мотивированное 

решение

 составлено 20.06.2017

гражданское дело №

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

п. Переяславка 15 июня 2017 года 

Суд района имени Лазо Хабаровского края в составе 

председательствующего Горбачева А.В.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2 ФИО3,

при секретаре Звягиной К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Межпоселенческий расчетно-кассовый центр за жилищно-коммунальные услуги» к ФИО5 ФИО10, ФИО4 ФИО11 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Межпоселенческий расчетно-кассовый центр за жилищно-коммунальные услуги» (далее ООО «МРКЦ») обратилось в суд с исковым заявлением о признании договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> недействительным.

В обоснование предъявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «МРКЦ» поступило письмо ООО «УК Новатор» с заявлением ответчика ФИО2 об открытии нового лицевого счета на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиками в отношении жилого помещения по адресу: 

<

адрес>. Считают указанный договор недействительным, поскольку из содержания Договора следует, что на момент его заключения квартира принадлежала ответчику ФИО5, из содержания заявление ответчика ФИО2 следует, что на момент заключения Договора ей не было известно о задолженности ответчика ФИО5 по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Считает противоречащим и не соответствующим требованиям законодательства положения пункта 4 Договора, поскольку передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Денежных средств в размере 

<

данные изъяты> рублей ответчик ФИО5 не получал, а был переселен в с. 

<

адрес>. Считает, что цена квартиры была установлена специально в размере 

<

данные изъяты> рублей для того, чтобы продавец (ФИО5) не стал плательщиком налога на доходы физических лиц, а покупатель (ФИО4) получила налоговый вычет, что нарушает публичные интересы.

Представитель истца ООО «МРКЦ» ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании предъявленные требования поддержал в полном объеме, дал пояснения, аналогичные изложенным в иске, дополнительно пояснил, что оспариваемым договором нарушено право истца на взыскание с ответчика ФИО5 задолженности по коммунальным платежам.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании предъявленные требования не признал полностью, ссылаясь на следующие обстоятельства. Оспариваемый договор купли-продажи квартиры был заключен в соответствии с требования ми действующего законодательства, фактическая передача квартиры и денег в сумме 

<

данные изъяты> руб. были произведены, у истца отсутствует право оспаривать данный договор.

Ответчик ФИО2, извещенная о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела без ее участия.

Ответчик ФИО5, в извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, об уважительных причинах неявки не сообщил, об отложении судебного разбирательства не просил. 

При таких обстоятельствах, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), неявка ответчиков не препятствует рассмотрению дела по существу.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ответчиками ФИО5 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: п

<

адрес>, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.

Согласно пункту 2 указанного Договора сторонами определена цена продаваемой квартиры в 

<

данные изъяты> рублей, при этом оговорено, что на момент подписания Договора данная сумма уплачена Покупателем Продавцу полностью, претензий между сторонами нет. Передача квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем на момент подписания Договора осуществлены, настоящий Договор является документом о фактически состоявшейся передаче квартиры (пункт 4 Договора).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, номер государственной регистрации права №

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение, расположенное по адресу: п

<

адрес>, на праве собственности принадлежит ФИО2 Право собственности ФИО2 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Из копий квитанций по оплате за жилищно-коммунальные услуги за ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, выставленных на имя ФИО5, усматривается, что имеется задолженность по оплате за жилищно-коммунальные услуги за спорное жилое помещение в сумме 

<

данные изъяты> руб.

Как следует из копий судебных актов мирового судьи, имеющихся в материалах дела, задолженность по оплате за жилищно-коммунальные услуги за спорное жилое помещение взыскана с ответчика ФИО5 в судебном порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац 2 части 2 статьи 166 ГК РФ). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (часть 3 статьи 166 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относятся: соглашение об устранении или ограничении ответственности лица, указанного в пункте 3 статьи 53.1 ГК РФ (пункт 5 статьи 53.1 ГК РФ); соглашение участников товарищества об ограничении или устранении ответственности, предусмотренной в статье 75 ГК РФ (пункт 3 статьи 75 ГК РФ); сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (статья 169 ГК РФ); мнимая или притворная сделка (статья 170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства (пункт 1 статьи 171 ГК РФ); соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ); заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства (пункт 4 статьи 401 ГК РФ); договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя (пункт 3 статьи 572 ГК РФ); договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения (пункт 3 статьи 596 ГК РФ); кредитный договор или договор банковского вклада, заключенный с нарушением требования о его письменной форме (статья 820 ГК РФ, пункт 2 статьи 836 ГК РФ).

Также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями пункта 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку указанная сделка является оспоримой, бремя доказывания лежит на истце. Ответчики, в силу статьи 10 ГК РФ считаются действующими добросовестно, пока не будет доказано иное.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров, иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статья 421 ГК РФ предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьями 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Судом установлено, что в оспариваемом Договоре сторонами согласованы все существенные условия договора, четко выражены его предмет и цена, а также воля сторон.

По утверждению представителя истца, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ФИО2 является ничтожным в силу статей 166-170 ГК РФ, поскольку денежные средства по Договору от Покупателя Продавцу не передавались, указанная стоимость была определена с целью освобождения Продавца от уплаты налогов и получения Покупателем налогового вычета, что нарушает публичные интересы. Квартира не была фактически передана по передаточному акту от Продавца к Покупателю, по оплате за жилищно-коммунальные услуги за данное жилое помещение у предыдущего собственника имелась не оплаченная задолженность. 

Однако, исходя из вышеизложенного, ни один из указанных доводов не может служить основанием к признанию сделки недействительной.

Кроме того, как разъяснено в пункте 78 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.

Однако в судебном заседании установлено, что оспариваемым Договором права и законные интересы ООО «МРКЦ» не нарушены.

Истцом не представлены доказательства тому, что взыскание задолженности ФИО5 по коммунальным платежам, безусловно, будет осуществлено исключительно путем обращения взыскания на спорную квартиру, а не иным способом.

При таких обстоятельствах иск ООО «МРКЦ» о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 193-199 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска Общества с ограниченной ответственностью «Межпоселенческий расчетно-кассовый центр за жилищно-коммунальные услуги к ФИО5 ФИО10, ФИО4 ФИО11 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> – отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через суд района имени Лазо Хабаровского края в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Председательствующий подпись А.В. Горбачев

копия верна 

Председательствующий А.В. Горбачев