Дело № 2-2025/2018

Изготовлено 24.05.2018.

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

17 мая 2018 года Октябрьский районный суд города Мурманск 

в составе председательствующего судьи Быриной Д.В.

при секретаре Смолиной К.Е.,

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «СТРОЙЛЕС» о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи будущей вещи, процентов за пользование чужими денежными средствами, о защите прав потребителя,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «СТРОЙЛЕС» о взыскании денежных средств по предварительному договору купли-продажи будущей вещи, процентов за пользование чужими денежными средствами, о защите прав потребителя.

В обоснование иска указал, что 14.08.2015 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения в доме, расположенном по адресу Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Виллозское сельское поселение», АОЗТ «Стройлес», домовладение) и земельного участка под домом ориентировочной площадью 72 кв.м, выделенного из земельного массива площадью 47 171 кв.м кадастровый №, расположенного по тому же адресу и принадлежащий продавцу на праве собственности.

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость домовладения включает стоимость передаваемого вместе с ним земельного участка и определена сторонами в размере 3660734 рубля.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момент его подписания и действует до момента государственной регистрации основного договора.

Как следует из п. 1.3 договора, основной договор должен быть заключен не позднее чем через 50 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на домовладение в органе, осуществляющем регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация была запланирована не позднее 31 декабря 2017 года.

В качестве исполнения обязательств по договору им были внесены денежные средства в размере 3300000 рублей.

При осмотре строительной площадки 06.01.2018, было установлено, что из всего цикла работ продавцом выполнены только земляные работы и работы по подготовке фундамента, что свидетельствует о ненадлежащем исполнении сроков, установленных договором. Кроме того, государственная регистрация домовладения не была осуществлена.

Претензия, направленная в адрес ООО «СТРОЙЛЕС» оставлена без удовлетворения.

Просил взыскать с ООО «СТРОЙЛЕС» в его пользу денежные средства в размере 3300000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 23.01.2018 в размере 1324856 рублей 28 копеек, штраф в размере 2328928 рублей 14 копеек. 

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении заявленных требований требования по указанным выше основаниям. Полагал, что условия ранее представленного ответчиком мирового соглашения неприемлемы для него, поскольку не отражают меры ответственности за неисполнения обязательств по договору.

Представитель ответчика извещался судом о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Согласно ранее представленному отзыву, возражал против удовлетворения заявленных требований. Не отрицая факта заключения спорного договора, указал, что срок заключения основного договора должен был наступить не ранее 22.03.2018. В ответ на претензию истца, поступившую 26.01.2018, ему был направлен ответ, что со стороны продавца отсутствуют нарушения сроков заключения основного договора, в связи с чем отсутствуют основания для расторжения предварительно договора купли-продажи.

Ссылаясь на раздел 5 договора, полагал, что поскольку после 22.03.2018 с требованиями о возврате денежных средств истец не обращался, срок возврата обеспечительного платежа не наступил. Также указал, что предварительный договор купли-продажи не является договором долевого участия в строительстве. Заключенный договор не связан с передачей ФИО1 денежных средств в целях строительства объекта недвижимости и последующей передаче ему жилого помещения.

Положения раздела 4 предусматривают внесение покупателем обеспечения в качестве подтверждения намерения исполнения его обязательств по договору в размере, равном продажной стоимости объектов, и ее последующий зачет в счет оплаты основного договора. Таким образом, суждение истца о том, что внесенные им денежные средства являются обязанностью покупателя уплатить цену недвижимого объекта до заключения договора, неверны.

Считает, что просрочки возврата денежных средств ответчиком не допущено, в связи с чем требования истца о взыскании неустойки неправомерны. Вместе с тем, в случае, если суд примет позицию истца о наличии основании для взыскания процентов, ходатайствовал о снижении размера неустойки, штрафных санкций на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ.

Суд определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Выслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как разъяснено п. 8 Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Судом установлено, что 14.08.2015 между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения в доме, расположенном по адресу Ленинградская область, Ломоносовский район, МО «Виллозское сельское поселение», АОЗТ «Стройлес», домовладение) и земельного участка под домом ориентировочной площадью 72 кв.м, выделенного из земельного массива площадью 47 171 кв.м кадастровый №, расположенного по тому же адресу и принадлежащий продавцу на праве собственности.

Согласно п. 1.3 договора основной договор должен быть заключен не позднее чем через 50 рабочих дней после даты государственной регистрации продавцом своего права собственности на домовладение в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация права собственности продавца на домовладение запланирована не позднее 31 декабря 2017 года.

В соответствии с п. 2.1 договора стоимость домовладения включает стоимость передаваемого вместе с ним земельного участка и определена сторонами в размере 3660734 рубля.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момент его подписания и действует до момента государственной регистрации основного договора.

В силу п. 4.1 договора обеспечение в размере 3660734 рубля, исходя из цены 1 кв.м площади домовладения, равной 47915 рублей, и проектной площади домовладения, которая по данным проекта составляет 76,4 кв.м, покупатель обязуется перечислить на расчетный счет продавца или внести в кассу, в сроки, определенные графиком платежей.

В качестве обеспечения обязательств по договору, истцом оплачены денежные средства в общей сумме 3333000 рублей, что подтверждается платежными поручениями, квитанциями к приходным кассовым ордерам, представленными в материалы дела. Согласно подписанному сторонами акту сверки взаиморасчетов от 22.12.2017, факт внесения денежных средств ответчиком не оспаривался.

В ответ на запрос истца от 25.10.2017 запроса о предоставлении приложения №4 к договору «этапы строительства», ответа на запрос не последовало.

В ходе визуального осмотра строительной площадки 06.01.2018 истцом установлено, что из всего цикла строительных работ продавцом выполнены только земляные работы и работы по подготовке к устройству фундамента.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Анализируя представленный предварительный договор купли-продажи от 14.08.2015, суд приходит к выводу, что при сложившихся отношениях между сторонами предметом договора фактически является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Так, указанным выше договором, заключенным между истцом и ответчиком, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком жилого помещения в доме, передача жилого помещения в построенном в будущем контрагенту, внесшему денежные средства на строительство. В частности приложением к договору является приложение об этапах строительства, а также график платежей, которые истец должен осуществить в установленные договором сроки.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" названного закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании вышеизложенного суд приходит к выводу, что к спорным отношениям применимы положения Закона N 214-ФЗ.

В силу п. 2 ст. 1 Закона №214-ФЗ Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно требованиям п.1 ст. 3 Федерального закона №214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Договор об участии в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, и считается заключенным с момента государственной регистрации.

В нарушение вышеприведенных положений законодательства на момент заключения договора и поступления денежных средств от истца, право собственности на земельный участок застройщиком в установленном порядке зарегистрировано не было, разрешение на строительство не получено, проектная декларация не опубликована, не размещена и не представлена, договор участия в долевом строительстве зарегистрирован не был.

Разрешение на строительство получено ООО «СТРОЙЛЕС» только 17.12.2015, свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок было получено застройщиком 19.11.2015.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку ответчиком в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, не доказано, суд приходит к выводу о нарушении ответчиком требований Федерального закона №214-ФЗ.

В соответствии с ч.3 ст. 3 Федерального закона №214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим в соответствии с настоящим Федеральным законом на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 настоящего Федерального закона, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании уплаченных по договору денежных средств в размере 3333000 рублей обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

В силу п. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с п. 69, п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", - подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Правовая природа подлежащих взысканию с ответчика неустоек свидетельствует о том, что они подлежат начислению за нарушение денежного обязательства.

Согласно п. 9 "Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017), - следует учитывать, что к отношениям, связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, заключенного после 1 июня 2015 г., статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению в редакции Федерального закона от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации". Кроме того, необходимо руководствоваться разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Согласно п. 6 ст. 395 ГК РФ, если подлежащая уплате сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в пункте 1 настоящей статьи.

Учитывая заявление представителя ответчика о применении ст. 333 ГК РФ суд полагает возможным снизить размер неустойки по правилам статьи 333 ГК РФ до 800000 рублей.

Поскольку правоотношения подпадают под действие Закона «О защите прав потребителей», в соответствии с положениями п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" в пользу истца подлежит взысканию штраф.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении размер штрафа.

Штраф за уклонение от добровольного удовлетворения требований потребителя представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательства во внесудебном порядке, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, для другой, не может являться способом обогащения одной из сторон.

Суд принимает во внимание ходатайство о снижении неустойки, учитывает обстоятельства дела, длительность не обращения истца по вопросу возмещения убытков, отсутствие для истца тяжких последствий и полагает возможным установить баланс прав и интересов сторон путем соразмерного уменьшения суммы штрафа до 600000 рублей.

В силу статьи 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 235 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО1 к ООО «СТРОЙЛЕС» о взыскании денежных средств по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, защите прав потребителя удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СТРОЙЛЕС» в пользу ФИО1 денежные средства по договору №№ от 14.08.2015 в сумме 3333000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 800000 рублей, штраф в сумме 600000 рублей, всего 4733000 рублей.

Взыскать с ООО «СТРОЙЛЕС» в доход бюджета государственную пошлину в сумме 28865 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда либо в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене заочного решения. 

Председательствующий______________________