Дело №2а-2391/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Якутск 14 февраля 2018 года

Якутский городской суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Кочкиной А.А., при секретаре Кузьминой Л.П., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием технического средства аудиозаписи дело по административному иску ФИО1 к Окружной администрации города Якутска о признании незаконным решения,

УСТАНОВИЛ:

Административный истец ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным заявлением о признании незаконным отказа в заключении нового договора аренды земельного участка, мотивируя тем, что с 2011 года по настоящее время является законным пользователем и владельцем земельного участка с кадастровым номером ___, расположенного по адресу: ____, на основании договора аренды от ____2011 г. №. Земельный участок был предоставлен истцу для использования под садоводство и огородничество, в соответствии с целевым назначением на территории участка разбиты огороды для выращивания овощей, построен дачный дом с хозяйственными постройками. ____ 2017 года истец обратился в ДИЗО ОА г. Якутска с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок, на что ____ 2017 года ОА г. Якутска сообщила об отказе в заключении договора аренды на том основании, что заявление о заключении нового договора аренды подано после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, на момент заключения нового договора отсутствуют предусмотренные п.п.1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ основания для предоставления земельного участка под садоводство и огородничество без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Административный истец не согласен с указанным отказом, поскольку во исполнение договора аренды земельного от ____.2011 г. по настоящее время своевременно и в полном объеме вносит арендные платежи, добросовестно выполняет другие обязанности, предусмотренные договором аренды, со стороны ОА г. Якутска в адрес истца никогда не поступало никаких претензий, уведомлений, предписаний о необходимости вернуть арендованный земельный участок в связи с истечением срока действия договора. Заявление о заключении нового договора аренды подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, поскольку он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, исключительным правом на приобретение земельного участка иное лицо не обладает. Просит признать отказ административного ответчика незаконным, обязать ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером ___, расположенного по адресу: ____, взыскать расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила, что на спорном земельном участке имеется объект недвижимости – дачное строение, административный истец пользуется участком в соответствии с целевым назначением, добросовестно исполняет условия договора аренды, вины истца в том, что ОА г. Якутска не направила договор аренды на регистрацию, не имеется. Просит административный иск удовлетворить. 

В судебном заседании представитель административного ответчика ОА г. Якутска ФИО3 иск не признала, пояснила, что истцом не представлены доказательства того, что им вносилась арендная плата, кроме того, указанный договор аренды не был зарегистрирован. Также пояснила, что у административного ответчика имелись законные основания для отказа в заключении нового договора аренды, поскольку установлено, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости, на который у истца отсутствуют правоустанавливающие документы. Считает, что истцом выбран неверный способ защиты права, истцу необходимо обратиться с иском о признании права собственности на объект недвижимости. Просит в иске отказать. 

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с главой 22 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин вправе обратиться с административным исковым заявлением в суд общей юрисдикции, если считает, что его права, свободы и (или) законные интересы нарушены и (или) оспорены, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности неправомерными действиями (решениями, бездействием) не только органов государственной власти или должностных лиц, но и иных органов, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, органов местного самоуправления, государственных или муниципальных служащих.

В соответствии с ч. 8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 настоящей статьи, в полном объеме.

Судом установлено, что на основании распоряжения первого заместителя главы ГО «город Якутск» от ____ 2011 года № ____ 2011 года между Комитетом земельных отношений ОА г. Якутска и ФИО1 был заключен договор аренды №, в соответствии с которым административному истцу предоставлен в аренду под садоводство и огородничество земельный участок с кадастровым номером ___, расположенный по адресу: ____ площадью ___ кв.м., на срок с ____ 2011 года по ____ 2016 года. 

Распоряжением заместителя главы ГО «город Якутск» от ____ 2015 года № внесены изменения в распоряжение первого заместителя главы ГО «город Якутск» от ____ 2011 года №, заменен кадастровый номер земельного участка с ___ на кадастровый номер ___. 

____ 2015 года между Департаментом имущественных и земельных отношений ОА г. Якутска и ФИО1 заключен договор аренды № земельного участка с кадастровым номером ___, расположенного по адресу: ____, площадью ___ кв.м., под садоводство и огородничество. 

П. ___ договора срок аренды установлен с ____ 2015 года по ____ 2016 года. 

В соответствии с п. ___. договора Арендатор, надлежащим образом выполнявший обязанности по договору аренды земельного участка, имеет преимущественное право на перезаключение данного договора.

Зарегистрированных прав и обременений в отношении спорного имущества не имеется, а также отсутствуют препятствия для его предоставления в пользование истцу, что следует из выписки из ЕГРН.

Административный истец пользуется земельным участком с 2011 года в соответствии с целевым назначением, возвел на земельном участке дачный дом с хозяйственными постройками, однако не имеет возможности зарегистрировать право собственности на строение в связи с истечением срока договора аренды. Наличие строения подтверждается представленным актом обследования земельного участка, проведенной Управлением муниципального контроля ОА г. Якутска от ____ 2017 года, техническим планом здания от ____ 2018 года, изготовленным МКП «Кадастровое бюро» ГО «город Якутск».

____ 2017 года ФИО1 обратился в ОА г. Якутска с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок. 

Оспариваемым решением ДИЗО ОА г. Якутска от ____ 2017 года № административному истцу отказано в заключении договора аренды на новый срок с указанием на отсутствие предусмотренных пп. 1-30 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ оснований для предоставления под садоводство и огородничество без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. Также ответчик в обоснование отказа ссылается на то, что заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, согласно акту обследования участка от ____ 2017 года, на момент обследования испрашиваемый участок огорожен, на земельном участке расположен дачный дом с хозяйственными постройками, правоустанавливающие документы на объект не представлены. 

В соответствии с положениями п. 3 ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. 

Согласно п.п.1 п.3 ст.39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов.

В силу п.4 ст.39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 ст. 46 Кодекса; 

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно пп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу положений ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно материалам дела, земельный участок первоначально был передан ответчиком и принят истцом ____ 2011 года. До 2016 года ответчик принимал от истца исполнение обязательств по оплате арендных платежей, не требовал прекращения исполнения договора и возврата имущества.

Административным истцом заявление о заключении нового договора аренды подано после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка. Вместе с тем, договор аренды от ____ 2015 года с административным истцом не расторгался, уведомлений о прекращении договора аренды истец не получал, в аренде у административного истца спорный земельный участок находится более 6 лет, доказательства наличия задолженности по арендной плате административным ответчиком не представлено, земельный участок, предоставленный административному истцу, используется по назначению, что нашло подтверждение в суде.

В силу п.2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Кроме того, по смыслу ст. 26 Земельного кодекса РФ в ее системном толковании с положениями ст. 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действующего на момент возникновения спорных правоотношений), где даны понятия ограничений (обременений) права, регистрация договора аренды производится не в связи с регистрацией самого права аренды, а в целях регистрации ограничений прав арендодателя и иных лиц в отношении объекта аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», по смыслу закона государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Таким образом, то обстоятельство, что договор аренды земельного участка не был зарегистрирован в ЕГРН, при том, что он исполняется сторонами в течение 6 лет, не может свидетельствовать об отсутствии между сторонами правоотношений, вытекающих из аренды спорного земельного участка.

Административный ответчик не представил суду доказательства, подтверждающие, что истец использует земельный участок с нарушением условий договора, ухудшает качество земель.

Доводы административного истца о фактическом строительстве объекта на предоставленном ему земельном участке административным ответчиком не оспорены, подтверждаются материалами дела.

По окончании срока договора административный истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не имеется.

Сведения о том, что на момент обращения истца с заявлением о заключении договора аренды имеется другое лицо, имеющее исключительное право на приобретение спорного земельного участка, в материалах дела отсутствуют. 

Кроме того, как установлено в судебном заседании, на земельном участке административным истцом возведен объект недвижимости – дачное строение, что не оспаривалось сторонами, право собственности административного истца на этот объект в установленном законом порядке не зарегистрировано. При этом, наличие такого строения является препятствием для объявления торгов в отношении спорного земельного участка.

Согласно сведениям ИСОГД от ____ 2017 года земельный участок с кадастровым номером ___ расположен в территориальной зоне Ж-6 (зона застройки средне- и многоэтажными многоквартирными жилыми домами), решение о резервировании земельного участка под муниципальные и государственные нужды не принято, ограничений по красным линиям не имеется.

Истец надлежащим образом использовал предоставленный земельный участок, освоил его в предусмотренный договором аренды срок в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

Из обстоятельств дела следует, что истец не имел возможности обратиться с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок до истечения ранее заключенного договора аренды в связи с отдаленностью места проживания. 

Таким образом, основания, предусмотренные п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ для заключения договора аренды земельного участка на новый срок имелись. 

При таких обстоятельствах, поскольку препятствий для предоставления истцу земельного участка в аренду без торгов в ходе судебного заседания не установлено, оспариваемое решение ответчика нельзя признать законным, оно подлежит отмене, а требования истца о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 179-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1 к Окружной администрации города Якутска удовлетворить.

Признать незаконным отказ от ____ 2017 года № в заключении с ФИО1 нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером ___ 

Обязать Окружную администрацию города Якутска заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка на новый срок.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Саха (Якутия) путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Якутский городской суд Республики Саха (Якутия).

Судья А.А. Кочкина