УИД 19OS0000-01-2019-000115-31

Дело № 3а-2/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Абакан 29 мая 2020 г.

Верховный Суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего Редько Е.П.,

при секретаре Маховой Ю.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Правительству Республики Хакасия, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия (далее – Управление Росреестра по Республике Хакасия) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №. Выражая несогласие с кадастровой стоимостью, просит установить стоимость нежилого помещения равной его рыночной стоимости в размере 19 564 000 рублей. 

Определением судьи от 11 октября 2019 г. к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне административного ответчика привлечена администрация г. Абакана; определением от 16 марта 2020 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Правительство Республики Хакасия.

Административный истец ФИО1, его представитель ФИО2 в судебном заседании требования поддержали в полном объеме. Просили принять отчет оценщика ФИО3 в качестве доказательства, полагали, что заключение эксперта ФИО4 не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и положениям федеральных стандартов оценки. 

Представители административных ответчиков Управления Росреестра по Республике Хакасия ФИО5, Правительства Республики Хакасия ФИО6 представили письменный отзыв, в котором указали, что право административного истца по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости не оспаривают, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Административный ответчик ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание представителя не направило.

Представитель заинтересованного лица администрация г. Абакана ФИО7 представила письменный отзыв, в котором возражала против удовлетворения заявленных требований на основании отчета об оценке объекта капитального строительства, проведенной оценщиком ФИО3, считала, что данный отчет не может быть принят в качестве относимого и допустимого доказательства. Полагала, что выводы эксперта ФИО4 являются обоснованными, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Всесторонне исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Согласно части 2 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. 

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Закона об оценочной деятельности).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Аналогичное положение содержится в части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, предусматривающей, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28) разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

ФИО1 принадлежит на праве собственности объект недвижимости с кадастровым номером № – нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРН.

В силу статьи 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) ФИО1 является налогоплательщиком налога на имущество физических лиц.

На основании пункта 1 статьи 402 НК РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Указанный порядок определения налоговой базы может быть установлен нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения (пункт 3 статьи 402 НК РФ).

Статьей 1 Закона Республики Хакасия от 14 июля 2015 г. № 64-ЗРХ установлена единая дата начала применения на территории Республики Хакасия порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 01 января 2016 года.

Согласно части 1 статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № утверждена актом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости № № от 08 мая 2015 г.

Из указанного акта следует, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости соответствующего назначения по кадастровому кварталу (9 339,36 рублей), в котором расположен объект недвижимости, на его площадь (№ кв. м). 

При определении кадастровой стоимости использовано значение среднего/минимального удельного показателя кадастровой стоимости объекта недвижимости, утвержденного Постановлением Правительства Республики Хакасия от 25 сентября 2012 г. № 638 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Республики Хакасия».

Полагая, что установленная кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости и нарушает права как плательщика налога ФИО1 24 сентября 2019 г. обратился в суд, просит установить кадастровую стоимость равной рыночной в размере 19 564 000 рублей.

В силу взаимосвязанных статей 247, 248 КАС РФ обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

В обоснование административного иска ФИО1 представлен отчет № 19-08-01-11 об оценке объекта капитального строительства, выполненный ИП ФИО3 Из выводов оценщика следует, что рыночная стоимость объекта составляет 19 564 000 рублей.

Представителем заинтересованного лица администрации города Абакана ФИО7 принесены возражения относительно отчета.

По ходатайству представителя заинтересованного лица администрации города Абакана ФИО7 назначено проведение судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости, судебная экспертиза поручена индивидуальному предпринимателю ФИО4 

Из экспертного заключения от 06 марта 2020 г. следует, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 08 мая 2015 г. при использовании его в качестве складского помещения составляет 35 250 000 рублей; рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 08 мая 2015 г. при использовании его в качестве торгового помещения составляет 106 830 000 рублей. 

В заключении эксперта ФИО4 суд усматривает нарушения норм Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», в частности согласно подпункту «б» пункта 22 в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам; при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Согласно названным выше требованиям Федерального стандарта оценки для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый объект ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. При определении рыночной стоимости объекта исследования при использовании его в качестве складского помещения таблица 2.18 использованы объекты-аналоги с несопоставимой площадью, при этом корректировка не произведена, но вместе с тем эксперт указывает площадь как фактор, влияющий на цену оцениваемого объекта.

Суд в соответствии со статьями 60, 61 КАС РФ, оценивая доказательства, признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе.

Таким образом, заключение эксперта ФИО4 суд признает недопустимым доказательством.

Кроме того, суд отмечает, что приказом Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 27 октября 2016 г. № 020-146-п утверждена кадастровая стоимость объектов недвижимости на 01 января 2016 г.; в приложении № 1 к приказу указан спорный объект недвижимости с кадастровым номером №, кадастровая стоимость 8 540 121,31 рубль. Данная кадастровая стоимость не оспорена, обратное суду не предоставлено.

Из указанных документов следует, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости на 08 мая 2015 г. составляла 39 467 201 рубль, на 01 января 2016 г. – 8 540 121 рубль.

Административные ответчики (заинтересованные лица) не представили объективных доказательств, мотивированных обоснований того, что кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с 08 мая 2015 г. до 01 января 2016 г. «упала» больше чем в 4,5 раза. 

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Пункт 19 (абзац 3) Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 закрепляет, что если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Вопреки требованиям статьи 247 КАС РФ заинтересованным лицом администрацией города Абакана, административными ответчиками не представлено доказательств достоверности сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Во исполнение требований статей 247, 248 КАС РФ ФИО1 представил отчет №19-08-01-11 об оценке объекта капитального строительства, выполненный ИП ФИО3, из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 19 564 000 рублей.

Доводы представителя заинтересованного лица администрации города Абакана ФИО7 о том, что отчет не соответствует принципам обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, содержит нарушения федеральных стандартов оценки, в связи с чем является недопустимым доказательством, необоснованные ввиду следующего. 

Согласно пункту 5 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)» при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. Вопреки доводам заинтересованного лица оценщиком указана причина отсутствия осмотра объекта оценки – ретроспективная дата оценки. 

Выводов о состояния объекта оценки в соответствии с методикой определения физического износа гражданских зданий, утвержденной Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 27 октября 1970 г. № 404 как «удовлетворительное» эксперт не производил, данный источник не указан им, и в соответствии с пунктом 24 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Довод о том, что объект оценки не содержит информации об использовании объекта оценки в качестве коммерческой недвижимости судом не может быть принят во внимание, поскольку на дату оценки объекта недвижимости - 08 мая 2015 г. - доказательств, свидетельствующих, что спорный объект оценки признан предназначенным для использования в целях коммерческого назначения, так и в целях размещения торговых объектов, в материалы дела не представлено. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что кадастровая стоимость объекта недвижимости превышает его рыночную стоимость; кадастровая стоимость подлежит установлению в размере, определенном в отчете № 19-08-01-11 об оценке объекта капитального строительства, выполненным ИП ФИО3

Суд полагает возможным принять указанный отчет в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку данный отчет соответствует требованиям закона, составлен специалистом, имеющим специальное образование, являющимся членом саморегулируемой организации; отчет отвечает требованиям научности, обоснованности, логичности, содержит подробное описание проведенного исследования, ссылки на использованные при проведении оценки материалы; выводы оценщика понятны.

Часть 3 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности предусматривает, что сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 обращено внимание, что дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

На основании пункта 2 статьи 403 НК РФ в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 обращено внимание, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание положения статьи 403 НК РФ, учитывая действующий приказ Министерства имущественных и земельных отношений Республики Хакасия от 27 октября 2016 г. № 020-146-п, которым утверждена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости с 01 января 2017 г., то установленная настоящим решением кадастровая стоимость подлежит применению с 01 января 2016 г. по 31 декабря 2016 г. включительно.

Часть 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности закрепляет, что сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия, Правительству Республики Хакасия об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поступившее в суд 24 сентября 2019 г., удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 19 564 000 рублей с 01 января 2016 г. по 31 декабря 2016 г.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суда Республики Хакасия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.П. Редько

В окончательной форме решение изготовлено 08 июня 2020 г.