Дело № 2-48/2025 (УИД № 74RS0017-01-2024-001969-08)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 марта 2025 года г. Златоуст 

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Куминой Ю.С.

при секретаре Кибанове Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя ответчика ФИО1

гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о взыскании убытков, 

у с т а н о в и л :

ФИО2, ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением к ФИО4, в котором, уточнив требования, просят взыскать с ответчика убытки в размере 

<

данные изъяты> рублей 

<

данные изъяты> копейки, т.е. по 

<

данные изъяты> руб. в пользу каждого из истцов, расходы по уплате госпошлины в размере по 

<

данные изъяты> рубля в пользу каждого из истцов, расходы на оплату экспертного исследования, выполненного ООО «ПроЭксперт», по 

<

данные изъяты> рублей в пользу каждого из истцов, а также расходы по оплате экспертного заключения 

<

данные изъяты>, по 

<

данные изъяты> рублей в пользу каждого из истцов. 

В обосновании заявленных требований истцы сослались на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (продавец), с одной стороны, и ФИО2, ФИО3 (покупатели), с другой, заключен договор купли-продажи жилого дома, земельного участка и индивидуального гаража, по условиям которого: продавец продает, а покупатели покупают в собственность следующее недвижимое имущество:

жилой дом с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: 

<

адрес> «Е» стоимостью 

<

данные изъяты> рублей;

земельный участок с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: 

<

адрес> «Е», стоимостью 

<

данные изъяты> рублей;

индивидуальный гараж с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: 

<

адрес> «Е», стоимостью 

<

данные изъяты> рублей;

Общая стоимость объектов недвижимости составила 

<

данные изъяты> рублей. Часть стоимости жилого дома и земельного участка в сумме 

<

данные изъяты> рублей оплачивается покупателями за счет собственных денежных средств, оставшаяся часть в сумме 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных покупателям в соответствии с кредитным договором, заключенным с ПАО «Сбербанк России». Право собственности Т-вых на объекты недвижимости зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. До продажи фактическим собственником приобретаемых истцами объектов недвижимости являлся 

<

данные изъяты>, номинальным собственником – его мать ФИО4 При осмотре дома перед продажей риэлтор агентства недвижимости ФИО6, представляющий на сделке ФИО4, пояснил истцам, что дом подвергался реконструкции, собственник производил разрушение правой части дома, где ранее находился гараж, имевший общую стену с жилым домом. На месте кирпичного строения на старом фундаменте был установлен брус, т.к. предыдущий собственник захотел сделать эко-спальню. При разрушении правого крыла дома, по мнению истцов, была нарушена целостность здания, что привело к появлению трещин. При этом риэлтор убедил истцов, что необходимости заказывать строительно-техническую экспертизу, чтобы убедиться в отсутствии строительных нарушений и скрытых недостатков, не имеется. В ДД.ММ.ГГГГ года истцы заказали инженерный и дизайн-проект, поскольку имели намерение приступить к завершению строительства спорного дома и в кратчайшие сроки в него переехать. При достройке истцами жилого дома обнаружены существенные недостатки, что подтверждено экспертным исследованием 

<

данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: 1) отсутствует исполнительная документация, 2) выпучивание наружных стен до 30мм, 3) горизонтальные и поперечные вертикальные швы кирпичной кладки стен во многих местах не заполнены раствором, 4) отсутствуют гибкие связи для соединения облицовочного и внутреннего слоев, 5) не уложены горизонтальные Т-образные связевые сетки в местах пресечений стен, 6) отклонения в размерах и положении каменных конструкций превышают предельные, 7) отсутствуют распределительные плиты по периметру стен на 1-ом и 2-ом этажах. Для устранения выявленных недостатков требуется: демонтировать трехслойную кладку стен второго этажа; демонтировать плиты перекрытия 1 этажа; выполнить устройство распределительной плиты по периметру стен на 1 этаже; смонтировать плиты перекрытия 1 этажа; выполнить трехслойную кладку стен второго этажа согласно требований действующей нормативной документации; выполнить устройство распределительной плиты по периметру стен на 2 этаже; выполнить устройство крыши; выполнить работы по снятию и монтажу окон и витражей балкона 2 этажа; выполнить работы по оштукатуриванию стен 1 этажа в местах отслоения при демонтаже стен верхнего этажа. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения указанных недостатков, составляет 

<

данные изъяты> руб. По мнению истцов, ответчик скрыл от них явные недостатки дома, в связи с чем истцы вправе требовать полного возмещения причиненных им убытков (т.1 л.д. 6-10, т.4 л.д.53-56).

Истцы ФИО2, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом (т.4 л.д. 45,5-52). 

Будучи опрошенной в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 на удовлетворении исковых требований настаивала, суду пояснила, что объявление от агентства недвижимости 

<

данные изъяты> о продаже дома в 

<

адрес> она с супругом увидела на сайте Авито. Перед покупкой дома дважды осматривали объект. Дом представлял из себя кирпичное цельное здание, рядом с которым на фундаменте располагался деревянный сруб. При первом осмотре дома заметили трещину на втором этаже, из-за чего возникли сомнения по поводу конструктива строения, однако риэлтор, присутствовавший при осмотре, убеждал, что с домом все в порядке. По словам риэлтора, ранее рядом с домом располагалось кирпичное строение, которое было демонтировано предыдущим собственником, на его месте установлен деревянный сруб, возможно, что трещина появилась в связи с проведением демонтажных работ. Также агент по недвижимости акцентировал их внимание на том, что кровля дома представляет из себя временный вариант, поэтому при покупке они понимали, что придется столкнуться с заменой кровли. Изначально они хотели заказать строительно-техническую экспертизу, чтобы убедиться в отсутствии строительных нарушений, однако риэлтор агентства недвижимости убедил их не тратить денежные средства, пояснив, что у компании имеется свой оценщик. Эксперта, приезжавшего на осмотр объекта недвижимости, они не видели, отчет об оценке был изготовлен в рамках нескольких дней и прикреплен на сайте ДомКлик. После приобретения дома, они заказали дизайн-проект, получив который, начали демонтаж кровли. При демонтаже кровли стали заметные скрытые недостатки, которые не были указаны агентом по недвижимости при продаже объекта. Было принято обратиться к экспертам, по результатам осмотра эксперт 

<

данные изъяты> составил заключение. Согласно заключению дом представляет из себя аварийное помещение, необходимо демонтировать кровлю, демонтировать второй этаж, выполнить укрепление первого этажа, положить плиты перекрытия, заново отстроить второй этаж и выполнить монтаж кровли дома. В настоящее время дом находится без кровли около 1,5 лет.

Представитель истцов ФИО18, действующая на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.113-114), в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом (т.4 л.д.45). Ранее в судебном заседании позицию истцов поддержала по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что для эксплуатации дома требуются большие вложения. Т-вы покупали дом с целью проживания, при покупке лишь визуально осмотрели объект, и, поскольку не являются строителями, не увидели имеющиеся недостатки. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом (т.4 л.д. 47,49). 

Представитель ответчика ФИО1, действующий на основании доверенности № № от ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.245), в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился. Суду пояснил, что жилой дом по адресу: 

<

адрес> «Е», принадлежит ответчику ФИО4 на основании договора купли-продажи с ДД.ММ.ГГГГ года. Право собственности ФИО4 было зарегистрировано в ДД.ММ.ГГГГ году. Сделка купли-продажи объекта недвижимости осуществлялась через агентство недвижимости 

<

данные изъяты> Истцы перед заключением сделки неоднократно осматривали объект, при этом не были ограничены по времени, каких-либо претензий от покупателей не поступало. Обращаясь в суд, изначально, истцы утверждали, что объект недвижимости имеет скрытые недостатки. При этом истцами было представлено экспертное исследование, выполненное 

<

данные изъяты> ДД.ММ.ГГГГ. В ходе рассмотрения дела было назначено и проведено 2 экспертизы, согласно заключениям судебных экспертов, указанные в исследовании 

<

данные изъяты>» недостатки, являются явными, т.е. истцы при покупке дома могли видеть их, доказательств того, что до сведения истцов не была доведена информация о наличии каких-либо недостатков объекта, не представлено. Цена объекта была согласована сторонами с учетом его фактического состояния. После получения заключения дополнительной судебной экспертизы, истцы изменили основания иска, указав, что истец скрыл от них наличие явных дефектов. При этом после совершения сделки истцы демонтировали кровлю строения, у дома более 1,5 лет отсутствует крыша, что несомненно ведет к разрушению строения. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спорта, ПАО «Сбербанк России», привлеченный к участию в деле определением Златоустовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ (т.2 л.д.238), в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом (т.4 л.д.48). 

Руководствуясь положениями ст.ст. 2, 61, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения настоящего дела, учитывая право сторон на судопроизводство в разумные сроки, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Заслушав пояснения представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В силу требований ст.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободы в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии с п.п.1 п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

В соответствии со ст.420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В соответствии со ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из анализа вышеуказанных правовых норм следует, что принцип свободы договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.

В соответствии со ст.154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон или более.

Статьей 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

В соответствии с п.2 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 10 Закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с абзацем 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом из письменных материалов дела, пояснений сторон, ФИО4 на основании договора купли-продажи (купчей) от ДД.ММ.ГГГГ принадлежал земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства, площадью 

<

данные изъяты>.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> Свидетельство о государственной регистрации права выдано ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.17). Кроме того, ФИО4 на основании договора купли-продажи (купчей) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ являлась собственником жилого дома, назначение – жилое, общей площадью 

<

данные изъяты>., количество этажей 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.18). 

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 (Заказчик) и 

<

данные изъяты> (Исполнитель) был заключен договор по поиску покупателей на объект недвижимости (т.2 л.д.58-61), по условиям которого Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязанность по поиску покупателей на принадлежащий Заказчику объект недвижимости в целях его продажи. Объект недвижимости, принадлежащий Заказчику на праве собственности, на основании соглашения о перераспределении земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора купли-продажи (купчей) земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, технического плана здания от ДД.ММ.ГГГГ, представляет собой земельный участок общей площадью 

<

данные изъяты> жилой дом общей площадью 

<

данные изъяты> здание общей площадью 

<

данные изъяты> находящиеся по адресу: 

<

адрес>. Стоимость объекта, согласованная сторонами для первоначального распространения информации об объекте в СМИ, составляет 

<

данные изъяты>, включая вознаграждение Исполнителя. В соответствии с п.2.1 Договора Исполнитель принимает на себя, в том числе, следующие обязательства: изготовить и разместить рекламу на объект в установленном законом порядке (п.2.1.1.), организовать показы и провести переговоры с потенциальными покупателями по условиям приобретения объекта (п.2.1.6.), организовать подготовку и проведение сделки на объект в 

<

данные изъяты> (п.2.1.8.). Срок действия договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, включительно (п.3.1). В случае, если ни одна из сторон не уведомит другую о расторжении договора за 5 дней до его окончания, то настоящий договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях (п.3.2).

В судебном заседании из пояснений сторон установлено, что сопровождением сделки занимались специалисты агентства недвижимости «Стрижи».

Из письменных материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, именуемой в дальнейшем Продавец, с одной стороны, и ФИО2, ФИО3, именуемыми в дальнейшем Покупатели, с другой, был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять в общую совместную собственность и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора, следующее недвижимое имущество: жилой дом, назначение: жилое, количество этажей 2, общей площадью 

<

данные изъяты> с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> согласованная сторонами стоимость объекта 1 составляет 

<

данные изъяты> рублей; земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для индивидуальной жилой застройки, общей площадью 

<

данные изъяты> с кадастровым номером: № расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> согласованная сторонами стоимость объекта 2 составляет 

<

данные изъяты> рублей; индивидуальный гараж, назначение – нежилое здание, общей площадью 

<

данные изъяты> количество этажей, в том числе подземных, 3, в том числе наземных – 1, с кадастровым номером: №, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> согласованная сторонами стоимость составляет 

<

данные изъяты> рублей (т.1. 

<

адрес>).

Общая стоимость объектов недвижимости составляет 

<

данные изъяты> рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит (п.2.1 Договора). Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объектов недвижимости: часть стоимости объекта 1 и объекта 2 в сумме 

<

данные изъяты> рублей оплачивается за счет собственных средств Покупателей, в качестве первоначального взноса, в день подписания настоящего договора купли-продажи. Часть стоимость объекта 1 и объекта 2 в сумме 

<

данные изъяты> рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных Покупателю в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ПАО «Сбербанк России» (п.п.2.2,ДД.ММ.ГГГГ,2.2.2. Договора).

Согласно п.4.1. Договора стороны подтвердили, что заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях, договор не является для сторон кабальной сделкой, стороны в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят, в отношении каждой из сторон не возбуждалось и не возбуждено дело о банкротстве гражданина, по состоянию здоровья стороны могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения.

Договор подписан сторонами. Зарегистрирован в МФЦ 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Сбербанк России» (Кредитор) и ФИО2, ФИО3 (Созаемщики) заключен кредитный договор №, по условиям которого Банк предоставил Созаемщикам целевой кредит в сумме 

<

данные изъяты> рублей, на срок 

<

данные изъяты> месяцев с даты фактического предоставления кредита, под 

<

данные изъяты>% годовых, для приобретения объектов недвижимости: жилого дома, земельного участка, находящихся по адресу: 

<

адрес>. В качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств по договору, Созаемщики предоставляют (обеспечивают предоставление) Кредитору залог (ипотеку) указанных объектов недвижимости (т.1 л.д.137-140).

Право общей совместной собственности Т-вых на земельный участок и жилое здание зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ. Обременение объектов недвижимости – ипотека в силу закона сроком 

<

данные изъяты> месяцев также зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д. 184-189).

В соответствии с п. 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (абз. 1 п. 2 ст. 469 ГК РФ).

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Право покупателя требовать соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара предусмотрено только, если недостатки товара не были оговорены продавцом (п. 1 ст. 475 ГК РФ). Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства (п. 3 ст. 475 ГК РФ).

Обращаясь в суд с исковым заявлением, истцы Т-вы указывали, что после демонтажа кровли, при достройке дома, ими были выявлены существенные недостатки, которые являлись скрытыми. Для устранения данных недостатков требуются значительные вложения в сумме 

<

данные изъяты> рублей.

Согласно экспертному исследованию от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному специалистом 

<

данные изъяты> ФИО7 (т.1 л.д.86-112, т.3 л.д.44-69), исследуемый объект представляет собой двухэтажное строение с трехслойными стенами. На момент осмотра крыша дома была демонтирована. В ходе осмотра строящегося жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, специалистом выявлены следующие недостатки: отсутствует исполнительная документация, выпучивание наружных стен до 30мм, горизонтальные и поперечные вертикальные швы кирпичной кладки стен во многих местах не заполнены раствором, отсутствуют гибкие связи для соединения облицовочного и внутреннего слоев, не уложены горизонтальные Т-образные связевые сетки в местах пресечений стен, отклонения в размерах и положении каменных конструкций превышают предельные, отсутствуют распределительные плиты по периметру стен на 1-ом и 2-ом этажах. Отмеченные недостатки, отраженные специалистом, являются нарушением действующей нормативной документации при производстве строительно-монтажных работ, которое повлекло начавшееся разрушение дома. Для устранения выявленных недостатков требуется: демонтировать трехслойную кладку стен второго этажа; демонтировать плиты перекрытия 1 этажа; выполнить устройство распределительной плиты по периметру стен на 1 этаже; смонтировать плиты перекрытия 1 этажа; выполнить трехслойную кладку стен второго этажа согласно требований действующей нормативной документации; выполнить устройство распределительной плиты по периметру стен на 2 этаже; выполнить устройство крыши; выполнить работы по снятию и монтажу окон и витражей балкона 2 этажа; выполнить работы по оштукатуриванию стен 1 этажа в местах отслоения при демонтаже стен верхнего этажа. Стоимость работ и материалов, необходимых для устранения указанных недостатков, составляет 

<

данные изъяты> руб. 

По ходатайству истцов в судебном заседании были допрошены в качестве свидетелей ФИО8 и ФИО9

Из показаний свидетеля ФИО8 следует, что он дважды приезжал на объект в 

<

адрес>, после его приобретения Т-выми. При его посещении объекта в первый раз, кровля дома еще не была демонтирована. Не имея строительного образования, он при визуальном осмотре дома, увидел трещину на стене второго этажа, а также отсутствие утепления фасада, о чем свидетельствовало наличие дюпель-пробок, крыша дома представляла из себя временную конструкцию, отсутствовал мауэрлат. При демонтаже кровли Т-вы обнаружили отсутствие армопояса. Согласно мнению специалистов, второй этаж подлежит разбору с целью укрепления первого этажа строения.

Как показал в судебном заседании свидетель ФИО9, он вместе с Т-выми приезжал в 

<

адрес> с целью осмотра дома перед его покупкой. На осмотре также присутствовал риэлтор. При визуальном осмотре строения, он сразу заметил трещину в стене, а также некачественно выполненную кровлю дома. Рядом с домом находился деревянный сруб, который истцы после оформления сделки разобрали, т.к. он сгнил. Истцы после разбора кровли обнаружили иные недостатки объекта, в частности, выпучивание наружной стены. 

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста ФИО10 пояснил, что для проведения исследования ДД.ММ.ГГГГ выезжал на объект, расположенный по адресу: 

<

адрес> Объект исследования по факту представлял собой «коробку», у здания была демонтирована крыша. В ходе осмотра им были выявлены недостатки, отраженные в экспертном исследовании. Данные недостатки, по его мнению, являются скрытыми, возникли в процессе строительства. Выявить недостатки без демонтажа кровли было невозможно. При визуальном осмотре дома можно было выявить лишь недостаток в виде незаполнения раствором горизонтальных и поперечных вертикальных швов кирпичной кладки стен. При этом пояснить, в какой период времени (до демонтажа крыши или после) образовался указанный дефект, он затрудняется. Такие недостатки, как отсутствие гибких связей для соединения облицовочного и внутреннего слоев, отсутствие горизонтальных Т-образных связевых сеток в местах пересечений стен возможно выявить только разрушающим методом, при визуальном осмотре этого обнаружить нельзя.

Возражая против заявленных требований, представитель ответчика ФИО1 пояснил, что перед продажей дома был подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, согласно которому существенных повреждений конструкций не выявлено.

В судебном заседании по ходатайству представителя ответчика были допрошены ФИО11, ФИО6, ФИО12

Из показаний ФИО11 следует, что в ДД.ММ.ГГГГ года в его присутствии перед совершением сделки купли-продажи Т-вы осматривали дом по адресу: 

<

адрес>Е, принадлежащий на праве собственности ФИО4 Собственник объектом не пользовался длительное время. Т-вы проводили осмотр несколько раз (2 или 3), в присутствии риэлтора, а также привозили с собой на осмотр какого-то мужчину. Перед приездом истцов с внешней стороны дома был убран пеноплэкс, чтобы покупатели могли посмотреть фасад дома. 

Свидетель ФИО6 пояснил суду, что с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года работал в агентстве недвижимости 

<

данные изъяты> агентом по недвижимости, сделка купли-продажи объектов недвижимости, расположенных в 

<

адрес>Е, совершалась через данное агентство. По объявлению, размещенному на сайте «Авито», позвонила ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ потенциальные покупатели приехали на показ дома, Т-вы осматривали дом долго и внимательно, он, со своей стороны, рассказал о всех нюансах и недостатках строения – наличии трещины на северной стене дома, дешевом кровельном покрытии. Кроме того, перед показом дома он попросил продавца убрать пеноплэкс, которым был обшит дом с наружной стороны, чтобы покупатели могли видеть фасад. Дом является не достроенным объектом, в котором установлены пластиковые окна, есть электрокотел, заведено электричество, сделана монолитная лестница на второй этаж, все из современных материалов. Земельный участок огорожен трехметровым забором, выполненным из отделочного кирпича, на территории также имеется большой капитальный гараж. Цена объектов при продаже была значительно ниже рынка, буквально в три раза. Т-вы осмотрели дом, расписались в акте осмотра. Истцы осматривали дом дважды, второй раз вместе с ними приезжал какой-то мужчина. Также он показывал дом экспертам от Банка, которые при осмотре производили фотофиксацию объектов. 

Как следует из показаний свидетеля ФИО12 с ДД.ММ.ГГГГ года в собственности его матери ФИО4 находился дом и земельный участок по 

<

адрес> в 

<

адрес>. Дом и участок приобретались у ФИО19, при покупке составлялся предварительный договор купли-продажи. Строительством дома занималась подрядная организация, силами которой по аналогичному проекту в Непряхино были построены еще 2 дома. При регистрации сделки в регистрационной палате было разъяснено, что дом не введен в эксплуатацию, что не позволяет зарегистрировать сделку. В связи с этим договор купли-продажи дома был переделан, и оформлен как договор купли-продажи строительных материалов. Земельный участок был приобретен за 

<

данные изъяты> рублей, стройматериалы – 

<

данные изъяты> рублей. Какая-либо строительная документация на дом при его покупке предыдущим собственником не передавалась. Благоустройство участка и дома велось его братом, который до гибели в ДД.ММ.ГГГГ году проживал в доме 2 или 3 сезона. В доме имелась предчистовая отделка – залиты полы, отштукатурены стены, на участке есть скважина, выгребная яма, заведено электричество, отопление. Раньше к дому был сделан кирпичный пристрой, который демонтирован братом при жизни, и на его месте установлен деревянный сруб. Также на участке находится жилой гараж (на первом этаже которого гараж на 2 машины, второй этаж – жилой). С ДД.ММ.ГГГГ года в доме никто не проживал. После того, как ФИО4 приняла решение выставить дом на продажу, он помогал ей оформить сделку, встречался с риелторами, возил документы в 

<

адрес>. В ДД.ММ.ГГГГ году нашлись покупатели – семья Т-вых. Риелтор и ФИО20 показывали им дом в первый раз. Тютюнниковым все понравилось, они говорили, что искали именно такой дом, чтобы переделать его под себя. Через непродолжительное время по просьбе покупателей был сделан дополнительный осмотр дома. После второго осмотра ФИО21 одобрили ипотеку, и сделка была заключена. 

Показания свидетеля в части приобретения земельного участка и дома в 

<

адрес> подтверждены представленными суду письменными документами – постановлением о предоставлении земельного участка в собственность ФИО14 для индивидуального строительства от ДД.ММ.ГГГГ № (т.3 л.д.161-162), разрешением на строительство объекта недвижимости №-и от ДД.ММ.ГГГГ, выданным ФИО14 на строительство индивидуального жилого дома по адресу: 

<

адрес>Е (согласно разрешению проектная документация на строительство не предусмотрена) (т.3 л.д.171), предварительным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО13 и ФИО4, согласно которому ФИО13 обязуется продать, а ФИО4 купить принадлежащий продавцу земельный участок площадью 

<

данные изъяты> расположенный на землях поселений, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, находящийся по адресу: 

<

адрес>Е, и строительные материалы, предназначенные для возведения жилого дома, находящиеся на вышеуказанном земельном участке, стоимость объектов составляет 

<

данные изъяты> рублей (т.3 л.д.167-168), договором купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (т.3 л.д.164-166), договором купли-продажи строительных материалов (т.3 л.д.163).

Согласно отчету № № об оценке рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>-Е, выполненному оценщиком оценочной компании «Перспектива» ФИО15 (т.2 л.д.62-150) с целью определения стоимости объекта оценки для предоставления в банк ПАО «Сбербанк» для целей ипотечного кредитования, жилое здание 2 этажное, материал фундамента – бетон, материал стен – кирпич, материал перекрытий – железобетонные, кровля – металлочерепица, окна – ПВХ, полы бетонные, входная дверь металлическая, фасад здания облицован кирпичом, находится в хорошем состоянии, повреждений и деформации нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ. Объект оценки имеет следующие количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, электроснабжение – скрытая проводка (центральное), водоснабжение – скважина, канализация – местная (септик), отопление – от электрического котла, состояние внутренней отделки – без отделки, стены, полы и потолки без отделки; оконные блоки присутствуют, дверей нет, требуется ремонт. При визуальном осмотре здания оценщиком не выявлено существенных повреждений конструкций, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости, обрушению отдельных частей или серьезному нарушению нормативной работы оборудования. Отсутствуют явные признаки, которые могут привести впоследствии к аварийности дома или признанию его ветхим, а также возможности проведения ремонта с отселением жильцов. Согласно описанию земельного участка, участок имеет площадь 1 500 кв.м., в наличии фонарные столбы, имеются постройки – жилой дом, баня, гостевой дом с гаражом на 4 машины

Согласно ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании части 1 статьи 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу.

Для разрешения юридически значимого вопроса о наличии недостатков строительно-монтажных работ в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> Е, а также стоимости устранения недостатков необходимы специальные познания в строительно-технической области, которыми суд не располагает. В таких случаях правом суда, гарантированным статьей 79 ГПК РФ, и обязанностью, вытекающей из задач гражданского судопроизводства, являются назначение и проведение судебной экспертизы с привлечением экспертов в соответствующих областях, в связи с чем судом по ходатайству представителя ответчика по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Технический аудит» ФИО16 На разрешение эксперта поставлены вопросы: «Имеются ли недостатки выполнения строительно-монтажных работ в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> е? В случае наличия недостатков, определить пути их устранения? В случае, если будут установлены недостатки выполнения строительно-монтажных работ, определить стоимость работ и материалов, необходимых для устранения указанных недостатков?» (т.2 л.д.26-28).

Из заключения эксперта Общества с ограниченной ответственностью «Технический аудит» ФИО16 (т.2 л.д.183-237), следует, что в ходе проведения визуально-измерительного обследования не представляется возможным установить период возникновения недостатков в жилом доме, т.е. невозможно установить, когда именно появились недостатки - в ходе выполнения строительно-монтажных работ или после выполнения строительно-монтажных работ в результате воздействия на жилой дом по демонтажу кровли, стропильной системы и пристройки или иных работ. Установлено, что фактическое объемно-планировочное решение жилого дома не соответствует договору купли-продажи недвижимости и техническому паспорту - отсутствуют строительные конструкции одноэтажной пристройки выше отметки верха фундамента; также полностью отсутствует стропильная система и кровля жилого дома. Отсутствует разрешительная документация на проведение переустройства и перепланировки в соответствии с положениями Договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГг. в части существенных условий п.3.4. В ходе проведения визуально-измерительного обследования дефектов и разрушений конструкций прямо либо косвенно свидетельствующих о просадках и деформациях фундаментов, существующих конструкций надземной части (несущих стен, перегородок, перекрытий) и влияющих на несущую способность жилого дома обнаружено не было. В ходе анализа материалов дела и визуально-измерительного осмотра конструкций жилого дома выявлено наличие наиболее значимых недостатков конструкций жилого дома: отсутствие одноэтажной пристройки выше отметки верха фундамента по боковому правому фасаду и отсутствие кровли и стропильной системы, что не соответствует положениям технического паспорта в части состава объекта; трещины, следы механического воздействия на кладку стены и керамического кирпича, локальное отсутствие заполнения вертикальных швов кладочным раствором стены бокового правого и дворового фасадов жилого дома; следы увлажнения внутренних стен, стыков ж/б плит перекрытия, наличие биологической коррозии бетонной стяжки пола, что является результатом природно-климатического воздействия в виде увлажнения осадками (дождь, снег и т.п.) ввиду отсутствия кровельного покрытия и стропильной системы; отверстия, трещины по внешним поверхностям наружных стен, что является результатом механического воздействия (вероятно для крепления теплоизолирующего материала). Пути устранения выявленных наиболее значимых недостатков конструкций жилого дома приведены в таблице 6.2.2. В случае не устранения наиболее существенных недостатков (отсутствие кровли и увлажнения строительных конструкций), произойдет утрата первоначальных свойств материалов строительных конструкций с последующим разрушением и возникновением аварийного технического состояния.

В дополнительных письменных пояснениях на вопросы, поступившие от представителя истцов, эксперт ООО «Технический аудит» ФИО16 указала, что определить периоды, в которые сформировались отклонения технических норм и регламентов, невозможно. Объект исследования на дату обследования имеет признаки незавершенного объекта строительства. В горизонтальных и поперечных швах имеется выкрашивание раствора, определить причину данного недостатка невозможно в связи с проведением демонтажных работ. Поскольку в объект исследования внесены существенные изменения, а именно, произведен демонтаж конструктивных элементов здания (крыша и пристрой), контур открыт (временные конструкции отсутствуют), атмосферные осадки, ветровые нагрузки значительно влияют на состояние строительных конструкций (т.3 л.д.32-33).

Обращаясь в суд, истцы указывали, что недостатки, отраженные в заключении ООО «ПроЭксперт», при визуальном осмотре объекта выявить не представлялось возможным, поскольку они являлись скрытыми, об их наличии продавец сторону покупателя не уведомил.

Определением Златоустовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему гражданскому делу была назначена дополнительная экспертиза, поскольку вопрос о наличии скрытых недостатков строительно-монтажных работ в жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> Е, указанных в заключении ООО «ПроЭксперт», на момента купли-продажи дома, не исследовался.

Проведение экспертизы было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Негосударственное экспертное учреждение «ЭСКОНС» ФИО17 На разрешение эксперта поставлены вопросы: «Являются ли скрытыми недостатками указанные в заключении специалиста ООО «ПроЭксперт» недостатки в виде: выпучивания наружных стен до 30мм; не заполнения горизонтальных и поперечных вертикальных швов кирпичной кладки стен раствором; отсутствия гибких связей для соединения облицовочного и внутреннего слоев; отсутствия горизонтальных Т-образных связевых сеток в местах пресечений стен; отклонения в размерах и положении каменных конструкций превышающих предельные; отсутствия распределительных плит по периметру стен на 1-ом и 2-ом этажах? Если данные недостатки являются скрытыми, существовали ли они на объекте по адресу: 

<

адрес>Е на момент его продажи – ДД.ММ.ГГГГ? Могли ли образоваться данные недостатки в результате демонтажа пристроя (гаража) с правой стороны дома и (или) снятия временной крыши дома? Определить стоимость работ и материалов, необходимых для устранения скрытых недостатков» (т.3 л.д.205-208).

Как следует из заключения эксперта № (т.4 л.д.14-29), недостатки в виде выпучивания наружных стен до 30мм; не заполнения горизонтальных и поперечных вертикальных швов кирпичной кладки стен раствором; отсутствия гибких связей для соединения облицовочного и внутреннего слоев; отсутствия горизонтальных Т-образных связевых сеток в местах пресечений стен; отклонения в размерах и положении каменных конструкций превышающих предельные; отсутствия распределительных плит по периметру стен на 1-ом и 2-ом этажах, указанные в заключении ООО «ПроЭксперт», не являются скрытыми, устанавливаются визуальным способом. В связи с тем, что данные недостатки скрытыми не являются, определение их существования на объекте по адресу: 

<

адрес>Е, на момент его продажи – ДД.ММ.ГГГГ, не требуется. Недостатки, указанные в заключении специалиста ООО «ПроЭксперт», в основном связаны с нарушением технологии строительства или проектирования. Образование этих дефектов в результате демонтажа пристроя или временной крыши маловероятно, за исключением возможного увеличения выпучивания стен в случае изменения распределения нагрузок. Установление причин образования недостатков в рамках экспертного осмотра ДД.ММ.ГГГГ и проведения судебной экспертизы не представляется возможным, поскольку объект экспертизы с момента его продажи (ДД.ММ.ГГГГ) изменился (демонтирован пристрой и крыша строения). Определение стоимости работ и материалов, необходимых для устранения скрытых недостатков не требуется, поскольку указанные недостатки не являются скрытыми.

В заключениях проведенных по делу судебных экспертиз приведено подробное описание произведенных исследований, выводы содержат четкие ответы на поставленные судом вопросы, заключения судебных экспертиз не противоречит другим материалам дела, достаточно мотивированы. По делу доказательств о противоречивости выводов экспертизы или некомпетентности экспертов, их проводивших и предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не представлено. Перечисленные покупателями недостатки, как указано в дополнительном экспертном заключении, имеют явный характер, которые возможно выявить визуальным способом, являются устранимыми, скрытых существенных и неустранимых недостатков не имеется. 

Заключения по результатам проведенных по делу первоначальной и дополнительной судебных экспертиз суд признает допустимыми и достоверными доказательствами по делу. Оснований не доверять заключениям судебных экспертиз не имеется, они полностью соответствуют требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в заключениях полно и объективно отражены ответы на поставленные судом вопросы, эксперты обладали соответствующей квалификацией, были предупреждены судом об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, выводы экспертов логичны, не противоречат соответствующим положениям действующих нормативно-правовых актов и другим материалам дела. Квалификация экспертов подтверждена представленными документами.

Само по себе экспертное исследование, выполненное специалистом 

<

данные изъяты> ФИО7, и представленное истцами при обращении в суд, не является доказательством, опровергающим выводы судебных экспертиз, поскольку выражает мнение отдельного специалиста. 

В соответствии с п. 3.5 договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4 и Т-выми, Покупатели осмотрели объекты недвижимости, претензий по их качеству не имеют. Продавец обязуется передать объекты недвижимости в том состоянии, каком они имеются на день подписания настоящего договора. 

Имущество покупателями принято ДД.ММ.ГГГГ без претензий.

Таким образом, покупатели на момент заключения договора купли-продажи в ДД.ММ.ГГГГ году не могли не знать о недостатках дома, поскольку он был недостроенным, перечисленные экспертом 

<

данные изъяты> недостатки являются видимыми, что следует из заключения судебной экспертизы, при этом истцы приняли дом в таком состоянии добровольно, зная, что предстоит работа и финансовые вложения для доведения дома до состояния, пригодного для проживания.

Как установлено по делу, на момент совершения в ДД.ММ.ГГГГ году сделки с домом, объект не являлся жилым, представлял из себя недостроенный объект, в доме никто не проживал и не пользовался им; но, несмотря на это, по условиям договора, покупатели были удовлетворены состоянием этого нежилого дома, что установлено ими путем осмотра перед заключением договора, при этом имеющиеся явные недостатки покупатели не видеть не могли, однако, они их приняли, подписав условия договора, согласно которым претензий по качеству объекта не имеют. 

По мнению суда, предъявление покупателями требования о возмещении расходов на устранение недостатков, является попыткой одностороннего изменения договорной цены покупки дома в сторону ее уменьшения, в чем усматривается злоупотребление правом, поскольку объем требований - строительно-монтажных работ направлен на реконструкцию индивидуального жилого дома за счет продавца. При этом покупателями, вопреки требованиям ст. 56 ГПК РФ, не доказан факт продажи дома, не соответствующего условиям договора. 

С учетом представленных суду доказательств, требования истцов не подлежат удовлетворению.

Требования о взыскании с ответчика судебных расходов, понесенных на оплату услуг специалиста, судебного эксперта, на оплату государственной пошлины являются производными от основного требования о возмещении материального ущерба, в связи с чем, также удовлетворению не подлежат (ст.98 ГПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12,198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о взыскании убытков – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Златоустовский городской суд.

Председательствующий Ю.С. Кумина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года