КОПИЯ Дело №2-448/2025

УИД 50RS0042-01-2024-008971-05

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 августа 2025 года г. Сергиев Посад Московская область

Сергиево-Посадский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Сенаторовой И.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Поздняковой А.Я., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области к ФИО1 о признании объекта нежилым, исключении из ЕГРН сведений,

УСТАНОВИЛ:

администрация Сергиево-Посадского городского округа Московской области обратилась в суд с иском к ФИО1 о признании объекта нежилым, исключении из ЕГРН сведений.

Требования мотивированы тем, что на основании договора об уступке права аренды от 01.10.2019 (к договору №ДЗ-349 от 20.05.2013) и дополнительного соглашения к нему №ДЗ-681 от 06.12.2022, заключенных между администрацией Сергиево-Посадского городского округа Московской области в лице арендодателя и ФИО1 в лице арендатора, последнему на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 1479 кв.м. с кадастровым номером 50:05:0040307:173, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Срок действия договор аренды – до 21.05.2026.

Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 50:05:0040307:173 имеет категорию земли – «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок).

Также, согласно сведениям ЕГРН на указанном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 50:05:0040307:601, правообладателем которого является ФИО1

Данный объект зарегистрирован 02.05.2024 с назначением и наименованием «жилой дом» площадью 52 кв.м.

В августе 2024 года ФИО1 обратился в администрацию за предоставлением земельного участка с кадастровым номером 50:05:0040307:173 в собственность за плату без проведения торгов.

Решением администрации от 13.08.2024 ФИО1 отказано в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов». Администрацией было проведено обследование земельного участка в рамках выезда муниципального земельного контроля, в ходе которого установлено, что на участке с кадастровым номером 50:05:0040307:173 расположен объект незавершенного строительства, не отвечающий критериям жилого дома и не пригодный для постоянного проживания.

В техническом плане здания от 22.04.2024 указано, что сведения о здании, за исключением сведений о местоположении такого здания на земельном участке и его площади, указаны в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ декларации об объекте недвижимости, подготовленной согласно требованиям к декларации. Заказчиком кадастровых работ указан ФИО1

На основании вышеизложенного, администрация считает, что ФИО1 указал в декларации об объекте недвижимости недостоверные сведения, повлекшие регистрацию здания в качестве жилого дома, когда оно таким характеристикам не соответствует. Кроме того, не изучена пригодность данного здания для постоянного проживания (наличие электроосвещения, хозяйственно-питьевого и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления и вентиляции).

Наличие в ЕГРН дополнительных сведений о назначении и наименовании объекта с кадастровым номером 50:05:0040307:601 «жилой дом» не отвечают принципу достоверности информации, указанной в ЕГРН, а также не соответствуют реально существующим характеристикам объекта и вводит третьих лиц в заблуждение.

Вышеуказанные обстоятельства нарушают права администрации по распоряжению земельным участком, так как наличие на участке объекта, не соответствующего критериям жилого дома не порождает исключительное и льготное право его правообладателя на приобретение участка в собственность, которым он хочет воспользоваться.

В связи с чем, администрация Сергиево-Посадского городского округа Московской области просит признать объект с кадастровым номером 50:05:0040307:601, расположенный по адресу: 

<

адрес> площадью 52 кв.м. нежилым, исключить из ЕГРН сведения о спорном объекте недвижимости в части указания назначения и наименования объекта недвижимости.

В судебном заседании представитель администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области ФИО2 исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3 исковые требования не признал, просил отказать в удовлетворении иска.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явились, извещены.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей третьих лиц, учитывая наличие сведений о надлежащем извещении.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся лиц, представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В частях 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ). 

В соответствии с частью 2 статьи 16 ЖК РФ жилым домом признается индивидуально определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещение вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено, что жилой дом - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательной использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. 

Арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подпункт 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ). 

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.2 данного кодекса. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимым вещам (статья 130 ГК РФ). 

Однако объекты незавершенного строительства, в том числе, являющиеся объектами недвижимости, не указаны в статьях 39.3 и 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов. 

Наличие на участке принадлежащих гражданину на праве собственности, зарегистрированных в установленном порядке указанных объектов незавершенного строительства в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает его право на приобретение в собственность данного участка без проведения торгов. 

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что на основании договора об уступке права аренды от 01.10.2019 (к договору №ДЗ-349 от 20.05.2013) и дополнительного соглашения к нему №ДЗ-681 от 06.12.2022, заключенных между администрацией Сергиево-Посадского городского округа Московской области и ФИО1, последнему на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 1479 кв.м. с кадастровым номером 50:05:0040307:173, расположенный по адресу: Московская 

<

адрес>. Срок действия договор аренды – до 21.05.2026.

Согласно сведениям ЕГРН, земельный участок с кадастровым номером 50:05:0040307:173 имеет категорию земли – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок). На указанном земельном участке расположен объект недвижимости с кадастровым номером 50:05:0040307:601, правообладателем которого является ФИО1 Данный объект зарегистрирован 02.05.2024 с назначением и наименованием «жилой дом» площадью 52 кв.м.

В августе 2024 года ФИО1 обратился в администрацию за предоставлением земельного участка с кадастровым номером 50:05:0040307:173 в собственность за плату без проведения торгов.

Решением администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области от 13.08.2024 ФИО1 отказано в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов». Основанием для отказа являлось то, что администрацией было проведено обследование земельного участка в рамках выезда муниципального земельного контроля, в ходе которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0040307:173 расположен объект незавершенного строительства, не отвечающий критериям жилого дома и не пригодный для постоянного проживания.

Подпунктами 1 и 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка. 

По смыслу указанных норм во взаимосвязи с положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2021), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 7 апреля 2021 года, пункт 53). 

Так, возведение на земельном участке объекта незавершенного строительства, не соответствующего по своему функциональному назначению виду разрешенного использования земельного участка, в том числе, при наличии государственной регистрации права собственности на этот объект, не влечет возникновения у лица права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ. 

В определении от 23 апреля 2020 года № 935-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина ФИО4 на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации" Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый, в том числе, при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. 

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества. 

Из материалов дела следует, что в техническом плане здания от 22.04.2024 указано, что сведения о здании, за исключением сведений о местоположении такого здания на земельном участке и его площади, указаны в техническом плане на основании представленной заказчиком кадастровых работ декларации об объекте недвижимости, подготовленной согласно требованиям к декларации. Заказчиком кадастровых работ указан ФИО1

В обоснование возражений, ответчик указывает на то, что спорное строение с кадастровым номером 50:05:0040307:601, расположенное на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 50:05:0040307:173, является жилым домом, отвечает признакам жилого дома, имеет все характеристики, относящие его к жилому дому.

Для проверки доводов сторон, определением суда от 18.01.2025 была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту АНО «ПОСЭО» ФИО5

Согласно выводам судебной строительно-технической экспертизы наличие у объекта исследования критериев указанных в пункте 5.4.2. Методических рекомендаций для экспертов Федерального бюджетного учреждения Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации «Решения экспертных вопросов, связанных с установлением принадлежности строительного объекта к множеству капитальных» по специфической совокупности признаков, позволяет отнести рассматриваемое здание с кадастровым номером 50:05:0040307:601, расположенное по адресу: 

<

адрес> к множеству капитальных объектов, в том числе на основании того, что исследуемое здание относится к IV-й группе капитальности, не является временным, так как срок его эксплуатации при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта составляет не менее 50 лет. Жилой дом с кадастровым номером 50:05:0040307:601 является недвижимым имуществом, объектом капитального строительства.

Объект с кадастровым номером 50:05:0040307:601, площадью 50,9 кв.м. является отдельно стоящим одноэтажным зданием, расположенном на земельном участке в границах территориальной зоны Ж-2 (зона застройки индивидуальными жилыми домами). В здании имеются: жилая изолированная комната с кухней-нишей, дополнительное помещение свободного назначения и совмещенный санузел, позволяющие разместить необходимый набор предметов мебели и функционального оборудования для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях.

Объект с кадастровым номером 50:05:0040307:601, не нарушает требования градостроительных, санитарно-эпидемиологических, строительно-технических и противопожарных норм, предъявляемых к жилому дому.

Исходя из определения пунктов 4 - 5_1, Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома – аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» и в связи с полным соответствием здания с кадастровым номером 50:05:0040307:601 требованиям пунктов 9-32 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, объект с кадастровым номером 50:05:0040307:601 соответствует определению - «жилого дома», указанного в пункте 4, так как является индивидуально-определенным зданием, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем.

В соответствии со сведениями ЕГРН, установленное назначение объекта с кадастровым номером 50:05:0040307:601: жилой дом.

В результате проведенного исследования установлено, что в здании имеются: жилая изолированная комната с кухней-нишей, дополнительное помещение свободного назначения и совмещенный санузел, позволяющие разместить необходимый набор предметов мебели и функционального оборудования для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях.

На дату проведения осмотра в помещениях жилого дома ведутся работы по наладке инженерных сетей водоснабжения, а также работы по подготовке помещений к финишной отделке потолков и пола.

Суд принимает заключение судебной экспертизы в качестве относимого и допустимого доказательства, отвечающего требованиям ст. 67, 86 ГПК РФ. Стороны заключение судебной экспертизы не оспаривали, ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы не заявляли.

Учитывая установленные обстоятельства, руководствуясь вышеприведенными нормами права, принимая во внимание заключение судебной строительно-технической экспертизы, суд приходит к выводу, что истцом на земельном участке с кадастровым номером 50:05:0040307:173 возведен объект недвижимости с кадастровым номером 50:05:0040307:601, отвечающий признакам жилого дома.

В этой связи, в удовлетворении иска администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области следует отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска администрации Сергиево-Посадского городского округа Московской области к ФИО1 о признании объекта нежилым, исключении из ЕГРН сведений – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московском областном суде через Сергиево-Посадский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья подпись И.В. Сенаторова

Решение принято в окончательной форме 19 сентября 2025 года.

Судья подпись И.В. Сенаторова