Дело №2-1501/2017 27 декабря 2017 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Приморский районный суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Лощевской Е.А.,

при секретаре Аксеновой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Архангельске в помещении Приморского районного суда Архангельской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об отказе от исполнения договора купли-продажи, возврате уплаченной за товар денежной суммы,

установил:

ФИО1 обратился в Приморский районный суд Архангельской области с исковым заявлением к ФИО2 об отказе от исполнения договора купли-продажи земельного участка, возврате уплаченной за товар денежной суммы. 

В обоснование требований истец указал, что на основании договора купли-продажи от 21.07.2017 приобрел у ответчика земельный участок: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1200 кв.м., адрес объекта – 

<

адрес>, кадастровый номер №. Возможность постройки жилого дома на земельном участке являлась обязательным требованием к качеству приобретаемого земельного участка. До заключения договора купли-продажи на земельном участке располагался столб ЛЭП, который мешал застройке участка. Продавец обещал решить данный вопрос с сетевой организацией. После того, как ответчиком были осуществлены работы по переносу столба за границы земельного участка, между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка. В последующем оказалось, что перенос столба ЛЭП не решил проблему, поскольку на 75-85% земельный участок находится в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства. Невозможность осуществить строительство жилого дома является существенным недостатком проданного товара. Информацию о данном недостатке при заключении договора продавец покупателю не предоставил. Согласно примерному расчету стоимость услуг по освобождению земельного участка от объектов энергетики составляет 1128763,22 руб., что в два раза превышает стоимость самого участка. Требование об отказе от исполнения договора купли-продажи направлено истцом в адрес ответчика, ответ получен не был. Просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 21.07.2017, взыскать с ответчика в пользу истца уплаченную по договору денежную сумму в размере 550000 рублей.

Истец ФИО1 в судебном заседании на исковых требованиях настаивал, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что нарушение его прав заключается в том, что он не может строить дом на купленном земельном участке ввиду нахождения на нем охранной зоны. При этом указал, что в настоящее время отказа в получении разрешения на строительство он не имеет, так как проект дома не существует, с вопросом получения разрешения на строительства он никуда не обращался.

Представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности, поддержал доводы, изложенные истцом.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4, участвующий в деле на основании доверенности, иск не признал. В обоснование возражений указал, что в настоящее время сведения о границах охранной зоны, проходящей через земельный участок истца в государственный кадастровый учет не внесены, вместе с тем, охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах, что опровергает довод истца о наличии реального нарушения его прав на использование земельного участка. Также пояснил, что истец до заключения договора купли-продажи осматривал земельный участок, видел наличие воздушной линии электропередач и мог отказаться от заключения договора, если наличие воздушной линии электропередач мешало планам истца. Прохождение воздушной линии электропередач не препятствует использованию земельного участка по целевому назначению в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования – «для ведения личного подсобного хозяйства», что означает и разведение скота и другое, конкретной цели приобретения земельного участка для строительства дома истец в договоре купли-продажи земельного участка не указывал. Также считает, что при отсутствии отказа в выдаче разрешения на строительство дома, истцом не предоставлено доказательств невозможности строительства. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился.

По определению суда, с учетом мнения сторон, в порядке ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, оценив все доказательства в совокупности с действующим законодательством, суд приходит к следующему.

21 июля 2017 года между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 1200 кв.м., адрес объекта – 

<

адрес>, кадастровый номер №. На отчуждаемом земельном участке постройки отсутствуют.

Отчуждаемое имущество принадлежит продавцу на праве собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 29.02.2016, выданного УФРС по Архангельской области и НАО.

Согласно п. 3 договора по соглашению сторон цена отчуждаемого имущества составляет 550000 рублей, которые покупатель уплачивает продавцу в момент подписания договора наличными средствами в полном объеме.

В соответствии с п. 4 договора продавец поставил в известность покупателя о скрытых недостатках, которые не могли быть обнаружены при осмотре недвижимости. Во времени осмотра покупатель не ограничивался.

Согласно п. 6 договора на момент заключения и подписания договора продавец гарантирует, что отчуждаемое имущество не сдано в аренду, не продано, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, а также не обременено правами и претензиями третьих лиц, о которых продавец не мог знать при подписании договора.

Данный договор купли-продажи земельного участка зарегистрирован в УФРС по Архангельской области и НАО 01.08.2017.

Граница земельного участка на момент совершения сделки не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства. 

С целью определения границ земельного участка истец обратился к кадастровому инженеру, которая в процессе кадастровых работ установила наличие на участке охранной зоны, и, как следует из пояснений истца, кадастровый инженер указала на невозможность осуществления строительства на территории охранной зоны, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском, указав, что наличие охранной зоны является существенным нарушением требований к качеству товара. 

В силу статей 40, 42 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка вправе использовать его по своему усмотрению в пределах определяемых его назначением, а также с учетом иных установленных публичных ограничений.

В соответствии с пунктом 2 статьи 89 Земельного кодекса Российской Федерации в целях обеспечения деятельности организаций и объектов энергетики могут предоставляться земельные участки для размещения объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики.

Для обеспечения безопасного и безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования земельных участков независимо от категории земель, в состав которых входят эти земельные участки; порядок установления таких охранных зон и использования соответствующих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации (абз. 4 п. 2 ст. 89 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 4 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160, земельные участки у их собственников, землевладельцев, землепользователей или арендаторов не изымаются.

Охранные зоны устанавливаются для всех объектов электросетевого хозяйства исходя из требований к границам установления охранных зон согласно приложению (п. 5 Правил).

В соответствии с требованиями к границам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, предусмотренными в приложении к Правилам, охранные зоны устанавливаются вдоль воздушных линий электропередачи от 1 до 20 кВ - в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства (на высоту, соответствующую высоте опор воздушных линий электропередачи), ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстоянии 10 (5 м - для линий с самонесущими или изолированными проводами, размещенных в границах населенных пунктов).

Согласно п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (п. 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В обоснование доводов иска, стороной истца представлена схема расположения земельного участка, согласно которой рядом с участком с кадастровым номером 29:16:205001:139 располагается опора ВЛ-0,4 кВ., а на территории участка находится охранная зона. 

По запросу суда ПАО «МРСК Северо-Запада» предоставило информацию от 25.12.2017 № 16125, согласно которой в кадастровом квартале 29:16:205001 находится ВЛ-6кВ Валдушки, которая проходит через земельный участок с кадастровым номером №. Охранные зоны для ВЛ напряжением 1-20 кВ устанавливаются вдоль воздушных линий электропередачи - в виде части поверхности участка земли и воздушного пространства, ограниченной параллельными вертикальными плоскостями, отстоящими по обе стороны линии электропередачи от крайних проводов при неотклоненном их положении на расстояние 10 метров. 

Материалами дела подтверждается, что право собственности ответчика на спорный земельный участок возникло на основании свидетельства о праве собственности на землю от 04.05.1995 серии РФ-II-АрО-16-9 №272683, выданного Комитетом по земреформе и земресурсам Приморского района Архангельской области (регистрационная запись №8188 от 28.04.1995).

Земельный участок приобретен ФИО1 21.07.2017, регистрация права собственности произведена 01.09.2017.

Из информации ПАО «МРСК Северо-Запада» в настоящее время организацией ведутся работы по внесению в документы государственного кадастрового учета сведений о границах охранной зоны Вл-6 Валдушки, завершение работ планируется на 2018 г. 

Согласно абз. 4 ст. 6 указанных выше Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах.

Из указанного следует, что на момент совершения сделки купли-продажи земельного участка и на момент рассмотрения спора в суде, сведений об охранной зоне не имеется, что подтверждается кадастровой выпиской о земельном участке от 01.08.2017, в связи с чем нет оснований полагать, что ответчик ФИО2 умышленно скрыл информацию о наличии ограничений в использовании земельного участка. 

Из пояснений истца следует, что сведения о продаже земельного участка он получил из объявления, сам неоднократно осматривал приобретаемый земельный участок, по его требованию были устранены недостатки (перенос столба) то есть, покупатель ФИО1 имел возможность до заключения договора купли-продажи осмотреть земельный участок, при том, что нахождение земельного участка в пролетах воздушной линии электропередач являлось очевидным, воздушные линии электропередач на момент покупки земельного участка уже существовали. В то же время ФИО1 не проявил должную степень разумности и осмотрительности при заключении сделки по приобретению спорного объекта, не предпринял необходимых мер для проверки правовой судьбы приобретаемого по оспариваемой сделке земельного участка. Проявляя разумную заботу о получении информации при заключении сделки, ФИО1 должен был и мог знать, что приобретаемый земельный участок находится в охранной зоне с особыми условиями использования земель.

При этом само по себе наличие охранной зоны не является обременением объекта недвижимости правами третьих лиц и не исключает его использования в соответствии с разрешенным использованием при соблюдении установленного законом режима охранной зоны, учитывая, что законными ограничениями право собственности не нарушается - правомочия владения пользования и распоряжения реализуются с учетом законных ограничений.

Указанное подтверждается ответом ПАО «МРСК Северо-Запада», согласно которому строительство зданий и сооружений в пределах охранных зон допускается при наличии письменного решения о согласовании сетевой организацией, согласование зависит от характеристик объекта строительства - площадь, высота и месторасположение на данном земельном участке. 

Анализируя установленные по делу обстоятельства, суд полагает, что в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, истцом не было представлено доказательств наличия существенного нарушения требований к качеству товара. Как следует из материалов дела: договора купли-продажи, кадастрового паспорта земельного участка, приобретенный им у ответчика земельный участок имеет категорию – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства. Доказательств невозможности использовать земельный участок в соответствии с установленным в документах видом разрешенного использования истцом не представлено. 

Договор заключен в предусмотренной законом письменной форме, предмет договора индивидуализирован, договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

То обстоятельство, что согласно письма ПАО «МРСК Северо-Запада» предоставило информацию от 25.12.2017 № 16125, проходящие через спорный земельный участок ВЛ -6кВ принадлежат на праве собственности ПАО «МРСК Северо-Запада», охранная зона составляет 10 метров в обе стороны от крайних проводов, и согласно п. 10 Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 года № 160 в пределах охранных зон строительство разрешается с письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам, не являются основанием для удовлетворения иска о расторжении договора купли-продажи земельного участка, поскольку доказательств того, что истец обращался в сетевую организацию для согласования строительства жилого дома, и в таком согласовании ему было отказано, в материалы дела не представлено, более того, из пояснений истца следует, что проект жилого дома до настоящего времени не выполнен, за получением разрешения на строительство он не обращался. 

С учетом изложенного, требования ФИО1 к ФИО2 об отказе от исполнения договора купли-продажи, возврате уплаченной за товар денежной суммы не основаны на законе и удовлетворению не подлежат. 

Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований исковые требования ФИО1 к ФИО2 об отказе от исполнения договора купли-продажи, возврате уплаченной за товар денежной суммы – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Архангельском областном суде через Приморский районный суд Архангельской области в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Председательствующий Е.А. Лощевская

.

.

.

. 

.

.

.

.

.

. 

.

.