Дело 2-279/2024

УИД 61RS0007-01-2023-002654-53 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Армавир 26 февраля 2024 г.

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Алексеевой О.А.,

при секретаре Урбан О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО1 С.И.О. к ФИО2 об уменьшении покупной цены за нежилые помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 С.И.О. обратился в суд с требованиями обязать ФИО2 произвести безвозмездно ремонт крыши нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> изменить электрическую энергию в нежилом помещении, в пределах присоединенной мощности 52,8 кВТ. 

Исковые требования мотивированны тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пом. 54-56, а также договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пом. 42-53,57-75. Указанный объект с кадастровым номером № был продан за 3 500 000 рублей, а объект с кадастровым номером № за 10 000 000 рублей. Истец указывает, что ответчик скрыл от него, что эксплуатация приобретенного им объекта недвижимости невозможна без ремонта крыши, что подтверждается техническим заключением № 210-04.22 от 07.12.2022 и актом внеочередного осмотра состояния ограждающих конструкций и конструктивных элементов многоквартирного дома от 02.12.2022, согласно которому 01.12.2022 при очередном порыве ветра часть конструкции кровли была сорвана с мест крепления. Последствия устранялись аварийной бригадой спасателей МКУ «Управление по делам ГО и ЧС» города Армавира». Также указывает, что ответчик скрыл, что электрическая энергия в пределах присоединенной мощности 52,8 кВТ, была уменьшена филиалом АО «НЭСК-Электросети» «Армавирэлектросеть» до 12 кВТ. 

При рассмотрении иска судом истец уточнил исковые требования, просил суд уменьшить покупную цену по договору купли-продажи от 24.10.2023 нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, пом. 54-56 на 500 000 рублей и на 2 000 000 рублей уменьшить покупную цену по договору купли-продажи от 24.10.2023 нежилого помещения с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, пом. 42-53,57-75, заключенных между истцом и ответчиком. Взыскать с ответчика в пользу истца 2 500 000 рублей в счёт уменьшения покупной цены.

Уточнённые требования истец обосновал тем, что ему пришлось самостоятельно заключать договоры энергоснабжения, для чего он приложил много усилий, потратил свое время и здоровье, переживая, что приобретенный им объект не может нормально функционировать без электроэнергии в пределах присоединенной мощности 50 кВТ, и целый год испытывал неудобства. Кроме того, по вине ответчика, из-за неисправности крыши нежилых помещений, истец продолжает испытывать трудности в эксплуатации приобретенных объектов.

В судебное заседание истец ФИО3 С.И.О. и представитель истца, действующий по доверенности ФИО4 не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика, действующая по доверенности ФИО5 в судебное заседание явилась, представила заявление, в котором просила рассмотреть дело в ее отсутствие, против удовлетворения исковых требований возражала. В представленных суду возражениях на исковое заявление указала, что ДД.ММ.ГГГГг. между истцом и ответчиком было заключено два договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>. На основании указанных договоров, истец приобрел в собственность нежилое помещение (цоколь), кадастровый № и нежилое помещение (на 2 этаже), кадастровый №. Право собственности на цокольное помещение перешло к истцу 31.10.2022г., на помещение, расположенное на втором этаже здания – 28.11.2022г. В день подписания договоров купли-продажи, имеющих силу передаточных актов (п. 6 договора), помещения были осмотрены покупателем и приняты. Качественным состоянием имущества покупатель удовлетворен (п. 7 договора). С момента заключения договоров и до регистрации перехода права собственности, претензий и требований в адрес ответчика не поступало. Помещения расположены во встроено-пристроенном здании, являющемся частью многоквартирного жилого дома. В здании находятся 14 организаций, включая действующий магазин истца. Крыша и количество электрической энергии, поставляемой в помещения, в предмет договоров купли-продажи помещений, заключенных между истцом и ответчиком, ни входило. Крыша здания не является конструктивным элементом нежилых помещений, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Полагала, что доказательств доводов, изложенных в иске, истцом в материалы дела не представлено.

Представитель третьего лица ООО «Армавирская управляющая компания №8» по доверенности ФИО6, в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором полагал, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Суд, исследовав письменные материалы дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В судебном заседании установлено, что 24 октября 2022г. между истцом ФИО3 С.И.О. и ответчиком ФИО2 было заключено два договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес> во встроено-пристроенном здании к многоквартирному жилому дому. Право собственности на цокольное помещение перешло к истцу 31.10.2022г., на помещение, расположенное на втором этаже здания – 28.11.2022г. Крыша здания, в котором они расположены, совместно с другими помещениями иных собственников, равно, как и мощность электрической энергии, подаваемой в эти помещения, в предмет указанных выше договоров не входят.

Согласно пп. 2 и 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 крыша здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, относится к общему имуществу этого здания, а право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона. 

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, подпунктами "в", "г" пункта 2 Правил содержания общего имущества в МКД № 491 от 13.08.2006г. механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, включены в состав общего имущества многоквартирного дома. 

МКД со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями является единым объектом капитального строительства, нежилые помещения ответчика являются частью данного многоквартирного дома.

Пунктом 4.6.1.1 Правил № 170, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003г. обязанность по обеспечению в том числе, исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования, возлагается на организации по обслуживанию МКД.

Материалами дела установлено, что МКД со встроенно-пристроенным зданием, в котором истцом были приобретены помещения, находится под управлением ООО «Армавирская управляющая компания №8», привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица.

Представитель третьего лица сообщил, что истец с какими-либо требованиями к ним не обращался. Периодические осмотры и ремонт кровли, осуществляются своевременно. Доказательств обратного истцом в материалы дела не представлено.

Из материалов дела следует, что протечка в нежилое помещение истца произошла 01.12.2022г., т.е. после перехода к нему права собственности. 

В соответствии со статьями 210 и 211 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, а так же риск его случайной гибели, или случайного повреждения имущества. 

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг № 354 от 06.05.2011г. поставка электрической энергии в нежилое помещение осуществляется на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных между собственником помещения и ресурсоснабжающей организацией.

Собственник или иной законный владелец ранее присоединенных энергопринимающих устройств, вправе обратиться в сетевую организацию с заявлением о переоформлении документов в случаях: восстановления утраченных документов о технологическом присоединении; переоформления документов о технологическом присоединении с целью указания в них информации о максимальной мощности энергопринимающих устройств; переоформления документов о технологическом присоединении в связи со сменой собственника или иного законного владельца ранее присоединенных энергопринимающих устройств (пункт 59 Правил № 861).

Из Правил технологического присоединения и Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг (в том числе из определения понятия максимальной мощности, а также принципов платности и однократности технологического присоединения) № 861 от 27.12.2004, следует, что максимальной мощностью определяются пределы обязательств сетевой организации по передаче электроэнергии потребителю. При этом потребитель вправе требовать от сетевой компании оказания услуг в объеме максимальной мощности.

Как следует из материалов дела, представитель истца сообщил суду, что мощность электрической энергии была изменена сетевой организацией в одностороннем порядке. 

Из представленного в материалы дела письма АО «НЭСК-Электросети» «Армавирэлектросеть» от 18.01.2023г. следует, что максимальная мощность была определена по заявлению истца расчетным путем, исходя из показаний интегральных расчетных приборов учета электрической энергии за последние 3 года. 

В соответствии пп. б п.77 раздела VIII «Восстановление и переоформление документов о технологическом присоединении» Постановления Правительства РФ от 27.12.2004 № 861 в случае если с момента начала оказания услуг по передаче электрической энергии прошло менее 3 лет, сетевая организация определяет величину максимальной мощности исходя из расчетной величины максимальной мощности, определяемой как максимальное значение из почасовых объемов потребления электрической энергии, полученных с момента начала оказания услуг по передаче электрической энергии. 

Пункт 77 указанных Правил предполагает особый порядок его применения - заявителю должна быть предоставлена возможность выбирать порядок определения величины максимальной мощности с целью применения пунктов "а" (за последние 5 лет) или "б" (за три года) данных Правил.

В материалы деда истцом представлена претензия от 30.01.2023г. в адрес АО «НЭСК - Электросети» по вопросу мощности электрической энергии, поставляемой в принадлежащие ему помещения. В настоящее время договор энергоснабжения истцом заключен.

Представленные истцом в материалы дела документы, касающиеся ООО «Фирма Меркурий», ликвидированной в январе 2020г. не имеют отношения к спору между сторонами.

В соответствии со ст. 61 ГК РФ ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода в порядке универсального правопреемства его прав и обязанностей к другим лицам. Соответственно все договоры, заключенные обществом, прекратили свое действие, одновременно с его ликвидацией.

Из материалов дела следует, что кровля здания и количество электрической энергии, поставляемой в помещения, не входило в предмет договоров купли-продажи помещений, заключенных между истцом и ответчиком. 

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательств согласования с ответчиком состояния кровли здания, в котором они расположены, а также количества поставляемой в помещения электрической энергии, истцом в материалы дела не предоставлено.

Согласно ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. 

Проанализировав исследованные судом доказательства в их совокупности, а также нормы действующего законодательства в области регулирования спорных правоотношений, суд считает заявленный иск не подлежащим удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 С.И.О. к ФИО2 об уменьшении покупной цены за нежилые помещения, отказать. 

Решение в окончательном виде изготовлено 01 марта 2024 г. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Армавирский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме. 

Председательствующий: О.А. Алексеева