№ 2-552/2018

Решение

Именем Российской Федерации

г. Гатчина 19 февраля 2018

Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:

Председательствующего судьи Лобанева Е.В.,

при секретаре Юрченко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Управляющая компания «Кивеннапа» о расторжении договора о возмездном оказании услуг № от ***, об обязании предоставить полную калькуляцию с представлением всех необходимых документов, подтверждающих фактически понесенные расходы исполнителя по данному договору до *** в сумме 147509 руб. 75 коп.;

установил:

в обоснование иска указано, что *** истец заключил с ответчиком договор управления многоквартирным домом. Решением *** суда по делу № данный вид договора квалифицируется как договор возмездного оказания услуг, и при урегулировании споров по данному договору необходимо руководствоваться положениями ст.ст. 779-782 ГК РФ. В полном соответствии с действующим законодательством истец *** обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора, и предложил ответчику представить полную калькуляцию с представлением всех документов, подтверждающих фактически понесенные ответчиком расходы для того чтобы их оплатить. Претензию истца от *** ответчик не удовлетворил, от расторжения договора отказался, документы не предоставил. Поэтому истец требовал удовлетворения иска на основании ст.ст. 15, 452, 779, 783 ГК РФ, ст. 31 Закона «О защите прав потребителей». 

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель ФИО2 на удовлетворении иска настаивали по основаниям в нем изложенным. Пояснили, что все выставленные ответчиком расходы по *** истец оплатил. В настоящий момент истец лишен возможности заключать по своему усмотрению договоры с иными коммунальными службами. Последствием расторжения договора будет являться появление у него возможности обращаться к электро, газо, водоснабжающим организациям с заявлением о непосредственном технологическом подключении к сетям общего пользования. Истец сможет заключать свои договоры на обслуживание собственного таунхауса с любой иной организацией, не неся двойных расходов. У истца появится возможность обсуждать с ответчиком условия нового договора, включая тарифы и объем оказываемых услуг. 

Представитель ответчика ООО «УК «Кивеннапа» ФИО3 просила в удовлетворении иска отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в отзыве (л.д. ***). Пояснила, что ответчик по закону не имеет права отключить таунхаус истца от коммунальных сетей, или перестать оказывать ему услуги, независимо от расторжения договора. 

Представитель 3 лица ПАО «Ленэнерго» оставил вынесение решения на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В предыдущем заседании пояснил, что поскольку участок истца находится на территории ООО «Кивеннапа», уже имеет подключение к электросетям, находящихся в собственности ООО «Кивеннапа», то у «Ленэнерго» не имеется предусмотренной законом обязанности осуществлять отдельное технологическое подключение его таунхауса к своим сетям, несмотря на то, что объект находится в черте населенного пункта. 

Суд, выслушав стороны, изучив материалы дела, находит иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Вступившим в законную силу решением *** суда по делу № установлено, что в соответствии с разрешениями на строительство и утвержденным проектом ООО «Кивеннапа» производило застройку земельного участка в ***, предоставленного ООО «Кивеннапа» в аренду по договору от *** сроком на 7 лет, секционными жилыми домами. Проектом предусмотрено создание на огороженной территории помимо секционных жилых домов, улиц, торгового комплекса, комплекса бытового обслуживания, детского сада на 120 мест, спортивно-досугового комплекса, спортивной площадки, центра административного самоуправления, ТП, ГРП, хозяйственных площадок, детских площадок, стоянок для кратковременного хранения автомобилей (л.д. ***).

Строительство части объектов к настоящему моменту завершено, они введены в эксплуатацию и переданы собственникам (л.д. ***). 

Истец приобрел в собственность у ООО «Кивеннапа» таунхаус и земельный участок, расположенные на территории жилого комплекс «Кивеннапа-Юг», по строительному адресу: ***. 

Истец *** заключил с ООО «УК «Кивеннапа» договор управления многоквартирным домом (индивидуальным жилым домом) в ЖК «Кивеннапа-Юг» №УК, где истец поименован нанимателем жилого помещения – блок секции таунхауса, т.е. гражданином, который является покупателем по предварительному договору купли-продажи блок-секции в доме блокированной застройки (таунхауса) или индивидуального дома, принявший объект по акту приема-передачи для проведения внутренних отделочных работ или проживания, до регистрации перехода на него права собственности. В договоре дано определение жилого комплекса «Кивеннапа-Юг» - совокупность объектов недвижимого имущества, состоящих из жилых объектов, нежилых объектов, предназначенных для обслуживания и комфортного проживания в жилых объектах ***, внутри поселковые дороги, земельный участок с элементами инфраструктуры ***, а также общее имущество жителей *** (далее по тексту ЖК «Кивеннапа-Юг»).

Общее имущество – общее имущество ЖК «Кивеннапа-Юг», а также общее имущество многоквартирного дома, предназначенного для обслуживания более одного помещения в поселке, в том числе помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир, а именно: крыши, ограждающие несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящиеся в поселке за пределами жилых помещений и обслуживающее более одного помещения, придомовая территория, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного поселка объекты, расположенные на земельном участке поселка. 

Коммунальные услуги – холодное водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, электроснабжение.

Содержание общего имущества – комплекс работ и услуг по контролю за его состоянием, наладке и регулированию инженерных систем и т.д., включает: уборку общего имущества, техническое обслуживание коммуникаций и оборудования, относящегося к общему имуществу. 

В п. *** и п. *** договора указано, что наниматель обязуется оплачивать услуги, согласно приложению №, оказываемые Управляющей компанией в установленные сроки и в порядке, установленном настоящим договором. Предоставление и оплата дополнительных услуг будет согласовываться сторонами в установленном законом порядке и в рамках отдельных соглашений. 

П. *** договора установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается общим собранием собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного года. Расчет оплаты услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества «ЖК Кивеннапа-Юг» ежегодно рассчитывается управляющей компанией, исходя из перечня работ по содержанию, обслуживанию, эксплуатации общего имущества, учитывая техническое состояние общего имущества ЖК, и используется для определения размера оплаты за жилое помещение/жилой дом на один календарный год. При неизменном наборе работ и услуг размер оплаты на следующий календарный год может индексироваться в пределах индекса потребительских цен. Размер оплаты за коммунальные услуги рассчитывается Управляющей компанией в соответствии с нормами действующего законодательства РФ. Оплата коммунальных услуг производится исходя из фактически потребленных ресурсов и оказанных услуг в соответствии со счет-квитанцией.

Разделом *** договора предусмотрено, что он заключен на срок 1 год с последующей пролонгацией. Договор может быть досрочно расторгнут в соответствии с действующим законодательством при условии письменного извещения нанимателями Управляющей компании за два месяца до даты расторжения. В случае расторжения договора Управляющая компания за 30 дней до прекращения действия договора обязана передать техническую документацию на дом и иные, связанные с управлением таким домом, документы вновь выбранной управляющей организации, одному из собственников, указанному в решении общего собрания. Договор считается расторгнутым с нанимателем с момента прекращения у него права собственности на помещение. При отсутствии заявлений одной из сторон о прекращении договора управления по окончании срока его действия, настоящий договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях (л.д. ***). 

Перечень оказываемых услуг приведен в счет-квитанциях, выставленных истцу с дополнительной расшифровкой ООО «УК «Кивеннапа». 

Контрольно-диспетчерские услуги на КПП, установленном со шлагбаумом на въезде на территорию ЖК «Кивеннапа-Юг», оказываются ООО «***», по договору заключенному с ООО «УК «Кивеннапа» (л.д. ***). 

Услуги по вывозу отходов оказывают ООО «***», ООО «***», ООО «***» на основании договоров, заключенных с ответчиком (л.д. ***). 

Договор на водоснабжение и водоотведение заключен *** поставщиком АО «***» с ООО «Кивеннапа» (л.д. ***). 

По договору аренды от *** ООО «Кивеннапа» передало ответчику в аренду систему водоотведения коттеджной застройки (л.д. ***). 

По договору аренды от *** застройщик ООО «Кивеннапа» передало в аренду ООО «УК Кивеннапа» сети электроснабжения ***, по договору аренды от *** передало объекты электроснабжения (л.д. ***).

По договору аренды от *** ООО «Кивеннапа» передало ответчику в аренду газораспределительную систему коттеджной застройки (л.д. ***).

*** между АО «***» и ООО «УК Кивеннапа» заключен договор поставки коммунальных ресурсов – тепловая энергия, теплоноситель, холодная воды, сточные бытовые воды (л.д. ***). 

*** ответчик заключил с ООО «***» договор подряда, по которому подрядчик обязался оказывать ответчику услуги по текущему обслуживанию дорог, включая дорожную инфраструктуру, водоотводные канавы, водопропускные трубы (л.д. ***). 

По договорам подряда от *** и от *** ЛОГП «***» обязалось оказывать ответчику услуги по посыпке дорог песчано-соляной смесью (л.д. ***). 

По агентскому договору от ***, заключенному с ООО «Кивеннапа» ответчик, как агент, обязался оказывать услуги по содержанию и эксплуатацию инженерных систем и коммуникаций за вознаграждение (л.д. ***). 

Судом установлено, и сторонами не оспаривалось, что по завершению строительства физическим лицам переданы и зарегистрированы в частную собственность жилые помещения в виде таунхасов (дома блокированной застройки), и каждому отдельный земельный участок для его обслуживания. Каждый таунхаус (часть секционного жилого дома блокированной застройки) имеет независимый ввод электроэнергии, водоснабжения и водоотведения. Его часть крыши и фундамента конструктивно отделены от остальных объектов недвижимости. Каждый имеет самостоятельный въезд на свою территорию, в связи с чем к сложившимся правоотношениям не применимы положения Жилищного кодекса РФ, регулирующие деятельность компаний, управляющих многоквартирными жилыми домами.

Единый недвижимый комплекс зданий на территории ЖК «Кивеннапа-Юг» по смыслу ст. 133.1 ГК РФ не создан и право на него не зарегистрировано. 

Товарищество Собственников Недвижимости не создано и ему на баланс какие-либо объекты не передавались. 

В этой связи отношения сторон могут быть по аналогии регламентированы главой 37 и главой 39 ГК РФ, т.е. ООО «УК «Кивеннапа» оказывает собственникам жилых помещений услуги и выполняет в их интересах работы по содержанию жилых помещений.

Согласно ст. 779 и ст. 781 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг. В случае невозможности исполнения, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг. В случае, когда невозможность исполнения возникла по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает, заказчик возмещает исполнителю фактически понесенные им расходы, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.

На основании ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.

Аналогичные положения воспроизведены в Законе «О защите прав потребителей». 

По настоящему делу установлено, что *** истец вручил ответчику письменную претензию о расторжении договора, просил с *** прекратить оказание услуг по договору, взимание с него платы за оказанные услуги, предоставить полную калькуляцию, подтверждающую фактически понесенные расходы исполнителя по данному договору с *** Считать договор утратившим силу с момента полного расчета заказчика с исполнителем (л.д. ***). 

*** ответчик сообщил истцу, что согласно п. *** договора, в случае его расторжения управляющая компания за 30 дней до прекращения договора обязана передать техническую документацию на дом и иные, связанные с управлением таким домом документы, вновь избранной управляющей организации, одному из собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в доме. На территории ЖК «Кивеннапа-Юг» имеется только одна управляющая компания – ООО «УК «Кивеннапа», в связи с чем не имеется оснований для расторжения договора. Истцу предложили заключить с ООО «УК «Кивеннапа» договор оказания услуг по содержанию и техническому обслуживанию жилого комплекса «Кивеннапа-Юг» с измененными тарифами в сторону их уменьшения (л.д. ***). 

Новый договор между сторонами до настоящего времени не заключен. 

Согласно расчетам ответчика за период с *** г по *** г истцу были оказаны услуги общей стоимостью 243275 руб. 21 коп., которые в процессе были скорректированы в сторону уменьшения на 9296,66 руб., из которых истец оплатил 15890,48 руб. Оставшаяся часть задолженности составила 218088,07 руб. (л.д. ***). 

В нынешнем судебном заседании истец и ответчик признали, и подтвердили составлением нового отчета по начислениям и долгам, что истец оплатил в общей сложности 233978,55 руб., тем самым оплатив все фактические оказанные услуги с *** г по *** г (включительно л.д. ***). 

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

По правилам ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Доводы ответчика несостоятельны и противоречат вышеприведенным положениям закона.

П. *** договора предусмотрено, что договор может быть досрочно расторгнут в соответствии с действующим законодательством при условии письменного извещения потребителем управляющей компании за два месяца до даты расторжения.

С момента вручения уведомления *** и до настоящего дня прошло более двух месяцев.

П. *** договора определено, что в случае расторжения договора управляющая компания за 30 дней до прекращения действия договора обязана передать техническую документацию вновь избранной управляющей компании, одному из собственников помещений.

Приведенные условия договора не исключают права истца расторгнуть договор, поскольку ответчик не лишен возможности передать необходимую документацию истцу, как собственнику помещений. 

Оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что истцом соблюден досудебный порядок разрешения спора. Закон прямо предусматривает право потребителя услуг расторгнуть договор в любое время по своему усмотрению. Поскольку стороны не пришли к соглашению, то договор расторгается с момента вступления решения суда в законную силу, что не лишает ответчика возможности взыскать плату за оставшиеся фактически оказанные услуги. В том случае, если истец будет пользоваться услугами ответчика после расторжения договора, то ответчик не лишен права взыскать неосновательное обогащение, и поставить вопрос об обязании заключить договор, но на взаимосогласованных условиях (ст. 445 ГК РФ).

В оставшейся части исковые требования удовлетворены ответчиком в ходе рассмотрения дела – необходимая документация для оплаты фактически оказанных услуг передана истцу. 

С учетом изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к ООО «Управляющая компания «Кивеннапа» удовлетворить частично. 

Расторгнуть договор управления многоквартирным домом (индивидуальным жилым домом) в ЖК «Кивеннапа-Юг» №, заключенный *** между ФИО1 и ООО «Управляющая компания «Кивеннапа», в оставшейся части исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Гатчинский городской суд в течение месяца.

Судья: Е.В. Лобанев

Решение составлено ***