дело № 2-220/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 января 2020 года г. Сочи

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе судьи Вергуновой Е.М., при секретаре судебного заседания Варданян Л.Т., с участием представителя истцов ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда г. Сочи гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Рахас-Инвест» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде апартамента, взыскании судебных расходов, 

установил:

ФИО1 и ФИО2 обратились в Центральный районный суд г.Сочи с иском к ООО "Рахас-Инвест", в котором просят признать за ними право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде апартамента № общей площадью 29, 1 кв.м. (с учетом лоджии и балконов), расположенной в десятом блоке на 3 этаже, 

<

адрес>, в многоквартирном жилом доме по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, 

<

адрес>, взыскать судебные расходы.

Исковые требования ФИО1 и ФИО2 мотивированы тем, что между ООО «РАХАС-ИНВЕСТ», выступающим в качестве застройщика, и ФИО4, выступающим в качестве участником долевого строительства, был заключен договор долевого участия в строительстве апартотеля №-Б10-0305 от 12.08.2015г., в соответствии с абзацем 1 пункта 2.1. которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок осуществить строительство помещения апартаментов за счет привлеченных денежных средств по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, помещения в блоке №, апартаментов №, этаж 3, общей жилой площадью 29.1 кв.м. (с учётом площади лоджий, балконов).

Указанный договор участия в долевом строительстве в установленном порядке прошёл регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 27.08.2015г. №. 

Застройщику был предоставлен земельный участок площадью 47075 кв.м., кадастровый №, категория земель - земли населенных пунктов, находящийся по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, в аренду сроком с 01.04.1999г. по 01.04.2048г. Договор аренды земельного участка под строительство апартотеля был заключен между Администрацией города Сочи и НКО «Межколхозный санаторий Зори России» от 07.05.1997г. №, Дополнительного соглашения к договору от 09.02.2006г. №, Дополнительного соглашения между Администрацией г.Сочи и ЗАО Санаторий «Фазатрон» от 21.06.2006г. к договору аренды земельного участка № от 07.05.1997г. и Договора № от 22.06.2007г. о передаче прав и обязанностей по договору между ЗАО «Фазотрон-С» и ООО «РАХАС-ИНВЕСТ» по использованию земельного участка ООО «РАХАС-ИНВЕСТ» от 07.05.1999г. №, зарегистрированный в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Сочи от 30.08.2007г. №. Срок действия договора аренды с 01.04.1999г. по 01.04.2048г.

03.09.2015г. между ФИО4, правообладателем, с одной стороны, и правопреемником ФИО5, с другой стороны, был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля №-Б10-0305 от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 1.1. названного договора правообладатель передает свои права и обязанности правопреемнику, а правопреемник принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору долевого участия в строительстве апартотеля №-Б10-0305 от 12.08.2015г., заключенному между ООО «РАХАС-ИНВЕСТ», правообладателем, и гражданином ФИО4, правопреемником. 

Согласно п. 1.2. указанного договора правопреемник становится участником долевого строительства апартотеля, по которому правообладатель принял на себя и по указанному договору передает долевое участие в строительстве апартотеля для дальнейшего приобретения права собственности на один конкретный апартамент, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, с номером на поэтажном плане № общей площадью 29, 1 кв.м, находящийся на 3 этаже в блоке 10 строящегося апартотеля, в совместную собственность супругов.

При этом договор от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля №-Б10-0305 от 12.08.2015г. в установленном порядке прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 21.09.2015г. (№ регистрации 23-23-050-23/050/601/2015-6258).

Пунктом 1.4. указанного договора от 03.09.2015г. о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия строительстве апартотеля №-Б10-0320 от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили, что за переуступку прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля правопреемник до подписания указанного договора оплатил правообладателю в полном объеме денежные средства в сумме 902 100 руб.

Согласно договора от 12.07.2016г. о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве апартотеля №-Б 10-0305 от 12.08.2015г. ФИО5, действующий на основании доверенности, выступающий в лице своего поверенного ФИО4, именуемый «правообладатель», и гражданин ФИО6, выступающий в качестве «правопреемника», заключили договор, в соответствии с пунктом 1.1. которого «правообладатель» передает свои права и обязанности «правопреемнику», а «правопреемник» принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по Договору долевого участия в строительстве апартотеля №-Б10-0305 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «РАХАС-ИНВЕСТ» и «правообладателем». Согласно п.1.2. указанного договора «правопреемник» становится участником долевого строительства апартотеля, по которому «правообладатель» принял на себя и по названному договору передает долевое участие в строительстве апартотеля для дальнейшего приобретения права собственности на один конкретный апартамент, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, с номером на поэтажном плане № общей площадью 29.1 кв.м, находящийся на 3 этаже в блоке 10 строящегося апартотеля.

Договор от 12.07.2016г. о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля №-Б10-0305 от 12.08.2015г. в установленном порядке прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 21.07.2016г. (регистрация №)

Пунктом 1.4. указанного договора от 12.07.2016г. о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля №-Б10-0305 от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили, что за переуступку прав и обязанностей по договору долевого участия строительстве апартотеля №-Б10-0305 от ДД.ММ.ГГГГ «Правопреемник» до подписания настоящего договора оплатил «правообладателю» сумму, равную 902 100 руб.

По договору от 06.09.2016г. передачи прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве апартотеля от 12.08.2015г. №-Б10-0305, заключенному между ФИО6, действующим в лице своего поверенного ФИО7 на основании доверенности, именуемого «правообладателем», с одной стороны, и ФИО8, действующей в лице своего поверенного ФИО9, действующей на основании доверенности, именуемой «правопреемником», заключили договор, в соответствии с пунктом 1.1. которого «правообладатель» передает свои права и обязанности «правопреемнику», а «правопреемник» принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору долевого участия в строительстве апартотеля №-Б10-0305 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «РАХАС-ИНВЕСТ» и «Правообладателем». Согласно п. 1.2. указанного договора «правопреемник» становится участником долевого строительства апартотеля, по которому «правообладатель» принял на себя и по указанному договору передает долевое участие в строительстве апартотеля для дальнейшего приобретения права собственности на один конкретный апартамент, расположенный по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, с номером на поэтажном плане № общей площадью 29.1 кв.м, находящийся на 3 этаже в блоке 10 строящегося апартотеля, приобретаемого в совместную собственность.

При этом Договор от 06.09.2016г. о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля №-Б10-0305 от 12.08.2015г. в установленном порядке прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 18.09.2016г. (регистрации №).

Пунктом 1.4. указанного договора от 06.09.2016г. о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия строительстве апартотеля №-Б10-0305 от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили, что за переуступку прав и обязанностей по договору долевого участия строительстве апартотеля «правопреемник» до подписания настоящего договора оплатил «правообладателю» денежные средства в сумме 902 100 руб.

По договору от 02.12.2016г. передачи прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве апартотеля от 12.08.2015г. №, заключенному между ФИО8, действующей в лице своего поверенного ФИО10, на основании доверенности, именуемой «правообладатель», с одной стороны, гражданином ФИО1 и гражданкой ФИО2, именуемые «правопреемники», с другой стороны, заключили договор, в соответствии с пунктом 1.1. которого «правообладатель» передает свои права и обязанности «правопреемникам», а «правопреемники» принимают соответствующие права и обязанности в полном объеме по Договору долевого участия в строительстве апартотеля, заключенному между ООО «РАХАС-ИНВЕСТ» и «Правообладателем».

При этом Договор от 02.12.2016г. о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия строительстве апартотеля №-Б10-0305 от 12.08.2015г. в установленном порядке прошел регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 12.12.2016г. (№ регистрации 23/050/602/2016-724).

Пунктом 1.4. указанного договора от 02.12.2016г. о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля №-Б10-0305 от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили, что за переуступку прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля «правопреемник» до подписания указанного договора оплатил «правообладателю» в полном объеме сумму, равную 902 100 руб.

Истцы указывают, что исполнили свои обязательства по договору в части оплаты цены договора в полном объёме в размере 902 000 рублей, в порядке и сроки, установленные пунктом 3.2 договора. Оплата денежных средств застройщику ООО «РАХАС - ИНВЕСТ» подтверждается распиской от 02.12.2016г. о получении гражданином ФИО10 от гражданина ФИО1 и гражданки ФИО2 денежных средств в сумме 902 100 рублей согласно договора от ДД.ММ.ГГГГ о передаче (переуступке) прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве апартотеля №-Б10-0305 от 12.08.2015г., с указанием о полном исполнении с ФИО11 расчетов, отсутствием у него финансовых и имущественных претензий.

Согласно п. 2.3 условия договора, срок передачи объекта долевого строительства ответчиком истцу предусмотрен в октябре 2017г., срок окончания строительства апартотеля - 24.08.2017г. (п.2.2).

Согласно п.4.2.2 договора срок ввода апартотеля в эксплуатацию - приемка многоквартирного дома по передаточному акту производится в течение семи рабочих дней с момента получения уведомления о готовности объекта к передаче.

Однако, как указывают истцы, на дату их обращения в суд строительство апартотеля не завершено, апартотель в установленном порядке не подключен к сети газопотребления и водоснабжения. 

В соответствии с п.п. «ж» п. 12 и п.7 Технического регламента о безопасности сетей газораспределения и газопотребления, утвержденного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, при вводе в эксплуатацию апартотеля необходим Акт приемки сетей газораспределения и газопотребления приемочной комиссией, в связи с чем, дом не введен в эксплуатацию.

Срок передачи ответчиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии с п.4 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве. Таким образом, ответчик не исполнил принятые на себя по заключенному договору обязательства. До настоящего времени - строительство апартотеля, в котором находиться, купленный истцами апартамент, не завершено, апартотель не сдан в эксплуатацию.

Истцы считают, что в связи с финансовыми затруднениями ответчик не предпринимает меры к постановке апартотеля на кадастровый учёт и его технической инвентаризации, и по этой причине разрешение на ввод объекта будет неосуществим, поскольку апартотель обязан быть поставлен на указанный учёт, застройщик ООО «РАХАС - ИНВЕСТ» фактически имеет всё признаки несостоятельности (банкротства), обязанности застройщика в возникших правоотношениях не сводятся исключительно к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но и своевременному принятию мер к выполнению своих обязательств в соответствии с заключенным договором долевого участия, защита нарушенного права истца не может быть поставлена в зависимость от действий ответчика - ООО «РАХАС-ИНВЕСТ», не исполнившего надлежащим образом свои договорные обязательства. В противном случае иное означало бы нарушение ст. 13 Конвенции «О защите прав и основных свобод», гарантирующей каждому право на эффективное средство правовой защиты в государственном органе. Разрешение на строительство RU23309-3060 ответчику было продлено Департаментом по архитектуре и градостроительству Краснодарского края указанного многоквартирного дома до 10.11.2019г. В настоящее время отсутствуют данные, подтверждающие продление Разрешения на строительство на новый срок или ввода в эксплуатацию указанного апартотеля. Таким образом, указанный апартотель является объектом незавершенного строительства. Факт признания права собственности истцов на объект незавершенного строительства не освобождает застройщика ООО «РАХАС-ИНВЕСТ» в последующем от осуществления ввода объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке и, в свою очередь, не прекращает обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве и не освобождает его от исполнения обязанности достроить апартотель и передать участнику долевого строительства причитающийся ему объект, а также не препятствует контролю со стороны соответствующих государственных органов. 

Истцы ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, направили в суд телефонограммы о рассмотрении дела в их отсутствие с участием их представителя по доверенности ФИО3

На основании части 5 статьи 167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие истцов.

Представитель истцов ФИО1, ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования просила удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, суду пояснила, что в настоящее время степень готовности дома - 52 %, построено 11 этажей, право на указанный объект (дом) не оформлено, дом не введен в эксплуатацию, возбужденное уголовное дело в отношении застройщика ФИО4 находится на стадии предварительного расследования, по уголовному делу проводится экспертиза, заключение не готово, в отношении ООО «Рахас-Инвест» не ведется никаких процедур, связанных с процедурой банкротства.

Представитель ответчика ООО "Рахас-Инвест" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен своевременно и надлежащим образом, что подтверждается Отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 35400070806834, из которого следует, что ДД.ММ.ГГГГ извещение вручено адресату, об уважительных причинах неявки суду не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие суд не просил.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Центрального отдела г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания своевременно, надлежащим образом, что подтверждается копией журнала исходящей корреспонденции Центрального районного суда г. Сочи с распиской сотрудника Центрального отдела г. Сочи Управления Росреестра по Краснодарскому краю о получении корреспонденции, в том числе, извещения по данному делу, о причинах неявки суду не сообщил.

В соответствии с п.4 и п.3 ст.167 ГПК РФ суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся представителей ответчика и третьего лица.

Изучив материалы дела, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований по следующим основаниям.

Как следует из ч.1 ст.4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как установлено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, ФИО2 заключили с ФИО10 договор о передаче прав и обязанностей по Договору долевого участия в строительстве апартотеля №-Б10-0305 от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Краснодарскому краю (Сочинский отдел), регистрационная запись 23/050/602/2016-724.

Согласно п.1.1 договора истцы являются правопреемниками и приняли на себя права и обязанности в полном объеме по Договору №-Б10-0305 долевого участия в строительстве апартотеля от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО "РАХАС-ИНВЕСТ и "Правообладателем", по которому "Правообладатель" принял на себя и по настоящему договору передает долевое участие в строительстве апартотеля, расположенного по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, для дальнейшего приобретения "Правопреемником" прав собственности на один конкретный Апартамент с номером на поэтажном плане №, общей площадью 29.1 кв.м, находящийся на 3-ем этаже в блоке №, указанного строящегося апартотеля. Объект строится на земельном участке площадью 47075 кв.м, кадастровый №, разрешенное использование: апартотель, категория земель - земли населенных пунктов, по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, находящийся в аренде у застройщика (ООО "РАХАС-ИНВЕСТ") на основании Договора № от ДД.ММ.ГГГГ на условиях договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно справки № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 оплатил ООО "Рахас-Инвест" сумму долевого участия в строительстве (цену по первичному Договору долевого участия №-Б10-0305) в полном объеме и в установленные сроки.

В соответствии с п.1.4 Договора о передаче прав и обязанностей по Договору о передаче прав и обязанностей (цессии) от ДД.ММ.ГГГГ стороны определили, что за переуступку прав и обязанностей по Договору №-Б10-0305 долевого участия строительстве апартотеля от 12.08.2015" "Правопреемники" до подписания настоящего договора оплатили в полном объеме "Правообладателю" денежные средства в сумме 902 100 рублей.

Согласно п. 2.3 условия Договора срок передачи объекта долевого строительства ответчиком истцу предусмотрен в октябре 2017г. 

В то же время пунктом 2.2. договора срок окончания строительства апартотеля установлен на дату 24.08.2017г. 

Согласно п.4.2.2 договора срок ввода апартотеля в эксплуатацию - это приемка многоквартирного дома по передаточному акту в течение семи рабочих дней с момента получения уведомления о готовности Объекта к передаче. 

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. 

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, истцами исполнены обязательства в части оплаты предусмотренной по договору цены объекта.

В то же время, ответчик свои обязательства по договору долевого участия не выполнил, в связи с чем, истцы обратились с настоящим иском в суд.

Отказывая истцам в удовлетворении исковых требований, суд принимает во внимание следующее.

Согласно п.2 ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу ч.1 ст.8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Объект долевого строительства можно передать только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.2 указанного закона).

Вместе с тем, в данном случае объект долевого строительства Апартотель по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Центральный район, 

<

адрес>, в эксплуатацию не введен, строительство его не завершено, что не оспаривается представителем истца в судебном заседании. 

Доказательств того, что указанный объект незавершенного строительства поставлен на кадастровый учет, не представлено.

Пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» предусмотрено, что право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст.8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Пунктом 1 ч.11 ст.48 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» установлено, что для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимо разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства.

Из заключенного сторонами договора следует, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию комплекса.

Как разъяснено в п.16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ, требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве, и квартира ему передана.

Однако указанные требования действующего законодательства по данному делу не соблюдены, в связи с чем, правовые основания для удовлетворения требований истца отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд 

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 и ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Рахас-Инвест» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде апартамента № общей площадью 29,1 кв.м., расположенной в 10 блоке на 3 этаже, 

<

адрес>, в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Сочи, 

<

адрес>, взыскании судебных расходов – отказать.

Мотивированное решение составлено 17 января 2020 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: Е.М. Вергунова