БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-69/2020 

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 сентября 2020 г. город Белгород 

Белгородский областной суд в составе:

судьи ФИО1

при секретаре Пановой Н.А.

с участием представителя административного истца ФИО2 – ФИО3, представителя административного ответчика Правительства Белгородской области ФИО4, представителя заинтересованного лица администрации Губкинского городского округа Белгородской области ФИО5,

в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, 

установил:

ФИО2 (далее также административный истец) на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № площадью 13 171 кв.м, для размещения производственной базы, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

На государственный кадастровый учет земельный участок поставлен 17.06.2011. 

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Белгородской области № 418-пп от 21.11.2016 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области» и по состоянию на 01.01.2016 составила 

<

данные изъяты> коп. 

17.12.2016 данные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017 - Единый государственный реестр недвижимости).

Полагая установленный размер кадастровой стоимости земельного участка завышенным, ФИО2 обратился в суд с административным иском, в котором просил об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости – 

<

данные изъяты> руб. Требования мотивированы тем, что завышение кадастровой стоимости земельного участка, по отношению к его рыночной стоимости, влечет увеличение размера земельного налога, что непосредственно затрагивает его интересы как собственника земельного участка и налогоплательщика. 

В качестве административного соответчика к участию в деле привлечено Управление Росреестра по Белгородской области; в качестве заинтересованного лица администрация Губкинского городского округа Белгородской области. 

Административный истец в суд не явился. О времени и месте судебного заседания уведомлялся надлежащим образом и своевременно, посредством заказного письма (регистрируемое почтовое отправление 30800051764989, направленное по адресу, указанному в административном исковом заявлении, возвращено в суд 19.09.2020), обеспечил явку своего представителя.

Представитель административного истца заявленные требования поддержал. 

Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации Губкинского городского округа Белгородской области не оспаривали право истца требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области в судебное заседание своего представителя не направило. О рассмотрении дела извещено надлежащим образом и своевременно посредством экспедиции суда. Представило ходатайство о проведении судебного заседания без участия представителя. 

Учитывая положения части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), административное дело рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, оценив собранные по делу доказательства, отзывы, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьёй 389 Налогового кодекса РФ (часть 1 статьи 390 Налогового кодекса РФ).

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135). 

В силу положений статьи 24.18 названного Федерального закона, в случае оспаривания результатов кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Понятие кадастровой стоимости определено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости. 

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и федеральных стандартов оценки (статья 59 КАС РФ).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО «Центр независимой оценки» от 21.11.2019 № ЗУ 06/11, из которого следует, что по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила 

<

данные изъяты> руб. 

Представители Правительства Белгородской области и администрации Губкинского городского округа Белгородской области в ходе рассмотрения дела поставили под сомнение достоверность отчета об оценке.

Поскольку возникшие у суда сомнения относительно достоверности определенной в отчете итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости устранены не были, и учитывая мотивированные возражения, по ходатайству заинтересованного лица назначалась судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка, а также с целью установления соответствия представленного административным истцом отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, производство которой поручалось эксперту-оценщику Союза «Белгородская торгово-промышленная палата» А. 

Проанализировав отчет об оценке на его соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, эксперт в заключении от 17.08.2020 № 067.04.0316 сделал выводы о неполном соответствии отчета требованиям федеральных стандартов оценки; факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, определены некорректно. Оценщиком допущены нарушения статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», п. 5 ФСО № 3, п.п. 10,22 ФСО № 7. 

В результате самостоятельно проведенной оценки, по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, определена экспертом в размере 

<

данные изъяты> руб. 

Доказательства по делу оцениваются по правилам статьи 84 КАС РФ, согласно пункту 4 которой доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, при объективном и непосредственном исследовании в соответствии с требованиями статьи 62 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1,2 и 3 статьи 82 КАС РФ. 

Эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы по проверке отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости объекта оценки.

В ходе проверки отчета об оценке, экспертом выявлен ряд недостатков, существенно повлиявших на величину рыночной стоимости оцениваемого объекта. Так, в заключении эксперт обоснованно указал на то, что анализ рынка объекта оценки произведен некорректно. Для анализа оценщиком использованы предложения, не соответствующие объекту оценки: предложение № 2 включает дополнительное имущество – ж/д ветку, наличие дополнительного имущества может повлиять на стоимость объекта как в сторону увеличения, если имущество ликвидно, так и в сторону уменьшения, если потребуется демонтаж; предложение № 4 – в объявлении не указано назначение данного участка, участок расположен в зоне ИЖС и имеет площадь, характерную для участков ИЖС; предложение № 5 – земельный участок предназначен для обслуживания станции технического обслуживания и не соответствует назначению оцениваемого земельного участка. Информация, использованная при анализе рынка, не подтверждена – отсутствуют ссылки, позволяющие подтвердить актуальность данной информации на дату оценки, снимки с экрана предложений, использованных для анализа рынка, не читаемы. Расчет корректировки на местоположение произведен некорректно. Улица К.Заслонова в г. Белгороде начинается от ул. Корочанской в жилом районе и заканчивается промзоной с неразвитой инфраструктурой. Оценщик определяет размер корректировки на местоположение с учетом степени развитости инфраструктуры в месте размещения аналога. Однако, поскольку местоположение участка на ул. К.Заслонова не известно, степень развитости инфраструктуры определить невозможно. Земельный участок по пр-ту ФИО6, 38 (аналог № 1) не имеет свободного подъезда, расположен в зоне ИЖС в окраинной части г. Старый Оскол со слабо развитой инфраструктурой, поэтому расчет корректировки на местоположение из условий (хорошая доступность, средняя инфраструктура района) произведен некорректно. Локальное местоположение аналога № 3 – земельного участка площадью 1,1 га, расположенного в г. Белгороде установить не представляется возможным, а следовательно, достоверно рассчитать величину корректировки на местоположение невозможно. При определении размера корректировки на местоположение методом ранжирования в качестве одного из критериев оценки качества местоположения оценщик использует транспортную доступность (наличие подъездных путей и т.п.). Аналоги № 1,2,3, расположенные на первой линии, имеют хорошую транспортную доступность и им присвоено максимальное количество баллов. При этом оценщик дополнительно применяет корректировку на «расположение земельного участка на первой линии (красная линия автодороги)», что влечет за собой двойной учет фактора транспортной доступности и влияет на результат расчета рыночной стоимости. 

При проверке отчета об оценке эксперт основывался на глубоком анализе и исследовании предмета экспертизы. Проведенное исследование подробно мотивировано, все выявленные нарушения описаны в заключении. 

Суд соглашается с данными выводами эксперта. 

Выявленные нарушения требований федеральных стандартов оценки позволяют усомниться в правильности и обоснованности определенной в представленном отчете величине рыночной стоимости земельного участка.

Выводы эксперта в указанной части не опровергнуты. Относимых и допустимых доказательств, которые бы свидетельствовали об отсутствии допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности, суду не представлено.

Поскольку представленный административным истцом отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, он не может быть признан в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка.

В свою очередь, заключение эксперта от 17.08.2020 № 067.04.0316 подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, обладающим специальными познаниями в области оценки, соответствует положениям статьи 82 КАС РФ, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка, исследование проведено на основе федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить заключение эксперта под сомнение оснований не имеется.

При проведении исследования эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение содержит подробное описание проведенных исследований; указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении экспертом подробно описывается объект оценки: его местоположение, количественные и качественные характеристики, что в полной мере соответствует требованиям пункта 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611. 

Экспертом проведен подробный анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект исходя из вида фактического использования, проведен анализ фактических данных о ценах предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Анализ рынка проведен в соответствии с закрепленным в пункте 11 ФСО № 7 принципом достаточности и сомнений у суда не вызывает. В ходе анализа рынка экспертом также проанализирована информация о предложениях к продаже земельных участков, выявленных оценщиком ООО «Центр независимой оценки» и представленных в отчете об оценке и сделаны выводы о возможности использования (не использования) данных предложений. 

При определении рыночной стоимости земельного участка в соответствии с общепринятыми нормами экспертом применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, как наиболее достоверный и обеспеченный информационной базой; от применения иных подходов эксперт мотивированно отказался.

Характеристики объектов-аналогов для оцениваемого земельного участка представлены в таблице сравнения №19. Выбор объектов–аналогов обоснован экспертом в заключении. Подобранные аналоги сопоставимы с оцениваемым объектом по основным ценообразующим факторам.

Содержащаяся в экспертном заключении информация об объектах-аналогах, используемых при определении рыночной стоимости объекта оценки, отвечает требованиям проверяемости и однозначности.

Представитель административного истца с выводами судебной экспертизы не согласился, полагал заключение незаконным и необоснованным, не соответствующим требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности.

Утверждение административного истца о неправильном выборе экспертом объектов в качестве аналогов и наличие противоречий в выводах эксперта, не могут быть приняты судом во внимание, поскольку выполненный экспертом выбор аналогов требованиям пункта 22 приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7) не противоречит. В заключении эксперта описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Осуществляя подбор аналог, эксперт исходил из того, что анализ сегмента рынка на дату оценки 01.01.2016 показал, что в данном случае число продаж земельных участков ограничено, однако на рынке присутствует некоторое количество участков, в том числе расположенных в отдалении от местоположения объекта оценки.

Из заключения следует, что руководствуясь положениями пункта 11 ФСО № 7, при выборе аналогов эксперт отдавал предпочтение в первую очередь аналогам, не требующим корректировок, а также без улучшений; отбор осуществлялся из наиболее схожих по основным ценообразующим характеристикам земельным участкам, имеющим сходное местоположение с объектом оценки. 

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположению, цене предложения, площади участка, стоимости 1 кв.м, условиям продажи и дате предложения, рельефу участка, виду разрешенного использования, наличию коммуникаций и транспортной доступности. 

Два выбранных экспертом объекта-аналога расположены в одном населенном пункте с объектом оценки, один аналог расположен в населенном пункте, находящемся в непосредственной близости от объекта оценки и наиболее сопоставим с объектом оценки по своим качественным и количественным характеристикам.

Данные обстоятельства позволили эксперту, опираясь на данные Справочника (ФИО7, Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, Нижний Новгород, 2014), не применять корректировку на местоположение и окружение. 

В свою очередь, оценщиком в отчете об оценке в качестве аналогов использованы объекты, расположенные в областном центре, что потребовало применение к данным аналогам корректировки на местоположение (15,8%). Кроме того, как обоснованно отмечено экспертом в заключении, оценщиком использованы аналоги, расположенные в областном центре, при этом локальное местоположение одного из аналогов не известно, а другой аналог имеет улучшения – наличие ж/д ветки. 

Вышеизложенные обстоятельства опровергают доводы представителя административного истца о применении экспертом в заключении объектов-аналогов сходных с объектами, примененными оценщиком ООО «Центр независимой оценки» в отчете об оценке.

Доводы представителя административного истца о том, что в качестве объектов–аналогов эксперт применил объекты, у которых площадь не соответствует объекту оценки, в то время как в отчете об оценке оценщиком применены объекты–аналоги, площадь которых является более приближенной к площади объекта-оценки несостоятельны и опровергаются материалами дела. 

Из заключения судебной экспертизы следует, что в качестве объектов –аналогов экспертом использованы предложения о продаже земельных участков площадью 2575 кв.м, 9000 кв.м и 10000 кв.м. С учетом диапазона различий в площадях, со ссылкой на данные Справочника (ФИО7 Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков, Нижний Новгород, 2014), применены поправочные коэффициенты, что в полной мере соответствует требованиям пункта 22 ФСО № 7.

В отчете об оценке оценщик использует предложения о продаже земельных участков площадью 5100 кв.м, 2300 кв.м, 11000 кв.м и 10000 кв.м и также применяет для земельных участков с площадью 5100 кв.м и 2300 кв.м корректировку на площадь на основании вышеуказанного Справочника оценщика недвижимости. 

Следует отметить, что подбор объектов-аналогов и применение корректировок является следствием реализации экспертом специальных познаний, наличие которых документально подтверждено и сомнений у суда не вызывает.

Заявляя данные доводы, представитель административного истца не представил доказательств возможности подбора экспертом более сходных объектов-аналогов на исследуемый период (то есть, не представлены сведения об объектах-аналогах, которые следовало использовать эксперту), а также не указал, каким образом таковые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта, соответствующие расчеты не приведены, в связи с чем, суд указанные доводы отклоняет как основанные на предположениях.

Доводы представителя административного истца о том, что экспертом при расчете рыночной стоимости объекта оценки использовано лишь три объекта в качестве аналогов, в то время как в отчете об оценке применены четыре объекта–аналога, являются несостоятельными, поскольку не основаны на нормах оценочного законодательства.

Так в соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, утвержденными приказом Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 № 297, оценщик самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24). Федеральные стандарты оценки №№ 1, 2, 3, 4, 7, утвержденные приказами Министерства экономического развития РФ не содержат положений, указывающих на количество объектов-аналогов, необходимых для производства расчета рыночной стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, все возражения представителя административного истца относительно экспертного заключения сводятся к несогласию с выводами эксперта, имеют целью добиться установления наиболее выгодной для административного истца рыночной стоимости земельного участка, направлены на выявление формальных недостатков, которые как установлено выше в целом, являются незначительными и не могли повлиять на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого объекта. 

Объяснений стороны не достаточно для опровержения заключения эксперта в силу части 2 статьи 68 КАС РФ, поскольку объяснениями не могут быть опровергнуты в достаточной степени доказательства, полученные с применением специальных познаний. 

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости возможно только с применением специальных познаний в области оценки, что реализуется либо путем составления отчета об оценке в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», либо путем назначения судебной оценочной экспертизы, направленной, в том числе и на проверку отчета об оценке.

То обстоятельство, что представитель истца не согласился с представленным экспертным заключением, причем совершенно безосновательно, вовсе не означает, что данная экспертиза проведена с нарушением установленных требований, не свидетельствует о неполноте, неточности и необоснованности представленного экспертного заключения. Само по себе несогласие стороны с заключением судебной экспертизы направлено на иную оценку доказательства по делу.

Указанные замечания не содержат доводов, подтверждающих наличие противоречий или вызывающих сомнения в обоснованности экспертного заключения в части определения рыночной стоимости оцениваемого объекта; ходатайств о проведении повторной судебной экспертизы не заявлялось.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости – 22 800 000 руб., определенном по результатам проведенной по делу судебной экспертизы.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». 

В силу пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Сведений об обращении ФИО2 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат.

Датой обращения ФИО2 в суд является 25.05.2020, которая и подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости. 

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 13 171 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> руб.

Рыночная стоимость вышеназванного земельного участка определена настоящим решением суда по состоянию на 01.01.2016.

Датой подачи заявления ФИО2 о пересмотре кадастровой стоимости, подлежащей внесению в Единый государственный реестр недвижимости, является 25.05.2020.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья 

Решение в окончательной форме принято 06 октября 2020 г.