Дело №3а-44/2025

22OS0000-01-2024-001090-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 марта 2025 года г. Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кайгородовой О.Ю., 

при секретаре Голиковой А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Капитель» к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об оспаривании решения, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Капитель» (далее – ООО «Капитель») обратилось в Алтайский краевой суд с административным иском к краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» (далее – КГБУ «АЦНГКО»), в котором просит признать незаконным и отменить решение от 26 сентября 2024 года № ОРС-22/2024/001899 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, а также установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости.

Административные исковые требования мотивированы тем, административный истец является собственником спорного объекта недвижимости. Согласно выписке Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта составляет 56 249 829,73 руб. Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, административный истец обратился во внесудебном порядке в уполномоченный орган с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной согласно отчету об оценке от 29 августа 2024 года № 1035-24-04-22-17/2, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ПрофЭксперТ». Решением КГБУ «АЦНГКО» от 26 сентября 2024 года № 9664 (ОРС-22/2024/001899) отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Полагая, что разница между рыночной и кадастровой стоимостью нежилого здания нарушает права административного истца, поскольку влечет увеличение имущественного налога, последний обратился в суд с указанным иском.

В ходе рассмотрения дела судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Правительство Алтайского края, управление имущественных отношений Алтайского края, ППК «Роскадастр» в лице филиала по Алтайскому краю.

Лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, для участия в рассмотрении дела не явились, представлены письменные ходатайства о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

При рассмотрении административного дела установлено, что ООО «Капитель» является собственником нежилого здания с кадастровым номером *** расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из Единого государственной реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (т. 1 л.д. 67-68).

Из приказа Управления имущественных отношений Алтайского края от 09 ноября 2023 года № 181 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, учтенных в Едином государственном реестре недвижимости на территории Алтайского края» следует, что кадастровая стоимость находящегося в собственности административного истца здания установлена по результатам проведенной в Алтайском крае массовой оценки в отношении помещения с кадастровым номером *** в размере 56 249 829 рублей 73 копейки. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 19 ноября 2024 года № КУВИ-001/2024-281196999 кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером *** определена в размере 56 249 829 рублей 73 копейки по состоянию на 1 января 2023 года, дата применения установлена 1 января 2024 года.

Постановлением Правительства Алтайского края от 29 декабря 2022 года № 533 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту Федеральный закон № 237-ФЗ) 1 января 2023 года установлено датой перехода к применению на территории Алтайского края положений статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Частью 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

11 сентября 2024 года ООО «Капитель» через своего представителя ФИО1 обратилось в КГБУ «АЦНГКО» с заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости (т.1 л.д. 177), к указанному заявлению был приложен, в том числе, отчет об оценке от 29 августа 2024 года № 1035-24-0422-17/2, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ПрофЭксперТ» (т. 1 л.д. 23-112).

16 сентября 2024 года в адрес представителя административного истца направлено уведомление № ПЗ-22/2024/001899 о поступлении заявления и принятия его к рассмотрению (т. 1 л.д. 179).

Решением бюджетного учреждения от 26 сентября 2024 года № ОРС-22/2024/001899 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с наличием нарушений требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке (т. 1 л.д. 180-181).

В обоснование принятого решения указано, что нарушены требования подпункта 10 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке» (ФСО № 6), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 200, согласно которому в соответствии со статьей 11 Федерального закона и настоящим федеральным стандартом оценки в отчете об оценке должно содержаться точное описание объекта оценки с указанием количественных и качественных характеристик объекта оценки. Выявлены следующие нарушения: в описании объекта оценки (стр.24) отсутствует разбивка площадей по этажам и функциональному назначению. 

Нарушены требования подпункта «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, согласно которому при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов; использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке. Выявлены следующие нарушения: отсутствует описание отбора объектов-аналогов. Критерии, по которым производился отбор, оценщиком не указаны. Отказ от использования объектов, представленных в выборке (Таблица 1), не обоснован.

Нарушены требования подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7, согласно которому при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта. Выявлены следующие нарушения: объект оценки представляет собой двухэтажное здание, объект-аналог № 3 представляет собой двухэтажное здание с подвалом, объекты-аналоги №1 и №2 представляют собой двухэтажные здания, причем в составе аналога № 2 согласно данных Росреестра превышающих корректировок. В расчетной таблице (Таблица 5) корректировка на этаж фактически отсутствует, она не дифференцирована для разных аналогов, отсутствует сравнение площадей по этажам. В описании корректировок (стр. 30-33) описание и расчёт корректировок на этаж также отсутствует. Объект оценки представляет собой торговое здание, часть площадей которого отведена под общепит (стр. 66-67). Объекты-аналоги представляют собой административные здания с кабинетной планировкой. Корректировка на функциональное назначение площадей оценщиком не производится, исследование по отсутствию влияния данного фактора на цену предложения также не производилось. Состояние объекта оценки определено как удовлетворительное, год постройки оцениваемого здания – 1983. Годы постройки объектов-аналогов 1994, 1995, 1971, соответственно, т.е. возраст аналогов №1 и №2 отличается от возраста объекта оценки незначительно, а объект-аналог №3 имеет больший возраст, чем объект оценки. При этом состояние всех объектов-аналогов определено как «хорошее», ко всем объектам-аналогам применяются понижающая корректировка в размере -20%, хотя определить состояние по фотографиям для объектов-аналогов №2 и №2 затруднительно, т.к. они обшиты сайдингом. Исходя из данных осмотра, состояние большей части оцениваемого здания также можно охарактеризовать как «хорошее» с применением соответствующей корректировки, так как она также обшита сайдингом (стр. 62-63). 

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от № 237-ФЗ решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Стороной административного истца соблюден установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации трехмесячный срок обращения в суд с административным исковым заявлением, которое направлено в адрес Алтайского краевого суда 27 ноября 2024 года.

Анализируя приведенные выше обстоятельства применительно к положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, суд полагает, что оспариваемое Решение принято полномочным органом и с соблюдением порядка его принятия, что не оспаривалось административным истцом.

Решение принято в установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ тридцатидневный срок с даты подачи ООО «Капитель» заявления, содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения.

Определением суда от 23 января 2025 года по делу назначена судебная экспертиза для установления соответствия отчета об оценки от 29 августа 2024 года № 1035-24-04-22-17/2, составленного оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ПрофЭксперТ» требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Согласно экспертному заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Век А оценка» ФИО2 от 28 февраля 2025 года № 17-02-2025 отчет об оценке от 29 августа 2024 года № 1035-24-04-22-17/2, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ПрофЭксперТ» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Заключение эксперта получено в предусмотренном законом порядке, соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, проведено компетентным специалистом в области экспертизы отчета об оценке, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представляет собой полный и последовательный ответ на поставленные судом вопросы, неясностей и противоречий не содержит. Оснований не доверять указанному заключению у суда не имеется, в связи с чем, его результаты принимаются судом.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что содержание оспариваемых решений в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости не могла быть установлена в размере рыночной стоимости определенной в отчете об оценке, поскольку представленный в бюджетное учреждение отчет об оценке от 29 августа 2024 года № 1035-24-04-22-17/2 не соответствовал требованиям законодательства в области оценочной деятельности, соответственно не мог являться основанием для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В связи с этим суд считает, что при рассмотрении заявления ООО «Капитель» у КГБУ «АЦНГКО» имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером *** в размере его рыночной стоимости.

По смыслу положений статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку совокупность указанных в статье 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации условий для признания решения КГБУ «АЦНГКО» от 26 сентября 2024 года № ОРС-22/2024/001899 незаконным отсутствует, заявленные требования административного истца не подлежат удовлетворению. 

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Учитывая изложенное, суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд вправе установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной экспертом при проведении судебной экспертизы. 

Согласно пункту 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от № 237-ФЗ для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Датой подачи административным истцом заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости следует считать 11 сентября 2024 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 226-227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Капитель» о признании незаконным решения краевого государственного бюджетного учреждения «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» от 26 сентября 2024 года № ОРС-22/2024/001899 отказать.

Установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером *** расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 14 мая 2024года, в равном его рыночной стоимости размере 17 389 980 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Капитель» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 11 сентября 2024 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба через Алтайский краевой суд в судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.Ю. Кайгородова