Судья: Лясникова Е.Ю. УИД 39RS0001-01-2025-005168-07

Дело № 2-4908/2025

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

№ 33-777/2026

25 февраля 2026 года

г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Мариной С.В.,

судей Жестковой А.Э., Стариковой А.А.,

при секретаре Полежаевой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца администрации городского округа «Город Калининград» на решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 13 ноября 2025 год, принятое по исковому заявлению администрации городского округа «Город Калининград» к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Заслушав доклад судьи Жестковой А.Э., объяснения представителя истца администрации городского округа «Город Калининград» ФИО6, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, объяснения ответчика ФИО5 и его представителя ФИО7, полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

администрация городского округа «Город Калининград» (далее администрация ГО «г. Калининград») обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 с требованием об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в собственности городского округа «Город Калининград» находится нежилое помещение, площадью 29,7 кв. м, расположенное в подвальном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>. Право собственности муниципального образования возникло на основании постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и решения Малого Совета Калининградского городского Совета народных депутатов от 25 сентября 1992 г. № 2241. Такое имущество учтено в реестре муниципальной собственности под реестровым номером 3871, как встроенный гараж, однако право собственности в установленном законом порядке в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано.

Многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, состоит из трех квартир, собственниками которых являются: ФИО1 и ФИО2 (квартира 1); ФИО3, ФИО4 (квартира № 2); ФИО5, ФИО4, ФИО1 (квартира № 3).

При этом в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости право собственности на спорное нежилое помещение, площадью 29,7 кв., в составе общего имущества многоквартирного жилого дома поставлено на государственный кадастровый учет и учтено за собственниками помещений дома на праве общей долевой собственности.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства и на положения ст. 301 Гражданского кодекса РФ, указывая на нарушение своих прав, как собственника имущества, администрация городского округа «Город Калининград» просила истребовать из чужого незаконного владения ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 нежилое помещение - встроенный гараж, площадью 29,7 кв. м по адресу: 

<

...>, и передать данное имущество администрации городского округа «Город Калининград».

Решением Ленинградского районного суда г. Калининграда от 13 ноября 2025 года исковые требования администрации городского округа «Город Калининград» оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истцом администрацией городского округа «Город Калининград» подана апелляционная жалоба, в которой просит решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 13 ноября 2025 г. отменить и вынести по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы истец указывает на неверную квалификацию статуса помещения, поскольку суд при принятии оспариваемого решения не учел, что право муниципальной собственности на спорный встроенный гараж возникло в силу прямого указания закона, еще до момента первой приватизации квартиры в доме в 1996 г. Включение объекта в реестр муниципальной собственности в 1992 году и его учет в составе основных фондов ЖЭУ-8 подтверждает этот факт. Государственная регистрация носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер.

Согласно техническому паспорту 1985 г. помещение являлось обособленным, поименовано как «служебное», имело отдельный вход и самостоятельное назначение - гараж, а значит, не могло автоматически перейти в общую долевую собственность жильцов.

Также полагает неверным вывод суда первой инстанции о том, что наличие инженерных коммуникаций автоматически относит помещение к общему имуществу. Такой вывод ошибочен и противоречит позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, приведенной в постановлении Пленума от 23 июля 2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», Определению Конституционного Суда РФ от 19 мая 2009 г. №489-О-О. Коммуникации могут находиться в любых помещениях, включая жилые, но это не меняет их правовой режим, если помещение изначально было сформировано для самостоятельного использования.

Суд неправомерно сослался на фотографии текущего состояния помещения, хотя для определения статуса имеет значение состояние на момент первой приватизации, а не на сегодняшний день.

Суд не дал оценки ключевым документам: акту приема-передачи имущества в казну от 31 марта 2005 г, подтверждающему, что помещение не передавалось как общедомовое, и протоколу общего собрания от 18 июля 2012 г., которым собственники закрепили спорное помещение за конкретной квартирой, признавая его обособленным статус.

Вывод суда о том, что помещение является техническим и требует постоянного доступа к коммуникациям, сделан без учета того, что такие коммуникации есть во всех помещениях, включая квартиры, и этот факт сам по себе не меняет статус помещения.

Суд ошибочно применил срок исковой давности, посчитав, что истец должен был узнать о нарушении своего права в 2022 г. с момента внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости о праве собственности ответчиков.

В соответствии с п. 57 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» начало течения срока исковой давности по искам об оспаривании зарегистрированного права связано с моментом, когда лицо узнало о нарушении. Администрация узнала о том, что помещение числится как общедомовое имущество, только в 2025 году при исполнении муниципального контракта, когда исполнитель сообщил о невозможности провести кадастровые работы. Сама по себе запись в Едином государственном реестре недвижимости не означает, что орган местного самоуправления должен был о ней знать.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчик ФИО5 просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, не явились, ходатайств об отложении не направили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с требованиями статьи 327.1 ГПК РФ – исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Вопреки утверждениям подателя апелляционной жалобы, таких нарушений, влекущих отмену или изменение судебного решения, судом первой инстанции при разрешении спора допущено не было.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...> до даты заключения первого договора передачи квартиры в порядке бесплатной приватизации (24 июля 1996 г.) относился к муниципальной собственности, жилые помещения на условиях социального найма занимали граждане.

В составе дома в настоящее время учтены четыре квартиры, имеющие кадастровые номера: № (квартира №3), №, № (квартира №2) и № (квартира №1),. №. Объект с кадастровым номером № снят с кадастрового учета 25 июля 2014 г., в связи с перепланировкой квартиры и присвоением нового кадастрового номера (л.д. 27, 29).

Квартира № 1 с КН № принадлежит на праве собственности ФИО1 (1/2 доли) и ФИО2 (1/2 доли), квартира № 2 с КН № принадлежит ФИО3 (1/3 доли и 1/3 доли) и ФИО4 (1/3 доли) и квартира № 3 с КН 39:15:131811:109 принадлежит ФИО5 (1/4 доли), ФИО1 (1/4 доли) и ФИО4 (1/2 доли).

Также с 17 января 2022 г. на государственном кадастровом учете в составе дома состоит нежилое помещение - общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, площадью 163,5 кв.м, которому присвоен КН №, право собственности на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости с этой же даты (17 января 2022 г.) за собственниками помещений в многоквартирном доме (том 1 л.д. 208-210).

В состав такого общего имущества входит, находящееся в подвальном этаже данного дома, нежилое помещение площадью 29,7 кв.м. (помещение №2 – помещение 1 общ.имущ.) (том 1 л.д. 209 оборот).

Согласно техническому паспорту на жилой дом по состоянию на 1985 г., многоквартирный жилой дом состоял из трех квартир и вспомогательных помещений, в том числе в подвале под № 2 обозначено помещение площадью 29,7 кв. м., помещение поименовано как служебное (том 1 л.д. 88).

Из плана подвальных помещений следует, что вышеприведенное помещение имеет самостоятельный вход со стороны двора (том 1 л.д.86).

Указанное нежилое помещение площадью 29,7 кв.м. используется собственниками помещений дома в качестве общего имущества, а именно в качестве гаража.

На данное помещение истец указывает как на муниципальное имущество, право на которое у муниципального образования городского округа «город Калининград» возникло в силу постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» и решения Малого Совета Калининградского городского Совета народных депутатов от 25 сентября 1992 г. № 2241.

Полагая свои права как собственника нарушенными, администрация ГО «г. Калининград», обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований администрации ГО «Город Калининград», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорное нежилое помещение площадью 29,7 кв. м, расположенное в подвале жилого дома № 45а по ул. ФИО8 в г. Калининграде, относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома и не может являться объектом муниципальной собственности.

Судебная коллегия находит данный вывод правильным, основанным на нормах материального права и соответствующим установленным по делу обстоятельствам.

Пунктом 2 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» (далее - Постановление № 3020-1) предусматривалось, что объекты государственной собственности, указанные в приложении 3 к настоящему Постановлению № 3020-1, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

Таким образом, объекты, указанные в приложении № 3 к Постановлению № 3020-1, являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона.

В соответствии с приложением №3 к объектам, относящимся в муниципальной собственности относятся, кроме прочих, объекты государственной собственности, расположенные на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского (за исключением городов районного подчинения), районного (за исключением районов в городах) Совета народных депутатов: жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения; другие объекты, находящиеся в оперативном управлении исполнительных органов городских и районных (в городах) Советов народных депутатов (местной администрации).

Решением Малого Совета Калининградского городского Совета народных депутатов от 25 сентября 1992 г. № 2241, которое истец полагает правоустанавливающим документом, в целях конкретизации объектов, утвержден объектный список муниципальной собственности города (том 1 л.д. 188).

Представленный суду список, сведений в отношении спорного помещения не содержит (том 1 л.д. 189-190).

Представленный акт от 31 марта 2005 г. снятия с учета МУ «Управляющая компания Ленинградского района по состоянии на 01 января 2005 г…..», на который истец указывает как на доказательство принадлежности спорного объекта муниципалитету, содержит сведения о передаче муниципальному учреждению расположенных по адресу: ул. ФИО8, 45а, трех помещений. При этом такие помещения не конкретизированы по месту расположения, площади, нумерации и пр. (том 1 л.д. 191

Таким образом, документы, на которые указывает истец как на документы, подтверждающие возникновение муниципальной собственности на спорное имущество, сведений в отношении спорного объекта не содержит, такие документы не позволяют идентифицировать спорный гараж как принадлежащий истцу.

В этой связи судом правомерно был проверен правовой статус спорного нежилого помещения, с целью законодательно установленной возможности его отнесения к муниципальной собственности как самостоятельного объекта.

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество дома, в частности, помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения, включая подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения оборудование (технические подвалы).

Пунктом 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

Конституционный Суд РФ в Определении от 19 мая 2009 г. № 489-О-О также указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что в спорном подвальном помещении проходят инженерные коммуникации, такие как система водоотведения, ливневая канализация, обслуживающие более одного помещения в доме.

Наличие в помещении коммуникаций, обеспечивающих функционирование всего здания, исключает его использование как полностью обособленного объекта, не связанного с нуждами иных собственников.

Данное обстоятельство обоснованно принято судом в качестве доказательства того, что помещение имеет вспомогательное, обслуживающее значение по отношению ко всему дому

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 6464 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Поскольку первая квартира в доме по ул. ФИО8, 45а была приватизирована в 1996 году, с этого момента жилой дом утратил статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, соответственно, с момента возникновения права собственности на первые квартиры у граждан, все вспомогательные помещения дома, предназначенные для обслуживания более одного помещения, в силу прямого указания закона поступили в общую долевую собственность всех домовладельцев.

Довод апелляционной жалобы истца о том, что право муниципальной собственности возникло ранее, а именно в 1992 году на основании постановления Верховного Совета РФ № 3020-1, не может служить основанием для отмены решения.

Как указано выше, представленные истцом документы, в том числе, постановления Верховного Совета РФ № 3020-1, решение Малого Совета № 2241, акт от 31 марта 2005 г. не позволяют достоверно идентифицировать спорное помещение как объект муниципальной собственности.

Более того, включение имущества в реестр муниципальной собственности само по себе не является безусловным доказательством права собственности, если такое имущество в силу закона относится к общей долевой собственности (пункт 36 постановления Пленума № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Вопреки доводам жалобы, указание в техническом паспорте 1985 года на помещение как на «служебное» и наличие отдельного входа сами по себе не предопределяют его правовой режим как самостоятельного объекта гражданского оборота. Решающее значение для квалификации имеет функциональное назначение помещения, а именно, предназначено ли оно для обслуживания всего дома или для использования, не связанного с этим.

По делу установлено, что спорный подвал изначально был технологически связан с обслуживанием дома, и наличие в нем инженерных коммуникаций является определяющим признаком для отнесения его к общему имуществу.

Наличие отдельного входа не меняет функционального назначения помещения, поскольку необходимость доступа к инженерным сетям, в том числе для их аварийного обслуживания, может требовать наличия обособленного входа, что само по себе не трансформирует техническое помещение в гараж как самостоятельный объект недвижимости.

Судебная коллегия также отклоняет довод жалобы администрации о том, что суд не дал оценки протоколу общего собрания от 2012 года. Данный протокол, напротив, подтверждает, что собственники помещений реализуют свои правомочия в отношении имущества, которое они считают общим, принимая решение о порядке его использования. Такие действия собственников по использованию общего имущества, а именно по передаче в пользование одному из собственников, прямо предусмотрены частью 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и не свидетельствуют о признании ими этого имущества муниципальным или частным.

Фотографии, представленные в дело, обоснованно оценены судом как дополнительные доказательства, подтверждающие наличие в помещении коммуникаций, обслуживающих весь дом. То обстоятельство, что состояние коммуникаций могло меняться, не опровергает факта их наличия и их функционального предназначения, существовавшего изначально.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что спорное помещение является общим имуществом многоквартирного дома и не может быть истребовано в пользу муниципального образования, является законным и обоснованным.

Судебная коллегия также находит обоснованным вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности, однако полагает необходимым уточнить мотивировку в данной части, исключив ссылку на положения ст. 181 Гражданского кодекса РФ, регулирующей сроки давности по недействительным сделкам, поскольку в рамках настоящего спора требование о признании сделки недействительной истцом не заявлялось.

К возникшим правоотношениям подлежат применению общие положения о сроке исковой давности, установленные статьями 196 и 200 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Как следует из материалов дела и установлено судом, сведения о спорном объекте как об общем имуществе многоквартирного дома с кадастровым номером № были включены в Единый государственный реестр недвижимости 17 января 2022 г., право общей долевой собственности ответчиков на указанное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости с этой же даты.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными и открытыми.

Администрация, являясь органом местного самоуправления и профессиональным участником правоотношений в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом, имела возможность и должна была узнать о наличии зарегистрированного права ответчиков на спорный объект непосредственно с момента внесения соответствующей записи в реестр, т.е. с 18 января 2022 года. С настоящим иском в суд истец обратился лишь 03 июля 2025 года, то есть с пропуском установленного законом трехгодичного срока исковой давности.

Довод апелляционной жалобы о том, что о нарушении своего права администрации стало известно только в 2025 г. в ходе исполнения муниципального контракта, обоснованно отклонен судом первой инстанции.

Указанное обстоятельство не может служить уважительной причиной пропуска срока, поскольку не опровергает факта наличия общедоступных сведений в Едином государственном реестре недвижимости, с которыми истец мог и должен был ознакомиться ранее. Само по себе неосуществление истцом должного контроля за принадлежащим, по его мнению, имуществом не является основанием для вывода о том, что такой срок не пропущен.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Администрацией ГО «г. Калининград» заявлено требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения на основании ст. 301 Гражданского кодекса РФ, т.е. виндикационный иск - иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику. Такой иск может быть предъявлен только в том случае, если имущество выбыло из владения собственника и находится в фактическом владении другого лица при отсутствии у последнего законных оснований (титула) на это имущество.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что право собственности ответчиков на спорное помещение как на объект общей долевой собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 17 января 2022 года.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ (действовавшего в период возникновения спорных отношений) и части 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции, действующей в настоящее время) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, ответчики являются титульными (законными) владельцами спорного имущества, право собственности которых подтверждено записью в Едином государственном реестре недвижимости. До тех пор пока зарегистрированное право ответчиков не оспорено и не признано отсутствующим в установленном законом порядке, они не могут считаться лицами, незаконно владеющими имуществом по смыслу статьи 301 Гражданского кодекса РФ.

Истцом требования о признании права отсутствующим, о признании недействительным зарегистрированного права или об оспаривании оснований возникновения права собственности ответчиков не заявлялись.

При наличии зарегистрированного права ответчиков предъявление виндикационного иска без одновременного оспаривания права собственности ответчиков является ненадлежащим способом защиты, что влечет отказ в иске.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы сводятся к иной оценке доказательств и неправильному толкованию норм материального права, однако не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на законность и обоснованность решения либо опровергали бы выводы суда.

Таким образом, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены законного и обоснованного решения суда или его изменения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь п. 1 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 13 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 10 марта 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: