Гражданское дело № 2-28/2021

УИД 48RS0005-01-2020-001711-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 марта 2021 года город Липецк

Липецкий районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Измалкова А.В.,

при секретаре Подзорове Р.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «АгроГард-Липецк» к администрации сельского поселения Тележенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области, ФИО1, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, Сельскому снабженческо-сбытовому перерабатывающему потребительскому кооперативу «Заречье» о признании решений общего собрания, договора аренды недействительными,

установил:

Истец - Общество с ограниченной ответственностью «АгроГард-Липецк» обратилось в Липецкий районный суд Липецкой области с исковым заявлением к администрации сельского поселения Тележенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области, ФИО1, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО22, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО23, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО24, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21 о признании решений общего собрания, договора аренды недействительными, мотивируя тем, что ответчики 25.07.2020 провели общее собрание собственников земельных долей земельного участка, с кадастровым номером №, на котором приняли следующие решения: о прекращение договора аренды земельного участка от 26.02.2010, заключенного с ООО «АгроГард-Липецк» с 25.07.2020; о заключении договора аренды с СССППК «Заречье»; об избрании лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности действовать без доверенности. Указанное собрание участников долевой собственности было проведено повторно, поскольку собрание, назначенное на 26.02.2020, не состоялось в связи с отсутствием кворума. Полагают, что общее собрание участников общей долевой собственности на данный земельный участок, состоявшееся 25.07.2020, подготовлено и проведено с нарушением норм гражданского и земельного законодательства, а принятые решения являются недействительными, поскольку согласно пункту 5.6 Договора аренды на спорный земельный участок от 12.11.2009, (зарегистрированного в органах Росреестра 26.02.2010), заключенного между истцом и участниками ОДС, он считается пролонгированным на тех же условиях на новый срок, если ни одна из сторон в течение 6 месяцев до окончания срока действия договора не заявит о его прекращении. Поскольку ни одна из сторон не заявила о прекращении данного договора, полагают его пролонгированным на новый срок. Односторонний отказ от исполнения договора не допустим. Более того, при проведении собрания, отсутствовал кворум для принятия решений. На собрание зарегистрировалось 9 участников общедолевой собственности из 26, что в совокупности составило 34 %, а их доля в площади участка 271,8 га составила 64,92 га, что соответствует 23,9%. Собрание проведено в нарушение положений пункта 5.1 статьи 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», поскольку, закрепленная норма указывает, что повторное общее собрание участников долевой собственности может быть проведено не позднее двух месяцев после несостоявшегося общего собрания, т.е. повторное собрание должно быть проведено до 26.04.2020, а фактически состоялось лишь 25.07.2020. Законом перенос общего собрания на срок свыше 2-х месяцев не предусмотрен, соответственно собрание 25.07.2020 должно быть проведено по правилам пунктов 5, 8 статьи 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», при наличии 50% кворума. Участия в общем собрании от 25.07.2020 истец не принимал, поскольку на территории области были введены ограничительные мероприятия, связанные с противодействием распространению новой коронавирусной инфекции. Таким образом, кворум для признания правомочности общего собрания отсутствовал. В нарушение статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» ответчиками включен в повестку дня общего собрания от 25.07.2020 вопрос о прекращении договора аренды, заключенного с ООО «АгроГард-Липецк», тогда как в повестке дня собрания от 26.02.2020 аналогичного вопроса заявлено не было. Перечень решений, которые участники долевой собственности могут принять на общем собрании, установлен пунктом 2 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», является закрытым, исчерпывающим, не подлежащим применению в другой трактовке. Решение о прекращении договора аренды с ООО «АгроГард-Липецк» принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания в силу статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку принятые общим собранием решения являются ничтожными, ничтожным является и заключенный на его основании договор аренды с СССППК «Заречье». В связи с чем, с учетом неоднократного уточнения исковых требований в окончательной редакции просили: признать недействительными решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером: №: о прекращении договора аренды земельного участка от 26.02.2010, заключенного с ООО «АгроГард-Липецк», о заключении договора аренды земельного участка с СССППК «Заречье», об избрании лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности действовать без доверенности; признать недействительным договор аренды земельного участка, с кадастровым номером: №, заключенного с СССППК «Заречье»; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о наличии обременения земельного участка, с кадастровым номером: № в виде аренды в пользу СССППК «Заречье».

Определением Липецкого районного суда Липецкой области от 17.11.2020 (протокольно) по ходатайству стороны истца к участию в деле привлечены: в качестве ответчика – Сельский снабженческо-сбытовой перерабатывающий потребительский кооператив «Заречье», в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области.

Определением Липецкого районного суда Липецкой области от 21.12.2020 (протокольно) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области.

Определением Липецкого районного суда Липецкой области от 19.02.2021 по ходатайству стороны истца производство по делу в части исковых требований к ФИО22, ФИО23, ФИО24 прекращено, в связи с отказом истца от иска (умершие ответчики). Протокольным определением от 19.02.2021 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО3, являющиеся наследниками к имуществу умерших участников долевой собственности.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежащим образом, в установленном законом порядке.

От представителя истца по доверенности ФИО33 через приемную суда поступило письменное заявление, в котором просил рассмотреть гражданское дело в отсутствие стороны истца.

Ранее в судебном заседании представитель истца ООО «АгроГард-Липецк» по доверенности от 15.05.2019 ФИО33 исковые требования поддержал по основаниям, указанным в иске. Пояснил, что ООО «АгроГард-Липецк» имело преимущественное право на продление договора аренды земельного участка, с кадастровым номером: №, в силу положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». ООО «АгроГард-Липецк» являлось арендатором спорного земельного участка с 2010 года, на протяжении срока аренды ООО «АгроГард-Липецк» добросовестно исполняло свои обязанности по выплате арендной платы пайщикам, о чем свидетельствуют такие документы, как: ведомости о выдаче зерна, ведомости на выдачу денежных средств, иные документы первичной бухгалтерской отчетности, ведомости, подтверждающие компенсацию за уплаченный налог лицам, которые обратились в адрес истца. Жалоб о неисполнении либо ненадлежащем исполнении обязанности по уплате арендной платы в адрес ООО «АгроГард-Липецк» от собственников не поступало. Нарушений при выплате арендной платы не имелось. Договор аренды считается пролонгированным на тех же условиях на новый 10-летний срок. Фактической передачи участка не состоялось, до настоящего времени истец использует участок и начал новый цикл сельскохозяйственных работ. Состоявшиеся собрания неправомочны, поскольку были проведены в период ограничительных мероприятий, введенных в связи с распространением короновирусной инфекции. Истцу было известно о проведении общего собрания 25.07.2020, однако, участие в нем противоречило бы действующим запретам. Поскольку срок между собранием от 26.02.2020 и до 25.07.2020 превышает 2 месяца, кворум для признания общего собрания от 25.07.2020 правомочным надлежало определять по правилам пункта 5 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Представитель ответчиков ФИО1, ФИО14, ФИО13, ФИО21, СССППК «Заречье» по доверенностям ФИО34 в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении, направленном через приемную суда, просила рассмотреть гражданское дело в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании исковые требования ООО «АгроГард-Липецк» не признала, просила отказать истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Представила суду письменный отзыв на исковое заявление, в котором указала, что по инициативе истца было опубликовано извещение о проведении общего собрания участников общей долевой собственности назначенное на 26.02.2020, с повесткой дня об условиях заключения договора аренды с ООО «АгроГард-Липецк» на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. В ходе собрания представители ООО «АгроГард-Липецк», забрав списки зарегистрированных лиц, покинули собрание, данный факт был подтвержден в ходе проведения проверки прокуратурой Липецкого района, по результатам которой в адрес сельского поселения было направлено предписание об устранении допущенных нарушений. Администрация сельского поселения сообщила, что собрание признано несостоявшимся ввиду отсутствия кворума для принятия решений, о чем выдала участникам ОДС информационную справку № от 03.08.2020. Участниками ОДС было принято решение о проведении повторного собрания. По инициативе участников ОДС было опубликовано извещение о повестке, времени и месте проведения общего собрания участников общей долевой собственности в газетах «Сельская нива» № от 05.03.2020, и «Липецкая газета» от 04.03.2020 № (№), а также на сайте администрации сельского поселения Тележенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области (http://r240-telezhenka.omsu48.ru), и информационных щитах администрации с/п Тележенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области, с назначением общего собрания на 25.04.2020. Назначенное на 25.04.2020 собрание участников ОДС, приходилось на период нерабочих дней, в связи с чем, общее собрание, назначенное на 25.04.2020 было перенесено на 25.07.2020, о чем опубликовано сообщение в газетах «Сельская нива» № (№) от 23.04.2020, и «Липецкая газета» от 29.04.2020 № (№), на сайте администрации сельского поселения Тележенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области (http://r240-telezhenka.omsu48.ru). Ответчики подали извещение о проведении собрания на 25.04.2020, т.е. не позднее 2-х месяцев, однако поскольку с 25.03.2020 по 11.05.2020 был объявлен период нерабочих дней, общее собрание перенесли на 25.07.2020. Полагает, что ответчики правомерно воспользовались правом применения 30 % кворума, предусмотренного пунктом 5.2 статьи 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Довод истца о незаконности включения в повестку собрания вопроса о прекращении договора аренды с ООО «Агро-Гард-Липецк» полагает необоснованным, поскольку договор аренды прекратил свое действие, в связи с истечением срока аренды и разрешить вопрос о снятии обременения возможно только на общем собрании. Согласно подп. 7 п. 3 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на общем собрании могут быть рассмотрены условия аренды земельного участка, в данное понятие входят все вопросы аренды земельного участка, в том числе его заключение и прекращение. Вопрос о прекращении действующего договора и заключении нового находятся во взаимосвязи. В соответствии с п. 5.1 ст. 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» кворум имелся, собрание было правомочно принимать решения по вопросам повестки. Все поставленные вопросы повестки дня были рассмотрены, на основании принятых решений внесена регистрационная запись об аренде в пользу ООО «АгроГард-Липецк» и зарегистрирован новый договор аренды с СССППК «Заречье». Представитель ООО «АгроГард-Липецк» не явился на повторное собрание и не пожелал участвовать при разрешении вопросов аренды, не обращался к арендодателям с предложением заключить договор аренды на новый срок. Арендатор также не заявлял о преимущественном праве на заключение договора на новый срок, предложений об условиях аренды аналогичных или лучших, чем предложило СССППК «Заречье», не поступало. На момент проведения собрания от 25.07.2020 эпидемиологическая ситуация в Липецкой области позволяла принимать участие в общем собрании участников ОДС, что следует из ответа администрации сельского поселения Тележенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области. Решение о возможности либо невозможности проведения мероприятий оценивается и устанавливается ОМС, о чем ответчикам предоставлена справка. В ходе проведения собрания инициатор и ОМС обеспечивали безопасность (предоставляли защитные маски, перчатки, антисептики для обработки рук, разместили места расположения участников ОДС с соблюдением социальной дистанции и т.д.). Причин, объективно препятствовавших заявителю участвовать в собрании, не приведено. Считает, что поскольку указанные ограничения не мешают истцу посещать судебные заседания, с участием всех участников ОДС, например, по делу, рассмотренному Советским районным судом г. Липецка, ссылка на пандемию несостоятельна. Истцом не предпринималось надлежащих действий по реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Из протокола общего собрания от 25.07.2020 не следует ситуация, связанная с досрочным расторжением договора аренды земельного участка от 26.02.2010, а наличествует ситуация, связанная с отказом в пролонгации данного договора. Условия, позволяющие арендатору заключить договор аренды земельного участка, предусмотренные действующим законодательством, ООО «АгроГард-Липецк» не соблюдены, а именно, не инициировано общее собрание арендодателей, что следует из императивной нормы специального закона - пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ. По результатам решений, принятых на общем собрании 25.07.2020, истцу был направлен акт приема передачи (возврата) земельного участка для подписания, однако от передачи земельного участка истец уклоняется.

Суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, по правилам статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы гражданского дела и, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии с пунктом 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность. Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

На основании пункта 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Как указано в пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона №1 01-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

Частью 3 данной статьи предусмотрен перечень решений, которые участники долевой собственности могут принять на общем собрании, в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 7).

Согласно положениям статьи 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» общее собрание участников долевой собственности (далее - общее собрание) проводится по предложению участника долевой собственности, либо лиц, использующих находящийся в долевой собственности земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции, либо органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Общее собрание принимает решения по вопросам, указанным в пункте 3 статьи 14 настоящего Федерального закона (пункт 1).

Общее собрание считается правомочным в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей (пункт 5).

В случае, если общее собрание не состоялось в связи с тем, что количества участников долевой собственности, необходимого для обеспечения его правомочности, недостаточно в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи, повторное общее собрание с той же повесткой дня считается правомочным, если на нем присутствуют участники долевой собственности, составляющие не менее чем 30 процентов их общего числа, или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющие более чем 50 процентами таких долей (пункт 5.1).

Повторное общее собрание участников долевой собственности может быть проведено не позднее двух месяцев после несостоявшегося общего собрания.

С даты опубликования органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, сообщения о проведении общего собрания в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи и до даты проведения этого общего собрания созыв и проведение общего собрания, повестка дня которого содержит аналогичные вопросы, не допускаются (пункт 5.2).

Решения принимаются общим собранием открытым голосованием. При наличии в повестке дня общего собрания нескольких вопросов по каждому из них принимается самостоятельное решение.

Решение считается принятым, если за него проголосовали участники общего собрания, владеющие в совокупности более чем 50 процентами долей общего числа долей собственников, присутствующих на общем собрании (при условии, что способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на этот земельный участок), или большинство участников общего собрания (пункт 8).

Принятое общим собранием решение оформляется протоколом. Приложением к протоколу общего собрания является список присутствующих на нем участников долевой собственности на земельный участок с указанием реквизитов документов, удостоверяющих их права на земельные доли. Протокол подписывается председателем, секретарем общего собрания, уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, присутствовавшим на общем собрании (пункт 11).

Согласно статье 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение общего собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе, если: допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; допущено существенное нарушение правил составление протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181.2). Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого, нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Решение собрания ничтожно в силу статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

Судом установлены следующие обстоятельства.

Истцу и ответчикам на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на 02.09.2020.

12.11.2009 между ФИО35, представителем по доверенностям собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок и Обществом с ограниченной ответственностью «Сельскохозяйственная производственная компания «Тележенка» был заключен Договор аренды земельного участка № от 12.11.2009. Вышеуказанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области 26.02.2010.

По условиям Договора аренды земельного участка № от 12.11.2009 земельный участок передается в аренду сроком на 10 лет с даты его государственной регистрации.

Как следует из содержания Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц 01.06.2011 зарегистрировано присоединение ООО «Борисовка» к ООО «СХПК «Тележенка», а 19.04.2019 ООО «СХПК «Тележенка» переименовано в «ООО «АгроГард-Липецк».

Пунктом 6.6 Договора аренды земельного участка № от 12.11.2009 предусмотрено, что в случае если не менее чем за шесть месяцев до завершения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о намерении прекратить его действия, договор возобновляется на тех же условиях на новый срок.

Согласно статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (часть 1).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (часть 2).

Исходя из содержания названных норм для реализации права на преимущественное заключение нового договора аренды земельного участка, арендатор должен выразить волеизъявление на заключение нового договора, до окончания сроков действующего договора.

Данное обстоятельство, является одним из условий для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

На основании статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности (пункт 1).

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 5).

Исходя из совокупного толкования приведенных норм права арендатор должен проявить инициативу в заключении нового договора и на новый срок. Пролонгация договора аренды земель сельхозназначения законом не предусмотрена.

Изложенное в пункте 6.6 Договора аренды земельного участка условие о том, что в случае, если не менее чем за шесть месяцев до завершения срока действия договора ни одна из сторон не заявит о намерении прекратить его действия, договор возобновляется на тех же условиях на новый срок, противоречат части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой именно на арендатора возложена обязанность письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор.

Доказательств того, что ООО «АгроГард-Липецк» обращался к арендодателям до окончания срока договора аренды с предложением заключить договор аренды на новый срок, либо между сторонами заключалось дополнительное соглашение об увеличении срока аренды, не представлено.

Поскольку доказательства соблюдения истцом требований статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок и/или предложении об аналогичных либо более выгодных условий, чем у другого кандидата в арендаторы, не представлены, суд приходит к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

В силу части 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

26.02.2020 было назначено собрание участников общей долевой собственности на спорный земельный участок, с повесткой собрания (пункт 4) – об условиях заключения договора аренды земельного участка с ООО «АгроГард-Липецк». Информация о собрании была размещена в газетах «Липецкая газета», «Сельская Нива», на официальном сайте администрации сельского поселения Тележенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области, информационных щитах, размещенных в сельском поселении.

Инициатором проведения собрания выступило ООО «АгроГард-Липецк».

Исходя из информационной справки № от 03.08.2020, выданной администрацией сельского поселения Тележенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области, а также материалов проверки прокуратуры Липецкого района (ответ на обращение от 14.042020 №) собрание признано несостоявшимся ввиду отсутствия кворума для принятия решений, протокол не изготавливался.

В газете «Липецкая газета» от 04.03.2020 № (№), газете «Сельская Нива» № от 05.03.2020, являющейся официальным источником информации на территории Липецкого муниципального района Липецкой области, было опубликовано сообщение о проведении 25.04.2020 в 13 часов 00 минут по адресу: 

<

адрес>, в здании МБУК «Тележенский поселенческий центр культуры и досуга» (сельский клуб), общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № местоположением 

<

адрес>, а также указана повестка собрания.

Инициатором проведения собрания выступили участники общей долевой собственности. Аналогичное объявление было размещено на официальном сайте администрации сельского поселения Тележенский сельсовет (http://r240-telezhenka.omsu48.ru).

22.04.2020 на официальном сайте администрации сельского поселения Тележенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» размещено объявление о том, что собрание пайщиков общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, местоположением 

<

адрес>, 25.04.2020 проводится не будет, в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV).

24.04.2020 на официальном сайте администрации сельского поселения Тележенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» размещено уведомление о том, что в целях соблюдения мер по противодействию распространения коронавирусной инфекции (COVID-19) и в силу п. 4 Указа Президента РФ от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации, общие собрание, назначенное на 25.04.2020 по адресу 

<

адрес>, в здании МБУК «Тележенский поселенческий центр культуры и досуга» (сельский клуб), планируемое на 25.04.2020 собрания участников общей долевой собственности переносятся на 25.07.2020. Аналогичные уведомления были размещены в газете «Сельская нива» № (№) от 23.04.2020, и газете «Липецкая газета» от 29.04.2020 № (№). На повестку дня предложены следующие вопросы: 1. Прекращение договора аренды на земельный участок сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, в связи с истечением срока действия. 2. Об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности и Арендаторе (срок договора аренды, арендная плата, иные существенные условия договора аренды). 3. Избрание лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности, без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе об объеме и о сроках таких полномочий. 4. Иные вопросы, поставленные собственниками земельных долей на рассмотрение.

25.07.2020 состоялось общее собрание участников общедолевой собственности на спорный земельный участок.

Общее число участников общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером: № составляет 37 записей или 26 собственников.

На общем собрании присутствовали лично и/или через представителей собственников от общего количества 9 участников, что составляет в процентном отношении 34,61 % долей в праве общей собственности на земельный участок. Общая площадь земельного участка 271,8 га. Собственники и представители собственников, присутствующие на общем собрании, владеют 64,92 га от общей площади, что составляет 23,88 %.

Представитель истца на общее собрание не явился.

Как следует из содержания протокола общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером: №, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного на 

<

адрес> от 25.07.2020, по итогам голосования были приняты решения по следующим вопросам:

1. Прекратить действие договора аренды с ООО «АгроГард-Липецк» земельного участка, с кадастровым номером №, расположенного 

<

адрес>, в связи с окончанием срока действия договора с 25.07.2020;

2. Заключить договор аренды с СССППК «Заречье» на земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный 

<

адрес>;

3. Избрать ФИО16, лицом, уполномоченным от имени участников долевой собственности действовать без доверенности.

На основании протокола от 25.07.2020 между ФИО16, действующей от имени собственников земельных долей и СССППК «Заречье» был заключен Договор аренды № земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 05.07.2020. Вышеуказанный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области 14.08.2020.

Указанные обстоятельства при рассмотрении гражданского дела не оспаривались, признавались.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии кворума достаточного для принятия решения по повестке дня.

Как отмечалось ранее, общее собрание участников долевой собственности, назначенное на 26.02.2020, не состоялось по причине отсутствия кворума, установленного пунктом 5 статьи 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и достаточного для принятия решений по повестке дня.

По инициативе участников общей долевой собственности было дано объявление о проведении повторного собрания, которое было назначено на 25.04.2020. Однако, в последующем общее собрание было перенесено на 25.07.2020.

При определении кворума для принятия решений на общем собрании 25.07.2020 ответчики, со ссылкой на пункт 5 статьи 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», воспользовались исключительным случаем, допускающим правомочность собрания, в случае, если на нем присутствуют участники долевой собственности, составляющие не менее чем 30 процентов их общего числа, или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющие более чем 50 процентами таких долей.

На общем собрании 25.07.2020 присутствовали участники долевой собственности, составляющие 34,61 процентов их общего числа.

Однако, как указано в императивной норме, закрепленной в пункте 5.2 статьи 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», повторное общее собрание участников долевой собственности может быть проведено не позднее двух месяцев после несостоявшегося общего собрания.

Ответчиками указанный срок не соблюден. В связи с чем, при определении кворума, участникам долевой собственности следовало исходить из положения пункта 5 статьи 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», допускающего правомочность собрания в случае присутствия на нем участников долевой собственности, составляющих не менее чем 50 процентов их общего числа или, если способ указания размера земельной доли допускает сопоставление долей в праве общей собственности на земельный участок, владеющих более чем 50 процентами таких долей.

Довод ответчиков о пролонгации специального срока для проведения повторного общего собрания в связи с введенными Указом Президента Российской Федерации и распоряжениями администрации Липецкой области ограничительными мероприятиями, связанными с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» основан на неверном понимании действующего законодательства.

Суд принимает во внимание, что Указом Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней» с 30.03.2020 по 03.04.2020 установлены нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы; Указом Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологическом благополучии населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» с 04.04.2020 по 30.04.2020 включительно установлены нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы; Указом Президента Российской Федерации от 28.04.2020 № 294 «О продлении действия мер по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» с 06.05.2020 по 08.05.2020 включительно установлены нерабочие дни с сохранением за работниками заработной платы.

Однако, постановлением администрации Липецкой области от 26.03.2020 № 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в Липецкой области» (в редакции по состоянию на 08.05.2020) период нерабочих дней на территории данного субъекта Российской Федерации продлен не был.

Установленный на территории Липецкой области запрет на проведение спортивных, зрелищных, публичных и иных массовых мероприятий, действующий (за исключением спортивных мероприятий) до настоящего времени, не влияет на порядок распоряжения долями в праве на земельный участок, находящийся в долевой собственности, и не относит общее собрание участников ОДС к числу специальных мероприятий. Прямого запрета на проведение собраний участников общей долевой собственности не имелось. Проведение указанных собраний было возможно после 08.05.2020 при условии соблюдения мер по противодействию распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19).

Кроме того, предусмотренный в пункте 5.2 статьи 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» двухмесячный срок является материальным сроком, а не процессуальным и не подлежит продлению либо восстановлению, ввиду отсутствия соответствующей правовой нормы.

Таким образом, поскольку ответчиками не был соблюден, установленный императивной нормой материальный двухмесячный срок, кворум, определяющий правомочность общего собрания участников ОДС, должен быть определен по правилам пункта 5 статьи 14.1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Однако, данное положение при проведении общего собрания 25.07.2020 было нарушено.

Довод представителя ответчиков по доверенностям ФИО34 о том, что повторное собрание было проведено в 2-х месячный срок с момента несостоявшегося первого общего собрания (с учетом введенных ограничительных мер), является несостоятельным по вышеуказанным основаниям.

Поскольку суд пришел к выводу об отсутствии кворума для признания правомочным общего собрания участников долевой собственности, состоявшегося 25.07.2020, принятые на нем решения являются незаконными, а заключенный на основании протокола от 25.07.2020 Договор № аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 25.07.2020 – недействительным.

Иные доводы сторон какого-либо правового значения не имеют, поскольку не влияют на правомочность решений, принятых, исходя из повестки дня.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования в части признания недействительными решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером: №, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный 

<

адрес> от 25.07.2020 по вопросам: о прекращении договора аренды земельного участка от 26.02.2010 с ООО «АгроГард-Липецк», о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером: № с Сельским снабженческо-сбытовым перерабатывающим потребительским кооперативом «Заречье», об избрании лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности действовать без доверенности; признании недействительным Договора № аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 25.07.2020, подлежат удовлетворению.

Решение суда о признании недействительным Договора № аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 25.07.2020, является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости регистрационной записи № от 14.08.2020 об обременении правом аренды земельного участка, с кадастровым номером: №, в пользу Сельского снабженческо-сбытового перерабатывающего потребительского кооператива «Заречье».

На основании части 2 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с закрепленным в части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации принципом состязательности и равноправия сторон, суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Суд рассмотрел гражданское дело в рамках заявленных исковых требований по представленным доказательствам.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными решения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером: №, из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный 

<

адрес> от 25.07.2020 по вопросам: о прекращении договора аренды земельного участка от 26.02.2010 с ООО «АгроГард-Липецк», о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером: № с Сельским снабженческо-сбытовым перерабатывающим потребительским кооперативом «Заречье», об избрании лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности действовать без доверенности.

Признать недействительным Договор № аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности от 25.07.2020.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости регистрационную запись № от 14.08.2020 об обременении правом аренды земельного участка, с кадастровым номером: №, в пользу Сельского снабженческо-сбытового перерабатывающего потребительского кооператива «Заречье».

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Липецкий районный суд Липецкой области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий А.В. Измалков

Решение в окончательной форме изготовлено: 26.03.2021.