Дело № 3а-78/2025 (3а-296/2024)

УИД 33OS0000-01-2024-000476-36

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 12 марта 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Завьялова Д.А.

при секретаре Муравьевой А.Е.,

с участием представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО1, заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 о пересмотре и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Владимирской области о пересмотре и установлении кадастровой стоимости, принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ****, площадью 1330,9 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, в размере его рыночной стоимости 26 120 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

В обоснование ссылался на то, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет 53 970 998 рублей 82 копейки, что не соответствует его рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном **** № **** от 13 декабря 2024 года, в размере 26 120 000 рублей по состоянию на 1 января 2023 года.

По мнению административного истца, данное обстоятельство нарушает его право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере.

ФИО3, извещённый надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, представителя не направил, просил о рассмотрении данного дела в своё отсутствие, фактически не ставя под сомнение правильность и обоснованность заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 25 февраля 2025 года (т.2, л.д.125).

В судебном заседании представители административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО1 и заинтересованного лица государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») - по доверенности ФИО2 поддержали позицию, изложенную названными административным ответчиком и заинтересованным лицом в письменных дополнениях к отзыву и в письменных возражениях соответственно, представленных в суд, согласно которой Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 25 февраля 2025 года, вместе с тем возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определенном в заключении эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 25 февраля 2025 года, поскольку, по их мнению, названное заключение эксперта является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, в связи с тем, что проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости спорного здания, что является нарушением положений статьи 4 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (т.2,л.д.130,137,138).

Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация Кольчугинского района Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, уважительных причин неявки не представили.

Филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области в представленном в суд ходатайстве право административного истца на установление кадастровой стоимости упомянутого объекта недвижимости в размере рыночной не оспаривал ни по основанием возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости земельного участка, определённому экспертом **** Г.Т.Г. в заключении № **** от 25 февраля 2025 года (т.2,л.д.135).

Управление Росреестра по Владимирской области и администрация Кольчугинского района Владимирской области какого-либо мнения относительно заключения эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 25 февраля 2025 года, его формы и содержания, в том числе размера определённой экспертом рыночной стоимости названного объекта недвижимости, в суд не представили.

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав объяснения упомянутых выше представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 399, 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются расположенные в пределах муниципального образования иные здание, строение, сооружение, помещение.

Пунктом 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Пунктом 2 указанной статьи определено, что в отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта; в случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО3 на праве собственности принадлежит объект недвижимости - здание с кадастровым номером ****, площадью 1330,9 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое (т.1,л.д.7-11,156-158).

Кадастровая стоимость названного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 года установлена приказом Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области от 11 октября 2023 года № 101-н «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства на территории Владимирской области» в размере 53 970 998 рублей 82 копейки (т.1,л.д.6,153,155).

Полагая, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** не соответствует рыночной стоимости, нарушает его право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате налога на имущество в завышенном размере, ФИО3, минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, 24 декабря 2024 года обратился с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (т.1,л.д.2,3).

В обоснование своих требований административный истец представил в суд отчёт **** № **** от 13 декабря 2024 года, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером **** определена по состоянию на 1 января 2023 года в размере 26 120 000 рублей (т.1,л.д.12-122). 

В ходе рассмотрения настоящего административного дела по ходатайству административного истца ФИО3 судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.1,л.д.176-179). 

Согласно заключению эксперта **** Г.Т.Г. № **** от 25 февраля 2025 года величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года составляет 26 313 767 рублей. 

Относительно соответствия отчёта об оценке № **** от 13 декабря 2024 года, составленного оценщиком ****, требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано следующее. 

В отчёте были применены сравнительный и доходный подходы. Итоговое суждение о величине стоимости объекта оценки было основано на результате согласования двух подходов - сравнительного и доходного, выбор которых, по мнению эксперта, является обоснованным.

Для целей определения итоговой величины рыночной стоимости оценщик использовал согласование результатов, в виду применения двух подходов.

В отчёте содержится раздел анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.

В нарушение пункта 16 ФСО № 7 оценщик провёл анализ наиболее эффективного использования и сделал вывод о наиболее эффективном использовании объекта оценки как объект офисно-торгового назначения (страницы 37-39 отчёта), который, по мнению эксперта, является неверным, поскольку объект оценки относится к объектам торгового назначения, что подтверждается как конструктивными особенностями объекта, так и фактическим использованием.

Оценщиком приведён рынок продажи объектов офисно-торгового назначения в количестве 8 штук (таблица 2 страницы 27,28 отчёта) расположенных в различных населенных пунктах, в том числе селах и деревнях, Владимирской области, кроме местоположения объекта оценки - город Кольчугино. Данный анализ рынка не является достоверным для объекта оценки, так как не отражает ценообразование в районе его нахождения. Нарушение пункта 11 в) ФСО № 7.

По результатам проведённого анализа рынка в разделе 3.1.11 заключения эксперта (Таблица 3.18 Локальный рынок продажи объектов в городе Кольчугино, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки, Таблица 3.19 Локальный рынок аренды торговых объектов в городе Кольчугино, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки) экспертом установлено, что рынок продажи и аренды торговой недвижимости в городе Кольчугино имеется и достаточно развит. Цены предложений в городе Кольчугино отличаются, чем в представленном оценщиком рынке недвижимости иных населённых пунктах.

В нарушение пункта 11д) ФСО № 7 основные выводы относительно рынка продажи недвижимости, сделанные оценщиком в районах местоположения, которые не относятся к объекту оценки и не сопоставимы с объектом оценки по назначению, не верны.

Выявленные вышеприведённые нарушения свидетельствуют о недостаточном объеме исследований, проведённом оценщиком при исследовании рынка. Нарушение пункта 11 ФСО № 7.

В рамках выбранного сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж.

Данный метод является корректным, однако при его реализации экспертом выявлены нарушения.

Оценщик определяет рынок объектов, аналогичный оцениваемому, как не активный (страница 27 отчёта) и применяет корректировку на торг (возможная разница между ценой сделки и ценой предложения) ко всем объектам-аналогам в размере для «не активного рынка» (страницы 46,59 отчёта) при расчёте стоимости доходным и сравнительным подходами. Наличие «не активного рынка» оценщиком ничем не обосновано. Размер данной корректировки является наибольшей и снижает стоимость объекта.

По результатам проведённого анализа рынка в разделе 3.1.11 заключения эксперта (Таблица 3.18 Локальный рынок продажи объектов в городе Кольчугино, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки, и Таблица 3.19 Локальный рынок аренды объектов торгового назначения в городе Кольчугино, сопоставимых с оцениваемым, на дату оценки) экспертом установлено, что рынок продажи и аренды недвижимости торгового назначения города Кольчугино развит и активен.

Таким образом, применение оценщиком корректировок на торг для неактивного рынка не обосновано и не соответствует действительности. Нарушение пунктов 2,5 и 7 ФСО V.

Согласно пункту 22 д) ФСО № 7 при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Для определения величины различных корректировок оценщики обычно пользуются различными справочниками, основные из них: Справочник оценщика недвижимости, под редакцией ФИО4; информационный портал Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой компании СтатРиелт и т.д.

В рамках исследований, приведённых в данных источниках информации, определены величины корректировок по всем ценообразующим факторам, влияющим на рыночную стоимость, а также различные коэффициенты. В отчёте об оценке оценщик не обоснованно применяет размеры корректировок из различных справочников одновременно. Например, размер корректировки на торг и площадь взят оценщиком из справочника под редакцией ФИО4, а на класс конструктивной системы (материал стен) - из портала СтатРиелт (страницы 30-35 отчёта), в то время как в первом источнике размер данной корректировки также имеется.

Таким образом, использование величин корректировок, полученных по результатам исследований различных справочников одновременно, оценщик искажает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Для получения достоверного результата необходимо использовать один источник информации (справочник, исследование, анализ и т.д.). Применение корректировки из иного источника (справочника) допускается в случае отсутствия ее в изначально выбранном источнике (справочнике). Нарушение пункта 22 д) ФСО № 7.

Оценщик снизил стоимость объекта оценки, полученный сравнительным подходом (страница 53 отчёта) на 20% (величина НДС). Данное действие оценщиком не обосновано, не подтверждено и не проверяемо, так как какая-либо информация о том, что в цене объекта - аналога содержится налог на добавленную стоимость (НДС) отсутствует.

Нарушения, выявленные в сравнительном подходе, повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно пунктам 23 а) и 23 ж) ФСО № 7 доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Оценщик применил доходный подход. Доводы о применении доходного подхода, приведенные на страницах 42,43 отчёта, по мнению эксперта, являются обоснованными. 

В рамках выбранного подхода оценщик использовал метод прямой капитализации.

Данный метод является корректным, однако при его реализации, в рамках расчёта арендной ставки, экспертом выявлены нарушения.

При определении соответствующего рынку годового дохода от объекта оценщик определял рыночную арендную ставку (страницы 59,62 отчёта). Им был применён метода сравнения продаж. Описание выявленного нарушения приведено выше, в разделе выявленных нарушений «Расчёт стоимости объекта оценки сравнительным подходом» (страница 87 заключения эксперта).

Размер ставки капитализации взят оценщиком из справочника под редакцией ФИО4, а процент недозагрузки и операционные расходы - из портала СтатРиелт (страницы 30-35 отчёта), в то время как в первом источнике размеры данных величин также имеются.Таким образом, используя величины корректировок, полученных по результатам исследований различных справочников одновременно, оценщик искажает итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Для получения достоверного результата необходимо использовать один источник информации (справочник, исследование, анализ и т.д.). Применение корректировки из иного источника (справочника) допускается в случае отсутствия её в изначально выбранном источнике (справочнике).

Нарушения, выявленные в доходном подходе, повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Оценщик не применял затратный подход (страницы 42,43 отчёта) что, по мнению эксперта, является обоснованным.

Таким образом, оценщиком **** при подготовке отчёта № **** от 13 декабря 2024 года, не нарушены требования федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и к описанию объекта оценки - объекта недвижимости с кадастровым номером ****, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки - объекта недвижимости с кадастровым номером ****. Выявлены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к содержанию отчёта и иные нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости (страницы 78-88 заключения эксперта). Информация, использованная оценщиком, является недостоверной, не проверяемой и недостаточной. Допущенные нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости. Нарушения, в выполненных математических действиях, отсутствуют (т.2,л.д.2-122).

Экспертиза проведена сотрудником **** Г.Т.Г., имеющей соответствующее образование, стаж работы в области оценочной деятельности с 2005 года, стаж работы судебного эксперта с 2013 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. 

Заключение эксперта № **** от 25 февраля 2025 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, Федерального стандарта оценки (далее также - ФСО) № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, содержит полное описание объекта оценки и произведённого расчёта его рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами, за исключением Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», и то только в части установленной экспертом рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года, в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение, кроме как указанными административным ответчиком и заинтересованным лицом в части определенной в нём величины рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, оспорено не было, ходатайств о вызове эксперта для допроса в судебное заседание, о назначении дополнительной, повторной экспертизы не заявлено.

В связи возражениями Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» относительно результатов экспертного заключения № **** от 25 февраля 2025 года, судом у эксперта Г.Т.Г., проводившей судебную оценочную экспертизу, были запрошены пояснения в письменном виде, в которых она настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения № **** от 25 февраля 2025 года, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

Судом доподлинно установлено, что эксперт, проводившая судебную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости объектов недвижимости, что подтверждено документально (т.2,л.д.115-122), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т.2,л.д.3), выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и в её письменных пояснениях, не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

На возникшие у представителей административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и заинтересованного лица ГБУ ВО «ЦГКО ВО», изложенные в письменном виде, вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что в соответствии с отчётом об итогах государственной кадастровой оценки от 23 августа 2023 года № 08/2023 средневзвешенная величина стоимости предложений на территории Владимирской области составляет 29 036,59 руб./кв.м (том 1, таблица 35, страница 147 «Предложения по продаже объектов недвижимости 4 группы»); применённые при подготовке отчёта об итогах объекты-аналоги и объект капитального строительства **** схожи по своим характеристикам и отнесены к 4 группе «Объекты коммерческого назначения, предназначенные для оказания услуг населению, включая многофункционального назначения»; цена предложения по аналогам приведена без корректировок, - экспертом Г.Т.Г., в своих письменных пояснениях даны подробные и мотивированные ответы (т.2,л.д.145,146), не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении № **** от 25 февраля 2025 года. 

В частности в письменных пояснениях экспертом Г.Т.Г. обращено внимание на следующее.

Согласно статье 4 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники.

Эксперт при проведении экспертизы являлся независимым, так как не находился в какой-либо зависимости от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела.

Эксперт провёл исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме, что подтверждается: определённым сегментом рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект (раздел 3.1.7. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект, страницы 28-30 заключения эксперта); обоснованным выбором отобранных для расчётов аналогов (раздел 3.1.11. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесён оцениваемый объект, таблицы 3.18 - 3.20 страницы 41-45 заключения эксперта).

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, что подтверждается приведёнными в экспертном заключении ссылками на использованные при проведении исследования методик, скриншотов объявлений цен предложений о продаже и аренде объектов, аналогичных исследуемому, а также скриншотов информации, полученной из внешних источников.

Таким образом, приведённые Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» нарушения Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» несостоятельны.

Представленные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» объекты №№ 1,2,3 и их цены предложений не могут доказывать недостоверность анализа цен предложений, проведённого экспертом, по следующим причинам. 

Согласно пункту 5.4 ФСО V «Подходы и методы оценки» при применении сравнительного подхода необходимо учитывать объём и качество информации о сделках с объектами, аналогичными объекту оценки, в частности - «степень сопоставимости» аналогов с объектом оценки (значимость сравнительного подхода тем выше, чем ближе аналоги по своим существенным характеристикам к объекту оценки и чем меньше корректировок требуется вносить в цены аналогов).

Использованные для определения кадастровой стоимости аналоги №№ 1,2,3 расположены в различных населённых пунктах, таких как город Петушки, поселок Мелехово и город Александров соответственно. Объект-аналог № 2 несопоставим по местоположению с объектом оценки, так как он отличается от него статусом.

Объект оценки расположен в городе Кольчугино. Все отобранные экспертом для определения рыночной стоимости аналоги также расположены в городе Кольчугино. Рыночная стоимость, определенная на основании аналогов, расположенных в одном населённом пункте, является наиболее достоверной.

Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО» приведена средневзвешенная величина стоимости предложений на территории Владимирской области в размере 29 036,59 руб./кв.м с указанием на то, что цены предложений при этом приведены без учёта корректировок.

Цены предложений продажи объектов-аналогов, использованных для расчёта экспертом, составляют от 29 762 руб./кв.м до 63 291 руб./кв.м, а диапазон арендных ставок от 4 200 до 5 455 руб./кв.м в год.

Из представленных диапазонов цен предложений видно, что цены использованные экспертом для определения рыночной стоимости объекта исследования находятся в сопоставимом диапазоне, что и при определении кадастровой стоимости, а полученный удельный показатель в размере 19 771 руб./кв.м соответствует принятым в процессе оценки корректировкам на индивидуальные особенности объекта оценки, включая корректировку на торг.

Согласно пункту 1 ФСО V «Подходы и методы оценки» при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Сравнительный подход применяется, когда объект оценки можно сравнить с идентичными или аналогичными объектами (аналогами).

Доходный подход применяется, когда объект оценки может приносить доход, в том числе путём сдачи в аренду.

Эксперт в своём заключении установил возможность сравнения объекта оценки с другими аналогами, а также сдачи в аренду его помещений под торговлю. В результате этого экспертом были обосновано применены 2 подхода - сравнительный и доходный.

При применении метода продаж в рамках сравнительного подхода и доходного подхода к ценам аналогов применяются корректировки, учитывающие их различия с объектом оценки.

Разница в цене за 1 кв.м, о котором заявляют Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», и цене, полученной в заключении эксперта имеет следующие основания: применение экспертом доходного подхода; цена эксперта получена с учётом корректировок на различие в рамках сравнительного подхода и применением доходного подхода; все объекты-аналоги, использованные для расчёта рыночной стоимости, представляли собой единые объекты недвижимости (ЕОН), состоящие из здания (помещения) и земельного участка, приходящегося на их площадь. Согласно вопросу суда, необходимо было определить рыночную стоимость только объекта недвижимости - здания (ОКС). В связи с этим полученная стоимость была очищена от стоимости земельного участка.

С учётом вышеизложенного, цены, указанные Министерством имущественных и земельных отношений Владимирской области и ГБУ ВО «ЦГКО ВО», не являются доказательством: рыночной стоимости объекта оценки; некорректного подбора экспертом объектов-аналогов; искажения итоговой стоимости спорного объекта, представленной в заключении эксперта.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года, о соответствии отчёта об оценке **** № **** от 13 декабря 2024 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № **** от 25 февраля 2025 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта № **** от 25 февраля 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером ****, определённую по состоянию на 1 января 2023 года.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером ****.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный **** № **** от 13 декабря 2024 года, суд не принимает в качестве достоверного и относимого доказательства по данному административному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. 

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой объекта недвижимости с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2023 года в размере его рыночной стоимости 26 313 767 рублей.

В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления ФИО3 о пересмотре и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости следует считать 24 декабря 2024 года, то есть дату его обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, которую следует отразить в резолютивной части настоящего решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - здания с кадастровым номером ****, площадью 1330,9 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, назначение объекта - нежилое, по состоянию на 1 января 2023 года, в размере его рыночной стоимости 26 313 767 (двадцать шесть миллионов триста тринадцать тысяч семьсот шестьдесят семь) рублей.

Считать датой подачи заявления ФИО3 о пересмотре и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером **** в размере его рыночной стоимости 24 декабря 2024 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов

Мотивированное решение изготовлено 12 марта 2025 года.