Дело № 3а-51/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 января 2018г.

Костромской областной суд в составе председательствующего судьи Дедюевой М.В., с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, представителя заинтересованного лица ФИО3, при секретаре Семеновой Г.В., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеназванным административным иском к администрации Костромской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области, указав, что является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этаж подвал, 1, 2, антресоли с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с постановлением администрации Костромской области от 15.11.2016г. № 438-а «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Костромской области» кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 г. определена в размере 31478452,69 руб. В то же время согласно отчёту независимого оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости на эту же дату составила 10357000 руб.

Ссылаясь на то, что завышенный размер кадастровой стоимости объекта недвижимости по отношению к реальной рыночной стоимости нарушает его права как плательщика налога на имущество, административный истец просил установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 г. в размере 10357000 руб. на период с 01 января 2017 года по 31 декабря 2017 года включительно.

В качестве заинтересованных лиц в административном исковом заявлении были указаны департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области.

В ходе рассмотрения дела к судебному разбирательству в качестве заинтересованного лица привлечена администрация городского округа город Шарья Костромской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административные исковые требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области - ФИО3 в судебном заседании относительно удовлетворения административного иска не возражала, заявленные исковые требования не оспаривала.

Административное дело рассматривается в отсутствие представителей остальных участников процесса, которые о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. 

Представитель заинтересованного лица администрации городского округа город Шарья Костромской области в ходатайстве в суд решение по данному делу оставляет на усмотрение суда.

Выслушав объяснения участвующих в рассмотрении дела лиц, исследовав письменные доказательства, допросив свидетеля, суд приходит к следующему.

ФИО1 является собственником объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этаж подвал, 1, 2, антресоли с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> 

Постановлением администрации Костромской области от 15.11.2016г. № 438-а «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Костромской области» кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 г. определена в размере 31478452,69 руб. 

Сведения о данной кадастровой стоимости внесены в соответствующий реестр 26 ноября 2016 г., на момент рассмотрения административного дела судом являются действующими, количественные и качественные характеристики объекта после массовой оценки не менялись.

Вместе с тем согласно представленному стороной административного истца отчёту № №, выполненному оценщиком ИП ФИО4, рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 г. составила 10357000 руб.

В силу требований главы 32 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец является плательщиком налога на имущество и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. То есть от размера кадастровой стоимости объекта зависит размер налоговой базы и объём налоговых обязательств административного истца.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18).

Разрешая требования ФИО1, суд также учитывает разъяснения, содержащиеся в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно которым обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). 

Выполняя обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости объекта недвижимости, административный истец представил Отчёт № №, выполненный оценщиком ИП ФИО4, по которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 марта 2016 г. составляет 10357000 руб.

Давая оценку имеющимся по делу доказательствам по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в отсутствие возражений против Отчета у остальных участников процесса, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости принадлежащего ФИО1 объекту недвижимости в размере рыночной 10357000 руб., то есть в том размере, как определено оценщиком.

Составивший отчёт о рыночной стоимости объекта недвижимости оценщик ФИО4 отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, его компетенция и полномочия никем из участвующих в рассмотрении дела лиц под сомнения не поставлена.

При этом сам Отчёт суд признаёт относимым, допустимым и достоверным доказательством по административному делу.

Так, оценщиком произведён всесторонний анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость объекта, дано полное, точное описание объекта оценки. Оценщик обоснованно посчитал, что объект оценки относится к сегменту коммерческой недвижимости, субрынку торгово- офисных помещений/зданий, и провел анализ рынка в данном сегменте.

В рамках сравнительного и доходного подходов, применение которых подробно обосновано в отчёте, оценщиком выбрано соответственно четыре и три объекта-аналога с наиболее подходящими к объекту оценки функциональными, физическими и экономическими характеристиками, имеющих схожее местоположение, вид права, сопоставимое назначение. Одновременно обоснован отказ от применения при оценке затратного подхода.

Из содержания Отчёта следует, что при использовании сравнительного подхода объекты-аналоги сопоставлялись оценщиком с объектом оценки, в частности, по таким единицам сравнения как местоположение и локальное местоположение, назначение, состояние отделки, цена продажи, имущественное право, условия продажи, дата продажи, общая площадь, условия финансирования, материал стен, наличие и площадь земельного участка, этажность, подъездные пути. Источник информации по каждому аналогу указан.

Оценщиком дана скидка на торг, поскольку в качестве объектов-аналогов приняты не фактически проданные объекты, а объекты, выставленные на продажу, произведена поправка на разницу в площади, поправка на наличие и величину земельного участка, поправка на состояние отделки, поправка на материал стен, поправка на тип объекта, т.к. оцениваемый объект недвижимости – это помещение, а объекты – аналоги – здания, отказ от иных корректировок подробно мотивирован.

При применении доходного подхода применен метод капитализации, использованы три также находящиеся в центральной части города и относящиеся к торгово-офисным помещениям объекта- аналога. Применены поправки на тип объекта, на торг, на наличие земельного участка, на площадь, на состояние отделки и т.д. 

Сравнительному подходу при согласовании результатов оценщиком отдан больший вес (весовой коэффициент 0,8), как наиболее точному методу, нежели доходный (весовой коэффициент 0,2).

Оценщик ФИО4, будучи допрошенным в судебном заседании в качестве свидетеля, сведения Отчета подтвердил. 

Обстоятельств, позволяющих поставить под сомнения отчёт оценщика как относимое, допустимое и достоверное доказательство по делу, не выявлено.

Поскольку доказательств, опровергающих заявленную ФИО1 рыночную стоимость объекта недвижимости, и сведений о рыночной стоимости объекта недвижимости в ином размере административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено, ходатайства о назначении судебной экспертизы никем не заявлено, отчёт оценщика отвечает установленным законом требованиям, кадастровая стоимость рассматриваемого объекта недвижимости подлежит установлению в размере рыночной 10357000 руб.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена судом на дату определения кадастровой стоимости, то есть на 01 марта 2016 г.

В силу статьи 24. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьёй 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Соответственно, в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата подачи административного иска ФИО1 - 13 декабря 2017 года. 

Руководствуясь ст.ст. 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

Административный иск ФИО1 (дата подачи заявления 13 декабря 2017 года) удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., этаж подвал,1,2, антресоли с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 01 марта 2016 года в размере 10357000 (десять миллионов триста пятьдесят семьдесят тысяч) рублей на период с 01 января 2017 года по 31 декабря 2017 года включительно.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме в апелляционную инстанцию Костромского областного суда.

Судья Дедюева М.В.