Дело 2-628/2019 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

09 июля 2019 года город Заинск 

Заинский городской суд Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Трошина С.А.,

при секретаре Алдошиной Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к АО «Автоградбнак» о признании недействительным договора ипотеки, прекращении обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к АО «Автоградбанк» о признании недействительным договора ипотеки, прекращении обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка. 

В обоснование иска указано, что 07.08.2017 года между истцом и Г.И.А. Алиш оглы был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 909 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, поз.25. На указанном земельном участке истцом построен жилой дом общей площадью 114,4 кв.м., с кадастровым номером №.

14.08.2018 года ФИО1 заключен договор ипотеки №, согласно которому в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору № от 11.09.2014 года, заключенному между СКПК «РАФ» и АО «Автоградбанк», ФИО1 передала в залог АО «Автоградбанк» жилой дом, общей площадью 114,4 кв.м., с кадастровым номером №, и земельный участок, общей площадью 909 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: РТ, 

<

адрес>. 

23.05.2017 года Г.И.А. Алиш оглы признан банкротом и в отношении него введена процедура реализации имущества. 

Определением от 07.11.2018 года Арбитражного суда РТ признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 07.08.2017 года, заключенный между ФИО1 и Г.И.А., применены последствия недействительности сделки и на ФИО1 возложена обязанность вернуть Г.И.А. земельный участок площадью 909,0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РТ, 

<

адрес>. 

В силу недействительности сделки между Г.И.А. и ФИО1 не может признаваться действительной сделка между ФИО1 и АО «Автоградбанк» в виде договора ипотеки № от 14.08.2018 года, как сделка совершенная лицом, не имеющим прав собственности на земельный участок, позволяющих заключить договор ипотеки с банком. 

Просит признать недействительным договор ипотеки от 07.08.2017 года №, заключенный между ФИО1 и АО «Автоградбанк» и прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении земельного участок общей площадью 909,0 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: РТ, 

<

адрес> 

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Дополнила, что её сестра Х.З.Ш. получила кредит в СКПК «РАФ», а истица передала в залог свой жилой дом и земельный участок под обязательства СКПК «РАФ» перед АО «Автоградбанк» по возврату кредита. При покупке у Г.И.А. земельного участка на нем уже был расположен недостроенный жилой дом. ФИО1 реконструировала жилой дом и оформила его в собственность. О том, что Г.И.А. признан банкротом, о признании сделки купли-продажи земельного участка недействительным, ФИО1 при заключении договора ипотеки не знала. Она хочет добровольно исполнить решение Арбитражного суда РТ и передать Г.И.А. земельный участок, но обременение в виде ипотеки не позволяет этого сделать. Жилой дом тоже придется передать Г.И.А., так как он расположен на этом земельном участке и неотделим от него. У ФИО1 имеется устное соглашение с Г.И.А. о том, что после передачи Г.И.А. земельного участка с расположенным на нем жилым домом, Г.И.А. проявит добропорядочность и снова передаст эти объекты недвижимости ФИО1, после чего она оформит их в свою собственность и снова отдаст эти объекты в залог банку. Просит исковые требования удовлетворить. 

Представитель истца М.Р.Р. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Дополнила, что 07.08.2017 года между истцом и Г.И.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка по адресу: 

<

адрес> поз. 25. На данном земельном участке истцом был построен жилой дом общей площадью 114,4 кв.м. 14.08.2018 года был заключен договор ипотеки между СКПК «РАФ» и залогодержателем АО «Автоградбанк». Истец, как залогодатель, передала залогодержателю жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес>. 23.05.2017 года Г.И.А. признан банкротом и в отношении него введена процедура реализации имущества. Определением Арбитражного суда РТ от 07.11.2018 года договор купли-продажи земельного участка признан недействительным, применены последствия недействительности сделки, возложены обязательства на истца вернуть Г.И.А. земельный участок. В силу недействительности сделки договор ипотеки не может быть признан действительным. Имеется устная договоренность с Г.И.А. о том, что если жилой дом и земельный участок перейдет в собственность Г.И.А., то он в последствие передаст эти объекты недвижимости истцу. Но поскольку на земельный участок и жилой дом имеется обременение в виде ипотеки, сделать это невозможно. После того, как Г.И.А. передаст ФИО1 земельный участок и жилой дом, она снова оформит их в свою собственность и снова передаст банку в залог эти объекты недвижимости. Г.И.А. земельный участок и жилой дом вернуть ему не требует, но ФИО1 сама хочет добровольно исполнить решение Арбитражного суда РТ. Просит исковые требования удовлетворить. 

Представитель ответчика АО «Автоградбанк» Ф.О.В. в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что Банк является добросовестным залогодержателем, который перед заключением договора ипотеки основывался на сведениях ЕГРН, согласно которым на данные объекты недвижимости ограничений и обременений не было, а собственником этих объектов была ФИО1 Кроме того, сама ФИО1 была проверена банком на предмет возбуждения в отношении нее процедуры банкротства. Поэтому банк выполнил все действия по проверке возможности заключения договора ипотеки, не знал и не мог знать, что в последующем сделка между ФИО1 и Г.И.А. по купле-продаже земельного участка будет признана недействительной. Просит в иске отказать, так как банк является добросовестным залогодержателем.

Представитель третьего лица СКПК «РАФ» М.ОВ. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась и просила отказать в удовлетворении иска. Дала пояснкения, в целом аналогичные письменным возражениям СКПК «РАФ» (л.д.24-26). Дополнила, что ФИО1, требуя признать договор ипотеки недействительным, злоупотребляет правом, и намеренно, умышленно хочет вывести объекты недвижимости из под залога, которым обеспечено обязательство СКПК «РАФ» перед АО «Автоградбанк» по возврату кредита, который СКПК «РАФ» в свою очередь передал члену СКПК «РАФ» Х.З.Ш. (сестре ФИО1), которая допускает просрочки по возврату кредита. Это подтверждает и то обстоятельство, что сам Г.И.А. не требует от ФИО1 возврата ему этих объектов недвижимости. Иск инициирован исключительно ФИО1, которая действует сообща с Х.З.Ш. и преследует цель вывести объекты недвижимости из под залога, на которые может быть обращено взыскание в связи с просрочками, которые Х.З.Ш. допускает по возврату кредита, полученного у СКПК «РАФ». Просит в удовлетворении исковых требований отказать. 

Привлеченная в качестве представителя третьего лица Г.И.А. в порядке ст.50 ГПК РФ адвокат Р.О.Ю. в судебном заседании с исковыми требованиями ФИО1 не согласилась и пояснила, что АО «Автоградбанк» является добросовестным залогодержателем, который не знал и не мог знать, что после заключения договора ипотеки сделка, заключенная между Г.И.А. и ФИО1 будет признана недействительной. Договор ипотеки был заключен и зарегистрирован до признания договора купли-продажи земельного участка недействительным, в момент, когда по сведениям ЕГРН именно ФИО1 являлась собственником земельного участка и жилого дома. Полагала, что правовых оснований для признания договора ипотеки недействительным и снятия обременения с земельного участка не имеется, просила в удовлетворении иска отказать.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующими выводам.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Исходя из пункта 2 статьи 168 ГК РФ, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

На основании п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п.2 ст.209 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п.1 ст.335 ГК РФ залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.

В силу п.2 ст.335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные настоящим Кодексом, другими законами и договором залога.

Согласно п.1 ст.353 ГК РФ, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Как установлено в судебном заседании 07.08.2017 года на основании договора купли-продажи земельного участка ФИО1 приобрела у Г.И.А. земельный участок с кадастровым номером 16:48:080102:134, площадью 909 кв.м., расположенный по адресу: РТ, 

<

адрес>, поз.25. Факт передачи подтверждается копией передаточного акта от 07.08.2017 года (л.д.152-153, 154).

На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.11.2017 года Исполнительный комитет Заинского муниципального района разрешает ввод индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: РТ, Заинский муниципальный район, 

<

адрес> эксплуатацию (л.д178-179).

Согласно сведениям ЕГРН ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РТ, Заинский муниципальный район, 

<

адрес> 11.08.2017 года и жилого дома с кадастровым номером №, расположенного по тому же адресу, с 12.01.2018 года (лл.д.93-108).

07.08.2017 года судебным приставом-исполнителем Заинского РОСП УФССП России по РТ отменен запрет на совершение регистрационных действий в отношении имущества Г.И.А. по исполнительному производству о взыскании задолженности в пользу МРИ ФНС №11 по РТ (л.д.120).

Из договора ипотеки (залога недвижимости) № от 14.08.2018 года следует, что залогодатель ФИО1 передает в залог залогодержателю АО «Автоградбанк» земельный участок с кадастровым номером №, площадью 909 кв.м. и жилой дом с кадастровым номером №, расположенные по адресу: РТ, Заинский муниципальный район, 

<

адрес>, которые принадлежат ФИО1 на основании договора купли-продажи земельного участка от 07.08.2017 года. Залог передан в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору № от 11.09.2014 года, заключенному между СКПК «РАФ» и АО «Автоградбанк» (л.д.163-166). Ипотека объектов недвижимости зарегистрирована в ЕГРН 17.08.2018 года (л.д.95, 102). 

16.05.2017 года Арбитражным судом РТ Г.И.А. признан банкротом и в отношении него введена процедура реализации его имущества банкротства (л.д.68-71). 

Определением Арбитражного суда РТ от 07.11.2018 года признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 07.08.2017 года, заключенный между Г.И.А. и ФИО1 в силу п.5 ст.213.25 Закона «О банкротстве». Применены последствия недействительности сделок, на ФИО1 возложена обязанность вернуть Г.И.А. земельный участок площадью №, кадастровый № и земельный участок с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: РТ, 

<

адрес> (л.д.72-74).

Определением Арбитражного суда РТ от 19.03.2019 года производство по делу о банкротстве индивидуального предпринимателя Г.И.А. прекращено, поскольку требование единственного кредитора в размере 31109, 11 руб. погашено финансовым управляющим (л.д.77-78).

Из письма Заинского отдела Управления Росреестра по РТ следует, что определение судьи Арбитражного суда РТ от 25.06.2018 года по делу А65-3967/2016 о запрете регистрации органом производить регистрационные действия, связанные с отчуждением либо обременением земельных участков с кадастровыми номерами №, №, расположенными по адресу: РТ, 

<

адрес> Заинский отдела Управления Росреестра по РТ не поступало (л.д.91-92).

Довод истца о том, что при заключении оспариваемого договора ипотеки нарушены требования пункта 2 статьи 335 ГК РФ, согласно которому право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи, и пункта 1 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регламентирующего, что ипотека может быть установлена на недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, является необоснованным.

Договор ипотеки от 14.08.2018 года был заключен в соответствии с указанными требованиями закона, поскольку при совершении оспариваемой сделки право собственности на спорное жилое помещение и земельный участок принадлежало ФИО1 а не Г.И.А., а договор купли-продажи земельного участка от 07.08.2017 года признан недействительным определением Арбитражного суда РТ лишь 07.11.2018 года, то есть после заключения договора ипотеки и регистрации обременения в ЕГРН, в связи с чем никаких прав и законных интересов, связанных с предметом залога, на момент заключения договора ипотеки у Г.И.А. не имелось.

Суд принимает во внимание те обстоятельства, что при заключении договора ипотеки от 14.08.2018 года банк располагал документальным подтверждением обеспечения кредитного договора за счет имущества, выступающего предметом залога на законном основании. Залогодателем банку были предоставлены необходимые документы и в договоре ипотеки отражен факт подтверждения залогодателем титула собственника имущества, переданного в залог, не обремененного иными обязательствами, что подтверждалось выпиской из ЕГРН на момент заключения договор ипотеки.

Поскольку спорный земельный участок выбыл из владения Г.И.А. на основании договора, то есть по его воле, последующее признание соответствующей сделки недействительной не может затрагивать залоговых прав банка (залогодержателя), который не знал и не должен был знать о недействительности отчуждения этого земельного участка, право собственности на который было в установленном законом порядке зарегистрировано за ФИО1 (залогодатель). Следовательно, права добросовестного залогодержателя подлежат защите.

Таким образом, правовых оснований для признания договора ипотеки от 14.08.2018 года недействительным, прекращения обременения в отношении земельного участка не имеется и в удовлетворении иска следует отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к АО «Автоградбнак» о признании недействительным договора ипотеки №, заключенного 14.08.2018 года между АО «Автоградбанк» и ФИО1, прекращении обременения в виде ипотеки в отношении земельного участка общей площадью 909 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Заинский муниципальный район, 

<

адрес>, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Заинский городской суд Республики Татарстан.

Мотивированное решение составлено 13 июля 2019 года.

Судья С.А. Трошин