Судья Казакова К. Ю. УИД 16RS0051-01-2024-024116-48

Дело № 2 - 1340/2025

Дело № 33 – 17491/2025

Учёт № 128г

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

18 декабря 2025 года город Казань

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Никулиной О. В.,

судей Гилманова Р. Р. и Зариповой Р. Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гайнутдиновым М. М.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Никулиной О. В. гражданское дело по апелляционным жалобам:

представителя истцов ФИО1 и ФИО4 Ильдаровны – ФИО5,

представителя ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик (далее – ООО СЗ) «Светлая долина» - ФИО6 Каримы Фархадовны

на решение Советского районного суда города Казани от 21 июля 2025 года, которым постановлено:

иск ФИО8, действующей также в интересах несовершеннолетнего ФИО3, ФИО1, действующего также в интересах несовершеннолетнего ФИО2, к ООО «СЗ «Светлая долина», ООО «Управляющая компания (далее – УК) «СЗ «Ак Барс Дом» о взыскании денежных средств в счёт возмещения расходов на устранение строительных недостатков квартиры, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «СЗ «Светлая долина» в пользу ФИО8, действующей также в интересах несовершеннолетнего ФИО3, денежные средства в счёт возмещения расходов на устранение строительных недостатков квартиры в размере 68 026 рублей 26 копеек, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, неустойку в размере 15 000 рублей, неустойку в размере 680 рублей 26 копеек в день, начиная с 22 июля 2025 года по день фактического исполнения обязательства по выплате денежных средств, расходы на оценку в размере 6 250 рублей, почтовые расходы в размере 1 000 рублей, штраф в размере 15 000 рублей.

Взыскать с ООО «СЗ «Светлая долина» в пользу ФИО1, действующего также в интересах несовершеннолетнего ФИО2, денежные средства в счёт возмещения расходов на устранение строительных недостатков квартиры в размере 68 026 рублей 26 копеек, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, неустойку в размере 15 000 рублей, неустойку в размере 680 рублей 26 копеек в день, начиная с 22 июля 2025 года по день фактического исполнения обязательства по выплате денежных средств, расходы на оценку в размере 6 250 рублей, почтовые расходы в размере 1 000 рублей, штраф в размере 15 000 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «СЗ «Светлая долина» в доход бюджета государственную пошлину в размере 8 982 рублей.

Взыскать с ООО «СЗ «Светлая долина» в пользу ООО «Знаток Эксперт» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 10 000 рублей.

Управлению Судебного департамента в Республике Татарстан выплатить ООО «Знаток Эксперт» за проведение судебной экспертизы 40 000 рублей за счёт денежных средств, внесённых ООО «СЗ «Светлая долина» платёжным поручением от 30 января 2025 года № 35 на депозит суда по следующим реквизитам: ООО «Знаток Эксперт», р/с № 

<

***> в филиале «Нижегородский» АО «Альфа-Банк», к/с 30101810200000000824, БИК 042202824, ИНН 

<

***>, КПП 165901001.

Проверив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО10, действуя также в интересах несовершеннолетних детей, обратились в суд с иском к ООО «СЗ «Светлая долина», ООО «УК «СЗ «Ак Барс Дом» о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа.

В обоснование своих требований истцы указали, что по договору купли-продажи № СД/1-15-1/155/21 от 29 октября 2021 года, заключённому с ООО «Солнечный город» в лице ООО «Ак Барс Дом», они приобрели квартиру 

<

дата> города Казани. Застройщиком дома является ООО «СЗ «Светлая долина». При приобретении вышеуказанной квартиры и в процессе эксплуатации в течение установленного законом гарантийного срока в ней были обнаружены существенные недостатки, выразившиеся в неудовлетворительном качестве оконных блоков, балконной двери, качестве их установки, качестве уплотнительных резинок балконных витражей и входной двери. Согласно выводам специалиста ФИО12 стоимость работ по устранению недостатков составила 165 075 рублей 71 копейку. Стоимость оценки составила 12 500 рублей.

С учётом уточнения требований истцы просили взыскать с ООО «СЗ «Светлая долина» стоимость устранения строительных недостатков квартиры в сумме 136 052 рубля 52 копейки, компенсацию морального вреда по 30 000 рублей в пользу каждого истца, неустойку за нарушение сроков удовлетворения требования потребителя за период с 19 ноября 2024 по день фактического исполнения обязательства в размере 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, штраф, почтовые расходы в размере 2 000 рублей, расходы на оценку в сумме 12 500 рублей.

Суд постановил решение в приведённой выше формулировке.

В апелляционной жалобе представителя истцов содержится просьба о взыскании неустойки и штрафа в полном объёме, поскольку ответчик не заявлял ходатайства о применении положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), а также об исключения из мотивировочной части решения указания на заключение истцами договора с ООО «Солнечный город».

В апелляционной жалобе представителя ответчика содержится просьба об отмене решения и об отказе в удовлетворении требований к застройщику. Автор жалобы полагает, что застройщик не является надлежащим ответчиком по требованиям истцов, с которыми в договорных отношениях не состоит. Апеллянт указывает на пропуск срока исковой давности истцами, поскольку этот срок подлежит исчислению с 3 августа 2021 года, когда о наличии в квартире недостатков стало известно её продавцу. В жалобе содержится суждение о необходимости применения моратория в связи с удовлетворением иска к застройщику. Податель жалобы считает, что основания для взыскания штрафа у суда отсутствовали, поскольку претензия истцами застройщику не направлялась.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители сторон поддержали доводы поданных ими жалоб.

В силу положений статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса (далее – ГПК) РФ:

1. Суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления…

2. В случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части…

Судебная коллегия, рассмотрев дело в пределах доводов поданных сторонами жалоб, приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно части 2 статьи 470 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, который должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации, в течение определенного времени, установленного договором (гарантийного срока).

Частью 1 статьи 471 ГК РФ предусмотрено, что гарантийный срок начинает течь с момента передачи товара покупателю, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

В соответствии со статьёй 477 ГК РФ:

1. Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

2. Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

3. Если на товар установлен гарантийный срок, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при обнаружении недостатков в течение гарантийного срока.

5. В случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки товара обнаружены покупателем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю, продавец несёт ответственность, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу положений статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила статьи 475 указанного кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Согласно пункту 1 статьи 18 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей) потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе потребовать, в том числе возмещения расходов на устранение недостатков товара потребителем или третьим лицом.

На основании пункта 1 статьи 19 названного Закона потребитель вправе предъявить предусмотренные статьёй 18 настоящего Закона требования к продавцу (изготовителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) в отношении недостатков товара, если они обнаружены в течение гарантийного срока или срока годности.

В отношении товаров, на которые гарантийные сроки или сроки годности не установлены, потребитель вправе предъявить указанные требования, если недостатки товаров обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи их потребителю, если более длительные сроки не установлены законом или договором.

В пункте 5 статьи 29 названного Закона указано, что в случаях, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет (пяти лет на недвижимое имущество) и недостатки работы (услуги) обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет (пяти лет на недвижимое имущество), потребитель вправе предъявить требования, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, если докажет, что такие недостатки возникли до принятия им результата работы (услуги) или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии с частью 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

По делу установлено, что по договору купли-продажи № СД/1-15-1/155/21 от 29 октября 2021 года, заключённому с ООО «Солнечный город» в лице ООО «Ак Барс Дом», истцы приобрели 

<

адрес> (корпус ....) по 

<

адрес>. Застройщиком дома является ООО «СЗ «Светлая долина». При приобретении вышеуказанной квартиры и в процессе эксплуатации в течение установленного законом гарантийного срока в неё были обнаружены существенные недостатки, выразившиеся в неудовлетворительном качестве оконных блоков, балконной двери, качестве их установки, качестве уплотнительных резинок балконных витражей и входной двери. Согласно выводам специалиста ФИО9 стоимость работ по устранению недостатков составила 165 075 рублей 71 копейка. Из содержания пункта 7.5 договора купли-продажи усматривается, что недостатки жилого помещения при его продаже истцам были оговорены продавцом.

Поскольку ответная сторона оспаривала стоимость устранения недостатков, предъявленную к взысканию истцами, судом определением от 4 февраля 2025 года была назначена экспертиза, подтвердившая наличие в квартире недостатков строительства и установившая стоимость их устранения в сумме 136 052 рубля 52 копейки без учёта недостатков, перечисленных в пункте 7.5 договора купли-продажи.

Суд первой инстанции положил в основу принятого им решения заключение судебной экспертизы и взыскал с застройщика полную стоимость устранения недостатков, отклонив его довод о том, что из этой стоимости подлежат исключению недостатки, оговорённые при продаже квартиры истцам, со ссылкой на положения части 2 статьи 556 ГК РФ, согласно которым принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. Суд указал, что квартира была передана истцам с недостатками, однако содержание соответствующего пункта договора купли-продажи не позволяет идентифицировать их по виду, объёму, локализации и стоимости. Проанализировав правоотношения между сторонами по делу и участниками сделок по реализации спорного жилого помещения, суд пришёл к правильному выводу о том, что материальная ответственность за выявленные строительные недостатки должна быть возложена на застройщика как на изготовителя товара в виде объекта недвижимости.

Действующее гражданское законодательство прямо не регулирует вопросы, связанные с переходом гарантии застройщика на результат работ в случае отчуждения объекта недвижимости по договору купли-продажи, однако гарантийные обязательства связаны с результатом работ, а не с личностью лица, которое этот результат использует. Между покупателем объекта недвижимости и его застройщиком (гарантом) возникают отношения, которые регулируются законодательством о защите прав потребителей. Таким образом, приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, потребитель приобретает и право требовать с продавца либо изготовителя товара возмещения материального ущерба, причинённого вследствие недостатков объекта строительства, если они обнаружены в течение гарантийного срока. Ответственность за недостатки приобретённой истцами квартиры в настоящем споре правомерно была возложена судом на застройщика, которым является ООО «СЗ «Светлая долина», привлечённое к участию в деле в качестве ответчика.

Поскольку правоотношения между сторонами спора помимо положений ГК РФ о договоре купли-продажи регулируются законодательством о защите прав потребителей, а не специальным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд первой инстанции обоснованно не применил установленные Правительством Российской Федерации и названным выше законом моратории и ограничения ответственности застройщика в настоящем деле при исчислении неустойки и определении периодов её взыскания, при определении размера штрафа.

Суд первой инстанции правомерно не применил срок исковой давности к требованиям истцов, поскольку в данном случае он составляет пять лет в соответствии с положениями Закона о защите прав потребителей и истцами не пропущен даже в случае его исчисления с указанной представителем застройщика даты.

Взыскивая штраф с надлежащего ответчика в пользу истцов, суд исходил из того, что возможность исполнить требования потребителей добровольно имелась у ответчика с момента получения им искового заявления, однако он ею не воспользовался. Судебная коллегия признаёт такое суждение верным.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы представителя ответчика подлежат отклонению.

Судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения просьбы, содержащейся в апелляционной жалобе представителя истцов, об исключении из описательно-мотивировочной части решения указания на заключение истцами договора купли-продажи с ООО «Солнечный город», поскольку факт заключения такого договора именно с этим юридическим лицом является объективным обстоятельством, и наличие или отсутствие сведений об этом факте в тексте решения никак не влияет на его суть.

Довод представителя истцов об отсутствии оснований для применения в настоящем деле положений статьи 333 ГК РФ к неустойке и штрафу в связи с тем, что ответчиком не было заявлено ходатайство об этом, заслуживает внимания. Действительно, в письменных материалах дела, в аудиопротоколах судебных заседаний, которые были прослушаны судом апелляционной инстанции в порядке подготовки дела к слушанию, не имеется письменного или устного ходатайства ответчиков о снижении размера неустойки и штрафа в случае удовлетворения иска. Этот факт подтвердил и представитель ответчиков и третьих лиц в своих пояснениях судебной коллегии. Следовательно, у суда отсутствовали основания для применения положений статьи 333 ГК РФ по собственной инициативе, в связи с чем решение в части размера неустойки, взысканной за конкретный период, и штрафа подлежит изменению. Определяя подлежащую взысканию с ответчика в пользу истцов сумму неустойки, судебная коллегия исходит из того, что в любом случае применение такой меры ответственности не должно приводить к неосновательному обогащению потребителей и к нарушению баланса интересов сторон спорного правоотношения, поэтому взыскивает неустойку за период с 19 ноября 2024 года по 21 июля 2025 года в пределах установленной судебной экспертизой и взысканной судом стоимости устранения недостатков, то есть по 68 026 рублей 26 копеек в пользу каждого истца. Штраф в этом случае составит по 70 526 рублей 26 копеек.

В связи с изменением общей суммы взыскания, из которой исчисляется государственная пошлина, решение в указанной части тоже подлежит изменению, и с ответчика должна быть взыскана пошлина в сумме 12 163 рубля.

Руководствуясь статьёй 199, пунктом 2 статьи 328, статьёй 329, пунктом 4 части 1 статьи 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда города Казани от 21 июля 2025 года по данному делу в части размера неустойки и штрафа изменить и взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Светлая долина» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспорт серии ....), действующего также в интересах несовершеннолетнего ФИО2, неустойку за период с 19 ноября 2024 года по 21 июля 2025 года в сумме 68 026 (шестьдесят восемь тысяч двадцать шесть) рублей 26 копеек, штраф в сумме 70 526 (семьдесят тысяч пятьсот двадцать шесть) рублей 26 копеек.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Светлая долина» в пользу ФИО8 (паспорт серии .... ....), действующей также в интересах несовершеннолетнего ФИО3, неустойку за период с 19 ноября 2024 года по 21 июля 2025 года в сумме 68 026 (шестьдесят восемь тысяч двадцать шесть) рублей 26 копеек, штраф в сумме 70 526 (семьдесят тысяч пятьсот двадцать шесть) рублей 26 копеек.

Это же решение изменить в части размера государственной пошлины, которую взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Светлая долина» в доход бюджета муниципального образования город Казань в сумме 12 163 (двенадцать тысяч сто шестьдесят три) рубля.

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение трёх месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение составлено 24 декабря 2025 года.

Председательствующий

Судьи