Дело № 2-1651/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 сентября 2018 года 

Свердловский районный суд города Костромы в составе:

председательствующего судьи Морева Е.А.,

при секретаре Бебешко П.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ТСЖ «Наш дом 97» к ОАО «Строймеханизация», Религиозной Организации Костромская Епархия Русской Православной Церкви об установлении границ земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и погашении записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ТСЖ «Наш дом 97» обратилось в суд с иском к ОАО «Строймеханизация», в котором просило установить границу земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 7886 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, в части смежества с земельным участком с кадастровым номером ..., площадью 4749,4 кв.м., расположенным по адресу: 

<

адрес> по точкам: ..., отраженным в межевом плане от 

<

дата>, выполненным кадастровым инженером ФИО2 Требования мотивированы тем, что 

<

дата> в отношении земельного участка под МКЖД распоряжением начальника Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы была утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, что послужило основанием для формирования данного земельного участка и проведения в отношении него кадастровых работ. В соответствии с указанной схемой земельный участок под МКЖД имеет следующие характеристики: площадь 7886 кв.м., разрешенное использование МКЖД, на указанном земельном участке имеются три очереди жилого 

<

адрес>. Границы земельного участка вынесены на местности в соответствии со схемой земельного участка и фактическим его использованием. В ходе процедуры согласования местоположения границ земельного участка в отношении точек 3, н4, н5, н6, 7 поступили возражения от ОАО «Строймеханизация» как от собственника смежного земельного участка, так как по мнению его представителя граница земельного участка истца накладывается на границу земельного участка ответчика. Фактически с момента возведения жилых домов (три очереди дома) в 1997 году всегда граница земельного участка истца была огорожена забором, использовалась и содержалась только жильцами дома, на спорной территории расположен объект, который использовался для строительства жилого дома и эксплуатируется до настоящего времени истцом. Ответчик возражает против установления смежной границы на местности, в соответствии со схемой участка, фактическим землепользованием, что является основанием для рассмотрения спора о границах (правах на землю) земельных участков в судебном порядке, согласно требований статьи 60 ЭК РФ. ОАО «Строймеханизация» провело в отношении земельного участка с кадастровым номером ... площадью 4749 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровые работы и поставило земельный участок на уточненный кадастровый учет, что повлекло наложение границ земельного участка истца и ответчика и является основанием для отказа в постановке на кадастровый учет земельного участка истца в спорных границах. Границы земельного участка ответчика установлены без учета наличия прав и законных интересов истца на использование земельного участка МКЖД.

ОАО «Строймеханизация» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ТСЖ «Наш дом 97», в котором просило установить границы земельного участка с кадастровым номером 44:27:040644:2, площадью 4749,4 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> по характерным точкам: ... 

Определением Свердловского районного суда г. Костромы от 

<

дата> производство по гражданскому делу по встречному иску ОАО «Строймеханизация» к ТСЖ «Наш дом 97» об установлении границ земельного участка прекращено в связи с отказом представителя ОАО «Строймеханизация» от исковых требований. 

В ходе рассмотрения дела представитель истца по доверенности ФИО1 неоднократно уточнял исковые требования, окончательно просил: установить границу земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 7886 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> в части смежества с земельным участком с кадастровым номером ..., площадью 4749,4 кв.м., расположенным по адресу: 

<

адрес> по точкам: ... отраженным в межевом плане от 

<

дата>, выполненным кадастровым инженером ФИО2; внести изменения в данные государственного кадастрового учета в отношении земельного участка с кадастровым номером ... по адресу: 

<

адрес> в части смежества с земельным участком с кадастровым номером ..., расположенным по адресу: 

<

адрес> по точкам: ... признать ничтожным договор купли-продажи земельного участка: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для организации и эксплуатации епархиального реставрационного центра, общей площадью 4749,4 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ОАО «Строймеханизация» и Костромской Епархией РПЦ, погасить запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности за ОАО «Строймеханизация» и вернуть стороны договора в первоначальное положение. 

По ходатайству стороны истца к участию в деле в качестве соответчика было привлечена Религиозная организация «Костромская епархия русской православной церкви». 

Представители истца ТСЖ «Наш дом 97» ФИО3, действующий на основании доверенности ФИО1 уточненные исковые требования поддержали по изложенным в иске основаниям. Дополнительно пояснили, что смежный земельный участок был приобретен ответчиком у Религиозной организации «Костромская епархия русской православной церкви» по договору купли-продажи от 

<

дата>. На основании данного договора право собственности на спорный земельный участок было зарегистрировано в органах Росреестра 

<

дата>. В качестве основания для признания данного договора ничтожным указывает, что на момент отчуждения земельный участок не прошел межевание, границы земельного участка в порядке, установленном действующим законодательством, не установлены. Земельный участок был поставлен на кадастровый учет на основании материалов инвентаризации о ранее учтенных объектах как выявленный в границах кадастрового квартала. Из кадастрового плана следует, что границы земельного участка указаны декларативно и не позволяют однозначно определить участок в качестве объекта недвижимости, площадь указана ориентировочно, сведения об участке подлежат уточнению при межевании и исходя из материалов дела фактически были заняты имуществом истца, что исключало его передачу без нарушения прав жильцов многоквартирного дома и не позволяло определить предмет договора. Из оспариваемого договора купли-продажи следует, что к ответчику переходит право собственности на земельный участок, не занятый строениями и свободный от прав третьих лиц, что не соответствует фактическим обстоятельствам дела, т.к. на момент подписания договора и до настоящего времени на земельном участке находится объект недвижимости – детская площадка, что свидетельствует об отсутствии предмета договора в том виде, в котором он указан в тексте соглашения. По мнению представителя истца данные обстоятельства в силу положений ст.ст.168, 432 ГК РФ свидетельствуют о его ничтожности. 

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 против удовлетворения исковых требований ТСЖ «Наш дом 97» возражала. Указывала на то, что оснований для определения границ вновь формируемого земельного участка по адресу: 

<

адрес> по варианту, предложенному истцами, не имеется, поскольку земельный участок для нужд эксплуатации многоквартирного жилого дома в установленном законом порядке не отводился, какие-либо документы, в том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, акт приема-передачи объекта, не содержат сведений о земельном участке по указанному адресу. По материалам БТИ заявленная площадь земельного участка истца при введении многоквартирного жилого дома в эксплуатацию составляла 4723 кв.м. Тогда как по материалам межевого плана площадь земельного участка под многоквартирным домом составляет 7886 кв.м. В свою очередь, земельный участок, принадлежащий ОАО «Строймеханизация» был внесен в базу ГКН 

<

дата>, как ранее учтенный и принадлежал на праве бессрочного пользования Костромскому епархиальному управлению Московской патриархии. Основанием предоставления земельного участка явилось постановление Администрации г.Костромы от 

<

дата> № и свидетельство А-711 с приложением плана границ землепользования с указанием координат поворотных точек в системе координат, принятых на момент предоставления земельного участка. Земельный участок ответчиков практически соответствует границам и площади земельного участка, которые были установлены при его предоставлении. При уточнении местоположения границ земельного участка с кадастровым номером ..., площадь данного участка составила 4 759 кв.м. Увеличение площади земельного участка при уточнении его границ не превысило 10% от декларативно установленной площади – 4 749,4 кв.м. При этом конфигурация земельного участка не изменилась а увеличение его площади произошло за счет земельного участка по 

<

адрес>, границы которого уточнялись в 2016 году. 

<

адрес> земельных участков изъятых у Костромской епархии на основании постановлений администрации г.Костромы для строительства многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес> превышает площадь земельного участка ответчика. Исходя из положений ранее действующего законодательства можно говорить лишь о временном изъятии земельного участка из бессрочного пользования у Костромской епархии, которая была проведена с явным нарушением. Фактическое изъятие земельного участка не проводилось, т.к. в 2013 году спорный земельный участок площадью 4749,4 кв.м. был предоставлен Костромской епархии в собственность. 

Представители ответчика Религиозной организации «Костромская епархия Русской Православной Церкви» и третьих лиц Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Костромской области», Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы, Администрации города Костромы, Управления Росреестра по Костромской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Судом установлено, что Постановлением Администрации г. Костромы от 

<

дата> № Костромскому епархиальному управлению Московской Патриархии путем изъятия части земельного участка у войсковой части № предоставлен земельный участок по 

<

адрес> в 

<

адрес>, площадью 4749,4 кв.м. в бессрочное пользование для организации Реставрационного центра Костромской епархии. 

В подтверждение права Костромского епархиального управления Московской Патриархии бессрочного (постоянного) пользования вышеуказанным земельным участком Администрацией г.Костромы было выдано свидетельство №А—711 от 

<

дата>. 

Данный земельный участок на основании вышеуказанных документов, как ранее учтенный, под номером ... был поставлен на государственный кадастровый учет 

<

дата>. 

Распоряжением Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 

<

дата> №/з было прекращено право бессрочного пользования Костромского епархиального управления Московской патриархии в отношении земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Этим же распоряжением земельный участок предоставлен Религиозной организации Костромской епархии Русской Православной Церкви в собственность.

<

дата> Религиозная организация Костромская Епархия Русской Православной Церкви (продавец) и ОАО «Строймеханизация» (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка и строения на нем. По условиям договора продавец передал в собственность за плату покупателю земельный участок, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для организации реставрационного цеха, общей площадью 4749,4 кв.м. по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № и расположенное на нем нежилое строение (столярный цех). Цена договора составила 15 100 000 рублей, в том числе стоимость земельного участка 15 000 000 рублей. 

Согласно акту приема-передачи от 

<

дата> земельный участок: категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование для организации реставрационного цеха, общей площадью 4749,4 кв.м. по адресу: 

<

адрес> передан в собственность ОАО «Строймеханизация». 

Право собственности ОАО «Строймеханизация» на спорный земельный участок было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем 

<

дата> в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации № и выдано свидетельство о государственной регистрации. 

Распоряжением начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации г. Костромы от 

<

дата> №-р утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью 4749 кв.м. по адресу: 

<

адрес>.

На момент заключения договора земельный участок был поставлен как ранее учтенный без установления границ на местности. Первоначально сведения о земельном участке были внесены в государственный кадастр недвижимости 

<

дата>. С целью уточнения местоположения границ и площади земельного участка кадастровым инженером ООО «Центр кадастровых услуг» ФИО8 

<

дата> был подготовлен межевой план.

Из межевого плана следует, что при уточнении местоположения границ земельного участка его площадь составила 4759 кв.м. Границы земельного участка определены исходя из представленных документов и по результатам проведения процедуры согласования границ со смежными землепользователями. 

По результатам межевых работ в государственный кадастр недвижимости были внесены уточненные сведения о границах и площади земельного участка, что следует из представленной в материалы дела кадастровой выписки о земельном участке от 

<

дата>. 

Товарищество собственников жилья «Наш дом 97» было создано для совместного управления общим имуществом в многоквартирном жилом доме по адресу: 

<

адрес>. 

Данный жилой дом был простроен и введен в эксплуатацию поэтапно (всего три очереди) в период времени с 2000 по 2001 г.г.

При этом земельный участок под многоквартирным домом в установленном действующим законодательством порядке не сформирован, на кадастровый учет не поставлен. 

Для решения вопроса о формировании земельного участка и его постановке на кадастровый учет собственниками жилых помещений в указанном доме был инициирован вопрос о проведении кадастровых работ.

По результатам которых кадастровым инженером ООО «Кадастр44» ФИО2 был подготовлен межевой план земельного участка, сформированного из земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности 

Из межевого плана следует, что по характерным точкам 3-7 вновь формируемый земельный участок граничит с земельным участком с кадастровым номером ..., принадлежащим ОАО «Строймеханизация» на праве собственности.

Распоряжением начальника Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от 

<

дата> в отношении смежного земельного участка, расположенного в кадастровом квартале ..., по адресу: 

<

адрес>, утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, что послужило основанием для формирования данного земельного участка и проведения в отношении него кадастровых работ. 

В соответствии со схемой земельный участок под МКЖД имеет следующие характеристики: площадь 7886 кв.м., из земель населенных пунктов, разрешенное использование МКЖД, на указанном земельном участке имеются три очереди жилого 

<

адрес>. Границы земельного участка вынесены на местности в соответствии со схемой земельного участка и фактическим его использованием.

Распоряжением начальника Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от 

<

дата> №-р признано утратившим силу распоряжение начальника Управления имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы от 

<

дата> №-р «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, расположенного в кадастровом квартале ..., по адресу: 

<

адрес>, со дня его принятия. Основанием принятия распоряжения стало наличие возражений собственника смежного земельного участка ОАО «Строймеханизация» в согласовании границ образуемого земельного участка. 

В ходе процедуры согласования местоположения границ земельного участка в отношении точек 3, н4, н5, н6, 7 ОАО «Строймеханизация», как смежный землепользователь, в ответ на извещение кадастровому инженеру ФИО2 сообщило, что ОАО «Строймеханизация» возражает против ее согласования, так как граница земельного участка истца накладывается на границу земельного участка ответчика.

Истец не согласен с данным ответом, поскольку полагает, что границы земельного участка ответчика установлены с нарушением требований действующего законодательства без учета наличия прав и законных интересов истца на использование земельного участка МКЖД, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в связи с чем обратился в суд с указанным исковым заявлением. 

Согласно ст. 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Объектами земельных отношений согласно п. 1 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК Российской Федерации) являются земельные участки.

Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных ЗК Российской Федерации прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи (п. 3 ст. 6 ЗК Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 11.2 ЗК Российской Федерации предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 ст.11.3 ЗК Российской Федерации образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: 1) проектом межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; 2) проектной документацией лесных участков; 3) утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Пункт 2 названной статьи предусматривает, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

При этом п.3 ст.11.3 ЗК Российской Федерации предусматривает случаи, когда образование земельного участка осуществляется только в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. К таким случаям относится образование земельного участка: 1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории; 2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам; 3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии; 4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами; 5) для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

Глава V.1. ЗК Российской Федерации определяет случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Так, пункт 1 статьи 39.1 ЗК Российской Федерации предусматривает возможность предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование.

В соответствии с п.1 ст.39.20 ЗК Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Особенности приобретения прав на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества многоквартирного дома объекты недвижимого имущества, устанавливаются федеральными законами (п.13 ст.39.20 ЗК Российской Федерации).

Правовое регулирование предоставления земельного участка в собственность для нужд эксплуатации многоквартирного жилого дома осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон).

Частью 1 статьи 16 названного Закона предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 2 ст.16 Закона в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч.5 ст.16 Закона).

Пунктом 2 ст. 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Из системного толкование действующего законодательства, включая нормы ЖК РФ, Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что формированию подлежит земельный участок под каждым многоквартирным домом, только подобное формирование земельного участка под отдельно взятым многоквартирным домом порождает право общей долевой собственности собственников помещений в таком доме на сформированный земельный участок.

Как следует из материалов дела земельный участок под многоквартирным домом истца в установленном законом порядке не сформирован, его границы не определены. Действующее законодательство не устанавливает какие-либо специальные нормативы, в том числе по площади, расстояниям от объектов недвижимости и инфраструктуры, предусматривающие формирование земельного участка под многоквартирным домом. В связи с чем оснований полагать, что уточнение ответчиком границ, принадлежащего ему на праве собственности земельного участка нарушает права собственников помещений в многоквартирном 

<

адрес>, не имеется.

Собственники многоквартирного жилого дома не были лишены права с момента вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» инициировать вопрос формирования земельного участка, что ими сделано не было. 

Кроме того, следует отметить, что в отсутствие документов, предусмотренных ст.11.3 ЗК Российской Федерации (проекта межевания территории, утвержденной схемы расположения земельного участка (как указывалось ранее распоряжением начальника управления имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы от 

<

дата> №-р распоряжение указанного органа местного самоуправления от 

<

дата> №-р, которым была утверждена схема расположения земельного участка истцов, признано утратившим силу со дня принятия)) формирование земельного участка истцов невозможно.

Действующее законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и земельного участка, необходимого для его обслуживания и эксплуатации. Размеры и границы таких земельных участков могут не совпадать. Процедура формирования земельного участка под существующий многоквартирный дом и процедура формирования земельного участка для строительства отличаются как по основаниям для их осуществления, так и по правовым последствиям, к которым они приводят.

Вышеизложенное позволяет утверждать, что у собственников жилых помещений в многоквартирном доме отсутствует право собственности на земельный участок, поскольку он не сформирован и не обладает индивидуальными признаками, позволяющими его определить как объект гражданских правоотношений. 

При таких обстоятельствах говорить о наличии спора между сторонами по поводу границ земельного участка не представляется возможным. 

Доводы истца о том, что часть земельного участка ответчика принадлежит собственникам жилых помещений в вышеуказанном жилом доме, основаны на неправильном толковании положений действующего законодательства. 

Представленными в материалы дела постановлениями администрации г.Костромы от 

<

дата> № (именно этим постановлением предоставлялся земельный участок для строительства третьей очереди, где и находится спорный земельный участок), 

<

дата> №, 

<

дата> №, 

<

дата> № не принималось решение о предоставлении земельного участка для эксплуатации многоквартирных домов. В данном случае принималось решение о предоставлении земельного участка во временное пользование (аренду) застройщику для строительства многоквартирного дома. При этом, границы земельных участков на местности не определялись. Предоставление земельных участков носило декларативный характер. 

Более того, в п.3 постановления администрации г.Костромы № указано, что предоставление земельного участка для эксплуатации жилого дома будет оформлено постановлением администрации г.Костромы после подписания акта приемки.

Однако, такое постановление администрацией г.Костромы не принималось, что следует из письма от 

<

дата> (т.1 л.д.126). 

Временный характер изъятия земельного участка у Костромского епархиального управления косвенно подтверждается письмами администрации г.Костромы адресованных архиепископу Костромскому и Галичскому, в которых содержится просьба согласовать временное изъятие земельного участка (т.1 л.д.106-107). 

Об этом свидетельствует и факт дальнейшего предоставления земельного участка в собственность.

Данные выводы согласуются с положениями ст.55 ЗК РСФСР, которая предусматривала, что изъятие или выкуп для государственных и общественных нужд земельных участков у граждан может производиться после выделения по их желанию местным Советом народных депутатов равноценного земельного участка, строительства на новом месте предприятиями, учреждениями и организациями, для которых отводится земельный участок, жилых, производственных и иных построек взамен изымаемых и возмещения в полном объеме всех других убытков, включая упущенную выгоду, в соответствии со статьей 97 настоящего Кодекса.

Доводы истца о нарушении процедуры проведения кадастровых работ с целью уточнения границ земельного участка ответчиков, нельзя признать состоятельными. 

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции действующей в период проведения процедуры межевания) кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости) либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в п. п. 7, 10 - 21, 25 - 29 ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка (ч. 9 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ).

Аналогичные нормы отражены в ныне действующей редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В силу п.10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае отсутствия в документах сведений о местоположении границ земельного участка их местоположение определяется в соответствии с утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории. При отсутствии в утвержденном проекте межевания территории сведений о таком земельном участке его границами являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.

Сторона истца полагала, что границы земельных участков должны определяться исходя из фактически сложившегося порядка землепользования, с учетом того, что на спорном земельном участке находятся элементы благоустройства многоквартирного жилого дома (в том числе детская площадка).

Вместе с тем данные доводы не могут быть приняты во внимание, поскольку основаны на неправильном толковании положений законодательства и определении фактических обстоятельств дела. 

Определение границ земельного участка ответчика, исходя из существующих на местности не менее 15 лет границ, допустимо только в случае отсутствия документов, содержащих сведения о земельном участке.

Однако, уточнение границ производилось именно исходя из таких документов. В частности, землеустроительного дела по инвентаризации земельного участка по адресу: 

<

адрес>, которое содержит сведения об уникальных характеристиках земельного участка (в том числе его границах и площади) по состоянию на 1995-1996 год (т.1 л.д.39-56). 

Именно в таком виде земельный участок был первоначально постановлен на государственный кадастровый учет и в дальнейшем предоставлен на праве собственности Костромской епархии.

В соответствии со ст.22 Федерального закона № 218-ФЗ межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или выписки из Единого государственного реестра недвижимости о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

В межевом плане указываются:

1) сведения об образуемых земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков;

2) сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей земельного участка;

3) новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете земельного участка или земельных участков.

Форма и правила оформления межевого плана, утверждены приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке».

Исходя из анализа представленного в материалы дела межевого плана земельного участка с кадастровым номером ... следует полагать, что он был оформлен в соответствии с указанными нормативно-правовыми документами. 

Кадастровым инженером, в соответствии со ст.39 федерального закона №221-фз, п.п. 82, 83 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке», была проведена процедура согласования местоположения границ земельного участка с лицами, обладающими смежными земельными участками. Несмотря на отсутствие сформированного земельного участка в районе 

<

адрес>, кадастровым инженером было проведено согласование границ земельного участка с уполномоченным должностным лицом администрации г.Костромы, в полномочия которой входит распоряжение муниципальными землями и землями, государственная собственность на которые не разграничена. Именно к такой категории до настоящего времени относятся земли, которые истец намерен сформировать как земельный участок для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома. 

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 549 Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом (ст.273 ГК РФ).

В силу ч.1 ст.552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Исходя из положений ч.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Статья 554 ГК РФ также предъявляет требования к договору продажи недвижимости. Так, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В договоре купли-продажи 

<

дата> сторонами был определен предмет договора – земельный участок с кадастровым номером ... и расположенное на нем строение по адресу: 

<

адрес>, цена договора, что свидетельствует о соблюдении сторонами при его заключении всех требований гражданского законодательства. 

Наличие на спорном земельном участке элементов благоустройства, принадлежащих собственникам многоквартирного жилого дома не может умалять прав собственника на распоряжение, принадлежащем ему объектом недвижимости. 

В данном случае новый собственник земельного участка не лишен права на защиту своих вещных прав в порядке, предусмотренном действующим законодательством. 

Кроме того, данные элементы благоустройства не являются самостоятельными объектами недвижимости, в том смысле, который придается этому понятию в ст.130 ГК РФ.

Вышеизложенные обстоятельства позволяют утверждать, что передача прав собственности на спорный земельный участок прав истца не нарушает, а является реализацией неотъемлемого права собственника на отчуждение, принадлежащего ему объекта недвижимости. 

При таких обстоятельствах, оснований полагать, что в данном случае к оспариваемой сделке может быть применены положения ст.ст.166, 168 ГК РФ не имеется.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ТСЖ «Наш дом 97» к ОАО «Строймеханизация», Религиозной Организации Костромская Епархия Русской Православной Церкви об установлении границ земельного участка, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и погашении записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Председательствующий: