Дело 2-1177/2018 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

Киселёвский городской суд Кемеровской области 

в составе: председательствующего – судьи Улитиной Е.Ю., 

при секретаре – Степановой О.И.,

с участием истца – ФИО1,

представителя третьего лица – Публичного акционерного общества «Сбербанк России» – ФИО2, действующей на основании доверенности № от 10.03.2017г., сроком действия до 27.06.2019г.,

представителя третьего лица – Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях – ФИО3, действующей на основании доверенности от 22.01.2018г., сроком на один год,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Киселёвске Кемеровской области

«16» октября 2018 года

гражданское дело по иску

ФИО1

к Обществу с ограниченной ответственностью «Выгодное решение»,

ФИО4

о признании недействительными торгов по реализации имущества в ходе исполнительного производства,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в Киселёвский городской суд с вышеназванным иском к ответчикам Обществу с ограниченной ответственностью «Выгодное решение» (далее – ООО «Выгодное решение»), ФИО4, ссылаясь на следующие обстоятельства. Истцу на праве собственности принадлежит квартира, расположенная в городе 

<

адрес>, которая была приобретена за счет кредитных средств, выданных ПАО «Сбербанк России», в связи с чем на квартиру зарегистрировано обременение в виде ипотеки. Решением Киселёвского городского суда от 18.06.2016г. с истца (заемщика) и ФИО5 (поручителя) была взыскана задолженность по кредиту и обращено взыскание на предмет залога (квартиру по 

<

адрес>), было возбуждено исполнительное производство. 20.06.2018г. состоялись торги, победителем которых признан ответчик ФИО4, с которым ООО «Выгодное решение» заключило договор купли-продажи от 26.06.2018г.

Истец ссылается на нарушение требований закона в ходе проведения реализации имущества в части срока опубликования объявления о торгах, ошибках в указании площади квартиры и кадастрового номера в акте передачи имущества на торги и акте о снижении стоимости, а также отсутствии в объявлении о торгах сведений о наличии всех существующих обременений. В частности, отсутствовали сведения о том, что на момент передачи квартиры на реализацию и проведения торгов квартира отсутствовала в натуре, уничтожена как объект права. Указанные обстоятельства достоверно установлены в ходе рассмотрения гражданского дела №, в рамках которого проводилась судебная экспертиза в целях разрешения иска и определения размера выкупной цены. Решением по данному делу, принятым 15.06.2018г. с КУМИ г.Киселёвска в пользу истца ФИО1 взыскана выкупная стоимость за указанную квартиру в размере 691000 рублей. Торги состоялись после вынесения данного решения. Истец полагает, что процедурой торгов по реализации принадлежащей ему квартиры, за которую судом в его пользу взыскана выкупная стоимость, нарушены его права как собственника жилого помещения. Поскольку квартира как объект гражданских прав отсутствует, то мнимой сделкой является и договор купли-продажи квартиры, заключенный с ФИО4, являющийся одновременно и актом приема-передачи имущества.

В судебном заседании истец ФИО1 поддержал заявленные требования в части признания торгов недействительными. Отказался от требований в части признания недействительным договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции, о чем представил письменное ходатайство. При этом пояснил, что договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, регистрацию не прошел. Собственником квартиры по данным ЕГРН по-прежнему является он (истец), а фактически решением Киселёвского городского суда от 15.06.2018г. на спорный объект недвижимости признано право муниципальной собственности. Как установлено в ходе судебного разбирательства, денежные средства от победителя торгов ФИО4 находятся не депозите в ОСП по г.Киселёвску, в адрес Сбербанка не поступали. Таким образом, применение двусторонней реституции невозможно, что не лишает права победителя торгов, в случае признания торгов недействительными, в дальнейшем обратиться по вопросу возврата денежных средств в ОСП по г.Киселёвску и к организатору торгов.

Ответчик ООО «Выгодное решение» о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, своего представителя для участия в судебном заседании не направил, направил письменное ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя ООО «Выгодное решение», а также письменные возражения на иск (л.д.101). Просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что торги проведены в рамках государственного контракта и в соответствии с поручением Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях, а также в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен, представил письменные возражения на иск (л.д.84) и ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие (л.д.226). В письменных возражениях указывает, что торги по реализации имущества были проведены без нарушений действующего законодательства. Несогласие истца с действиями или бездействием судебных приставов-исполнителей дает ему право обжаловать эти действия (бездействие) в судебном порядке. Технические ошибки в актах судебных приставов-исполнителей не влияют на процедуру торгов. В информационном извещении в газете «Кузбасс» № (№) от 29.05.2018г. и сети Интернет на официальном сайте htpp://torgi.gov.ru/ был верно указан кадастровый номер и общая площадь спорного объекта недвижимости.

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для признания торгов недействительными. Просит также учесть, что истец ФИО1 в другом деле, рассмотренном в порядке административного производства, уже оспаривал действия судебного пристава-исполнителя Л., в том числе в части передачи имущества на торги, которые состоялись 20 июня 2018г. Решением Киселёвского городского суда от 06.08.2018г. по делу № в удовлетворении иска было отказано, решение вступило в законную силу.

Представитель третьего лица Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (далее - МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях) ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по доводам, изложенным в письменных возражениях, подписанных представителем ФИО6 (л.д.143-148). В отзыве указано, что МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях (заказчиком) был заключен государственный контракт от 18.12.2017г. № с ООО «Выгодное решение» (исполнителем) в целях совершения от имени заказчика действий по реализации на территории Кемеровской области имущества, арестованного во исполнение судебных актов и актов других органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество. Согласно поручению № от 26.02.2018г. МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях поручило исполнителю принять и реализовать заложенное имущество, принадлежащее должнику ФИО1, а именно – квартиру общей площадью 40,2 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Извещение о торгах было опубликовано 06.03.2018г. в газете «Кузбасс», на официальном сайте www.torgi.gov.ru и на сайте УФССП. Протоколом № от 03.04.2018г. первые торги были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием покупательского спроса и подачей одной заявки на участие в торгах. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 15.05.2018г. цена реализуемого имущества была снижена на 15% и составила 267376 рублей. Извещение о торгах было опубликовано 29.05.2018г. в газете «Кузбасс», на официальном сайте www.torgi.gov.ru и на сайте УФССП. Протоколом № от 20.06.2018г. вторые торги были признаны состоявшимися, победителем торгов признан ФИО4, цена проданного имущества составила 275397 рублей 28 копеек. В последующем с победителем торгов был заключен договор купли-продажи от 26.06.2018г., на основании которого ФИО4 была передана вышеуказанная квартира. Представитель третьего лица полагает невозможным определить, какие права истца были нарушены при проведении торгов. Решением Киселёвского городского суда от 15.06.2018г. с КУМИ г.Киселёвска в пользу ФИО1 взыскана выкупная стоимость спорной квартиры в размере 691000 рублей. После исполнения данного решения право собственности истца на спорную квартиру будет прекращено. Кроме того, представитель третьего лица ссылается на отсутствие нарушения сроков извещения о проведении торгов. Неверно указанные характеристики реализуемого имущества в акте передачи арестованного имущества на торги от 28.02.2018г. и в постановлении о снижении цены арестованного имущества на 15% не повлияли на результаты торгов, прав участников торгов не нарушили. При вынесении вышеназванного поручения №, а также в извещениях, публикуемых в газете «Кузбасс», на официальном сайте www.torgi.gov.ru и на сайте УФССП, общие характеристики реализуемого имущества были указаны верно, соответственно, у потенциальных участников торгов не было заблуждений касательно имущества и его характеристик. Отсутствие в извещении о торгах записи об изъятии квартиры для государственных и муниципальных нужд в пользу КУМИ г.Киселёвска также, по мнению представителя третьего лица, не повлияло на процедуру проведения торгов, так как на повторные торги протоколом № от 20.06.2018г. было зарегистрировано 5 заявок, что говорит о высоком покупательском спросе и большой конкуренции на торгах. Также это не является существенным нарушением, так как отсутствие данной записи не повлияло на спрос и на формирование цены. Вместе с тем, победитель торгов ФИО4, с которым был заключен договор купли-продажи, данный договор не оспаривает и не имел никаких возражений при подписании данного договора купли-продажи. Кроме того, ФИО4, являясь правопреемником залогодателя, приобретает права и обязанности последнего.

Кроме того, представитель третьего лица МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях ФИО3 в судебном заседании пояснила, что на момент проведения торгов представителям Росимущества не было известно об изъятии квартиры для муниципальных нужд и уничтожении квартиры (сносе дома). В документах, представленных службой судебных приставов, такой информации не имелось. Осматривал ли ФИО4 приобретаемое на торгах имущество – ей не известно. Полагает, что в данном случае истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку ему следовало оспаривать в порядке административного судопроизводства действия и постановления, вынесенные судебным приставом-исполнителем, не указавшим в документах сведения об изъятии квартиры для муниципальных нужд. В данной ситуации незаконными являются действия КУМИ г.Киселёвска по изъятию для муниципальных нужд квартиры, находящейся в залоге у банка, без уведомления об этом залогодержателя. Вместе с тем, полагает, что отсутствие квартиры в натуре не влияет на законность торгов, поскольку при таких обстоятельствах ФИО4 приобретает право требования от КУМИ г.Киселёвска выкупной стоимости за квартиру. По её мнению, вынесенное Киселёвским городским судом 15.06.2018г. решение о взыскании выкупной стоимости за ту же квартиру в пользу ФИО1, никакого правового значения для дела не имеет.

Представители третьих лиц КУМИ г.Киселёвска, Управления Росреестра, ОСП по городу Киселёвску, а также третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Ранее от представителя Управления Росреестра ФИО7 поступал письменный отзыв, содержащий просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителя Киселёвского отдела Управления Росреестра. В отзыве также указано, что согласно сведениям из ЕГРН в отношении объекта недвижимого имущества – квартиры, общей площадью 40,2 кв.м., кадастровый номер №, расположенной в 

<

адрес>, 01.07.2014г. зарегистрировано право собственности (рег. №) за ФИО1, на основании договора купли-продажи квартиры от 25.06.2014г. Сведения о регистрации перехода права собственности, права собственности на основании иных сделок в ЕГРН отсутствуют (л.д.62-63).

С учётом мнения остальных участников процесса и в силу надлежащего извещения всех участвующих в деле лиц, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО4, представителя ответчика ООО «Выгодное решение», а также представителей третьих лиц КУМИ г.Киселёвска, Управления Росреестра, ОСП по городу Киселёвску и третьего лица ФИО5

Суд, заслушав участвующих лиц, исследовав письменные материалы дела, находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьями 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», иными федеральными законами и Постановлениями Правительства Российской Федерации.

В соответствии с п.2 ст.63 Федерального закона Российской Федерации от 02.10.2007г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – ФЗ «Об исполнительном производстве») порядок проведения торгов определяется Гражданским кодексом Российской Федерации, то есть порядок проведения торгов, проводимых в процессе исполнительного производства, регулируется ст.ст. 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действующей на момент разрешения спора) предусмотрено, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

- кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

- на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

- продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

- были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

- были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

В соответствии с п.1 ст.449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства, а также в иных случаях, установленных законом. Правила, предусмотренные статьями 448 и 449 настоящего Кодекса, применяются к публичным торгам, если иное не установлено настоящим Кодексом и процессуальным законодательством.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 44 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

В соответствии с разъяснениями, данными в п.70 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015г. №50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо (п.1 ст.449, ч.1 ст.449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В частности, такими лицами могут быть: участники торгов; лица, не имевшие возможности участвовать в публичных торгах из-за допущенных, по их мнению, нарушений правил их проведения; стороны исполнительного производства; судебный пристав-исполнитель; иные лица, обосновавшие свой интерес в оспаривании публичных торгов.

Ответчиками по требованиям о признании публичных торгов недействительными по общему правилу являются организатор торгов и/или привлекаемые им специализированные организации и лицо, выигравшее публичные торги.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015г. №50 указано, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п.1 ст.449, п.1 ст.449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 93 Закона об исполнительном производстве). Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Статьей 90 ФЗ «Об исполнительном производстве» установлено, что торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации (часть 1). Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации (часть 2). Извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, и на официальном сайте Федеральной службы судебных приставов в сети «Интернет». Информация о проведении торгов должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы (часть 3).

Согласно ст.92 ФЗ «Об исполнительном производстве», в случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги. Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со ст.89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1-3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона (часть 2). В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона (часть 3).

В силу статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающей порядок проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства, публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом (часть 1). Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества (часть 2). Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет» в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. В извещении указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена (часть 3).

В соответствии с разъяснениями, данными в п.72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015г. №50, пункт 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации не определяет орган, в котором подлежит опубликование извещения о проведении торгов, в том числе публичных, поэтому следует руководствоваться частью 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве. Информация о проведении торгов, включая публичные, подлежит размещению на официальном сайте Российской Федерации в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов (адрес официального сайта - www.torgi.gov.ru утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 10.09.2012г. №909). Кроме того, извещение о проведении публичных торгов должно быть размещено на сайте органа, осуществляющего исполнительное производство.

Иными законами могут быть установлены дополнительные к общеобязательному порядку правила размещения информации о проведении публичных торгов. Например, Законом об ипотеке (часть 3 статьи 57 Закона) предусмотрено, что информация о публичных торгах по продаже заложенного недвижимого имущества помимо ее размещения в сети «Интернет» в установленном порядке подлежит публикации в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества. Если в субъекте Российской Федерации установлен свой государственный язык, то публикация информации в официальном информационном органе должна быть осуществлена на этом языке и на государственном языке Российской Федерации - русском языке.

Порядок опубликования информации о публичных торгах считается соблюденным при одновременном выполнении требований части 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве и пункта 4 статьи 449.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, а в отношении заложенного недвижимого имущества - дополнительно и требований части 3 статьи 57 Закона об ипотеке.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (часть 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (часть 2).

В судебном заседании установлено, что истец ФИО1 на основании договора купли – продажи квартиры от 25 июня 2014 года (л.д.10-11) является собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 40,2 кв.м., кадастровый номер №. Право собственности истца на квартиру подтверждено свидетельством о государственной регистрации права, выданным 01 июля 2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, серии №, регистрационная запись № (л.д.12).

Как следует из пояснений истца, указанная квартира была приобретена за счет кредитных средств, выданных ПАО «Сбербанк России» по кредитному договору, где заемщиком выступил истец, поручителем – 

<

данные изъяты> ФИО5 В связи с предоставлением истцу ипотечного кредита на квартиру было зарегистрировано обременение в виде ипотеки.

Судом установлено, что решением Киселёвского городского суда Кемеровской области от 18 июля 2016 года, вступившим в законную силу 20 октября 2016 года, по делу № с ФИО1 и ФИО5 в пользу ПАО «Сбербанк России» была взыскана задолженность по кредиту в сумме 684845 рублей 19 копеек, этим же решением обращено взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

На основании указанного судебного акта в отношении должников ФИО1 и ФИО5 были возбуждены исполнительные производства: 01 февраля 2017 года в отношении ФИО1 № и 08 февраля 2017 года в отношении ФИО5 №, впоследствии указанные исполнительные производства были объединены в сводное, которому присвоен номер №. Указанные обстоятельства неоднократно являлись предметом судебного разбирательства, в том числе, установлены решением Киселёвского городского суда от 15.06.2018г. по делу № (л.д.30-42).

Судом установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что требования исполнительных документов в полном объёме не исполнены до настоящего времени.

В рамках исполнения вышеназванного решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество было организовано проведение открытых торгов (аукциона) по продаже заложенного имущества.

Торги были проведены специализированной организацией – Обществом с ограниченной ответственностью «Выгодное решение» (генеральный директор Неб А.В.), действующим на основании поручения № от 26.02.2018г. на прием и реализацию арестованного имущества, выданного МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях (л.д.102) и в рамках заключенного между ООО «Выгодное решение» и МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях государственного контракта № от 18.12.2017г. (л.д.115-128).

Извещение о торгах было опубликовано 06.03.2018г. в газете «Кузбасс» (л.д.159), на официальном сайте www.torgi.gov.ru (л.д.154-156) и на сайте УФССП. Протоколом № от 03.04.2018г. первичные торги были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием покупательского спроса и подачей одной заявки на участие в торгах, от ФИО4 (л.д.162-163). 

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по г.Киселёвску Л. от 15.05.2018г. цена реализуемого имущества была снижена на 15% и составила 267376 рублей (л.д.132-133). 

Извещение о вторичных торгах было опубликовано 29.05.2018г. в газете «Кузбасс» (л.д.29), на официальном сайте www.torgi.gov.ru (л.д.168-170) и на сайте УФССП. 

Доводы истца о нарушении сроков опубликования извещения о торгах суд считает основанными на неверном толковании закона. Как было указано выше, в силу части 3 статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества.

Поскольку вторичные торги были назначены на 20.06.2018г., а извещение опубликовано 29.05.2018г., то сроки опубликования извещения соответствуют требованиям части 3 статьи 57 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которой следует руководствоваться в возникших правоотношениях.

Прием заявок на участие в торгах, назначенных на 20.06.2018г., проводился с момента опубликования объявления по 15.06.2018г. включительно.

14.06.2018г. заявка на участие в торгах поступила от ФИО4, рег. № (л.д.133-134).

Платежным поручением № от 20.06.2018г. ФИО4 внес задаток в размере 13368 рублей 80 копеек (л.д.129).

Протоколом № от 20.06.2018г. вторичные торги были признаны состоявшимися, победителем торгов признан ФИО4, цена проданного имущества составила 275397 рублей 28 копеек (л.д.176-182). 

26.06.2018г. с ФИО4 был заключен договор купли-продажи (л.д.183-184), победитель торгов оплатил приобретенное на торгах имущество в полном объёме (л.д.185-186).

Доводы истца о неверном указании в акте передачи арестованного имущества на торги, а также в акте о снижении стоимости квартиры на 15%, кадастрового номера и площади квартиры нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. Однако, указанные обстоятельства не повлияли ни на процедуру, ни на результаты торгов. Кроме того, в информационном извещении в газете «Кузбасс» № (№) от 29.05.2018г. и сети Интернет на официальном сайте htpp://torgi.gov.ru/ был верно указан кадастровый номер и общая площадь спорного объекта недвижимости.

Между тем, нашли свое подтверждение и доводы истца об отсутствии во всей документации, в том числе и в опубликованных извещениях о торгах, информации об изъятии спорной квартиры для муниципальных нужд. Кроме того, на момент проведения торгов квартира как объект права уничтожена, её не существует в натуре, так как многоквартирный 

<

адрес> снесен еще несколько лет назад.

Указанные обстоятельства имеют существенное значение для дела и позволяют признать торги недействительными.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005г. №101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства» (далее - информационное письмо) в целях единообразия толкования и практики применения норм права о проведении публичных торгов были даны соответствующие разъяснения, нашедшие свое применение в постановлениях по конкретным делам.

Так, пунктом 3 информационного письма определено, что отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания их недействительными.

Как усматривается из публикации о торгах, в извещении отсутствуют сведения об изъятии спорной квартиры для муниципальных нужд и отсутствии квартиры в натуре.

В силу п.2 ст.235, ст.239 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на недвижимое имущество прекращается в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество, для государственных и муниципальных нужд. Изъятие имущества производится путем выкупа государством, муниципальным образованием.

Судом установлено, что распоряжением КУМИ г.Киселёвска от 31 марта 2014 года № земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3000 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с разрешённым использованием: под многоэтажную жилую застройку, изъят для муниципальных нужд – реконструкции здания.

31 декабря 2014 года КУМИ г.Киселёвска издано распоряжение № об изъятии, в том числе, спорной квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, путём выкупа для муниципальных нужд Киселёвского городского округа.

На основании указанного распоряжения 08 апреля 2015 года Управлением Росреестра в отношении жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, за № проведена государственная регистрация ограничения (обременения) права: изъятие (л.д.14).

Решением Киселёвского городского суда Кемеровской области от 05 апреля 2017 года, принятым по иску ФИО1 к КУМИ г.Киселёвска о возложении обязанности заключить соглашение о выкупе жилого помещения, вступившим в законную силу 27 июня 2017 года, с учётом положений части 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии со статьёй 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, на КУМИ г.Киселёвска возложена обязанность выкупить у собственника ФИО1 жилое помещение – вышеназванную квартиру, с заключением соответствующего соглашения.

Решением Киселёвского городского суда от 15.06.2018г. (л.д.30-42), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда от 20.09.2018г. (л.д.222-225), были удовлетворены исковые требования ФИО1 и с КУМИ г.Киселёвска в его пользу взыскана выкупная стоимость за жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 40,2 кв.м, в сумме 691000 рублей. Судом постановлено – после указанной выплаты прекратить право собственности ФИО1 на указанное жилое помещение, признав на него право муниципальной собственности.

Исходя из изложенного, суд не может согласиться с доводами представителя третьего лица МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях о том, что победитель торгов ФИО4, являясь правопреемником залогодателя, приобретает права и обязанности последнего, то есть вправе также рассчитывать на получение выкупной цены за квартиру от КУМИ г.Киселёвска.

На момент проведения торгов, равно как и на момент разрешения настоящего спора юридическим собственником квартиры, состоящей на кадастровом учете, но уже не существующей в натуре, является истец ФИО1 Именно он имеет право, что подтверждено вступившим в законную силу судебным актом, на получение выкупной стоимости за спорную квартиру. ФИО4 не связан с правоотношениями, сложившимися по вопросу выкупной стоимости за квартиру между ФИО1 и КУМИ г.Киселёвска, следовательно, он не может приобрести право на получение выкупной стоимости путем приобретения квартиры на торгах. К правопреемнику залогодателя не переходят права и обязанности, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем (ч.2 п.1 ст.353 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, объектом торгов по продаже квартиры и, соответственно, предметом договора купли-продажи квартиры, может быть только квартира, которая существует в натуре как объект гражданских прав и которую продавец обязан передать покупателю.

В соответствии с ч.1 ст.455 Гражданского кодекса Российской Федерации товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего кодекса.

В силу части 1 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

Согласно ч.1 ст.456 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Частью 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (ч.ч.1 и 2 ст.469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст.554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом установлено и никем из участников процесса не оспаривается, что во всех документах, связанных с торгами, в том числе, и в договоре купли-продажи квартиры, заключенным с ФИО4, отсутствуют сведения об изъятии квартиры для муниципальных нужд, сносе многоквартирного дома и отсутствии спорной квартиры в натуре. Объект недвижимости, приобретенный ФИО4 на торгах, покупателем не осматривался и не мог быть осмотрен, поскольку на момент совершения сделки указанный в качестве предмета договора купли-продажи объект недвижимости в натуре не существовал.

Соответственно, договор купли-продажи, заключенный между ООО «Выгодное решение» и ФИО4 26.06.2018г., являющийся одновременно и актом приема-передачи имущества покупателю, нельзя признать заключенным, поскольку он не содержит существенных условий для договора купли-продажи недвижимого имущества.

При этом, отсутствие жалоб по данному поводу от самого покупателя ФИО4, из письменного отзыва которого не представляется возможным установить, знал ли он или нет об отсутствии квартиры в натуре на момент совершения сделки, не являются препятствием к удовлетворению заявленных истцом требований о признании торгов недействительными по данному основанию.

Доводы представителя третьего лица МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях ФИО3 о незаконных действиях КУМИ г.Киселёвска по изъятию для муниципальных нужд квартиры, находящейся в залоге у банка, без уведомления об этом залогодержателя, не имеют правового значения для рассматриваемого спора. Указанные действия совершены КУМИ г.Киселёвска задолго до проведения торгов и никем не оспорены. Более того, представителям ПАО «Сбербанк России» было достоверно известно об изъятии спорной квартиры для муниципальных нужд и всех вынесенных впоследствии судебных решениях по спорам ФИО1 с КУМИ г.Киселёвска. При рассмотрении гражданского дела №г. по иску ФИО1 к КУМИ г.Киселёвска о возложении обязанности выкупить у собственника ФИО1 спорную квартиру, представитель ПАО «Сбербанк России» участвовал и по существу заявленных ФИО1 требований не возражал, что было учтено судом. В ходе рассмотрения гражданского дела № по иску ФИО1 о взыскании с КУМИ г.Киселёвска выкупной стоимости за квартиру банк никаких самостоятельных требований не заявлял.

Как следует из пояснений истца, с 2015 года он неоднократно призывал ПАО «Сбербанк России» к разрешению сложившейся ситуации, в том числе просил о заключении трехстороннего соглашения между ним, КУМИ г.Киселёвска и банком, с целью учёта интересов всех перечисленных лиц. Истцом в материалы дела представлено письмо из ПАО «Сбербанк России», полученное в ответ на его предложение и содержащее отказ в заключении трехстороннего соглашения (л.д.232-233).

Доводы представителя третьего лица МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях ФИО3 о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку истцу следовало оспаривать в порядке административного судопроизводства действия и постановления, вынесенные судебным приставом-исполнителем, не основаны на законе.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

Выбор способа защиты гражданских прав принадлежит истцу.

Согласно положениям абзаца 4 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий её недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Как было указано выше, с иском в суд о признании публичных торгов недействительными может обратиться любое заинтересованное лицо, не имелось таких препятствий и у истца ФИО1

Поскольку на момент проведения торгов (20.06.2018г.) решение Киселёвского городского суда от 15.06.2018г. по гражданскому делу № о взыскании с КУМИ г.Киселёвска в пользу ФИО1 в законную силу не вступило, а также учитывая, что истец до настоящего времени является собственником спорной квартиры, оспариваемыми торгами нарушены права и законные интересы ФИО1

Доводы представителя третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО2 об ущемлении прав банка в случае признания торгов недействительными, являются несостоятельными. 

Пунктом первым статьи 41 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено: если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Согласно п.8 ст.56.11 Земельного кодекса Российской Федерации правообладатель изымаемой недвижимости осуществляет самостоятельно расчет с лицами, обременения на изымаемую недвижимость в пользу которых или договоры с которыми прекращены на основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости либо вступившего в законную силу решения суда, а также с лицами, договоры с которыми расторгнуты в соответствии с пунктом 7 настоящей статьи.

Таким образом, ПАО «Сбербанк России» приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося истцу возмещения.

Доводы представителя третьего лица ПАО «Сбербанк России» ФИО2 о наличии вступившего в законную силу решения Киселёвского городского суда от 06.08.2018г. по административному делу №, которым ФИО1 отказано в удовлетворении требований о признании незаконными действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя (л.д.234-239), не имеют значения для дела, поскольку правовые основания иска в настоящем деле и в административном деле № различны. Кроме того, основания для признания торгов недействительными не связаны с действиями (бездействием) судебного пристава-исполнителя Л., которые оспаривал истец в административном деле №.

В силу п.2 ст.449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного по результатам таких торгов.

Иными словами, в случае признания торгов недействительными не требуется дополнительно признавать недействительным и договор, заключенный по результатам торгов.

Кроме того, судом установлено и подтверждается вступившим в законную силу решением Киселёвского городского суда от 19.07.2018г. по административному делу № (л.д.227-230), что перечисленные победителем торгов ФИО4 денежные средства до настоящего времени находятся на депозитном счете ОСП по г.Киселёвску. Соответственно, на МТУ Росимущества в Кемеровской и Томской областях не может быть возложена обязанность возвратить денежные средства покупателю.

Спорную квартиру по акту приема-передачи ФИО4 фактически не принимал, соответственно, на него не может быть возложена обязанность возвратить квартиру продавцу. Право собственности на квартиру до настоящего времени зарегистрировано за истцом, после выплаты выкупной стоимости перейдет к муниципалитету.

Принимая во внимание вышеизложенное и учитывая отказ истцом от части иска в виде применения последствий недействительной сделки, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для применения двусторонней реституции. Указанное, однако, не является препятствием для возвращения ФИО4 денежных средств, оплаченных им за приобретаемую квартиру.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесённые по делу судебные расходы. 

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу вышеназванных норм права расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, понесенные истцом при подаче иска в суд и подтвержденные документально (л.д.2), подлежат возмещению за счет ответчиков в равных долях.

Обеспечительные меры, принятые определением судьи Киселёвского городского суда от 04 июля 2018 года (л.д.46) по ходатайству истца ФИО1 (л.д.9), в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении квартиры, расположенной в городе Киселёвске 

<

адрес>, сохраняют свое действие до момента исполнения судебного решения.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительными проведенные 20 июня 2018 года Обществом с ограниченной ответственностью «Выгодное решение», действующим по поручению Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях, торги в форме открытого аукциона по продаже имущества, арестованного в рамках исполнительного производства - квартиры, расположенной в 

<

адрес>, победителем которых признан ФИО4.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Выгодное решение» и ФИО4 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей, в равных долях, по 150 (сто пятьдесят) рублей с каждого ответчика.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд, путем подачи апелляционной жалобы через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено 19 октября 2018 года.

Председательствующий - Е.Ю.Улитина

Решение в законную силу не вступило.

В случае обжалования судебного решения сведения об обжаловании и о результатах обжалования будут размещены в сети «Интернет» в установленном порядке.