Дело № 3а-30/2018 

СМОЛЕНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

Решение

Именем Российской Федерации

11 октября 2018 год г. Смоленск 

Смоленский областной суд в составе:

судьи Смоленского областного суда Филенковой С.В.,

при секретаре Бурганцовой А.М. 

рассмотрел в судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, Администрации Смоленской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 с учётом уточнений обратился в Смоленский областной суд с административным исковым заявлением к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, Администрации Смоленской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 538,8 кв.м., расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости равной 3514 312 рублей по состоянию на 25 июля 2013 года. 

Обосновав требования тем, что является собственником указанного нежилого помещения и согласно выписки из ЕГРН его кадастровая стоимость на 25 июля 2013 года составляет 12924373, 40 рублей.

Считает данную стоимость объекта недвижимости чрезмерно завышенной, поскольку в соответствии с отчетом об оценке № 699-Н-18 СМК АОК 04 от 20 сентября 2018 года рыночная стоимость вышеуказанного объекта недвижимости составляет 3514312 рублей, в связи с этим нарушаются его права как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В письменных заявлениях административный ответчик - Администрация Смоленской области, заинтересованное лицо - филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата» федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области просили рассмотреть дело по иску ФИО1 в их отсутствие, оставив разрешение вопроса об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на усмотрение суда. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 исковые требования поддержал по основаниям и доводам, изложенным в административном исковом заявлении и уточнении к нему. 

Представитель административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области ФИО3 оставила разрешение административных исковых требований на усмотрение суда. 

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, Смоленский областной суд приходит к следующим выводам.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Установлено, что ФИО1 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 538,8 кв.м., расположенного по адресу: ... рыночной стоимостью согласно представленного отчёта об оценке от 20.09.2018 года равной 3514 312 рублей, обладает правом оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данного помещения.

Сведения о данном объекте недвижимости, как о ранее учтенном, внесены в государственный кадастр недвижимости (с 01.01.2017г. - Единый государственный реестр недвижимости) 25.07.2013 года с присвоением ему кадастрового номера №, в связи с чем, указанный объект недвижимости не попал в перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, и при проведении работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, осуществлённых в рамках государственного контракта от 18.06.2012 года заключенного между Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (заказчик работ) и ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» (исполнитель работ), не оценивался исполнителем работ.

В случае, если объект недвижимости не попал в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке, его кадастровая стоимость определяется в соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости на 25.07.2013г. составляет 12924373, 40 рублей.

Данный размер кадастровой стоимости земельного участка является актуальным на момент обращения административного истца в суд. 

В соответствии со ст. 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», спор о пересмотре кадастровой стоимости может быть урегулирован соглашением сторон, основанном на имеющихся в деле доказательствах (одном из представленных сторонами отчетов об оценке объекта недвижимости). 

В обоснование заявленных требований административный истец представил в суд отчёт об оценке№ 699-Н-18 СМК АОК 04 от 20 сентября 2018 года, выполненный ООО»Агенство оценки ФИО4 и Компании», согласно которому рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 3514312 рублей на дату оценки 25.07.2013 года.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности оценка выполнена по состоянию на дату определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

Отчет об оценке соответствует заданию на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества оценщиком применялись два подхода - сравнительный и доходный. Выбор подходов, используемых оценщиком, в отчёте обоснован. 

В соответствии с пунктами 12,13 Федерального стандарта оценки №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 297 от 20.05.2015 года, сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом, могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках: периодических изданий «Моя реклама», «Из рук в руки» - подшивка за 2013 год, а также информацию в сети Интернет, и пришёл к выводу, что полученная информация о сделках с объектами недвижимости является достоверной и полной.

В качестве объектов-аналогов отобраны объекты сопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам. Характеристики объектов-аналогов приведены в таблице отчёта. 

Согласно пунктам 15, 16 ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 297 от 20.05.2015 года, доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В рамках доходного подхода оценщиком был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования, так как величина потока дохода, связанного с эксплуатацией объекта оценки, изменяется с незначительным темпом. 

Путём сведения результатов всех используемых методов оценщиком были определены преимущества и недостатки каждого из них. Определение итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимого имущества произведено путем согласования стоимостей, полученных различными подходами.

Суд полагает, что приведенные в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Поскольку указанный отчет является допустимым по делу доказательством, подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, специальными познаниями и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного объекта недвижимости, а также содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, и на основании этого исследования дан ответ о размере рыночной стоимости спорного объекта, суд принимает за основу при вынесении решения данный отчёт.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного объекта, содержащих сведения об иной его рыночной стоимости, административными ответчиками не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Административный истец ФИО1, являясь собственником недвижимого имущества, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости, поскольку кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца, так как влечет увеличение его налоговых обязательств, в частности, по уплате налога на недвижимость. 

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, и до даты очередной государственной кадастровой оценки.

В силу положений статей 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

При таких обстоятельствах, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Смоленский областной суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 67:10:0010107:24, общей площадью 538,8 кв.м., расположенного по адресу: Смоленская область, Кардымовский район, пгт.Кардымово, ул.Ленина, д.36, в размере его рыночной стоимости равной 3514 312 (три миллиона пятьсот четырнадцать тысяч триста двенадцать ) рублей по состоянию на 25 июля 2013 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Смоленского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 16 октября 2018 года.

Судья Смоленского областного суда С.В.Филенкова