Дело № 3а-409/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

12 мая 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд

в составе судьи Абрамова Д.М.

при секретаре Гальковой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному исковому заявлению Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 14 ноября 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН,

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что правообладателем земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, из категории земель населенных пунктов являлось ООО «Фортуна-Дон». Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 14.11.2016 удовлетворено заявление правообладателя об установлении в отношении земельного участка рыночной стоимости по состоянию на 14.10.2016 года, кадастровая стоимость земельного участка существенно снижена с ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей до ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей, то есть на 68,5%. Административный истец утверждает, что решение неправомерно, поскольку отчет не соответствует требованиям отдельных положений федеральных стандартов оценки, а уменьшение кадастровой стоимости прямо влияет на объем денежных средств, поступающих в муниципальный бюджет.

Представитель административного истца в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, суд посчитал возможным рассмотреть дело в его отсутствие в силу статьи 150 КАС РФ. 

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области – ФИО1, действующая на основании доверенности, в суд явилась, представила и поддержала возражения на административный иск, в том числе по мотивам пропуска срока на обращение в суд.

Представитель Администрации г.Ростова-на-Дону – ФИО2 в суд явилась, административный иск просила удовлетворить. 

Представитель заинтересованных лиц ООО «Фортуна-Дон», ФИО3, ФИО4 – ФИО5, действующая на основании доверенностей, в суд явилась, возражала против удовлетворения административного иска.

Представитель Комиссии при Управлении Росреестра по Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, дело рассмотрено в его отсутствие. 

Выслушав представителей административного ответчика и заинтересованных лиц, допросив эксперта, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «Фортуна-Дон» в 2016 году являлось сособственником земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – гипермаркеты и торговые центры, административные здания и офисы и другие виды. В настоящее время единственным собственником земельного участка является ФИО3

Кадастровая стоимость рассматриваемого земельного участка, установленная в соответствии с постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №778 органом кадастрового учета по состоянию на 14 октября 2016 года, составила ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. 

2 ноября 2016 года ООО «Фортуна-Дон» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости, представив при этом отчет об оценке НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26 октября 2016 года (л.д. 108 – 188 том 1), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14 октября 2016 года составляет ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей. В Комиссию было также представлено положительное экспертное заключение на отчет саморегулируемой организации оценщиков от 31 октября 2016 года (экспертиза на подтверждение стоимости).

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

В представленном в Комиссию отчете в рамках сравнительного подхода оценщиком применен метод сравнения продаж, приведены причины отказа от иных подходов.

Оценщиком сформирована выборка объявлений о продаже сходных земельных участков на рассматриваемую дату (л.д.137 том 1), определен сегмент рынка – участки под торговые объекты. Оценщиком для расчета выбрано 3 объекта-аналога (таблица 4, объявления – л.д.163-164 том 1, участки ИЖС, выставленные на продажу для коммерческого использования). Расчет рыночной стоимости приведен в таблице 5 с приведением корректировок на торг, инженерное обеспечение – водоснабжение и газоснабжение, на площадь. Примененные корректировки объясняются со ссылкой на источники информации.

14 ноября 2016 года Комиссия, рассмотрев заявление, и, сделав вывод, что представленный отчет соответствует статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», вынесла решение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определении кадастровой стоимости объекта равной рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке. Разница между заявленной рыночной стоимостью и кадастровой стоимостью составляет 68,5 %, как отмечено в решении Комиссии. 

Орган местного самоуправления в соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 5 июля 2016 года № 15-П наделен полномочием по предъявлению административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии в данном случае.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Протоколом НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН заседания Комиссии от 14 ноября 2016 года, приказами руководителя Росреестра от 5 марта 2012 года № П/91, от 18 мая 2015 года № П/224, от 9 ноября 2015 года №П/578, от 1 декабря 2015 года №П/635 о создании Комиссии и изменении её состава подтверждено, что оспариваемое административным истцом решение принято Комиссией в полномочном составе, при наличии кворума, с соблюдением процедурных требований, порядка голосования, установленных Порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 № 263 (далее по тексту – Порядок). 

По смыслу пункта 20 Порядка Комиссия наделена полномочием по проверке представленных отчета об оценке рыночной стоимости и положительного экспертного заключения на отчет и вправе принять решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости только в том случае, если отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В рассматриваемом случае решение Комиссии вынесено без надлежащей оценки содержания представленного отчета, что подтверждено анализом отчета и иных полученных по делу доказательств. Наличие положительного заключения саморегулируемой организации оценщиков на отчет само по себе не препятствует его критической оценке.

Рыночная стоимость установлена Комиссией на дату определения кадастровой стоимости в соответствии с правилами статьи 24.19 Федерального закона об оценочной деятельности. 

Суд при рассмотрении дела, принимая во внимание ходатайство административного истца и существо его доводов о несогласии с отчетом, назначил судебную экспертизу по следующему вопросу:

подтверждается ли стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26 октября 2016 года; допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?

По результатам исследования эксперт ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА (заключение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 3 мая 2017 года) сделал следующие выводы:

1) стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 26 октября 2016 года, не подтверждается, 

2) оценщиком допущены нарушения статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, отбору аналогов, применению корректировок, информация, указанная оценщиком, не является достоверной, достаточной.

Эксперт ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА допрошена в судебном заседании, свои выводы подтвердила, привела пояснения относительно некорректности отбора объектов-аналогов без надлежащего обоснования, ошибок в отчете по вопросу о примененных и непримененных корректировках, что прямо влияет на размер рыночной стоимости земельного участка.

В заключении отмечено, что в отчете допущены существенные нарушения пп.22в,г,е ФСО 7 (л.д.37-38 том 2). Основной вывод замечаний сводится к тому, что по отчету отсутствует возможность проверить обоснованность выборки аналогов для расчета рыночной стоимости в конкретном сегменте рынка (участки торгово-офисного назначения), корректировки на площадь, на торг, инженерные коммуникации определены неверно, принимая во внимание ссылки оценщика на конкретный методический справочник, ошибочно не применена корректировка на местоположение при наличии разницы между местом нахождения исследуемого участка и выбранными аналогами из сегмента ИЖС.

Следует отметить, что аналогичные нарушения федеральных стандартов оценки (п.5 ФСО 3, пп.11в, 22 ФСО 7) были указаны одним из двух членов Комиссии при рассмотрении заявления (л.д.75 том 1).

Суд находит, что заключение эксперта и содержание отчета об оценке вместе с протоколом заседания Комиссии приводят к выводу о необоснованном размере рыночной стоимости, указанном в отчете, который не мог служить достаточным основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости. 

Наличие у комиссии самого полномочия по пересмотру кадастровой стоимости не означает, что оно подлежит реализации исключительно по усмотрению этого органа.

Следовательно, решение Комиссии не может быть признано соответствующим нормативным правовым актам и не нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца.

Доводы административного ответчика о пропуске ДИЗО трехмесячного срока на предъявление административного искового заявления об оспаривании решения Комиссии суд признает безосновательными.

Решение Комиссии принято 14 ноября 2016 года, извещение об удовлетворении заявления правообладателя направлено секретарем Комиссии в Администрацию г.Ростова-на-Дону 15 ноября 2016 года, поступило в орган местного самоуправления 23 ноября 2016 года, с этой даты и подлежит исчислению срок в соответствии с частью 1 статьи 219 КАС РФ (л.д.13 том 1). Административное исковое заявление поступило в суд 27 февраля 2017 года (первый рабочий день после праздничных и выходных дней, на которые попадает последний день трехмесячного срока, исчисляемого с даты, когда органу местного самоуправления стало известно о нарушении его права). Следует признать, что установленный законом срок в данном случае не пропущен.

При таком положении административное исковое заявление подлежит удовлетворению.

Суд в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ возлагает судебные расходы на административного ответчика - Управление Росреестра по Ростовской области в виде взыскания денежных средств в пользу экспертной организации за проведенную оценочную экспертизу согласно финансово-экономическому обоснованию, которое суд признает соответствующим предъявляемым требованиям, а сумму, подлежащую оплате, - разумной.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление Департамента имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону удовлетворить.

Признать не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка от 14 ноября 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН об определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА кв.м, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 14 октября 2016 года, установленной в отчете от 26 октября 2016 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, составленном оценщиком ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.

Исключить сведения об определенной решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 14 ноября 2016 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в сумме ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей по состоянию на 14 октября 2016 года из Единого государственного реестра недвижимости.

Возложить судебные расходы на административного ответчика: взыскать с Управления Росреестра по Ростовской области ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА рублей в пользу ИНФОРМАЦИЯ ОБЕЗЛИЧЕНА.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Д.М. Абрамов