Дело № 2-415/2018 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации 

с.Покровка 29 ноября 2018 года

Октябрьский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Севостьяновой Е.Н.,

при секретаре Петлеван О.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» (далее АО «ДОМ. РФ») обратилось с иском к ФИО1, ФИО2, указав следующее. 

По договору займа № от 20.09.2011 ОАО «Дальневосточный ипотечный центр» предоставило ФИО1, ФИО2 займ в сумме 900 000 рублей на срок 240 месяцев под 11,90 % годовых, при условии его возврата в установленный договором срок и оплаты процентов за пользование им. Порядок погашения кредита и оплаты процентов был согласован сторонами в п. 1.1 договора займа - ежемесячно единым платежом в размере 9 434 рублей. В соответствии с п. 1.3 договора, займ был предоставлен для приобретения в собственность ответчиками недвижимого имущества – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, состоящего из 3 комнат, общей площадью 56, 3 кв.м, расположенного на 3 этаже 3 этажного дома, условный №. Право собственности ответчиков на квартиру с обременением в виде ипотеки в силу закона было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 23.09.2011. В силу п. 1.4 договора займа, ипотека в силу закона вышеуказанной квартиры является обеспечением исполнения обязательств ответчиков по своевременному возврату займа и уплаты процентов за пользование им. Права первоначального залогодержателя по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной. 02.03.2018 распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом №-р, изменено фирменное наименование Акционерного общества «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на Акционерное общество «ДОМ.РФ». В настоящее время законным владельцем закладной является AO «ДОМ. РФ», что подтверждается справкой ДЕПО, выданной депозитарием, на хранении которого находится указанная закладная (в соответствии с положениями Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В связи с неисполнением ответчиками обязательств по кредитному договору на протяжении длительного периода времени, истец обратился в Октябрьский районный суд Приморского края исковым заявлением о взыскании задолженности по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество. Решением Октябрьского районного суда Приморского края от 24.09.2015 по делу № частично удовлетворены исковые требования, с ответчиков взыскана сумма задолженности по договору займа № от 20.09.2011, обращено взыскание на квартиру. Определением коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 16.03.2016 решение Октябрьского районного суда Приморского края от 24.09.2015 отменено в части удовлетворенного требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, изменено в части взыскания суммы процентов за пользование займом, в остальной части решение оставлено без изменений. В указанном судебном акте коллегия ссылается на то обстоятельство, что ответчики частично внесли для погашения долга в части просроченной задолженности денежную сумму, в связи с чем, сделан вывод о том, что на момент отмены решения суда в указанной части оснований для обращения взыскания на заложенное имущество у истца не имеется. 03.10.2016 в отношении ответчиков ФИО1 и ФИО2 возбуждены исполнительные производства, которые на основании постановлений судебного пристава от 16.06.2017 прекращены в связи с отсутствием у ответчиков имущества, на которое судебный пристав-исполнитель может обратить взыскание, а также в связи с проведением всех возможных действий для взыскания задолженности с ответчиков судебным приставом – исполнителем. В ходе проведения мероприятий в рамках исполнительного производства с ответчика ФИО1 взыскана денежная сумма в размере 7 000 рублей, с ответчика ФИО2 взыскана денежная сумма в размере 521, 58 рублей. С момента вступления решения суда в законную силу и до настоящего момент ответчики уклоняются от погашения возникшей задолженности, как по решению, так и по договору займа от 20.09.2011 г. №. По состоянию на дату подачи искового заявления сумма задолженности по договору займа составила 952 643,74 руб., из них: 862 297,26 руб. - задолженность по основному долгу; 78 088,10 руб. - задолженность по процентам; 1 898, 06 руб. - задолженность по пени. Истец просит обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ответчикам на праве общей совместной собственности, расположенную по адресу: 

<

адрес>, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 589 600 рублей, взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей. 

Истец уведомлен о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Представитель истца в судебное заседание не явился, выразив в исковом заявлении просьбу о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Ответчики ФИО1 и ФИО2 уведомлены о времени и месте судебного разбирательства; в судебное заседание не явились, направив в адрес суда ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца и ответчиков.

Представитель ФИО1 и ФИО2 – ФИО3 иск не признал, пояснив, что судебным решением от 24 сентября 2015 г. кредитный договор был расторгнут. Полагает, что в соответствии со ст.453 п.2 ГК РФ в связи с этим все обязательства сторон прекращаются. Согласно ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Исходя из этого, считает, что с момента вступления решения суда в законную силу все договорные обязательства сторон по договору займа № были прекращены, в том числе и залог, заключенный в обеспечение займа. Решением суда от 24 сентября 2015 года были сохранены меры по обеспечению иска до его исполнения. Исполнительное производство было окончено более года назад – 16 июня 2017 года. Постановление судебного пристава-исполнителя об окончании исполнительного производства взыскателем не обжаловано. Не воспользовался истец и правом на повторное инициирование возбуждения исполнительного производства. Должники не имеют возможности исполнять решение суда при отсутствии возбужденного исполнительного производства, поскольку истец может простить долг и т.п.. Ответчики согласны с наличием у них задолженности и согласны её погашать в рамках исполнительного производства. После вынесения судебного решения взыскатель не обращался к ответчикам с каким-либо требованием. Считает, что отношения сторон подлежат регулированию законодательством «Об исполнительном производстве». В силу ст.446 ГПК РФ взыскание не может быть обращено на жилое помещение, являющееся единственным пригодным для проживания гражданина-должника. Полагает, что определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 16 марта 2016 года установлено, что в данном случае взыскание не может быть обращено на имущество должников.

Оценив заявленные требования, выслушав доводы представителя ответчиков, изучив письменные доказательства, суд приходит к следующему.

Записью о государственной регистрации изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица за государственным регистрационным номером №, была изменена правовая форма ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на Акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») (л.д.74). Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом №-р от 2 марта 2018 года изменено наименование АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» на Акционерное общество «ДОМ.РФ». Владельцем закладной является АО «ДОМ.РФ», что подтверждается справкой ДЕПО, выданной депозитарием, на хранении которого находится указанная закладная (л.д.41). С учетом этого, суд считает АО «ДОМ. РФ» надлежащим истцом по делу. 

В соответствии с п. 2 статьи 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Согласно ст.48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

Обременение залогом права собственности ФИО1 и ФИО2 зарегистрировано 23 сентября 2011 года, номер государственной регистрации № (л.д.52 оборот).

Вступившим в законную силу судебным решением от 24 сентября 2015 года с ФИО1 и ФИО2 взыскано солидарно в пользу Акционерного общества (Открытого акционерного общества) «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору займа № от 20.09.2011 года в размере 868189,69 рублей, в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) по состоянию на 01.07.2015 г. – 862297,26 рублей, сумма начисленных, но неуплаченных процентов за пользование кредитом по состоянию на 15.04.2015 г. – 3994,37 рублей, пени в размере 1898,06 рублей. Определены, начиная с 15.04.2015 г. по 30.06.2015 г. подлежащими взысканию в солидарном порядке с ФИО1, ФИО2 в пользу Акционерного общества (Открытого акционерного общества) «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование кредитом в размере 11,20% годовых на сумму остатка основного долга в размере 873025,12 рублей, к возмещению - 3141,66 рублей. Определены, начиная с 01.07.2015 г. по день вступления решения суда в законную силу, подлежащими взысканию в солидарном порядке с ФИО1, ФИО2 в пользу Акционерного общества (Открытого акционерного общества) «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» проценты за пользование кредитом в размере 11,20% годовых на сумму остатка основного долга в размере 862297,26 рублей. Обращено взыскание на квартиру, принадлежащую ФИО1, ФИО2 на праве общей совместной собственности, расположенную по адресу: 

<

адрес>, запись о регистрации права собственности в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ. Определен способ реализации заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены квартиры в размере 1 202 456,80 рублей. Договор займа № от 20.09.2011 года расторгнут. С ФИО1 и ФИО2 в пользу Акционерного общества (Открытого акционерного общества) «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере по 8940,95 рублей с каждого.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 16 марта 2016 года решение от 24 сентября 2015 года в части удовлетворения требований об обращении взыскания на заложенное имущество отменено. По данному требованию принято новое решение об отказе в его удовлетворении. С ФИО1 и ФИО2 взысканы проценты за пользование займом 29 229 руб. 42 коп., а также проценты за пользование займом с 24 сентября 2015 года по день вступления в силу решения суда по ставке 11,9% годовых, начисляемых на остаток основного долга. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Приходя к выводу об отмене решения в части обращения взыскания на заложенное имущество, Судебная коллегия указала, что отказ в иске в данной части не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

Согласно п.2 ст.54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

С учетом данной нормы закона, суд не принимает доводы представителя ответчиков о том, что истец не имеет права на повторное обращение в суд с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество при наличии решения, которым ранее в удовлетворении аналогичных требований было отказано.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных, правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

На основании п. 1 ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с п.1 ст. 349 ГК РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно ч.1 ст.446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Учитывая, что принадлежащее ответчикам на праве собственности вышеуказанное жилое помещение является предметом залога, суд отклоняет доводы представителя ФИО3 о невозможности обращения взыскания на квартиру П-вых.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке), ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно п.1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. 

В соответствии с ч.5 ст.54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 3 октября 2016 г. возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении ФИО1. В тот же день возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении ФИО2. 

Квитанциями, представленными в судебном заседании представителем ответчиков, подтверждается, что на стадии исполнения судебного решения ФИО1 осуществил платеж 1000 рублей 4 октября 2016 года, 1000 рублей 23 ноября 2016 года, 1000 рублей 21 декабря 2016 года, 500 рублей 6 февраля 2017 года, 500 рублей 3 марта 2017 года, 500 рублей 2 мая 2017 года, 500 рублей, 6 июня 2017 года. ФИО2 в счет задолженности оплатила 500 рублей 2 мая 2017 года. 

Согласно постановлениям об окончании исполнительного производства от 16 июня 2017 года в ходе исполнительного производства с ФИО1 частично взыскана сумма в размере 7000 рублей (л.д.6), а с ФИО2 – 521 руб. 58 коп. (л.д.9).

Вышеуказанными доказательствами подтверждается, что с июня 2017 года ФИО1 и ФИО2 не исполняют свои обязанности по уплате задолженности по заключенному ранее кредитному договору, обеспеченному залогом недвижимого имущества. Представитель ответчиков ФИО3 указанное обстоятельство не оспаривал в судебном заседании.

В исковом заявлении истцом указан размер задолженности по договору займа в размере 952 643 руб. 74 коп., в том числе: 862 297 руб. 26 коп. основной долг, 78 088 руб. 10 коп. задолженность по процентам, 1898 руб. 06 коп. пени.

Размер основного долга 862 297 руб. 26 коп. и пени 1898 руб. 06 коп. установлен судебным решением от 24 сентября 2015 года. В данной части решение не изменялось и не отменялось. Сумма процентов за пользование кредитом определена судом апелляционной инстанции и составляет 29 229 руб. 42 коп. ( л.д.19). Расчет процентов за пользование займом с 24 сентября 2015 года до вступления решения в законную силу (16 марта 2017 года) произведен истцом верно и в соответствии с апелляционным определением (л.д.21) и составляет 48 856 руб. 68 копеек. Таким образом, общий размер процентов указан истцом в исковом заявлении верно 78 088 руб. 10 копеек. Вместе с тем, указывая общий размер задолженности, истец не учел суммы, взысканные с ответчиков в ходе исполнительного производства (7000 рублей и 521 руб. 58 коп.). Исходя из этого, на момент принятия решения задолженность по договору займа составляет 945 122 рубля 16 копеек. 

В силу залога согласно ст. 334 ГК РФ, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). На основании п. 1 ст. 348, п. 1 ст. 349 ГК РФ, ст. 3, п. 1 и 2 ст. 50, 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 4.4.2 кредитного договора, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения за счет этого имущества требований вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

В силу ст. 56, 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращается взыскание, должно быть реализовано путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с п.п.4 п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

В соответствии с отчетом об оценке №-СВ/18 от 13.03.2018 г. ООО «ЭсАрДжи-Ипотечный Центр» денежная оценка предмета ипотеки составляет 737 000 рублей. Возражения ответчиков и их представителя относительно данной оценки предмета залога суду заявлены не были. Указанное заключению эксперта от 13 марта 2018 года суд признает достоверным и принимает для определения начальной продажной цены вышеуказанного заложенного недвижимого имущества на публичных торгах, поскольку у суда не имеется оснований сомневаться в правильности выводов эксперта.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ и п.п. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в целях реализации заложенного имущества суд устанавливает начальную продажную стоимость квартиры в размере 589 600 рублей (737 000 руб. х 20%).

В соответствии с п.п.1 п.2 ст.54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" суд определяет сумму, подлежащую уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества в размере 945 122 руб. 16 копеек.

В соответствии с п.1 ст.54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В ходе рассмотрения дела не были установлены обстоятельства, предусмотренные п.1 ст.54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не позволяющие обратить взыскание на заложенное ФИО1 и ФИО2. С учетом этого, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении исковых требований.

Меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации судом не определяются, поскольку решением Октябрьского районного суда Приморского края от 24 сентября 2015 года мера в обеспечение иска в виде наложения ареста на квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу, сохранена до исполнения судебного решения. 

В соответствии со ст.98 ГПК РРФ суд взыскивает с ответчиков государственную пошлину в пользу истца по 3000 рублей с каждого.

На основании изложенного и, руководствуясь Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст.309-310 ГК РФ, ст.334 ГК РФ, ст.348 ГК РФ, ст.349 ГК РФ, ст.446 ч.1 ГПК РФ, ст.350 ГК РФ, ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

иск Акционерного общества «ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить. 

Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую ФИО1, ФИО2 на праве общей совместной собственности, расположенную по адресу: 

<

адрес>, состоящую из трех комнат, общей площадью 56,3 кв.м, расположенную на 3 этаже трехэтажного дома, условный №, запись о регистрации права собственности в ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ.

Определить способ реализации заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере 589 600 рублей.

Определить сумму, подлежащую уплате залогодержателю АО «ДОМ.РФ» из стоимости заложенного имущества - в размере 945 122 руб. 16 копеек.

Взыскать с ФИО1 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в размере по 3000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» расходы по уплате государственной пошлины в размере по 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Октябрьский районный суд Приморского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 4 декабря 2018 года.

Судья Севостьянова Е.Н.