Дело № 2-2585/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«12» ноября 2018 года г. Новосибирск

Новосибирский районный суд Новосибирской области в составе:

Председательствующего - Рыбаковой Т.Г., 

При секретаре - Булановой Н.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ДА к ИМ об изменении начальной продажной стоимости заложенного имущества,

УСТАНОВИЛ:

ДА обратился в суд с иском к ИМ с требованиями об изменении начальной продажной стоимости заложенного имущества.

В обоснование заявленных исковых требований указали, что региональным коммерческим третейским судом вынесено решение по делу №№... от ДД.ММ.ГГГГ согласно которому в пользу ДА подлежит взысканию с ИМ задолженность в размере 2 724 436 руб., а также обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ИМ:

- индивидуальный жилой дом, назначение: жилое, площадь 213, 6 кв.м., жилое здание, инв. №..., литер А, этажность:2, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый или условный №...;

- земельный участок, земли поселений, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый или условный №.... Путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 8 500 000 руб.

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, взыскателю выдан исполнительный лист, который был предъявлен в службу судебных приставов.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом – исполнителем ОСП возбуждено исполнительное производство №...-ИП, произведен арест имущества и имущество передано на реализацию посредством проведения открытых торгов в форме аукциона.

Торги по реализации имущества признаны несостоявшимися, что подтверждается о снижении цены преданного на реализацию имущества на 15%.

Истец полагает, что начальная продажная стоимость имущества, установленная решением третейского суда, является завышенной, что препятствует к реализации имущества и реализации прав взыскателя.

Согласно последней редакции уточненного искового заявления просит суд изменить порядок исполнения решения регионального коммерческого третейского суда по делу №№... от ДД.ММ.ГГГГ, путем изменения начальной продажной цены заложенного имущества, принадлежащего ИМ Установить начальную стоимость индивидуального жилого дома, назначение: жилое, площадь 213, 6 кв.м., жилое здание, инв. №..., литер А, этажность:2, расположенного по адресу: Новосибирская область, 

<

адрес>, кадастровый или условный №... в размере 3 480 000 руб. Установить начальную стоимость земельного участка, земли поселений, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый или условный №... в размере 808 000 руб.

Истец – ДА, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя.

Представитель истца – АА, в судебном заседании на уточненных требованиях настаивала, просила их удовлетворить в полном объеме.

Ответчик – ИМ, оставила разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Третье лицо – судебный пристав исполнитель ОСП по Новосибирскому району Новосибирской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

С учетом извещения всех участников процесса, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав позицию участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему. 

Материалами дела установлено, что региональным коммерческим третейским судом вынесено решение по делу №РК№... от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому в пользу ДА подлежит взысканию с ИМ задолженность в размере 2 724 436 руб., а также обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее ИМ:

- индивидуальный жилой дом, назначение: жилое, площадь 213, 6 кв.м., жилое здание, инв. №..., литер А, этажность:2, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый или условный №...;

- земельный участок, земли поселений, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Мичуринский сельсовет, 

<

адрес>, кадастровый или условный №.... Путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 8 500 000 руб.

Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, взыскателю выдан исполнительный лист, который был предъявлен в службу судебных приставов.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом – исполнителем ОСП возбуждено исполнительное производство №...-ИП.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ на имущество должника наложен арест.

Постановлением судебного пристава – исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ произведена оценка имущества должника, предварительная оценка индивидуального жилого дома и земельного участка составила 8 500 000 руб.

Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ арестованное имущество ИМ передано на торги, в Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в НСО направлено уведомление о готовности к реализации арестованного имущества ИМ

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом – исполнителем получено извещение специализированной организации, согласно которому имущество не реализовано в месячный срок.

В этой связи, постановлением судебного пристава – исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ цена нереализованного имущества – дома и земельного участка снижена на 15% до 7 225 000 руб.

Истец полагает, что начальная продажная стоимость имущества, установленная решением третейского суда, является завышенной, что препятствует к реализации имущества и реализации прав взыскателя.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 4 февраля 2014 г. N 221-0 "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки КБ на нарушение ее конституционных прав подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)», достижение баланса интересов участников гражданского оборота в ситуации изменения рыночной цены заложенного имущества по сравнению с ее значением на момент обращения взыскания может быть обеспечено на основании норм процессуального права. При этом, баланс интересов должен быть обеспечен как в случае, когда произошло уменьшение рыночной цены заложенного имущества, так и в случае увеличения этой цены.

Цель обеспечения баланса интересов участников отношений, связанных с реализацией заложенного имущества, на которое обращено взыскание, предопределяет необходимость обеспечения возможности согласования начальной продажной цены такого имущества с его рыночной стоимостью, поскольку это - без ущерба для интересов залогодателя, залогодержателя и других лиц - способствует получению максимальной суммы, вырученной при реализации заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, из которой происходит удовлетворение требований кредиторов.

Заявление заинтересованной стороны (залогодателя, залогодержателя) об изменении первоначально установленной судом в решении начальной продажной цены заложенного в обеспечение исполнения кредитного обязательства имущества, реализуемого в ходе осуществления исполнительного производства в случае признания торгов по продаже данного имущества несостоявшимися подлежит рассмотрению судом исходя из аналогии процессуального закона (часть 4 статьи 1 ГПК РФ) в порядке, предусмотренном статьей 434 ГПК РФ.

Изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения ранее принятого решения суда по существу заявленного кредитором иска об обращении взыскания на имущество должника, заложенное в обеспечение исполнения кредитного обязательства.

Если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда.

По смыслу приведенных норм права, определяемая в судебном порядке начальная продажная цена имущества для целей его реализации на публичных торгах должна быть максимально приближенной к рыночной стоимости указанного имущества, что позволит обеспечить справедливый баланс интересов участников спорного правоотношения. 

Такая возможность направлена на устранение диспропорции правового регулирования соответствующей сферы общественных отношений путем исключения случаев продажи заложенного имущества по заниженной цене, а также уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что должник по исполнительному производству – ИМ до настоящего времени не исполнила решение суда в части возврата должнику денежных средств. Доказательств обратного суду не представлено.

Материалами дела также установлено, что с момента вынесения решения третейского суда произошло существенное уменьшение рыночной стоимости заложенного имущества – дома и земельного участка, продажная цена которого была установлена в размере 8 500 000 руб. 

Согласно представленного истцом и не оспоренного ответчиком отчета оценщика ООО «Новосибирский экспертно-правовой центр» №... от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость указанного заложенного имущества составляет 5 360 000 руб., в том числе стоимость дома – 4 350 000 руб. и земельного участка – 1 010 000 руб.

Поскольку с момента начала исполнения решения суда прошло более двух лет, стоимость имущества, на которое подлежит обращению взыскание, значительно уменьшилась, в связи с чем, что в целях соблюдения баланса интересов сторон начальная продажная стоимость имущества, установленная решением третейского суда подлежит пересмотру в сторону ее уменьшения.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Таким образом, указанная норма права содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. 

При этом действующее законодательство Российской Федерации, в том числе, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», не предусматривает различий относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости, определенной в отчете оценщика или в заключении экспертизы.

Уменьшение судом стоимости имущества до 80% направлено с одной стороны, на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене, а с другой стороны - на уменьшение риска объявления торгов несостоявшимися по причинам, связанным с завышением начальной продажной цены заложенного имущества.

Учитывая изложенное, суд находит уточненные заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. Начальная продажная стоимость индивидуального жилого дома подлежит установлению в размере 3 480 000 руб., что составляет 80% от его рыночной стоимости, определенной названным выше отчетом от ДД.ММ.ГГГГ. Начальная продажная стоимость земельного участка подлежит установлению в размере 808 000 руб., что также составляет 80% от его рыночной стоимости, определенной отчетом оценщика от 09.11.2018

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования ДА к ИМ об изменении начальной продажной стоимости заложенного имущества - удовлетворить.

Изменить порядок исполнения решения Регионального Коммерческого Третейского суда по делу №№... от ДД.ММ.ГГГГ., путем изменения начальной продажной стоимости заложенного имущества, принадлежащего на праве собственности ИМ.

Установить начальную продажную стоимость индивидуального жилого дома, назначение жилое, площадь 213,6 кв.м., жилое здание, инв.№..., литер А, этажность:2, расположенный по адресу: 

<

адрес>, кадастровый условный №... в размере 3 480 000 руб.

Установить начальную продажную стоимость земельного участка, земли поселений: расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый или условный №... в размере 808 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд через Новосибирский районный суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 20.11.2018.

Председательствующий: Т.Г.Рыбакова