Дело № 3а-398/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

24 сентября 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости арендуемых им земельных участков: с кадастровым номером ..., находящего по адресу: ..., и с кадастровым номером ..., находящегося по адресу: .... Кадастровая стоимость земельных участков, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению арендной платы. ФИО2 просил суд установить кадастровую стоимость названных объектов равной их рыночной стоимости на даты оценки в суммах 2 368 440 рублей и 1 865 766 рублей соответственно (в соответствии с отчетами об оценке).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, заинтересованных лиц – Комитет по управлению имуществом г. Таганрога, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области.

В судебном заседании представитель Правительства Ростовской области ФИО1 не признал требования в указанной редакции, оспаривая размер рыночной стоимости, указанный в представленных административным истцом отчетах об оценке. Полагал возможным установить кадастровую стоимость земельных участков в суммах, определенных по итогам проведенной судебной оценочной экспертизы.

Представители других лиц, участвующих в деле, а также административный истец в суд к назначенному времени не явились.

От представителя административного истца ФИО3 поступило заявление, в котором указано, что, ознакомившись с заключением судебной оценочной экспертизы, административный истец считает, что при оценке доказательств предпочтение надлежит отдать отчетам об оценке, оснований для возложения судебных расходов на административного истца, не просившего о назначении судебной экспертизы, не имеется.

В письменных возражениях на административный иск Управление Росреестра по Ростовской области выразило несогласие с привлечением к участию в деле в качестве административного ответчика, ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителей Управления.

От иных лиц, участвующих в деле, чьи представители не явились в суд, отзывы, ходатайства не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, учитывая наличие доказательств, подтверждающих их надлежащее извещение о времени и месте рассмотрения дела, и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

25 ноября 2014 года Правительством Ростовской области принято постановление № 776 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области», которым установлена кадастровая стоимость соответствующих земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривается, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 этого Федерального закона.

Судом установлено, что по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 30 декабря 2013 года № 13486, заключенному с Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога, договору уступки права аренды земельного участка от 25 августа 2014 года, ФИО2 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 866 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная деятельность, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ....

По договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 30 марта 2017 года № 17-37, заключенному Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога, ФИО2 передан в аренду земельный участок с кадастровым номером ... площадью 3 240 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы, расположенный по адресу: ....

По условиям договоров расчет арендной платы производится на основе кадастровой стоимости объекта, в связи с чем ФИО2 как лицо, заинтересованное в приведении кадастровой стоимости объектов в соответствие с их рыночной стоимостью, вправе в судебном порядке ставить вопрос о пересмотре кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена органом кадастрового учета в порядке, установленном статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ, по состоянию на 19 июня 2018 года в сумме 4 815 625,16 рублей.Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в таком же порядке по состоянию на 1 ноября 2016 года в сумме 7 767 284,40 рублей.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке от 18 июля 2018 года № 399/07-2018, 396/07-2018 составленные оценщиком ЗАО «Приазовский центр смет и оценки» .... Оценщиком сделаны выводы о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... на 19 июня 2018 года составляла 1 865 766 рублей, земельного участка с кадастровым номером ... на 1 ноября 2016 года - 2 368 440 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков и обоснованности поступивших возражений на административный иск судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 10 сентября 2018 года № 48-2018 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» ..., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... на 19 июня 2018 года с учетом индивидуальных особенностей составляла 3 857 636 рублей; земельного участка с кадастровым номером ... на 1 ноября 2016 года с учетом индивидуальных особенностей - 3 978 720 рублей.

Проанализировав представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в экспертном заключении. Эти выводы, по сравнению с выводами, изложенными в отчете об оценке, суд признает более убедительными и аргументированными. 

Суд отмечает, что в отчетах об оценке оценщиком не проанализирован весь доступный объем информации о предложениях, имевшихся на рынке в соответствующий период; не приведена выборка объектов сравнения, из числа которых отобраны объекты-аналоги, использованные в расчетах. Изложенное ставит под сомнение обоснованность выводов о размере рыночной стоимости, содержащихся в представленных административным истцом отчетах об оценке, и не позволяет положить их в основу решения суда.

Оценивая заключение судебной экспертизы, суд отмечает, что оно содержит полное описание проведенного исследования. Экспертом проведен детальный анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте. Размер рыночной стоимости исчислен экспертом с применением сравнительного подхода, при котором в качестве объектов-аналогов приняты участки, характеристики которых максимально приближены к оцениваемому объекту. Принципы отбора объектов-аналогов подробно описаны в заключении. Сведения о них проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения поправок или отсутствие таковой, величина корректировок в каждом случае объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Допущения относительно признаков объектов-аналогов, не указанных в текстах объявлений о продаже, сделаны экспертом корректно и мотивированно. Использованная экспертом информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельных участков равной этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения органом кадастрового учета сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Распределяя судебные расходы, суд исходит из следующего.

Удовлетворение административного иска (в части) сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объектов в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом их индивидуальных характеристик. Незаконные и необоснованные действия со стороны административных ответчиков при определении кадастровой стоимости методом массовой оценки и внесении её показателей в реестр недвижимости установлены не были. 

Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью земельных участков (20% для земельного участка с кадастровым номером ... и 49% для земельного участка с кадастровым номером ...) в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. 

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объектов, равно как и рассчитанная судебным экспертом экономически обоснованная рыночная стоимость, административными ответчиками не оспаривались. Поданные на стадии подготовки дела возражения Правительства Ростовской области относительно обоснованности размера рыночной стоимости, указанного в представленных административным истцом отчетах об оценке, являлись правомерными. 

При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 55 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования. Указанная сумма соответствует требованиям разумности, находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 2 866 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – производственная деятельность, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 19 июня 2018 года в размере 3 857 636 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 3 240 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 ноября 2016 года в размере 3 978 720 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков считать 26 июля 2018 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Компания ВЕАКОН-АрсГор» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 55 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 24 сентября 2018 года

Судья О.А.Руднева