Дело № 2-2548/19

73RS0002-01-2019-002983-34

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Ульяновск 29 июля 2019 года

Засвияжский районный суд г. Ульяновска в составе:

председательствующего судьи Ивановой С.Ю.

при секретаре Дубановой А.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 об уменьшении покупной стоимости недвижимого имущества,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 об уменьшении покупной стоимости недвижимого имущества. В обоснование иска указала, что 07.11.2016 г. между сторонами заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка площадью 1000 кв.м, и индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 4 600 000 руб., из которых стоимость земельного участка - 1 100 000 руб., дома – 3 500 000 руб. Дом и земельный участок переданы 07.11.2016 г. Жилой дом приобретался в строительном варианте, без внутренней отделки. В связи с отсутствием финансовой возможности, они сначала сделали ремонт на первом этаже, после чего переехали. В период эксплуатации обнаружили, что на втором этаже появились подтеки с крыши по потолку и стенам. Они провели строительную экспертизу, которая выявила, что при устройстве крыши нарушены требования по строительству, дефекты классифицируются как критические и использование продукции по назначению практически не возможно или не допустимо. Устранение недостатков возможно путем демонтажа крыши с последующим устройством новой с использованием новых материалов. Стоимость работ составляет 510 485 руб. Таким образом, в приобретенном жилом доме обнаружился скрытый недостаток, который невозможно было увидеть при визуальном осмотре при покупке дома. Просит уменьшить покупную цену, установленную договором купли-продажи недвижимого имущества по адресу: 

<

адрес> от 07.11.2016г., заключенного с ответчиками на 510 485 руб. с части жилого дома с 3 500 000 руб. до 2 989 515 руб., взыскать в свою пользу с ФИО2 – 137 830, 95 руб., ФИО3 – 372 654, 05 руб., расходы по оплате госпошлины, расходы по оплате услуг эксперта.

Впоследствии истица ФИО1 уточнила исковые требования, просила уменьшить покупную стоимость недвижимого имущества, а именно жилого дома по адресу: 

<

адрес> на 446 768 руб., из которых взыскать в её пользу с ФИО2 – 120 627,36 руб., ФИО3 – 326 140,64 руб., расходы по оплате госпошлины, расходы по оплате услуг эксперта.

Определением суда в качестве третьего лица привлечен ИП ФИО4

Истица ФИО1 и её представитель ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования и доводы, изложенные в иске, поддержали. 

В судебном заседании ответчица ФИО3 уточненные исковые требования не признала. Суду пояснила, что строительством дома занимался ИП ФИО4, который так же проводил работу по возведению кровли. О том, что в кровле имеются недостатки, она не знала. Считает, что истица пропустила 2-хлетний срок исковой давности на подачу данного иска. 

Представитель ответчицы ФИО3 - ФИО6, действующий в порядке ст. 53 п.6 ГПК РФ в судебном заседании уточненные исковые требования не признал.

В судебное заседание не явился ответчик ФИО2, о месте и времени извещался, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии, его интересы по доверенности представляла ФИО7

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования не признала, доводы, изложенные в возражениях, поддержала.

В судебном заседании третье лицо ИП ФИО4 уточненные исковые требования оставил на усмотрение суда. Суду пояснил, что он занимался строительством спорного дома, однако они возвели только холодную крышу, без утепления чердачного помещения. Все работы по возведению крыши он выполнял по заданию заказчика ФИО2, который присылал ему чертежи.

Выслушав пояснения явившихся участников процесса, свидетеля, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

Сторонам разъяснялась ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом определены юридически значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию сторонами.

В силу с п. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Исходя из смысла ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации во всех случаях, когда в том или ином суде разрешается спор и есть стороны, они должны быть процессуально равны, иметь равные права и возможности отстаивать свои интересы. 

Это конституционное положение содержится в статье 12 ГПК РФ, согласно которой правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (статья 557 ГК РФ).

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. При этом под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товара по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.

Судом установлено, что 07.11.2016 г. между ответчиками ФИО2, ФИО3 (продавцы) и истицей ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи, согласно которому истица приобрела земельный участок и индивидуальный жилой дом по адресу: 

<

адрес> стоимостью 4 600 000 руб., из которых стоимость земельного участка 1 000 000 руб., жилого дома – 3 600 000 руб. Денежные средства переданы покупателям в соответствии с их долями в праве общей долевой собственности, где у ФИО3 – 73/100 доли, ФИО2 – 27/100 долей.

07.11.2016 г. подписан передаточный акт, где указано, что состояние вышеуказанных земельного участка и индивидуального жилого дома удовлетворяет требования покупателя.

Из иска и пояснений истца следует, что в процессе эксплуатации жилого дома выявлен дефект крыши.

Свидетель ФИО9, пояснил, что он производил осмотр крыши и кровельного покрытия спорного дома. В ходе осмотра выявлены нарушения при строительстве, а именно отсутствие вентиляции в чердачном помещении, чердачное помещение не имеет ни слухового окна, никаких других вентиляционных отверстий. Из-за отсутствия вентиляции скапливается влага, происходит гниение и разрушение деревянных конструкций кровли. Отсутствует контррейка между гидрозащитной пленкой и металлочерепицей. Деревянные конструкции крыши не обработаны антисептиком. Для устранения недостатков следует полностью демонтировать крышу с использованием новых материалов, так как деревянные конструкции имеют плесень, гниль, а листы металлочерепицы имеют множественные отверстия от саморезов, которые при повторном применении не совпадут.

Согласно заключению эксперта № от 26.07.2019 г. автономной некоммерческой организации «Экспертная специализированная организация «Региональный центр экспертизы по Приволжскому округу-Ульяновск», в ходе осмотра крыши со стороны чердачного пространства над мансардой по строительным конструкциям выявлены следы образования конденсата, следы плесени, «чернота» (поражение гнилью), по стойкам – расслоение древесины (трещины). Со стороны внутренних помещений в мансарде наблюдаются следы намокания подшивки потолка, следы потеков по стенам. В гараже по стропилам следы потеков, по поверхности концов стропильных ног (под подшивкой карнизов) – следы переувлажнения, плесени, местами «чернота» (поражение гнилью). Подкровельная пленка «Ондутис» в крыше над мансардой уложена по верх стропил, прижата обрешеткой, по обрешетке уложено кровельное покрытие - металлочерепица. В крыше над гаражом покровельная пленка отсутствует.

Эксперт пришел к выводу, что причиной образования повреждения строительных конструкций являются: 

1. устройство кровли с подкровельной пленкой без устройства контробрешетки, то есть отсутствует требуемый вентиляционный зазор между кровельным покрытием и подкровельной пленкой, установленная подкровельная пленка закреплена с «натягом» - не провисание в 20 мм, в крове над гаражом пленка отсутствует. В данном случае монтаж кровли с подкровельной пленкой не соответствует нормативным требованиям СП 

<

данные изъяты>, приложение З, табл.3.1, технологии устройства кровель из металлочерепицы;

2. чердачное помещение не имеет вентиляции, нет устройств, обеспечивающих вентиляцию чердачного пространства, что способствует образованию конденсата, переувлажнению и последующем гниению деревянных стропильных конструкций, проникновению конденсата через чердачное перекрытие во внутренние помещение дома. В данном случае выполненный монтаж кровли с подкровельной пленкой не соответствует нормативным требованиям СП 17.13330.2011, п.4.4, требованиям МДС 12-47.2008 п. 4.2.5 и требованиям технологии устройства кровли из металлочерепицы.

Как указывает эксперт в своем заключении, выявленные недостатки допущенные при устройстве крыши, являются строительными, устранимыми. Стоимость ремонтно-восстановительных работ составляет 446 768 руб.

Оснований сомневаться в выводах судебной экспертизы у суда не имеется. 

Экспертное заключение соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ, то есть содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы. Суд принимает заключение проведенной экспертизы, поскольку оно дано по назначению суда, экспертным учреждением, специалисты которого обладают специальными познаниями в данной области. Не доверять заключению экспертизы у суда оснований не имеется, поскольку данный документ соответствует требованиям гражданско-процессуального законодательства, выполнен специалистом, квалификация которого у суда не вызывает сомнений. Заключение оформлено надлежащим образом, научно обоснованно, приведены расчеты, противоречий не имеется, его выводы предоставляются ясными и понятными. Выводы эксперта не противоречат материалам и согласуются с материалами дела. Оснований для исключения экспертизы из числа доказательств суд не усматривает.

Стороной ответчика вышеуказанная стоимость работ не оспаривалась. 

Согласно заключению эксперта строительные дефекты обнаруживаются, как правило, лишь тогда, когда становится причиной повреждения строительного элемента, как в данном случае, лаз для осмотра стропильных конструкций над мансардной в чердачном перекрытии пропилен в 2019г., до этого доступа не было, а значит и осмотреть устройство крыши, стропил было не возможно. Таким образом, дефекты устройства кровли над мансардой являются скрытыми. Над гаражом – подкровельное пространство открыто для осмотра, но в обоих случаях (и над мансардой, и над гаражом) для определения правильности устройства кровли требуются специальные познания, которыми «простой обыватель» не может обладать, поэтому дефекты и не были обнаружены истцом в ноябре 2016 года.

Таким образом, суд, с учетом правил ст. 67 ГПК РФ, полагает установленным тот факт, что ответчики передали истице жилой дом с недостатками, допущенными при устройстве крыши. Факт наличия недостатков и то обстоятельство, что ФИО1 на момент покупки дома в силу отсутствия технических познаний не могла обнаружить указанные недостатки, имели место быть, суд считает установленным.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены. В данном случае установленные недостатки жилого дома, которые сторонами не оспаривались, не были оговорены в договоре, в связи с чем истец вправе ставить требование соразмерного уменьшения покупной цены. Стоимость недостатков составила 446 768 руб., что составляет 12 % от стоимости жилого дома – 3 600 000 руб. 

Оценив в совокупности, представленные по делу доказательства, в том числе заключение эксперта, суд приходит выводу об удовлетворении требований ФИО1 об уменьшении покупной стоимости жилого 

<

адрес>, так как ответчиками жилой дом был продан истцу с имеющимися в нем скрытыми строительными недостатками, причиной образования которых является допущенные нарушения при производстве работ при устройстве крыши.

Таким образом, покупную стоимость индивидуального жилого 

<

адрес> по договору купли-продажи от 07.11.2016г., следует уменьшить на 446 768 руб., взыскать в пользу ФИО1 в счет уменьшений покупной стоимости индивидуального жилого дома с ФИО2 - 120 627,36 руб. (446768руб.х27/100), ФИО3 - 326 140,64 руб., (446768руб.х73/100).

Согласно п. 1 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

В силу п. 2 ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

Стороной ответчика заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности.

Договором купли-продажи от 07.11.2016 г. сторонами не оговорены сроки, в течение которых покупатель может предъявить требования по качеству приобретенного недвижимого имущества.

Дом был передан по передаточному акту 07.11.2016 г., претензия истцом в адрес ответчиков направлена 29.04.2019г., с иском в суд ФИО1 обратилась 03.06.2019 г., то есть по истечении 2 лет.

Однако, из представленного ответчиком договора подряда от 21.06.2015 г., заключенного между ИП ФИО4.(подрядчик) и ФИО3 (заказчик) следует, что предметом договора является выполнение подрядчиком следующих работ: кладка стен из газобетонных блоков, устройство монолитного пояса, монтаж плит перекрытия, устройство кровли по адресу: 

<

адрес>. При этом подрядчик обязался обеспечить высокое качество работ и применяемых материалов с гарантией на 5 лет с момента подписания акта сдачи-приёмки работ.

Согласно акта сдачи-приемки работ по строительству дома на участке заказчика, следует, что он подписан сторонами 13.07.2015г., следовательно, гарантийный срок на вышеуказанный дом истекает 13.07.2020 г. 

Таким образом, с учётом договора подряда, суд считает, что ФИО1 не пропущен срок на обращение в суд с требованием об уменьшении покупной стоимости недвижимого имущества. Кроме того, выявленные недостатки являются скрытыми и впервые были выявлены истцом, как следует из пояснений осенью 2017 года.

Истцом понесены расходы по оплате оценки в сумме 19 500 руб., госпошлины 400 руб.

Согласно ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 94 ГПК РФ предусмотрен перечень судебных издержек, связанные с рассмотрением дела.

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» указанный перечень не является исчерпывающим. 

Таким образом, суд пришел к выводу о том, что в данном случае расходы по оплате оценки в сумме 19 500 руб., являются судебными издержками. 

В силу ст. 98 ГПК РФ в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате оценки в сумме 19 500 руб., из которых с ФИО2 – 5 265 руб., с ФИО3 – 14 235 руб., госпошлины в ФИО2 – 108 руб., ФИО3 – 292 руб., пропорционально удовлетворенным требованиям.

Определением суда от 10.06.2019 г. истцу предоставлена отсрочка уплаты госпошлины до вынесения решения суда.

В соответствии со ст.ст. 98, 103 ГПК РФ в доход местного бюджета следует взыскать государственную пошлину с ФИО2 – 1 926,28 руб., ФИО3 – 5 305,40 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Уменьшить покупную стоимость индивидуального жилого 

<

адрес> по договору купли-продажи от 07 ноября 2016г., заключенного между ФИО2, ФИО3 и ФИО1 на 446 768 руб.

Взыскать в пользу ФИО1 с ФИО2 в счет уменьшений покупной стоимости индивидуального жилого дома 120 627,36 руб., расходы по оценке 5 265 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 108 руб.

Взыскать в пользу ФИО1 с ФИО3 в счет уменьшений покупной стоимости индивидуального жилого дома 326 140,64 руб., расходы по оценке 14 235 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 292 руб.

Взыскать с ФИО2 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 1 926,28 руб. 

Взыскать с ФИО3 государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 5 305,40 руб. 

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через районный в течение месяца.

Судья Иванова С.Ю.