Дело № 3а-275/2023

УИД 27OS0000-01-2023-000331-23

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

21 ноября 2023 года город Хабаровск 

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Федоренко Н.В.,

при секретаре Лунгу А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, министерству имущества Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 12 344 кв.м., вид разрешенного использования – для завершения строительства объекта незавершенного строительства (складское помещение) с кадастровым номером №, принадлежит ему на праве аренды, что подтверждается договором аренды земельного участка от 07.04.2023 № А197/23 и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка была установлена по состоянию на 01.0.1.2022 и составляет 4 644 430 рублей. Срок аренды установлен с 07.04.2023 по 06.04.2026. Арендная плата исчисляется исходя из значения кадастровой стоимости, умноженного на коэффициент по виду разрешенного использования и на понижающий коэффициент. Согласно отчету об оценке земельного участка от 08.09.2023 № 208-2023, выполненному ООО «Бюро консалтинговых услуг», рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2022 составляет 1 678 784 рубля. Значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью затрагивает его интересы, поскольку ведет к необходимости оплаты арендной платы земельного участка в завышенном размере. Он обращался в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости объектов недвижимости, но получил решение № 225 об отклонении заявления от 11.09.2023 об оспаривании результата определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 1 678 784 рублей.

Определением судьи от 26.10.2023 к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Хабаровского муниципального района Хабаровского края.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, направил в суд своего представителя ФИО2, которая заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном иске. 

В судебное заседание представитель административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. Предоставили письменный отзыв, из которого следует, что правовую оценку требований административного истца оставляют на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеют. 

В судебное заседание представитель административного ответчика министерства имущества Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили.

В судебное заседание представитель заинтересованного лица администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили. 

Руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Из статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с названным Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Также пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в абзацах 1, 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 12 344 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – склады, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 23.10.2023, договором аренды от 07.04.2023 № А197/23.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23.10.2023 кадастровая стоимость указанного земельного участка, внесенная в государственный реестр недвижимости 15.12.2022, составляет 4 644 430 рублей, определена по состоянию на 01.01.2022 приказом министерства имущества Хабаровского края от 24.10.2022 № 70 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости всех учтенных в Едином государственном реестре недвижимости земельных участков на территории Хабаровского края и о признании утратившими силу отдельных приказов министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, министерства имущественных отношений Хабаровского края и министерства имущества Хабаровского края».

Из расчета арендной платы за указанный земельный участок, который указан в приложении № 2 к названному договору аренды, следует, что данный расчет производится с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца как арендатора земельного участка, поскольку размер арендной платы производится исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поэтому ФИО1 вправе оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости.

В подтверждение рыночной стоимости указанного земельного участка административным истцом представлен отчёт об оценке объекта оценки № 208-2023, составленный 08.09.2023 оценщиком ООО «Бюро консалтинговых услуг» Ри Д.Ю., согласно которому рыночная стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2022 составила 1 678 784 рубля. 

Оценивая представленный административным истцом отчёт об оценке объекта оценки, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основан на Федеральных стандартах оценки «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки (ФСО I)», «Виды стоимости (ФСО II)», «Процесс оценки (ФСО III)», «Задание на оценку (ФСО IV)», «Подходы и методы оценки (ФСО V)», «Отчётом об оценке (ФСО VI)», утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200, Федеральном стандарте оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденном приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611.

Из данного отчёта следует, что оценщиком описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения сравнительного подхода, с целью определения стоимости объекта оценки данным подходом был использован метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов оценщик отказался, подробно обосновав в отчёте причины отказа.

Из отчёта об оценке объекта оценки следует, что оценщик провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названного объекта недвижимости; провёл подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнил необходимые корректировки, составил таблицу корректировок и привел подробное обоснование поправок и расчет их значений. Оценщиком применены корректировки на дату продажи, на уторговывание и на площадь земельного участка; отказ от применения корректировок по другим факторам обоснован с приведением соответствующей мотивировки. 

Оценщик Ри Д.Ю. в судебном заседании пояснил, что на странице 38 отчета им приведены критерии отбора объектов-аналогов. Согласно критерию № 8 количество объектов-аналогов, необходимых для проведения оценки, не менее трёх. В расчёте использовано 6 объектов-аналогов. Данного количества достаточно для проведения расчетов. Каждый объект проверен на соответствие критериям отбора; по итогам проверки он сделал вывод, что все 6 объектов из выборки соответствуют критериям отбора и могут принимать участие в расчетах. Сегмент рынка, к которому относится оцениваемый земельный участок и все объекты-аналоги – это участки под промышленную (производственно-складскую) застройку. Все объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам, что соответствует требованиям подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7, ценообразование по каждому из ценообразующих факторов является единообразным. В данном сегменте рынка отсутствуют отдельные ценовые подсегменты, отдельно для размещении складских объектов и отдельно для размещения промышленных объектов. Объект оценки и все объекты-аналоги расположены в с. Тополево, в одной градостроительной зоне ПК – «зона предприятий III - V класса опасности, коммунальных предприятий, складирования и распределения товаров». Участки под размещение складских и промышленных объектов относятся к основным видам разрешенного использования. Необходимость в проведении корректировки стоимости на разрешенное использование между объектом оценки и объектами-аналогами, расположенными в пределах одной градостроительной зоны, отсутствует.

Оценщик Ри Д.Ю. указал, что после проведения расчетов, он произвел статистическую проверку полученных результатов путем определения доверительного интервала. Объекты-аналоги, удельные показатели которых находятся в пределах доверительного интервала, принимают участие в согласовании стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода. После проведения всех корректировок удельная стоимость объектов-аналогов № 1-4 и 6 находилась в пределах доверительного интервала и принимала участие при согласовании стоимости объекта оценки. Удельная стоимость объекта аналог № 5 после проведения корректировок составила 385 рублей за 1 кв.м., что на 30 % выше верхней границы доверительного интервала (297 рублей за 1 кв.м.), в связи с чем данный объект-аналог был исключен при согласовании стоимости объекта оценки.

Полученные в ходе судебного заседания пояснения оценщика Ри Д.Ю. подтвердили выводы, изложенные им в отчете.

Оснований не согласиться с указанными пояснениями оценщика у суда не имеется, оценщик в ходе допроса дал последовательные и убедительные показания относительно проведенного исследования.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учётом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств. При этом отчёт содержит ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки.

Приведенные в отчёте об оценке объекта оценки выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение. 

Представленный в материалы дела отчёт пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.

Отчёт об оценке объекта оценки подготовлен оценщиком ООО «Бюро консалтинговых услуг» Ри Д.Ю., имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 02.07.2021 № 206, с 14.09.2007 являющимся членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков».

При таких данных, принимая во внимание, что рыночная стоимость определяется исходя из индивидуальных характеристик объекта оценки, у суда не имеется оснований не доверять отчёту оценщика, определившего рыночную стоимость спорного объекта недвижимости.

Следовательно, представленный административным истцом отчёт об оценке объекта оценки является надлежащим доказательством, подтверждающим размер рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость указанного объекта недвижимости, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. 

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из материалов дела, административный истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Хабаровского края с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости указанного земельного участка 11.09.2023. 

Таким образом, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка следует считать дату обращения в комиссию, то есть 11.09.2023. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 12 344 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – склады, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере 1 678 784 рублей.

Дата обращения ФИО1 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 11.09.2023.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда