Дело 2а-4183/2025

50RS0052-01-2025-004397-21

Решение

 в окончательной форме изготовлено 17.07.2025 года.

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 июля 2025 года гор. Щёлково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Семерниковой Р.В.,

при секретаре судебного заседания Мир А.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Зарецкой ФИО7 к Администрации г.о. Щелково Московской области о признании незаконным решения об отказе в предоставлении государственной услуги, восстановлении нарушенного права,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Щелковский городской суд Московской области с вышеуказанным административным иском к Администрации г.о. Щелково Московской области о признании незаконным решения об отказе в предоставлении государственной услуги, восстановлении нарушенного права. В обоснование административного иска указано, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью застройки 88,6 кв.м. Объект незавершённого строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером № (вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства). С ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является новым арендатором земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, основание государственной регистрации: договор уступки прав требования по Договору аренды земельного участка № № б/н от ДД.ММ.ГГГГ. В связи с тем, что ФИО1 является новым арендатором земельного участка с кадастровым номером №, ею был подан комплект документов, необходимый для внесения изменений в действующий договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ, Администрацией г.о. Щелково было вынесено решение № об отказе в данной услуге, указав причину отказа: договор аренды земельного участка заключен на срок менее пяти лет, отсутствует согласие арендодателя на переуступку прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в Администрацию г.о. Щелково Московской области была отправлена досудебная жалоба об отмене решения № и о внесении изменения в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (кадастровый номер №), а именно: указать новым арендатором, согласно выписке из ЕГРН - ФИО2 

На основании изложенного, административный истец ФИО2 просит суд признать незаконным решение Администрации г.о. Щелково № от ДД.ММ.ГГГГ и обязать Администрацию г.о. Щелково повторно рассмотреть заявление о внесении изменения в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно указать новым арендатором – ФИО2

В судебное заседание административный истец ФИО2 не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, направила своего представителя ФИО3, действующую на основании доверенности.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 – ФИО3, действующая на основании доверенности, которая поддержала заявленные административные исковых требования в полном объеме, просила их удовлетворить по доводам, изложенным в административном иске.

В судебном заседании представитель административного ответчика Администрации г.о. Щелково Московской области – ФИО4, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения административных исковых требования, просила отказать в их удовлетворении по доводам, изложенным в письменных возражениях, указав на то, что отказ в предоставлении услуги о внесении изменения в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ обусловлен тем, что первоначальным арендатором не было получено согласие арендодателя на передачу своих прав по договору аренды.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц Министерства имущественных отношений Московской области, Министерства обороны РФ, Управления лесного хозяйства и природопользования Министерства обороны России, а также заинтересованное лицо ФИО5 не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело без участия в судебном заседании административного истца и заинтересованных лиц.

Изучив и исследовав материалы административного дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд считает, что административные исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч. 9 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие) (часть 11 статьи 226 КАС РФ). 

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, между Администрацией г.о. Щелково Московской области и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства. На земельном участке расположен объект недвижимости: объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, принадлежащий арендатору на праве собственности.

Согласно п. 4.4.11 указанного договора аренды земельного участка, арендатор обязан письменно уведомить арендатора о заключении договора субаренды, передаче своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, а также передаче своих прав по договору в залог (ипотеку) в течение трех дней после заключения такого договора.

Как следует из договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО5 и ФИО2, права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ переданы ФИО2

Согласно п. 2.2 указанного договора от ДД.ММ.ГГГГ, арендатор передает имеющиеся у него права и обязанности по договору аренды в течение одного дня с момента подписания настоящего договора. Арендатор письменно уведомляет арендодателя о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды новому арендатору. Настоящий договор подлежит государственной регистрации. Стороны подают документы на регистрацию в день подписания настоящего договора.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, объект незавершенного строительства, с кадастровым номером №, принадлежит административному истцу ФИО2 на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ. Указанный объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером №. 

Также из выписки из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером №, следует, что указанный право аренды на него принадлежит ФИО2 (дата государственной регистрации – ДД.ММ.ГГГГ, срок действия аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год). Основанием для государственной регистрации является договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ и договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО2 обратилась в Администрацию г.о. Щелково Московской области с заявлением об оказании государственной услуги о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Администрации г.о. Щелково Московской области № от ДД.ММ.ГГГГ отказа в предоставлении государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов»

Основаниями для отказа в предоставлении государственной услуги указано:

- п. 13.2.4 Административного регламента – несоответствии информации, которая содержится в документах, представленных заявителем, данным, полученным в результате межведомственного информационного взаимодействия. 

В качестве разъяснения причин отказа указано, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № на земельный участок с кадастровым номером № заключен на срок 3 года. Согласно п. 9 ст. 22 Земельного Кодекса РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок менее чем на пять лет, арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу только с согласия арендодателя. Отсутствие согласие Администрации г.о. Щелково на передачу прав и обязанностей по договору аренды.

В указанном решении об отказе в предоставлении государственной услуги дополнительно указано, что согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного Кодекса РФ, однократное предоставление земельного участка в аренду на срок до трех лет для завершения строительства объекта, расположенного на земельном участке, конкретному лицу, подразумевает личное исполнение обязательства по договору. 

Также в решении указано на то, что Администрация намерена обратиться в суд в целях оспаривания сделки по договору.

В соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29.11.2014 года № 377-ФЗ «О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя», а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», граждан или крестьянских (фермерских) хозяйств, которым предоставлены земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно разъяснениям изложенными в п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В силу пункта 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим: поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пп. 5 и 6 названной статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные положения ст. 22 ЗК РФ, подлежащие применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Согласно п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Как указано выше, если договор аренды земельного участка, находящего государственной или муниципальной собственности, сроком более чем пять лет заключен после введения в действие земельного кодекса РФ, соответствующие права и обязанности по нему арендатор может передать третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако, нельзя предусматривать в договоре аренде условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по нему третьему лицу только после получения на это согласия от арендатора. Таким образом, арендатор по договору аренды земельного участка, заключенному на срок более пяти лет, в силу законодательного регулирования имеет более широкий объем прав, ограничение которых не допускается договором.

Иными словами, пункт 9 ст. 22 ЗК РФ лишь указывает на то, что при аренде земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности свыше 5 лет, согласие арендодателя на переуступку прав и обязанностей по договору аренды не требуется. 

При аренде земельного участка менее чем 5 лет, необходимо руководствоваться пунктом 5 ст. 22 ЗК РФ, согласно которому, согласие арендодателя не требуется, если иное не установлено в договоре аренды земельного участка.

Так, на основании изложенного, а также учитывая, что Администрация г.о. Щелково Московской области была уведомлена о заключении договора об уступке прав и обязанностей, доказательств иного суду не представлено, как и не представлено доказательств о признании указанной сделки недействительной, исключении сведений о заключенном договоре об уступке прав из сведений, содержащихся в ЕГРН, суд приходит к выводу, что административные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление Зарецкой ФИО8 к Администрации г.о. Щелково Московской области о признании незаконным решения об отказе в предоставлении государственной услуги, восстановлении нарушенного права – удовлетворить.

Признать незаконным решение Администрации г.о. Щелково Московской области от ДД.ММ.ГГГГ №.

Обязать Администрацию г.о. Щелково Московской области повторно рассмотреть заявление Зарецкой ФИО9 о внесении изменений в договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Московской областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Щёлковский городской суд Московской области путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Р.В. Семерникова