб., земельного участка с кадастровым номером ... – 13 094 690 руб., земельного участка с кадастровым номером ... – 22 848 280 руб., что значительно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчёту об оценке рыночной стоимости составляет 5 812 800 руб., 4 844 000 руб., 12 474 000 руб. соответственно. Кадастровая стоимость земельных участков влияет на размер земельного налога, уплачиваемого истцом.

В судебное заседание административный истец ФИО3 не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен. Его представитель ФИО4 заявленные требования поддержала.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Бурятия ФИО5 не возражала против удовлетворения административного иска. 

Представитель административного ответчика Правительства Республики Бурятия в суд не явился, о рассмотрении дела надлежаще извещен.

Представители заинтересованных лиц Администрации г.Улан-Удэ, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Бурятия, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явились. 

Поскольку явка указанных лиц не признана судом обязательной, на основании ч. 4 ст. 247 КАС РФ дело рассмотрено в их отсутствие. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что административный иск ФИО3 подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В пункте 3 данной статьи указано, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено, что ФИО3 является собственником следующих земельных участков: 

1) с кадастровым номером ..., площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу, 

<

...>. Категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства магазина стройматериалов. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 1 декабря 2017 года № 74/036/809/2017-31561.

2) с кадастровым номером ..., площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу, 

<

...>. Категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства здания (магазин). Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 1 декабря 2017 года № 74/036/809/2017-31562.

3) с кадастровым номером ..., площадью 

<

...> кв.м., расположенного по адресу, 

<

...>. Категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства магазина. Указанное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 1 декабря 2017 года № 74/036/809/2017-31563.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что принадлежащий ФИО3 земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учет 19 июля 2007 года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2015 года и равна 15 713 628 руб., 

земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учет 30 октября 2004 года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2015 года и равна 13 094 690 руб., 

земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на кадастровый учет 29 декабря 2008 года, его кадастровая стоимость определена по состоянию на 1 января 2015 года и равна 22 848 280 руб.

Указанные обстоятельства следуют из кадастровых справок от 30 ноября 2017 года, 4 декабря 2017 года, 14 декабря 2017 года и письменного отзыва на административный иск представителя кадастрового органа. 

В обоснование необходимости судебной защиты своих прав заявитель ссылается на то, что поскольку кадастровая стоимость названных земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, то она должна быть установлена в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в размере рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельных участков нарушает права заявителя как лица, несущего бремя налоговых платежей, которые исчисляются исходя из их кадастровой стоимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке № 1157/012/17 от 15 декабря 2017 года (далее - отчёт), выполненный ООО 

<

...>», и положительное экспертное заключение на него от 18 декабря 2017 года № 3310, подготовленное экспертом саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство оценщиков «

<

...>», членом которой является оценщик ФИО1., подготовивший отчет. 

Из отчёта следует, что оценщик исследовал социально-географическое положение Республики Бурятия, провёл анализ рынка коммерческой недвижимости города Улан-Удэ, общего состояния рынка земельных участков г.Улан-Удэ, исследовал объём предложений объектов продажи земельных участков за 2014 год, а также ценообразующие факторы по состоянию на 1 января 2015 года. 

Оценщик использовал информацию сети Интернет, размещённую на сайтах www.ruads.org, www.avito.ru, www.domofond.ru, www.russia.irr.ru и других. 

В соответствии с пунктами 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 297 от 20 мая 2015 года, оценщик при проведении оценки использовал сравнительный подход с применением метода сравнения продаж как наиболее полно учитывающий цель оценки и обеспеченный исходной информацией. 

Отказ от использования затратного и доходного подхода к оценке подробно мотивирован в отчёте на страницах 74-76. 

Как следует из отчёта, применяя сравнительный подход, оценщик выбрал четыре объекта-аналога – земельные участки, расположенные в черте г. Улан-Удэ (1. 

<

...>, 2. 

<

...>, 3. 

<

...>, 4. 

<

...>), имеющие аналогичный правовой режим, предназначенные под коммерческое использование, под строительство магазина, как наиболее схожие по целевому назначению, разрешенному и фактическому использованию, инфраструктуре и физическим характеристикам объекта оценки. 

При проведении оценочных работ по определению рыночной стоимости земельных участков применена корректировка на дату продажи (5,11%, 3,02%, 2,77%, 0,00%).

Применена корректировка на торг (-8%) на основании данных, предложенных в Справочнике оценщика недвижимости под редакцией ФИО6, 2014 года. Применена корректировка на местоположение объекта для земельных участков с кадастровыми номерами ..., ... (1,00; 1,35; 1,17; 1,00), для земельного участка с кадастровым номером ... (0,86; 1,16; 1,00; 0,86).

Применена корректировка на наличие инженерных коммуникаций для земельных участков с кадастровыми номерами ..., ... (1,334; 1,000; 1,160; 1,000), для земельного участка с кадастровым номером ... (1,00; 0,90; 0,95; 0,90).

Корректировка на общую площадь земельного участка не применялась на основании Справочника оценщика недвижимости под редакцией ФИО6, 2014 года. 

Корректировка на имущественные права при проведении оценочных работ по вышеуказанным земельным участкам не применялась, так как земельные участки оцениваются на праве собственности, не имеют ограничений в имущественных правах, оценщик исходил из предположения, что выставленные на продажу через публичную оферту объекты-аналоги также не имеют каких-либо обременений и ограничений. 

Корректировка на условия продажи (финансирования) не применялась, поскольку при анализе полученной информации о совершённых (предполагаемых) сделках с объектами-аналогами не выявлено каких-либо нетипичных для рынка условий продажи и финансирования. 

Корректировка по категории, назначению и разрешённому использованию земельных участков не применялась, поскольку объекты оценки и объекты-аналоги подразумевают их дальнейшее использование под строительство магазина, имеют одинаковое назначение (офисно-торговое).

Корректировка на наличие на участке зданий и сооружений не применялась, поскольку объекты оценки и объекты-аналоги не имеют различий по данным параметрам, являются свободными от застройки земельными участками. 

По результатам оценки оценщик пришёл к выводу о том, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 1 января 2015 года составила: с кадастровым номером ... – 5 812 800 руб., с кадастровым номером ... – 4 844 000 руб., с кадастровым номером ... – 12 474 000 руб.

Согласно экспертному заключению № 3310 от 18 декабря 2017 года, подготовленному экспертом Саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческое партнерство «

<

...>» ФИО2., приведенный выше отчёт от 15 декабря 2017 года соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Стоимость объекта оценки, определённую оценщиком в отчёте, названный эксперт подтвердил. 

Оснований не согласиться с экспертным заключением у суда не имеется, так как проверив отчёт оценщика, не содержащий в себе каких-либо неясностей и противоречий, суд также находит его соответствующим требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а потому принимает его во внимание в качестве допустимого доказательства заявленных требований. 

В отчёте об оценке указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки. Указаны точное описание объектов оценки, обоснование использования методов при проведении оценки, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости объектов оценки и их итоговая величина; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объектов оценки.

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости земельных участков, определённой оценщиком, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено. 

Учитывая перечисленные правовые нормы и фактические обстоятельства дела, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявления ФИО3 и приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ... должна быть установлена в размере доказанной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года – 5 812 800 руб., 4 844 000 руб., 12 474 000 руб. соответственно. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд 

решил:

административный иск ФИО3, поступивший в суд 15 января 2018 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства магазина стройматериалов, расположенного по адресу, 

<

...>; в размере его рыночной стоимости - 5 812 800 руб. по состоянию на 1 января 2015 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства здания (магазин), расположенного по адресу, 

<

...>; в размере его рыночной стоимости - 4 844 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером ..., категория земель - земли населённых пунктов, разрешённое использование: для строительства магазина, расположенного по адресу, 

<

...>; в размере его рыночной стоимости - 12 474 000 руб. по состоянию на 1 января 2015 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Бурятия в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме. 

Председательствующий П.С. Назимова