Дело № 3а-83/2019

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 27 мая 2019 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Герасимовой О.В., 

при секретаре Афанасьевой А.А., 

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО2, 

заинтересованного лица ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО4 обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю, Правительству Хабаровского края об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства - склада с кадастровым номером №, площадью 1 661,7 кв.м., лит. К., К1, К2, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 29.06.2012, в размере 10 282 995 руб.

В обоснование заявленных требований указал, что является сособственником указанного нежилого здания, кадастровая стоимость которого по состоянию на 29.06.2012 г. определена в размере 30 569 826 руб. в соответствии с постановлением Правительства Хабаровского края от 26.12.2012г. № 467-пр. В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Отчетом об оценке от 03.09.2018 г. № 489/2018, выполненным оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО5, рыночная стоимость объекта капитального строительства по состоянию на 29.06.2012г. определена в размере 10 282 995 руб.

Определением от 07 мая 2019 года произведена замена заинтересованного лица ФИО6 на правопреемников ФИО3, ФИО7

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие административного истца ФИО4, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, представителя заинтересованного лица администрации Восточного сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края, заинтересованного лица ФИО7, которые в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении. 

Представитель Правительства Хабаровского края ФИО2 заявленные требования не признала по тем основаниям, что Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. При определении размера рыночной стоимости объекта капитального строительства стоимость прав на земельный участок, на котором размещен данный объект, оценщиком не принята во внимание. Кроме того, с административным исковым заявлением административный истец обратился в суд с нарушением 5-летнего срока с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости (08.02.2013г.), основания для восстановления указанного срока отсутствуют.

Заинтересованное лицо ФИО3 заявленные исковые требования в судебном заседании поддержала.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ФИО4 на праве общей долевой собственности принадлежит объект капитального строительства – нежилое здание склад с кадастровым номером 27:23:0051026:151, площадью 1 661,7 кв.м., лит. К., К1, К2, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Второй сособственник указанного нежилого здания – ФИО6. 

Из представленных суду свидетельств о праве на наследство № и №, что наследниками указанного имущества ФИО6, умершего 27 августа 2018 года, являются в 1/2 доли ФИО7, и 1/2 доли ФИО3.

Кадастровая стоимость здания склада, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости 08 февраля 2013 г., составляет 30 569 826 руб., определена по состоянию на 29 июня 2012г. на основании Постановления Правительства Хабаровского края № 467 от 26 декабря 2012г. «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства), расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012г.».

Статьей 24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2).

Физические лица в силу статьи 400 Налогового Кодекса РФ являются налогоплательщиками налога на находящееся у них в собственности имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 Налогового кодекса РФ, которая к таковому относит, в том числе, иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с положениями части 1 статьи 402 Налогового кодекса РФ налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи. Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 настоящего Кодекса.

Статьей 1 Закона Хабаровского края от 30.09.2015г. № 116 «О единой дате начала применения на территории Хабаровского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» установлено, что налоговая база по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения, применяется на территории Хабаровского края с 01 января 2017г.

ФИО4, являясь долевым собственником здания склада, налог на которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, имеет право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. 

В силу части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Хабаровского края от 26 декабря 2014 года № 467-пр утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Хабаровского края, по состоянию на 29 июня 2012 года. Оспариваемые результаты кадастровой оценки внесены в ГКН 08 февраля 2013 года. 

До настоящего времени новые результаты кадастровой оценки объектов капитального строительства не утверждены. 

Так как очередная государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства, расположенных на территории Хабаровского края в срок, установленный ст.24.12 Федерального закона № 135-ФЗ не проведена, то с учетом конкретных обстоятельств дела и руководствуясь разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает возможным восстановить ФИО4 срок для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

В суд в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость нежилого здания административным истцом представлен Отчет об оценке от 03.09.2018 г. № 489/2018, выполненный оценщиком ООО «Бизнес аудит оценка» ФИО5, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 29.06.2012 г. определена в размере 10 282 995 руб.

В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО № 3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО № 3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 29.06.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Для определения рыночной стоимости нежилого здания оценщиком использован затратный подход, в рамках которого применен метод сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания, на основании нормативных данных, с последующей корректировкой показателя. Отказ от доходного и сравнительного подхода и иных методов в рамках затратного подхода в Отчете обоснован. Что также подтверждено оценщиком ФИО5 в ходе судебного заседания.

Из Отчета следует, что объект оценки представляет собой склад, назначение: нежилое здание, двухэтажный. 

Основная часть, литер К, 1991 года постройки, общая площадь 286,4 кв.м., объем 1 818 куб.м, вид внутренней отделки – простая, группа капитальности - II. Фундамент – бетонный ленточный; каркас – железобетонный; стены – железобетонные плиты; перегородки – железобетонные плиты; перекрытия и покрытия - железобетонные плиты; кровля – железная; проемы оконные – стеклопакеты, двери – металлические ворота; полы – бетонные; отдела – побелка; отмостка, крыльца; электроосвещение.

Пристройка, литер К 1, 1991 года постройки, общая площадь 152 кв.м., объем 732 куб.м, вид внутренней отделки – простая, группа капитальности - II. Фундамент – бетонный ленточный; стены – железобетонные плиты; перегородки – кирпичные; перекрытия и покрытия - железобетонные плиты; кровля – железная; проемы оконные – стеклопакеты, двери – металлические ворота; полы – бетонные; отмостка, крыльца; электроосвещение.

Пристройка, литер К 2, 2004 года постройки, общая площадь 1 223, 3 кв.м., объем 7 204 куб.м, вид внутренней отделки – простая, группа капитальности - II. Фундамент – бетонный ленточный; стены – железобетонные плиты; перегородки – железобетонные плиты; перекрытия и покрытия - железобетонные плиты; кровля – железная; проемы оконные – стеклопакеты, двери – металлические ворота; полы – бетонные; отмостка, крыльца; электроосвещение.

Объект-аналог подбирался на основании отраслевой принадлежности и назначения объекта оценки.

В качестве аналога использован типовой объект из Сборника КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения. Укрупненные показатели стоимости строительства, для условий строительства в Московской области, Россия. Издание пятое, переработанное и дополненное. Серия «Справочник оценщика» 2011г., раздел С 3.08.045 – Складской корпус. Вертикальные несущие конструкции – сборный железобетон, горизонтальные – сборный железобетон, наружные стены – сборный железобетон. Класс качества – econom. Класс конструктивной системы – КС-1. 

Применена поправка на различие в конструктивных элементах, на степень учета стоимости специальных контракций и других видов работ, регионально-климатическая поправка, корректирующий коэффициент на различие в сейсмичности, корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве после даты издания справочника.

Расчет прибыли предпринимателя определен на основе методики, предложенной в монографии: Экономика и менеджмент недвижимости, автор ФИО8, в размере 14 %.

Определена величина затрат на строительство объекта-оценки с применением необходимых корректировок. 

Стоимость нового строительства с учетом прибыли предпринимателя составила 13 957 138 руб.

Произведен расчет физического износа здания методом хронологического возраста основная часть, литер К в размере 24 %, пристройка, литер К 1 в размере 48 %, пристройка, литер К 2 в размере 25 %. Функциональное устаревание, экономическое устаревание не выявлены. 

Произведен расчет затрат на замещение с учетом износа и устареваний. Рыночная стоимость оцениваемого объекта капитального строительства определена в размере 10 282 995 руб.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. 

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Из показаний свидетеля ФИО5 в судебном заседании следует, что в соответствии с пунктом 20 ФСО № 7, поскольку объектом оценки является объект капитального строительства, его стоимость не включает в себя стоимость прав на земельный участок. Выбранная для расчета прибыли предпринимателя методика основана на анализе рыночной информации, в частности ставки по кредитам, приведенным на сайте Центрального банка РФ. Примененная методика является аналитической моделью. Описание выбранного метода приведено в Отчете. 

Положения Отчета, показания свидетеля ФИО5 в судебном заседании опровергают доводы Правительства Хабаровского края о недостоверности Отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с подпунктом «и» пункта 8 ФСО № 3 в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

При выборе подхода для определения рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком дано обоснование применяемого им метода и подхода, обоснованы отказы от других подходов и методов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В соответствии с подпунктом «г» пункта 24 ФСО № 7 при затратном подходе в общем случае стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства.

Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2016г. № 358 утверждены Методические указания о государственной кадастровой оценке, в соответствии с пунктом 1.12 которых, при необходимости раздельного определения кадастровой стоимости земельных участков и находящихся на нем иных объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости в качестве самостоятельных объектов недвижимости, данные объекты могут быть оценены как раздельно, так и в составе условно сформированного объекта оценки. В случае оценки единого объекта оценки полученная стоимость распределяется между входящими в его состав объектами недвижимости, учтенными в государственном кадастре недвижимости. При этом должен соблюдаться принцип отсутствия двойного налогообложения имущества.

Целью оценки является не общий случай определения рыночной стоимости объекта оценки, а пересмотр кадастровой стоимости объекта капитального строительства, которая в свою очередь определяется без учета стоимости земельного участка, на котором расположен объект недвижимости с целью избежать двойное налогообложение.

Учитывая данное обстоятельство, оценщик обоснованно рыночную стоимость объекта оценки определил без учета стоимости земельного участка, приходящегося на объект капитального строительства. 

В соответствии с подпунктом «з» пункта 24 ФСО № 7 для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок.

Обстоятельства, на которые ссылается Правительство Хабаровского края без установления данных о том, что в действительности рыночная стоимость объекта оценки не соответствует размеру, определенному оценщиком, не являются основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. 

В соответствии со статьей 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Исходя из положений части 5 статьи 247 КАС РФ обязанность по доказыванию несоответствия заявленной административным истцом рыночной стоимости объекта недвижимости лежит на административных ответчиках.

Доказательств, которые опровергали бы представленную административным истцом рыночную стоимость нежилого здания, свидетельствовали бы о его рыночной стоимости в ином размере, административными ответчиками, заинтересованным лицом, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого здания заявлены не были.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

На основании изложенного заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению. 

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Поскольку административное исковое заявление подано в суд 28 декабря 2018 года, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 08 февраля 2013 года, установленная судом кадастровая стоимость действует с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС РФ суд, 

РЕШИЛ:

Административный иск индивидуального предпринимателя ФИО4 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - склада с кадастровым номером №, площадью 1 661,7 кв.м., лит. К., К1, К2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 29 июня 2012 года в размере 10 282 995 руб. на период с 01 января 2018 года и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки. 

Дата обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости - 28 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда О.В. Герасимова