44-г-13/2017

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

ПРЕЗИДИУМА ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

28 июня 2017 года г. Петрозаводск

Президиум Верховного Суда Республики Карелия

в составе: председательствующего Рочевой Е.С.

судей Гуляевой Н.А., Кабанен Н.И., Гирдюка В.С., Злобина А.В., Переплесниной Е.М.

рассмотрел гражданское дело по кассационной жалобе и дополнений к жалобе ФИО1 на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 28 июля 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 04 октября 2016 года по гражданскому делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Первая ипотечная компания» к обществу с ограниченной ответственностью «Новое время» и ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа и встречному иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Первая ипотечная компания» о признании договора залога недействительным,

заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Карелия Тарасовой Р.П., объяснения ФИО1 и её представителя по доверенности С.., поддержавших доводы кассационной жалобы, представителя ООО «ПИК» З.., действующей по доверенности, возражавшей по доводам кассационной жалобы, Президиум

установил:

ООО «Первая ипотечная компания» обратилось в суд по тем основаниям, что ... между ним в лице ООО «САНА+» и ООО «Новое время» был заключен договор займа на сумму ... условных единиц (У.Е.) на срок до ... с уплатой за пользование займом ... годовых. ... между ООО «Первая ипотечная компания» (прежнее наименование - ООО «САНА-Спецмонтаж») и ФИО1 заключен договор залога объекта недвижимости, а именно: фундамента незавершенного строительства жилого дома и земельного участка, принадлежащих ФИО1 Стороны определили общую залоговую стоимость равной ... руб. В связи с тем, что обязательства по договору займа заемщиком не исполнялись, ООО «Первая ипотечная компания» просило взыскать с ООО «Новое время» ... руб., в том числе: основной долг по договору займа в размере ... руб., проценты по договору займа в размере ... руб., пени в размере ... руб., а также судебные расходы, обратить взыскание на имущество, заложенное по договору ипотеки, а именно: фундамент незавершенного строительства жилого дома и земельный участок, определив способ продажи заложенного имущества - путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере ... руб. 

ФИО1 предъявила встречный иск о признании договора залога недействительным по тем основаниям, что на момент его заключения дом был фактически построен. Согласие на залог жилого дома супруг залогодателя не давал, дал согласие только на залог фундамента и земельного участка. Указанный жилой дом является единственным местом жительства для залогодателя и членов её семьи.

Решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 28 июля 2016 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 04 октября 2016 года, исковые требования ООО «Первая ипотечная компания» удовлетворены частично. Суд взыскал в пользу ООО «Первая ипотечная компания» с ООО «Новое время» ... руб., в том числе: основной долг по договору займа в размере .... руб., проценты по договору займа в размере ... руб., пени в размере ... руб., а также судебные расходы, в том числе: .... руб. расходы, связанные с оплатой услуг представителя, .... руб. издержки, связанные с уплатой государственной пошлины. Взыскал проценты за пользование займом по ставке .... годовых, начисляемых на сумму основного долга по займу в размере ... руб. с учетом его фактического погашения, за период со .... до дня полного погашения основного долга по займу включительно.

Обратил взыскание на предметы залога: фундамент незавершенного строительства жилого дома, общей площадью ... кв.м, расположенный по адресу: ..., принадлежащий ФИО1, определив способ продажи заложенного имущества - путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере ... руб., а также на земельный участок с кадастровым номером .., площадью .. кв.м, расположенный по адресу: .., в центральной части кадастрового квартала ..., принадлежащий ФИО1, определив способ продажи заложенного имущества - путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере ... руб. 

Взыскал с ФИО1 в пользу ООО «Первая ипотечная компания» судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере ... руб. В удовлетворении встречного иска отказал. Взыскал с ФИО1 в пользу ИП К.. судебные расходы по оплате экспертных услуг в размере ... руб. 

В кассационной жалобе заявитель просит отменить судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций, ссылаясь на существенные нарушения норм материального права.

В обоснование кассационной жалобы и дополнений к ней указывает на то, что суд необоснованно обратил взыскание на предмет залога – фундамент незавершенного строительством дома, так как на момент рассмотрения настоящего гражданского дела дом был достроен в полном объеме и является единственным для проживания жилым помещением. Также указывает на то, что сторонами по договору займа было заключено соглашение о реструктуризации задолженности, в соответствии с которым сумма займа увеличилась по сравнению с суммой, указанной в договоре залога. При этом увеличение суммы займа не было согласовано с залогодателем. Кроме того, ссылаясь на положения п.п. 27, 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 №54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», полагает, что у суда отсутствовали основания для самостоятельного осуществления перерасчета условных единиц в рубли и указания окончательной суммы задолженности, подлежащей взысканию, в рублях.

Определением судьи Верховного Суда Республики Карелия Тарасовой Р.П. от 02.06.2017 года кассационная жалоба, дополнения к ней с делом переданы на рассмотрение в суд кассационной инстанции.

В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Согласно п.1 ст. 348 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу положений п. 1 ст.1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п. 3 ст. 3 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 статьи или на статье 4 Федерального закона.

Пунктом 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке.

Согласно п. 6 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или Федеральным законом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ... между ООО «Первая ипотечная компания» (прежнее наименование - ООО «САНА-Спецмонтаж») в лице ООО «САНА+», с одной стороны, и ООО «Новое время», с другой стороны, был заключен договор займа на сумму ... условных единиц (У.Е.) на срок до .. с уплатой за пользование займом ..% годовых.

. ООО «Первая ипотечная компания» (прежнее наименование - ООО «САНА-Спецмонтаж») и ФИО1 заключили договор залога (ипотеки) недвижимого имущества в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору займа, согласно условиям которого Заемщик предоставляет (обеспечивает предоставление) заимодавцу в залог объекты недвижимости, а именно: фундамент незавершенного строительством жилого дома и земельный участок, принадлежащие ФИО1 Стороны определили общую залоговую стоимость равной ... руб. 

В соответствии с п. 2.3 договора залога сумма займа, обеспеченного указанным залогом, составляет .. у.е.

Согласно выписке из ЕГРП от .. №.. площадь фундамента незавершенного строительством жилого дома составляет ... кв.м.

Как следует из выписки из ЕГРП от ... №... общая площадь земельного участка с кадастровым номером ... составляет .. кв.м.

Указанные объекты принадлежат на праве собственности ФИО1

Кроме того, в материалы дела (л.д. 230) представлен технический паспорт на здание по состоянию на ..., из которого следует, что на месте фундамента незавершенного строительством дома возведен жилой дом общей площадью ... кв.м. На указанный дом ГУП РК РГЦ «Недвижимость» выдано регистрационное удостоверение от ... №.... Право собственности не зарегистрировано.

Согласно заключению судебной экспертизы от ... №..., выполненному ИП К.., общая площадь жилого дома на дату проведения оценки составляет .. кв.м, рыночная стоимость жилого дома определена в размере .. руб., рыночная стоимость земельного участка - ... руб.

Из материалов дела также усматривается, что между заемщиком и заимодавцем ... было заключено соглашение о реструктуризации задолженности по договору займа, согласно которому сумма основного долга увеличилась с ... у.е. до ... у.е., а также увеличен срок займа до ... (л.д. 79 т. 1). 

... между ООО «Первая ипотечная компания» в лице ООО «САНА+» и ООО «Новое время» было заключено еще одно дополнительное соглашение о реструктуризации задолженности по договору займа (л.д. 171 т. 2).

В соответствии с п.6 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости») ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предметы ипотеки, если иное не предусмотрено договором или настоящим Федеральным законом. 

При разрешении вопроса об обращении взыскания на предмет залога необходимо исходить из следующего.

В соответствии с п. 1.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 №37, учету в бюро технической инвентаризации подлежат законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения) включаемые в жилищный фонд.

Таким образом, при наличии в материалах дела технического паспорта на завершенное строительством здание по состоянию на ..., общей площадью ... кв.м, а также регистрационного удостоверения от ... №.., выданного ГУП РК РГЦ «Недвижимость», заключения судебной экспертизы от ... №..., принимая во внимание усматриваемые из указанных доказательств расхождения в сведениях о площади объекта незавершенного строительства, суду надлежало установить возможность отнесения завершенного строительством жилого дома к неотделимым улучшениям предмета ипотеки.

Однако, указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения настоящего дела, судом установлены не были.

Основания прекращения залога предусмотрены п. 1 ст. 352 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора). Согласно указанной норме залог прекращается: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343 ГК РФ; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ; в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

Само по себе заключение дополнительных соглашений от ... и от ..., в соответствии с которыми была произведена реструктуризация долга по договору займа, залог не прекращает.

Определяя сумму задолженности, а также объем обязательства, обеспеченного залогом, суд не учел следующего. 

При изменении кредитного обязательства, обеспеченного залогом, залог обеспечивает обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения, если стороны договора о залоге не пришли к соглашению о том, что при увеличении размера требований по основному обязательству на согласованную залогодателем и залогодержателем сумму залог обеспечивает обязательство должника в увеличенном в согласованных пределах размере.

Таким образом, с учетом названных обстоятельств и обозначенных выше норм, в том числе положений п. 1 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», требования ООО «Первая ипотечная компания» могут быть удовлетворены за счет заложенного имущества лишь в объеме, установленном условиями договора залога.

Однако соглашение о реструктуризации долга от .... и дополнительное соглашение по договору займа от ..., заключенные между заемщиком и заимодавцем, в материалах дела отсутствуют, судом не исследованы, оценка указанным документам не дана. Сумма займа при заключении договора составила .... у.е., предъявлен .... иск на сумму основного долга .... у.е., в судебном заседании сумма основного долга увеличена до ... у.е. со ссылкой на дополнительное соглашение от .....

Если заключение дополнительных соглашений привело к увеличению размера требований по основному обязательству, на что ФИО1 согласия не давала, то удовлетворение за счет заложенного имущества возможно лишь в объеме, установленном условиями договора ипотеки. Существенное значение имеет также установление того обстоятельства, по какое время произведены платежи по договору займа, с какого периода исчислена задолженность по основному обязательству.

Отказывая в удовлетворении встречного иска ФИО1 о признании недействительным договора залога от .... года, суд, руководствуясь положениями ст.10, ст.166 ГК РФ, указал на то, что поведение ФИО1 после заключения указанного договора не давало оснований ООО «Первая ипотечная компания» сомневаться в действительности сделки, расценив заявленное требование о недействительности сделки как недобросовестное поведение стороны.

В соответствии с п.1 ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору об ипотеке может быть заложено имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе земельные участки и жилые дома. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

На основании ст.9 названного ФЗ предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Между тем, на дату заключения договора ипотеки предмет залога - фундамент незавершенного строительством жилого дома площадью .... кв.м – как отдельный объект недвижимости фактически не существовал. На месте фундамента возведен жилой дом общей площадью .... кв.м., на который ... года ГУП РК РГЦ «Недвижимость» выдано регистрационное удостоверение, оформлен технический паспорт, т.е. в силу п.1.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ жилой дом закончен строительством и принят в эксплуатацию. Поскольку право собственности на жилой дом в установленном законом порядке не зарегистрировано, в силу ст.5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилой дом не мог быть предметом ипотеки.

Из вышеизложенного следует, что судами при рассмотрении спора не применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, что повлекло ошибки как при определении предмета залога, так и объема обязательств по условиям договора ипотеки.

На основании изложенного, Президиум находит, что судебные постановления подлежат отмене в части отказа в удовлетворении встречного иска о признании договора залога недействительным и в части обращения взыскания на предметы залога, а дело в указанной части направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, предложить сторонам представить дополнительные доказательства в обоснование своих требований и возражений, после чего разрешить спор в соответствии с исследованными доказательствами и требованиями законодательства.

Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, Президиум

постановил:

Кассационную жалобу ФИО1 и дополнения к кассационной жалобе удовлетворить частично.

Решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 28 июля 2016 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 04 октября 2016 года по гражданскому делу по иску общества с ограниченной ответственностью «Первая ипотечная компания» к обществу с ограниченной ответственностью «Новое время» и ФИО1 о взыскании задолженности по договору займа и встречному иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Первая ипотечная компания» о признании договора залога недействительным отменить в части отказа в удовлетворении встречного иска о признании договора залога недействительным и в части обращения взыскания на предметы залога: фундамент незавершенного строительством жилого дома, общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу ..., кадастровый (условный) номер ... и земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., расположенный по адресу ... в центральной части кадастрового квартала ..., принадлежащих ФИО1, с определением способа продажи заложенного имущества – путем продажи с публичных торгов, направить дело в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции – Петрозаводский городской суд Республики Карелия.

В остальной части обжалуемые судебные постановления оставить без изменения.

Председательствующий: Е.С.Рочева

....

....