Дело № 2-2314/2019

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 мая 2019 года

Балашихинский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Двухжиловой Т.К. 

При секретаре Митрохиной А.Е. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АКБ "ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК " ПАО к ФИО1, Акционерному обществу «Строительное управление №155» (АО «СУ-155») в лице Конкурсного управляющего ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, признании права на залога в силу закона и обращении взыскания на заложенное имущество,

у с т а н о в и л:

АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, конкурсному управляющему СУ-155 ФИО2 указывая, что ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «СУ-155» (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) был заключен предварительный договор 

<

данные изъяты> купли-продажи, в соответствии с которым Продавец принял решение продать, а Покупатель принял решение купить в будущем 2-комнатную квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес> Пунктом 2.1. Предварительного договора определен срок заключения основного договора купли-продажи квартиры - в течение трех лет с момента заключения предварительного договора. Стоимость квартиры (п.2.6-2.7 Предварительного договора) составила 3 976 470,00 рублей, которую Покупатель должен оплатить в сумме 1 076 470,00 руб. – за счет собственных средств, а 2 900 000 руб. – за счет кредитных средств, предоставленных АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) по кредитному договору 

<

данные изъяты> в течение 3 (трех) рабочих дней с даты заключения Предварительного договора.

ДД.ММ.ГГГГ. между Акционерным коммерческим банком «ИНВЕСТИЦИОННЫЙ ТОРГОВЫЙ БАНК» (открытое акционерное общество) (далее – Банк, Истец) и ФИО3, ФИО1 (далее – Созаемщики) был заключен Кредитный договор 

<

данные изъяты> (далее по тексту – «Кредитный договор»).

В соответствии с условиями Кредитного договора, Кредитор обязался предоставить Ответчикам кредит в размере 2 900 000 руб. сроком до ДД.ММ.ГГГГ., для целевого использования, а именно: для приобретения в собственность ФИО3 объекта долевого строительства - квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес> стоимостью 3 976 470,00 рублей путем заключения Предварительного договора купли-продажи 

<

данные изъяты>., заключенному между ФИО3 и ЗАО «Строительное управление №155». За пользование кредитом (п. 1.1.3.) Соземщики обязались уплачивать Банку проценты из расчета 16,4 % годовых, а в период надлежащего исполнения обязательства по страхованию имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью, устанавливается процентная ставка по кредиту в размере 14,4 % годовых. Размер ежемесячного платежа по кредиту составил 38 825 рублей 50 копеек.

В соответствии с пунктом 4.1.3 Кредитного договора, Созаемщики обязались после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором находится приобретенная квартира, в срок не позднее 45 рабочих дней с даты подписания передаточного акта или иного документа о передаче им завершенной строительством квартиры, заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, сдать документы для государственной регистрации перехода права собственности и осуществить все необходимые действия по оформлению закладной. В соответствии с п.1.3 Кредитного договора, п.1 ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», обеспечением исполнения обязательств по Кредитному договору является ипотека Квартиры в силу закона с даты ее государственной регистрации.

Банк свои обязательства по предоставлению кредита выполнил, в соответствии с пунктом 2.1. Кредитного договора кредит был предоставлен в безналичной форме путем перечисления всей суммы на банковский счет 

<

данные изъяты>, открытый на имя ФИО3 в АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО), что подтверждается выпиской по лицевому счету. По платежному поручению 

<

данные изъяты>. заемщиком ФИО3 была произведена полная оплата приобретаемой квартиры по предварительному договору 

<

данные изъяты> на сумму 3967470 рублей. 

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 умерла, не успев заключить с Продавцом основной договор купли-продажи квартиры и зарегистрировать переход права собственности на объект недвижимости в органе государственной регистрации права. До настоящего времени собственником спорной квартиры значится АО «Строительное управление №155», что привело к нарушению прав Банка, как кредитора, и как залогодержателя.

Поскольку выкупная стоимость квартиры, зафиксированная в Предварительном договоре, была полностью уплачена ДД.ММ.ГГГГ., ФИО3 приняла спорное имущество от Продавца, что в соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса РФ свидетельствует о совершенной сторонами сделке по купле-продаже квартиры. 

По мнению истца, при жизни ФИО3 приобрела право собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес> однако отсутствие государственной регистрации перехода к ней права собственности на квартиру не позволяет унаследовать данную квартиру в установленном законом порядке. После смерти Составной Н.А., к ее имуществу нотариусом г

<

данные изъяты> было заведено наследственное дело 

<

данные изъяты>, наследство в соответствии с требованиями части 3 Гражданского кодекса РФ приняла ее дочь, Ответчик ФИО1, которая также является Созаемщиком по Кредитному договору.

Истец просит суд признать за ФИО1 право собственности на двухкомнатную квартиру площадью 

<

адрес> признать за АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО) право залога – ипотеки в силу закона на двухкомнатную квартиру площадью 

<

данные изъяты> назначение: жилое помещение, кадастровый номер 

<

данные изъяты> находящуюся по адресу: 

<

адрес> приобретённую частично с использованием кредитных средств, полученных по кредитному договору 

<

данные изъяты>; расторгнуть кредитный договор 

<

данные изъяты> г., заключенный с ФИО3, ФИО1; взыскать с ФИО1 в пользу АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО) задолженность по кредитному договору 

<

данные изъяты> г. по состоянию на 22.02.2019г. в сумме 3 580 852 руб. 61 коп., задолженность по процентам кредитному договору 

<

данные изъяты> г., начисленных на остаток основного долга в сумме 2 665 927, 74 руб., начиная с ДД.ММ.ГГГГ вступления в законную силу решения суда в размере 

<

данные изъяты> годовых, расходы по уплате государственной пошлины в размере 32 104 рубля; обратить взыскание на квартиру площадью № кв.м., этаж №15, назначение: жилое помещение, кадастровый номер 

<

данные изъяты>, находящуюся по адресу: 

<

адрес> и установить способ реализации данного заложенного имущества – путем проведения публичных торгов, в форме открытого аукциона, и определить начальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере 3 216 000 рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание явилась, на удовлетворении заявленных требований настаивал.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. 

Представитель ответчика АО «СУ-155» в лице Конкурсного управляющего ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Определив возможным слушать дело в отсутствии ответчиков в порядке заочного производства, выслушав представителя истца, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании пункта 1 статьи 807 Гражданского кодекса РФ договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Исходя из положений пункта 2 статьи 819 ГК РФ правила, предусмотренные, в том числе статьей 807 ГК РФ, применяются к отношениям по кредитному договору.

В силу статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии со статьей 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с пунктом 2 статьи 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательство должно исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «СУ-155» и ФИО3 был заключен предварительный договор 

<

данные изъяты> купли-продажи, в соответствии с которым Продавец принял решение продать, а Покупатель принял решение купить в будущем 2

<

адрес> Пунктом 2.1. Предварительного договора определен срок заключения основного договора купли-продажи квартиры - в течение трех лет с момента заключения предварительного договора. Стоимость квартиры (п.2.6-2.7 Предварительного договора) составила 3 976 470,00 рублей, которую Покупатель должен оплатить в сумме 1 076 470,00 руб. – за счет собственных средств, а 2 900 000 руб. – за счет кредитных средств, предоставленных АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) по кредитному договору 

<

данные изъяты> в течение 3 рабочих дней с даты заключения Предварительного договора. 

ДД.ММ.ГГГГ. между Истцом и ФИО3, ФИО1 был заключен Кредитный договор 

<

данные изъяты> на сумму 2 900 000 руб. сроком до ДД.ММ.ГГГГ. для приобретения в собственность ФИО3 объекта долевого строительства - квартиры, находящейся по адресу: 

<

адрес> стоимостью 3 976 470,00 рублей путем заключения Предварительного договора купли-продажи 

<

данные изъяты>., заключенному между ФИО3 и ЗАО «Строительное управление №155». 

За пользование кредитом (п. 1.1.3.) Созаемщики обязались уплачивать Банку проценты из расчета 16,4 % годовых, а в период надлежащего исполнения обязательства по страхованию имущественных интересов, связанных с причинением вреда жизни и здоровью, устанавливается процентная ставка по кредиту в размере № годовых. 

В соответствии с пунктом 4.1.3 Кредитного договора, Созаемщики обязались после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором находится приобретенная квартира, в срок не позднее 45 рабочих дней с даты подписания передаточного акта или иного документа о передаче им завершенной строительством квартиры, заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества, сдать документы для государственной регистрации перехода права собственности и осуществить все необходимые действия по оформлению закладной. В соответствии с п.1.3 Кредитного договора, п.1 ст.77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимого имущества)», обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека Квартиры в силу закона с даты ее государственной регистрации.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано за АО «Строительное управление №155», запись регистрации 

<

данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 умерла, обязательства по регистрации в собственность спорной квартиры, а также регистрации ипотеки в пользу банка, не исполнила. При этом, суд приходит к выводу при жизни ФИО3 приобрела право собственности на квартиру по адресу: 

<

адрес>, поскольку заключив с продавцом предварительный договор купли-продажи квартиры, она в тот же день ДД.ММ.ГГГГ. оплатила полностью обусловленную договором стоимость квартиры, что подтверждается представленным в суд платежным поручением 

<

данные изъяты>. на сумму 3976470 рублей.

Пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора» установлено, что если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

Из наследственного дела следует, что единственным наследником принявшим наследство после смерти матери ФИО3, является ее дочь ФИО1 Остальные наследники отказались от своей доли наследства в пользе ФИО1, которой получено свидетельство о праве на наследство. 

В связи с чем, суд полагает возможным удовлетворить требования АКБ «Инвестторгбанк» (ПАО) о признании за ответчиком ФИО1 права собственности на квартиру расположенную по адресу 

<

...>, с признанием за истцом право залога (ипотеки) на указанную квартиру. 

При этом следует отметить, что удовлетворение требования о признании за ответчиком права собственности на недвижимое имущество в данном случае является надлежащим способом защиты нарушенного права банка и не нарушает прав ответчиков, поскольку само по себе отсутствие зарегистрированного перехода права собственности участников долевого строительства, при исполнении ими полностью своих обязательств по оплате договора ДДУ, не может явиться основанием в данном конкретном случае для отказа признания за дольщиком права собственности на объект долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 1110 Гражданского кодекса РФ, при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В соответствии с частью 1 статьи 1175 Гражданского кодекса РФ, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (статья 323). Каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.

Согласно п. 4.4.1. кредитного договора, банк вправе потребовать полного досрочного исполнения обязательств по настоящему договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом и суммы неустойки, в следующих случаях: при просрочке заемщиками осуществления очередного ежемесячного платежа, на срок более чем на 30 календарных дней; при допущении просрочек в исполнении обязательств по внесению ежемесячных платежей более трех раз в течение 12 (двенадцати) месяцев, даже если каждая просрочка незначительна.

В связи с образованием просроченной задолженности, руководствуясь пунктом 4.4.1. кредитного договора, банк 25.07.2018 направил заемщику ФИО1 уведомление об изменении срока возврата кредита, начисленных процентов и иных сумм, причитающихся истцу, с требованием погасить образовавшуюся задолженность в срок до 25.08.2018., уведомление оставлено без удовлетворения. 

В соответствии со статьями 334, 337 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу статьи 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.

Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии со статьей 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда, в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке, либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

Поскольку кредитное обязательство обеспечено залогом, должником условия договора о возврате кредита и предусмотренных договоров процентов не исполняются, требование истца об обращении взыскания на предмет залога подлежит удовлетворению.

В силу пункта 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно представленному заключению об оценке рыночной стоимости от 22.02.2019г., рыночная стоимость квартиры по состоянию на 22.02.2019 составила 4 020 000 рублей, при этом указанное заключение ответчиками не оспаривается. Таким образом, начальная продажная цена заложенного имущества должна быть определена в размере 3 216 000 рублей.

П. 2 ст. 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В порядке ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца надлежит взыскать расходы, понесенные истцом в счет оплаты государственной пошлины за подачу иска в суд в размере 32104 рубля. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.193-199, 237 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л

Иск удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, уроженки 

<

данные изъяты> право собственности на двухкомнатную квартиру площадью 

<

адрес>

Признать за АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО) право залога – ипотеки в силу закона на двухкомнатную квартиру площадью 

<

адрес> приобретённую частично с использованием кредитных средств, полученных по кредитному договору 

<

данные изъяты>

Расторгнуть кредитный договор 

<

данные изъяты> г., заключенный с ФИО3, ФИО1.

Взыскать с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ г. рождения, 

<

...> в пользу АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО) задолженность по кредитному договору № 

<

данные изъяты> г. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 3 580 852 руб. 61 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 32 104 рубля., всего взыскать 3612956,61 рублей. 

Взыскать с ФИО1 в пользу АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО) задолженность по процентам кредитному договору 

<

данные изъяты> г., начисленных на остаток основного долга в сумме 2 665 927, 74 руб., начиная с 23.02.2019г. по день вступления в законную силу решения суда в размере 14,4 (четырнадцать целых четыре десятых) % годовых.

Обратить взыскание в пользу АКБ «ИНВЕСТТОРГБАНК» (ПАО) на двухкомнатную квартиру площадью 

<

адрес> установив способ реализации данного заложенного имущества – путем проведения публичных торгов, в форме открытого аукциона, и определить начальную продажную стоимость недвижимого имущества в размере 3 216 000 (три миллиона двести шестнадцать тысяч) рублей.

Ответчик вправе подать в Балашихинский городской суд Московской области заявление об отмене заочного решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Мособлсуд, через Балашихинский горсуд Московской области, в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья Т.К.Двухжилова

Решение изготовлено в окончательной форме 03.06.2019г.

Судья Т.К.Двухжилова