УИД 61OS0000-01-2024-000495-55

дело № 3а-343/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 7 октября 2024 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при ведении протокола секретарем Муруговым Н.А.,

с участием представителя административного истца ООО ПП «Искра» ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2, ФИО3, ФИО4, общества с ограниченной ответственностью производственное предприятие «Искра» об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 6 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000163 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО2, ФИО3, ФИО4, ООО ПП «Искра» (далее также Общество) обратились в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что являются собственниками земельного участка с кадастровым номером .... Полагая, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, Общество подало в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) заявление об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке. Решением ГБУ от 6 марта 2024 г. № ОРС-61/2023/000163 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. По мнению административных истцов, данное решение является необоснованным, нарушает их права как плательщиков земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.

Административные истцы просили суд признать незаконным решение ГБУ от 6 марта 2024 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 22 января 2024 г., - 8 848 100 рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Ростова-на-Дону.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.

Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области.

В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

От администрации г. Ростова-на-Дону отзывы, ходатайства не поступали. 

В судебном заседании представитель ООО ПП «Искра» ФИО1 просил установить рыночную стоимость объекта недвижимости на основании заключения повторной судебной экспертизы в сумме 17 418 000 рублей.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание.

ФИО2, ФИО3, ФИО4 представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие и о том, что не согласны с заключением эксперта ..., считают более объективным заключение повторной судебной экспертизы, составленное экспертом ...

От ГБУ поступили возражения на заключение повторной судебной экспертизы и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей административного ответчика.

Минимущество Ростовской области также просило суд о рассмотрении дела без участия своих представителей.

С учетом наличия в деле доказательств надлежащего извещения всех лиц, участвующих в деле, непредставления доказательств уважительности причин неявки и отсутствия оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя ООО ПП «Искра», исследовав и оценив представленные письменные доказательства, поступившие заявления и возражения, суд приходит к следующим выводам. 

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером ... площадью 5 356 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – благоустройство территории, расположенный по адресу: ..., принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО4 (2084/10000 доли в праве), ФИО2 (1667/10000 долей в праве), ФИО3 (417/10000 долей в праве), ООО ПП «Искра» (5832/10000 доли в праве).

Земельный участок с кадастровым номером ... поставлен на государственный кадастровый учет после 1 января 2022 г. (даты, по состоянию на которую проведена массовая кадастровая оценка) – 4 декабря 2023 г., в связи с чем его кадастровая стоимость определена ГБУ в соответствии со статьей 16 Федерального закона № 237-ФЗ по акту определения кадастровой стоимости АОКС-61/2023/000308 от 20 декабря 2023 г. в размере 32 164 868,84 рублей. Эта кадастровая стоимость применяется с 4 декабря 2023 г. по настоящее время.

Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей ФИО2, ФИО3, ФИО4, ООО ПП «Искра» как плательщиков земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административные истцы вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом. 

7 февраля 2024 г. в ГБУ поступило заявление ООО ПП «Искра» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С заявлением в ГБУ представлен отчет от 5 февраля 2024 г. № 1414/01-24 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ..., в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 22 января 2024 г. в размере 8 848 100 рублей.

6 марта 2024 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2024/000163 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке. 

9 апреля 2024 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административные истцы обратились в суд с административным иском об оспаривании решения ГБУ.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административными истцами.

В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200: подп. 2 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», пункта 6, подп. 2 пункта 10 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», подп. 2, 3 пункта 2, пункта 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», а также пункта 11, подп. «б», «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что цель оценки не установлена однозначно для определения предпосылок стоимости; в анализе рынка недвижимости не соблюдена последовательность выполнения, а также не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; при расчетах в рамках сравнительного подхода использовалась информация о цене и площади объекта-аналога № 2, не соответствующая содержанию объявления о продаже этого объекта; информация об использованных в расчетах объектах-аналогах, полученная из внешних источников, представлена в виде ссылок и копий документов, не позволяющих определить дату появления (публикации) или подготовки информации; существенная информация, полученная из внешних источников, не подтверждена надлежащим образом; отсутствуют данные об объеме доступных оценщику рыночных данных, правила отбора аналогов; при расчете рыночной стоимости использованы объекты-аналоги, не сопоставимые с объектом, что привело к значительным корректировкам, модуль которых для аналогов № 2 и № 3 составил более 60%; применена корректировка на дополнительные характеристики, однако, в отчете отсутствует информация о количестве и наименовании этих характеристик, а также отсутствует анализ зависимости цены от значений дополнительных характеристик.

В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В целях проверки доводов административных истцов о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству административных истцов назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Судебное экспертное бюро» ...

Эксперт АНО «Судебное экспертное бюро» ... в заключении от 21 июня 2024 г. № 188-Э/2024 пришла к выводу о том, что при составлении отчета об оценке от 5 февраля 2024 г. № 1414/01-24 использованы неполные сведения, допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки: подп. 2 пункта 3 ФСО IV, пункта 6 ФСО V, подп. 2, 3 пункта 2, пункта 8 ФСО VI, пунктов 11б, 11в, 11г, 11е, 22в ФСО № 7). Нарушения, перечисленные в решении ГБУ, экспертом в большей части подтверждены. 

Экспертом отмечено, что при составлении отчета использованы неполные сведения. Приведенные в отчете фотоматериалы не соответствуют оцениваемому объекту и его действительному окружению. Оценщиком не определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект; отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен; отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложений и цен сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов. В отчете приведен диапазон стоимости земельных участков на основе сведений только о 3-х аналогах, используемых в расчете; выводы оценщика относительно диапазона стоимости не соответствует представленной выборке. Для аналога № 2 неверно указано значения стоимости и общей площади, при указании верных значений, цена за 1 кв.м объекта изменится. При введении корректировки на торг применено максимальное значение расширенного интервала со ссылкой на то, что участок имеет узкую вытянутую форму. Однако, данный элемент сравнения отдельно оценщиком не рассмотрен. Не в полном объеме проанализирована информация о местоположении объекта-аналога № 3. В тексте объявления отсутствует информация о фасаде, корректировка по этому элементу сравнения введена необоснованно. Отсутствует расчет корректировки на площадь и обоснование введения корректировки. Кроме того, приведенные значения не соответствуют значениям из справочника оценщика. В расчетной таблице отсутствует информация о том, какие характеристики являются дополнительными, следовательно, введение корректировки на дополнительные характеристики не обосновано.

Относительно выводов эксперта по данному вопросу возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Заключение эксперта ... по этому вопросу содержит подробное описание проведенного экспертом исследования, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта по данному вопросу у суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что содержание отчета об оценке от 5 февраля 2024 г. не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта и при рассмотрении заявления правообладателя у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое административными истцами решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов административных истцов. Следовательно, основания для удовлетворения их требований о признании решения ГБУ от 6 марта 2024 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 22 января 2024 г. определена экспертом ... в заключении от 21 июня 2024 г. № 188-Э/2024 в размере 26 989 000 рублей.

Административными истцами в обоснование своих возражений относительно вывода эксперта ... о величине рыночной стоимости представлена рецензия от 15 июля 2024 г., составленная ООО «ЦЭО «ЮГ-ЭКСПЕРТ», в которой изложено мнение о несоответствии заключения эксперта требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и необъективности рассчитанного экспертом ... итогового значения рыночной стоимости.

Давая оценку рецензии от 15 июля 2024 г. № 10/07-2024, суд отмечает, что она подготовлен по заказу административных истцов в отсутствие процессуальных гарантий достоверности. Рецензент не привлекался судом к участию в деле в качестве специалиста, его соответствие требованиям, предусмотренным статьями 50, 33 КАС РФ, в установленном порядке не проверялось, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения он не предупреждался. Составленный указанным лицом документ не является заключением специалиста в процессуальном смысле этих слов, он оценивается судом в качестве иного письменного доказательства. Этот документ не содержит данных о нарушениях, которые свидетельствовали бы о наличии таких нарушений, которые позволяли бы признать заключение эксперта ... недопустимым доказательством.

Вместе с тем, содержание экспертного заключения и дополнительные письменные пояснения эксперта ... не позволили в полном объеме устранить возникшие сомнения в обоснованности вывода эксперта по вопросу о рыночной стоимости объекта, в связи с чем по этому вопросу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЦЭО «МИНЕЛЬ» ...

Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 22 января 2024 г. г. определена экспертом ... в заключении от 12 сентября 2024 г. № 145/2024 в размере 17 418 000 рублей.

Оба заключения судебных экспертиз соответствуют требованиям части 2 статьи 82 КАС РФ, составлены экспертами, отвечающими необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. 

Оценивая выводы экспертов по вопросу о рыночной стоимости объекта, суд отмечает, что обоснованность заключения эксперта ... в этой части вызывает сомнения в полноте проведенного экспертом анализа рынка земельных участков в соответствующем сегменте, корректности отбора аналогов и введенных корректировок. Экспертом ... не в полной мере учтена существенно влияющая на стоимость участка его узкая вытянутая форма, не предполагающая, с учетом имеющихся ограничений использования, возможность застройки. Оцениваемый объект фактически является проездом к складскому объекту, размещенному на соседнем участке.

Заключение повторной судебной экспертизы, составленное экспертом ..., является более аргументированным и убедительным. Оно содержит подробное описание проведенного анализа рынка недвижимости в соответствующем сегменте, понятный лицу, не участвовавшему в процессе оценке, механизм и принципы процесса отбора экспертом аналогов. Заключение повторной экспертизы основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. 

Оно наиболее полно учитывает индивидуальные особенности объекта оценки. В качестве объектов-аналогов эксперт ... отобрала 4 земельных участка, находящихся, как и оцениваемый объект, в промышленных зонах Западного района г. Ростова-на-Дону. Характеристики аналогов максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в заключении повторной экспертизы с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. 

Вопреки доводам, изложенным в возражениях ГБУ, в заключении повторной судебной экспертизы изложено обоснование неприменения корректировки на динамику рынка с учетом сведений о фактическом сроке экспозиции всех четырех аналогов (том 3 л.д. 154-155, том 4 л.д. 23). 

Описание и расчет корректировок на обеспеченность инженерными коммуникациями и на конфигурацию объекта также содержатся в заключении (том 3 л.д. 163-167). Величина корректировок соответствует имеющимся в деле сведениям об объекте оценке и аналогах.

Довод административного ответчика о наличии строений на использованном экспертом объекте-аналоге № 2 проверены судом и не нашли своего подтверждения (том 4 л.д. 25, 45).

Ссылка административного ответчика на то, что маркировка справочного издания, копии листов которого приведены в заключении эксперта ..., свидетельствует о том, что справочник был приобретен не экспертом, а иным лицом (саморегулируемой организацией), отклоняется судом. Сведения, позволяющие судить о том, что экспертом ... коэффициенты из справочника оценщика недвижимости использованы в искаженном виде, суду не представлены. 

По возражениям ГБУ эксперт ... представила дополнительные мотивированные пояснения.

Обстоятельства, позволяющие обосновано поставить под сомнение заключение этого эксперта, судом не выявлены, в связи с чем суд считает возможным положить в основу своего решения вывод о рыночной стоимости объекта, содержащийся в заключении повторной судебной экспертизы. 

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административных истцов о признании незаконным решения ГБУ отказано, и в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебных экспертиз, в полном объеме должны быть возложены на административных истцов.

Тот факт, что в основу решения суда одно из экспертных заключений положено частично, а второе – в полном объеме, не является основанием для отказа в оплате услуг одного из экспертов. 

АНО «Судебное экспертное бюро» представило в суд экономическое обоснование стоимости экспертизы, на сумму 90 000 рублей. 

ООО «ЦЭО «МИНЕЛЬ» представило в суд экономическое обоснование стоимости экспертизы на сумму 56 000 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертными учреждениями обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названные суммы находятся в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе. 

В обеспечение расходов на проведение судебных экспертиз ООО ПП «Искра» внесло на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 90 000 рублей и 60 000 рублей, за счет которых должна быть произведена оплата услуг экспертных организаций. 

Излишне внесенная сумма подлежит возврату ООО ПП «Искра» на основании поданного заявления в соответствии с частью 4 статьи 109 КАС РФ, пунктом 37 Положения о возмещении процессуальных издержек, связанных с производством по уголовному делу, издержек в связи с рассмотрением дела арбитражным судом, гражданского дела, административного дела, а также расходов в связи с выполнением требований Конституционного Суда Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 декабря 2012 г. № 1240.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ФИО2, ФИО3, ФИО4, общества с ограниченной ответственностью производственное предприятие «Искра» удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требования ФИО2, ФИО3, ФИО4, общества с ограниченной ответственностью производственное предприятие «Искра» о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 6 марта 2024 г. № ОРС-61/2024/000163.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 5 356 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – благоустройство территории, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 22 января 2024 г. – 17 418 000 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 7 февраля 2024 г.

Судебные расходы возложить на административных истцов.

За счет денежных средств, поступивших от общества с ограниченной ответственностью производственное предприятие «Искра» в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-343/2024, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду:

на счет автономной некоммерческой организации «Судебное экспертное бюро» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 90 000 рублей,

на счет общества с ограниченной ответственностью «Центр экспертизы и оценки «МИНЕЛЬ» оплату за проведенную повторную судебную экспертизу в сумме 56 000 рублей,

на счет общества с ограниченной ответственностью производственное предприятие «Искра» неизрасходованную сумму 4 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А. Руднева

Решение в окончательной форме изготовлено 21 октября 2024 г.