Решение

 в окончательной форме вынесено 14. 09.2020 г. 

76RS0011-01-2020-000993-36 

Дело № 2-771/2020 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 августа 2020 г. г. Углич 

Угличский районный суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Долгощиновой О.В.,

при секретаре Тихоновой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Агрофирма Княжево», Администрации Угличского муниципального района о признании права собственности на жилой дом и земельный участок,

у с т а н о в и л :

ФИО1 на основании договора купли-продажи от 18.12.2019 г. приобрел у ООО «Агрофирма Княжево» жилой дом, площадью 120,4 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Агрофирма Княжево», Администрации Угличского муниципального района, где указал, что 04.07.2019 г. заключил с ООО «Агрофирма Княжево» предварительный договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома. Стоимость жилого дома составляла 300000 руб., которые согласно условиям договора были внесены покупателем в кассу ООО «Агрофирма Княжево» в течение пяти рабочих дней со дня подписания договора. 18.12.2019 г. был заключен основной договор купли-продажи жилого дома. Земельный участок, на котором расположен жилой дом находится в пользовании ООО «Агрофирма Княжево» на основании договора аренды № 2564 от 04.06.2008 г. и дополнительного соглашения от 25.01.2019 г., заключенных правопредшественниками общества с МУ «Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации УМР» и с Управлением муниципального имущества и земельных отношений Администрации УМР. Указанный земельный участок находится в государственной собственности, имеет кадастровый номер №, площадь 1479 кв.м. и предназначен для обслуживания расположенного на нем жилого дома. Зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на жилой дом для истца не представляется возможным, поскольку право собственности на данное имущество прежнего правообладателя ООО «Агрофирома Княжево» не оформлено в органах Росреестра. Также, являясь собственником жилого дома, истец в соответствии с п. 9.1 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ желает зарегистрировать право собственности и на земельный участок, предназначенный для обслуживания домовладения. В связи с указанным, он просит суд признать за ним право собственности на жилой дом и земельный участок в с

<

адрес>, обязать Управление Росреестра по ЯО внести в ЕГРН сведения о постановке на учет жилого дома в соответствии с данными технического плана здания от 02.12.2019 г., выполненного кадастровым инженером ФИО2

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом. Его представитель по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации УМР на основании доверенности ФИО4 не возражал против удовлетворения иска ФИО1 в части признания за истцом права собственности на жилой дом, не оспаривал договор купли-продажи жилого дома, оставил решение суда в данной части на усмотрение суда. 

Возражал против признания за истцом права собственности на земельный участок с кадастровым номером 76:16:020127:107.

Возражения мотивированы тем, что данное недвижимое имущество является государственной собственностью и ООО «Агрофирма Княжево» пользуется данным имуществом на праве аренды. В соответствии с действующим законодательством, в случае регистрации за истцом права собственности на жилой дом, приобретенный им у ООО «Агрофирма Княжево», на земельный участок при доме покупатель приобретет только те права, которые имелись у продавца здания (строения), а именно, право аренды.

Представитель ответчика ООО «Агрофирма Княжево» в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела данное лицо извещено надлежащим образом, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, не возражало против удовлетворения иска. Дополнительно подтвердило, что спорный жилой дом действительно находился на балансе общества, но право собственности на него зарегистрировано не было. По сделке купли-продажи право собственности на жилой дом перешло истцу.

Представитель третьего лица МО Управления Росреестра по Ярославской области по Угличскому и Мышкинскому районам в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие, против удовлетворения иска не возражает.

Суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц. Заслушав представителя истца, представителя ответчика Администрации УМР, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли – продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 04.07.2019 г. между ФИО1 и ООО «Агрофирма Княжево» был заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома по адресу: 

<

адрес>. 18.12.2019 г. между ФИО1 и ООО «Агрофирма Княжево» был заключен основной договор купли-продажи вышеуказанного жилого дома. Согласно акту приема-передачи от 18.12.2019 г. жилой дом был передан продавцом покупателю. 

Денежные средства по сделке в общей сумме 300000 руб. в течение пяти рабочих дней после подписания предварительного договора купли-продажи были внесены ФИО1 в кассу ООО «Агрофирма Княжево», что подтверждается счетом-фактурой № 2068 от 09.07.2019 г., квитанцией к приходному кассовому ордеру № РФРО0000074 и кассовыми чеками от 09.07.2019 г. 

Указанные обстоятельства свидетельствуют об исполнении истцом обязательств по договору. Факт совершения данной сделки никем не оспорен, и в силу изложенных выше обстоятельств, ввиду соблюдения сторонами условий предусмотренных сделкой, суд полагает договор купли-продажи жилого дома заключенным. 

Спорный жилой дом до момента продажи его истцу, в соответствии с данными инвентарной карточки учета объекта основных средств, числился на балансе ООО «Агрофирма Княжево». Он принадлежал продавцу на основании договора о присоединении ООО «Агрофирма Большая Волга» к ООО «Агрофирма России» от 01.06.2018 г. и передаточного акта от 01.06.2018 г. Технический паспорт на жилой дом обществом не изготавливался, право собственности на него в установленном законом порядке не регистрировалось. Отсутствие у продавца правоустанавливающих документов на данный объект недвижимости препятствует истцу зарегистрировать переход права собственности на жилой дом в соответствии с требованиями закона.

Согласно п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ право собственности на приобретенные по договору продажи объекты недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности. 

По смыслу закона отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между ними. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.

Согласно представленному проекту технического плана здания от 02.12.2019 г. жилой дом, 1957 года постройки, имеет общую площадь 120,4 кв.м. Постановлением Администрации Головинского сельского поселения от 09.08.2017 г. № 149 утвержден адресный план поселения, спорному жилому дому присвоен адрес: 

<

адрес>.

Истец с момента передачи ему жилого дома как добросовестный приобретатель открыто владеет и пользуется им, реализуя тем самым правомочия собственника, предусмотренные ст. 209 ГК РФ, и с учетом приведенных выше обстоятельств, приобретает право собственности на указанный объект недвижимости. В связи с указанным, исковое требование ФИО1 в части признании за ним права собственности на жилой дом суд находит законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно материалам дела указанный жилой дом расположен на земельном участке из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1479 кв.м. и видом разрешенного использования: для обслуживания расположенного на нем жилого дома. Данный земельный участок находится в государственной собственности и в пользовании ООО «Агрофирма Княжево» на основании договора аренды № 2564, заключенного 04.06.2008 г. между МУ «Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений Администрации УМР» и ООО «Агрофирма Большая Волга» (правопредшественником ООО «Агрофирма Княжево»). Срок аренды был установлен с 28.12.2007 г. по 28.11.2008 г., размер арендной платы составлял 1225,80 руб. в год. 

25.01.2019 г. между Управлением муниципального имущества и земельных отношений Администрации УМР и ООО «Агрофирма Россия» (также правопредшественником ООО «Агрофирма Княжево») было заключено дополнительное соглашение об аренде спорного земельного участка. Указанный договор аренды не прекращался, никем из сторон не оспаривался и недействительным не признавался. На настоящий момент он является действующим.

В соответствии со ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичные положения содержатся и в ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п.п. 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

В соответствии с п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

С учетом данных норм права, законных оснований для признания за истцом права собственности на земельный участок 76:16:020127:107 не имеется, поскольку продавец жилого дома ООО «Агрофирма Княжево» не являлся собственником данного земельного участка, а пользовался им на праве аренды, в связи с этим иск в указанной части удовлетворению не подлежит. Приобретая право собственности на жилой дом, истец с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, соответственно, приобретет и право пользования земельным участком, занятым строением, на тех же условиях, что и продавец жилого дома.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

признать за ФИО1 право собственности на жилой дом общей площадью 120,4 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с техническим планом здания, выполненным 02.12.2019г. кадастровым инженером ФИО2, внести в ЕГРН сведения о постановке данного жилого дома на кадастровый учет.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Угличский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья: О.В. Долгощинова