РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 марта 2025 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Панченко Р.Б., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Сити Эстейт» о признании права собственности на нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратилась в суд с иском к ответчику ООО «Сити Эстейт» о признании права собственности на нежилые помещения, ссылаясь на то, что 14 октября 2021 года между истцом и ответчиком были заключены Договоры № К-Р/4/3, № К-Р/4/8, № К-Р/4/12, № К-Р/4/13 участия в долевом строительстве многоквартирного дома).

Согласно договору Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить Многоквартирный дом по строительному адресу: АДРЕС, расположенный на земельном участке общей площадью 32 085 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для многоэтажного жилищного строительства» и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства определенный договором Объекты долевого строительства, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять Объекты при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с п. 3.4 ДДУ предполагаемый срок сдачи многоквартирного дома и получения Разрешения на ввод в эксплуатацию - не позднее 31 декабря 2021 года.

Строительство многоквартирного дома осуществлялось ответчиком на основании Разрешения на строительство № RU 50332000-038/1, выданного 29 апреля 2014 года Администрацией городского округа Звенигород.

Согласно п. 4.1 ДДУ цена Объектов долевого строительства, подлежащая уплате Участником долевого строительства, составляла:

-по ДДУ № К-Р/4/3 – 248 000 руб.

-по ДДУ № К-Р/4/8 – 249 500 руб. 

-по ДДУ № К-Р/4/12 - 250 000 руб. 

-по ДДУ № К0Р/4/13 250 000 руб.

Цена Объектов была оплачена Участником долевого строительства в полном объеме, что подтверждается Соглашениями о зачете взаимных денежных требований от 31.12.2021 г.

Вместе с тем как выяснилось позднее, ранее - 25.01.2019 г. и 27.02.2019г. на земельный участок Застройщика с кадастровым номером № были наложены обеспечительные меры в виде наложения ограничения (обременения) права в ЕГРН в виде запрещения на совершение действий по регистрации, ввиду этого Управлением Росреестра по Московской области вышеуказанные ДДУ не прошли регистрацию в ЕГРН. 

В этой связи истцом было принято решение дождаться сдачи МКД в эксплуатацию, чтобы зарегистрировать в ЕГРН право собственности на нежилые помещения.

Когда МКД был поставлен на государственный кадастровый учет в ЕГРН - изменились сведения о характеристиках Объектов в соответствии с технической документацией. 

15 ноября 2024 года Застройщиком по Актам приема-передачи объектов строительства были переданы нежилые помещения Участнику долевого строительства.

После получения данных Актов, выданных Застройщиком после ввода дома в эксплуатацию дольщикам для регистрации права собственности, истец обратился с заявлением о регистрации в ЕГРН своих прав на указанные Объекты, однако, в регистрации было отказано в связи с тем, что Договоры участия в долевом строительстве МКД не были зарегистрированы в ЕГРН в связи с арестом, наложенным на земельный участок.

Таким образом, в результате нарушения ответчиком своих обязательств истец лишен возможности оформить спорное имущество в собственность, чем нарушаются его права и законные интересы.

С учетом изложенного истец просит признать за ним право собственности на следующие нежилые помещения:

Помещение №, площадь – 5, 2 кв.м., этаж Подвал, кадастровый №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС;

Помещение №, площадь – 5,1 кв.м., этаж Подвал, кадастровый №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС;

Помещение №, площадь – 4,3 кв.м., этаж Подвал, кадастровый №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС.

Помещение №, площадь – 4,6 кв.м., этаж Подвал, кадастровый №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения иска извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, с ходатайствами не обращался.

Представитель ответчика ООО «Сити Эстейт» ФИО3 в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения иска извещен надлежащим образом, направил в суд отзыв, в котором пояснил, что 15.11.2024 передал истцу по Акту приема-передачи объекты строительства, передал нежилые помещения/кладовые истцу, т.е. Застройщик перед истцом свои обязательства выполнил в полном объеме, ответчик заявленные исковые требования ФИО2 признает. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области, в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте рассмотрения иска извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, с ходатайствами не обращался. 

Исходя из принципа диспозитивности сторон, согласно которому стороны самостоятельно распоряжаются своими правами и обязанностями, осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 ГК РФ), а также исходя из принципа состязательности, суд вправе разрешить спор в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания, и не представивших доказательств отсутствия в судебном заседании по уважительной причине.

Суд, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, учитывая их надлежащее извещение в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав материалы дела в соответствии с правилами ст. ст. 12, 56, 57, 59, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в силу следующего.

Согласно части 2 статьи 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданского права может осуществляться путем признания права.

Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

В силу ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

На основании ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2013 N 15510/12, ст. 17 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и (или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как в целом названный Закон, так и требование о регистрации направлены на защиту участников долевого строительства (особенно граждан), поэтому позиция судов, посчитавших, что при отсутствии регистрации спорного договора и уступки прав по нему гражданин не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве), не учитывает отмеченных целей Закона N 214-ФЗ.

Отсутствие регистрации упомянутых договоров не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. Вместе с тем у такого участника долевого строительства не возникает иных специальных прав, предусмотренных Законом N 214-ФЗ, в том числе права залога, в соответствии со статьей 13 этого Закона, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых, также в части предупреждения о залоге, направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.

Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". 

Судом установлено и следует из материалов дела, что 14 октября 2021 года между истцом и ответчиком были заключены Договоры № К-Р/4/3, № К-Р/4/8, № К-Р/4/12, № К-Р/4/13 участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - ДДУ).

Согласно п. 3.1 ДДУ Застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить Многоквартирный дом по строительному адресу: АДРЕС (далее - МКД), расположенный на земельном участке общей площадью 32 085 кв.м., с кадастровым номером №, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «для многоэтажного жилищного строительства» и после получения Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать Участнику долевого строительства определенный договором Объекты долевого строительства, а Участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять Объекты при наличии Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 3.2 ДДУ Объектами долевого строительства в соответствии с проектной документацией являются:

- по ДДУ № К-Р/4/3 - нежилое помещение, расположенное на -1 этаже МКД по адресу: АДРЕС, с условным номером №, проектной площадью 4, 96 кв.м., (далее - Нежилое помещение, Кладовая).

- по ДДУ № К-Р/4/8 - нежилое помещение, расположенное на -1 этаже МКД по адресу: АДРЕС, с условным номером №, проектной площадью 4, 99 кв.м.

- по ДДУ №К-Р/4/12 - нежилое помещение расположенное на 1 этаже МКД по адресу: АДРЕС, с условным номером №, проектной площадью 5, 00 кв.м.

- по ДДУ №К-Р/4/12 - нежилое помещение расположенное на 1 этаже МКД по адресу: АДРЕС, с условным номером №, проектной площадью 5, 00 кв.м.

В соответствии с п. 3.4 ДДУ предполагаемый срок сдачи многоквартирного дома и получения Разрешения на ввод в эксплуатацию - не позднее 31 декабря 2021 года.

Строительство многоквартирного дома осуществлялось ответчиком на основании Разрешения на строительство № RU 50332000-038/1, выданного 29 апреля 2014 года Администрацией городского округа Звенигород.

Согласно п. 4.1 ДДУ цена Объектов долевого строительства, подлежащая уплате Участником долевого строительства, составляла:

-по ДДУ № К-Р/4/3 – 248 000 руб.

-по ДДУ № К-Р/4/8 – 249 500 руб. 

-по ДДУ № К-Р/4/12 - 250 000 руб. 

-по ДДУ № К0Р/4/13 250 000 руб.

Цена Объектов была оплачена Участником долевого строительства в полном объеме, что подтверждается Соглашениями о зачете взаимных денежных требований от 31.12.2021 г.

Вместе с тем как выяснилось позднее, ранее - 25.01.2019г. и 27.02.2019г. на земельный участок Застройщика с кадастровым номером № были наложены обеспечительные меры в виде наложения ограничения (обременения) права в ЕГРН в виде запрещения на совершение действий по регистрации, ввиду этого Управлением Росреестра по Московской области вышеуказанные ДДУ не прошли регистрацию в ЕГРН. 

В этой связи истцом было принято решение дождаться сдачи МКД в эксплуатацию, чтобы зарегистрировать в ЕГРН право собственности на нежилые помещения.

Когда МКД был поставлен на государственный кадастровый учет в ЕГРН - изменились сведения о характеристиках Объектов в соответствии с технической документацией, а именно:

по ДДУ № К-Р/4/3 (нежилое помещение с условным номером №, проектной площадью 4,99 кв.м., -1 этаж) новые сведения в ЕГРН: АДРЕС, площадь – 5,2 кв.м., этаж - Подвал, кадастровый №;

- по ДДУ № К-Р/4/8 (нежилое помещение с условным номером №, проектной площадью 5,29 кв.м., -1 этаж) новые сведения в ЕГРН: АДРЕС, площадь – 5, 1 кв.м, этаж - Подвал, кадастровый №;

- по ДДУ № К-Р/4/12 (нежилое помещение с условным номером №, проектной площадью 5,00 кв.м., -1 этаж) новые сведения в ЕГРН: АДРЕС, площадь – 4, 3 кв.м., этаж - Подвал, кадастровый №;

- по ДДУ № К-Р/4/13 (нежилое помещение с условным номером №, проектной площадью 5,00 кв.м., -1 этаж) новые сведения в ЕГРН: АДРЕС, площадь - 4, 6 кв.м., этаж - Подвал, кадастровый №.

15 ноября 2024 года Застройщиком по Актам приема-передачи объектов строительства были переданы нежилые помещения Участнику долевого строительства.

После получения данных Актов, выданных Застройщиком после ввода дома в эксплуатацию дольщикам для регистрации права собственности, истец обратился с заявлением о регистрации в ЕГРН своих прав на указанные Объекты, однако, в регистрации было отказано в связи с тем, что Договоры участия в долевом строительстве МКД не были зарегистрированы в ЕГРН в связи с арестом, наложенным на земельный участок.

В соответствии с. п 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1. ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Таким образом, в результате нарушения ответчиком своих обязательств истец лишен возможности оформить спорное имущество в собственность, чем нарушаются его права и законные интересы.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности и в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ с установленными по делу обстоятельствами, учитывая, что в данном случае истцом заявлен иск о признании права собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договора долевого участия, такой способ защиты интересов предусмотрен ст. 12 ГК РФ и в полной мере соответствует последствиям нарушений ответчиком прав истца, суд приходит к выводу об удовлетворении требований о признании за истцом права собственности на нежилые помещения.

В силу ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «Сити Эстейт» о признании права собственности на нежилые помещения – удовлетворить. 

Признать за ФИО2 ( СНИЛС №, паспорт гражданина РФ №) право собственности на следующие нежилые помещения:

Помещение №, площадь – 5, 2 кв.м., этаж Подвал, кадастровый №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС;

Помещение №, площадь – 5,1 кв.м., этаж Подвал, кадастровый №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС;

Помещение №, площадь – 4,3 кв.м., этаж Подвал, кадастровый №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС.

Помещение №, площадь – 4,6 кв.м., этаж Подвал, кадастровый №, расположенное в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС.

Решение является основанием для внесения записи о праве собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения через Одинцовский городской суд Московской области.

Судья Р.Б. Панченко

Мотивированное решение изготовлено 31 марта 2025 г.