Дело № 2-454/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 октября 2017 г. г. Кольчугино

Кольчугинский городской суд Владимирской области в составе председательствующего судьи Балукова И.С., при секретаре Архиповой О.Б., с участием истца ФИО40, представителей ответчика ТСЖ № 10 ФИО41, ФИО42, действующего также в своих интересах, ответчиков ФИО43, ФИО44, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО40 к Товариществу собственников жилья № 10 о признании решения общего собрания собственников жилья незаконным, к ФИО43, ФИО45, ФИО42, ФИО46, ФИО47, ФИО44 о признании договоров аренды земельных участков недействительными и ФИО42 о возложении обязанности удалить металлические столбы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО40 обратилась в суд с иском, с учётом уточнений, к Товариществу собственников жилья № 10 (далее - ТСЖ № 10) о признании решения общего собрания собственников жилья от 18 ноября 2016 г. по вопросу передачи земельных участков в аренду незаконным, а также к ФИО43, ФИО45, ФИО42, ФИО46, ФИО47 М.Ю, ФИО44 о признании договоров аренды земельных участков от 01.12.2016 недействительными и к ФИО42 о возложении обязанности удалить металлические столбы.

В обоснование иска указано, что 18 ноября 2016 г. собственниками помещений многоквартирного дома 

<

адрес> было проведено собрание в форме заочного голосования по вопросу сдачи гостевой парковки в аренду на 11 месяцев. ФИО40 не принимала участия в данном собрании, поскольку не была уведомлена о его проведении. Таким образом, вопреки требованиям ст. ст. 246, 247 Гражданского кодекса РФ не было достигнуто согласие всех собственников жилых помещений по данному вопросу. В связи с чем заключение договоров аренды земельных участков является незаконным, поскольку принято на основании недействительного решения общего собрания. Поскольку ограждение земельных участков в виде металлических столбов и троса было установлено ФИО42, то истец просит возложить на него обязанность по удалению этих конструкций. 

Истец ФИО40 в судебном заседании поддержала заявленные требования по изложенным в иске доводам и дополнительно пояснила, что 18 ноября 2016 г. во дворе дома 

<

адрес> состоялось собрание собственников жилых помещений, в котором она принимала участие. На повестке собрания стоял ряд вопросов, в числе которых передача гостевой парковки в аренду нескольким собственникам квартир в доме. Этот вопрос был предметом обсуждения среди собственников, но голосование по нему фактически не проводилось, несмотря на указание об этом в протоколе. На собрании присутствовали лица не из числа собственников квартир, а являющиеся членами семей собственников. При последующем поквартирном сборе подписей к ней никто не обращался, зная, что она проголосует против передачи земли в аренду. Решение собрания и договоры аренды земельного участка затрагивают её права, поскольку парковка огорожена, запирается на трос с замком, ФИО40 лишена возможности её использования. Полагала, что для решения вопроса о передаче земельного участка в аренду требуется согласие 100% собственников помещений в доме.

Представители ответчика ТСЖ № 10 по закону ФИО41 и по доверенности ФИО42, действующий также в своих интересах, в судебном заседании исковые требования не признали, пояснив, что решение общего собрания по спорному вопросу было принято в установленном законом порядке, при наличии кворума, путем голосования «за» более половины собственников жилых помещений. Учет голосов велся председателем счетной комиссии ФИО42, который лично знает всех собственников жилья в доме, по поднятым рукам. За передачу стоянки в аренду проголосовало 55 человек, что составляет более половины от общего числа собственников. На собрании присутствовали некоторые лица, не являющиеся собственниками квартир, но членами семей собственника, их голоса были учтены как голоса собственников. Доверенностей при голосовании за членов семей не выдавалось, в связи со сложившейся в данном доме практикой. С целью подтверждения решения собрания по спорному вопросу с 19 по 25 ноября 2017 г. был осуществлен поквартирный обход с подписными листами, которые были озаглавлены как «протокол заочного голосования», в котором собственники квартир ставили свои личные подписи. За передачу стоянки в аренду поставили подписи собственники 2 285, 88 кв.м. жилой площади, что составляет 85% от общего числа собственников.

ФИО42, действуя в своих интересах, исковые требования о демонтаже металлических столбов, не признал, пояснив, что закрыл въезд только на свой участок, кто огородил остальные участки, ему не известно.

Ответчики ФИО43 и ФИО44 в судебном заседании исковые требования не признали.

Ответчик ФИО46, извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, доказательств уважительности причин неявки не представила, в письменном заявлении просила о рассмотрении дела в своё отсутствие.

Ответчики ФИО45, ФИО47, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, доказательств уважительности причин неявки не представили, о рассмотрении дела в своё отсутствие не просили.

Ранее в судебном заседании 02 августа 2017 г. и предварительном судебном заседании 17 июля 2017 г. ответчики исковые требования не признали, пояснив, что построили стоянку за счет собственных средств, несли расходы по её содержанию, в связи с чем, земельный участок был передан им в аренду на основании решения общего собрания. Собрание было проведено в очной форме 18 ноября 2017 г. во дворе дома, кворум имелся, большинство проголосовало за передачу земли им в аренду. В течение недели после собрания, с 18 по 25 ноября 2016 г., в вечернее время, ходили по квартирам, собирали подписи за заключение договоров аренды, чтобы дополнительно подтвердить это решение.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО48, извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, доказательств уважительности причин неявки не представил, о рассмотрении дела в своё отсутствие не просил. В письменных пояснениях сообщил, что 19 ноября 2016 г. он присутствовал на очном собрании собственников жилья, кворума не имелось, протокол собрания никто не подписывал. Ограничением в пользования стоянкой затронуты его права как сособственника общего имущества многоквартирного дома (т.1 л.д. 131-32).

В судебном заседании 17 августа 2017 г. ФИО48 пояснил, что 19 ноября 2016 г. во время очного собрания собственников во дворе дома обсуждался ряд вопросов по повестке дня, в числе которых и передача стоянки в аренду. Он возражал против этого решения, проголосовал «против», его голос был учтен как «против». При последующем сборе подписей при поквартирном обходе к нему никто не приходил.

В связи с этим, согласно ч.3 и ч.4 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, дело рассмотрено при имеющейся явке.

Выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, установив правовые позиции сторон и исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ч.2 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно п.п. «е» и «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества входит земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома, включая коллективные автостоянки, расположенные в границах данного участка.

В соответствии с п.1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В силу п.2 ч.2 ст. 44, ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Данные решения являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.

Таким образом, ТСЖ № 10 вправе установить порядок пользования земельным участком на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч.ч. 3-5 ст. 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. 

Как следует из ч. 3 ст. 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть проведено посредством очно-заочного голосования, предусматривающего возможность очного обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, а также возможность передачи решений собственников в установленный срок в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 4.1. ст. 48 Жилищного кодекса РФ голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

В судебном заседании установлено и следует из материалов дела, что решение общего собрания собственников жилых помещений дома 

<

адрес> о передаче земельных участков в аренду, принятое 25 ноября 2016 г. в форме очно-заочного голосования, проведенного в период с 18 по 25 ноября 2016 г., оформленное протоколом от 18 ноября 2017 г., принято с нарушением требований действующего законодательства, влекущих его ничтожность - в отсутствие необходимого кворума в пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов.

Оценивая законность очно-заочного голосования в части оспариваемого решения, суд исходит из того, что данные решения приняты общим собранием собственников помещений, а не общим собранием членов ТСЖ. При этом суд исходит из того, что принятие решений о порядке пользования земельным участком, отнесено действующим законодательством к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Также суд учитывает, что в очно-заочном голосовании принимали участие собственники, являющиеся одновременно членами ТСЖ. 

Общую площадь помещений всех собственников на момент проведения заочного голосования суд определяет в 2 690, 4 кв.м., 50% от которых составляет (2 690, 4 : 2 = 1 345, 2 кв.м.). При определении данной площади суд руководствуется сведениями, предоставленными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области и данными Кольчугинского филиала Государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Бюро технической инвентаризации».

Арифметический подсчет площадей жилых помещений лиц, принявших участие в очно-заочном голосовании и высказавшихся за принятие оспариваемых решений, с учетом данных об их долях в праве собственности на помещения, свидетельствует о том, что им принадлежат помещения дома общей площадью 1 181, 95 кв.м. (50% - 1 345, 2 кв.м.), что составляет 43,9 % от общей площади помещений всех собственников. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что очно-заочное голосование проведено в отсутствие кворума. Суд не принимает доводы истцов о том, что в очно-заочном голосовании участвовали более 50% от общего числа собственников помещений дома как не основанные на исследованных судом доказательствах. 

Из протокола № 2 общего собрания собственников жилья в очной форме от 18 ноября 2016 г. (т.1 л.д. 134) следует, что по вопросу № 3 - сдача обустроенной стоянки во дворе дома в аренду по цене 2 руб. за кв.м. всего голосовало 58 собственников, из которых 1 - против, 2 - воздержались, 55 - за, принято решение сдавать стоянку в аренду.

Поскольку вопреки ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика ТСЖ № 10 к протоколу очного собрания не представлено каких-либо документов, позволяющих проверить действительную явку собственников на собрание (листы регистрации), их реальное волеизъявление (бюллетени), а также сведения о принадлежащих голосовавшим собственникам голосах (свидетельства о праве собственности), суд при разрешении спора полагает единственно возможным руководствоваться сведениями, содержащимися в подписных листах, расцениваемых как часть протокола очно-заочного голосования, поскольку только они отражают вышеуказанную информацию. 

Из подписных листов протокола общего собрания собственников жилья от 18 ноября 2016 г. в очно-заочной форме следует, что за сдачу стоянки в аренду проголосовало 85 % собственников, обладающих 2 285, 88 кв.м. (т.1 л.д. 8-10). В то же время, арифметическая проверка подсчета голосов, учтенных ответчиком ТСЖ № 10 в счет проголосовавших на собрании, указывает, что проголосовало 1 746 кв.м.

Согласно ч. 2 ст. 48 Жилищного кодекса РФ представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законом, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 ст. 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

Поэтому при подсчете голосов судом исключаются из числа подлежащих учёту, голоса собственников квартир №№ 8, 20, 25, 29, 32, 35, 38, 40, 53, 57 общим количеством (46,2+46,6+29,8+45,3+45,5+44,9+46,2+29,8+31,9+32,6) 398,1 кв.м., так как проголосовавшие лица не являлись собственниками жилых помещений на момент голосования и не представили доверенностей, подтверждающих их полномочия голосовать за собственника, а именно:

за собственника квартиры № 8 ФИО1 проголосовала ФИО2;

за собственника квартиры № 20 ФИО3 проголосовала ФИО4, которая на дату голосования не являлась собственником, право собственности на 1/2 доли зарегистрировано и возникло лишь 13.12.2016;

за собственников квартиры № 25 ФИО5 и ФИО6 проголосовала ФИО7;

за собственника квартиры № 29 ФИО9 проголосовала ФИО8;

за собственника квартиры № 35 ФИО10 проголосовала ФИО11;

за собственника квартиры № 32 ФИО12 проголосовала ФИО13.;

за собственника квартиры № 38 ФИО14 проголосовала ФИО15;

за собственника квартиры № 40 ФИО16 проголосовал ФИО17;

за собственника квартиры № 53 ФИО18 проголосовал ФИО19;

за собственника квартиры № 57 ФИО20 проголосовала ФИО21

Подлежат исключению из подсчета также 31,9 кв.м. принадлежащих собственнику квартиры № 54 ФИО22, поскольку в подписном листе отсутствуют сведения, позволяющие идентифицировать проголосовавшее лицо (графа не заполнена, из текста подписи не следует, что она принадлежит собственнику).

Также подлежат исключению из подсчета голоса собственников квартир №№ 4, 12, 16, 24, 41, 50, 67, находящихся в долевой и совместной собственности, и не принимавших участия в голосовании в общем размере (23,15+31,4+24+23,35+34,8+23,5+22,9) 183, 1 кв.м., поскольку в материалы дела не представлено доверенностей, подтверждающих полномочия проголосовавших собственников голосовать за остальных сособственников, а именно:

- квартира № 4, общей площадью 46, 3 кв.м. находится в совместной собственности ФИО23 и ФИО24, проголосовала ФИО24, подлежит исключению 23, 15 кв.м.;

- квартира № 12, общей площадью 47, 1 кв.м. находится в долевой собственности ФИО25, ФИО26 и ФИО27 по 1/3 доли за каждым, проголосовал ФИО25, подлежит исключению 31, 4 кв.м.;

- квартира № 16, общей площадью 48 кв.м. находится в долевой собственности ФИО28 и ФИО29 по 1/2 доли за каждым, проголосовала ФИО28, подлежит исключению 24 кв.м.;

- квартира № 24, общей площадью 46, 7 кв.м. находится в долевой собственности ФИО30 и ФИО31 по 1/2 доли за каждым, проголосовала ФИО30, подлежит исключению 23, 35 кв.м.;

- квартира № 41, общей площадью 46, 5 кв.м. находится в долевой собственности ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35 по 1/4 доли за каждым, проголосовала ФИО32, подлежит исключению 34, 8 кв.м.;

- квартира № 50, общей площадью 46, 9 кв.м. находится в долевой собственности ФИО36 и ФИО37 по 1/2 доли за каждым, проголосовал ФИО36, подлежит исключению 23, 5 кв.м.;

- квартира № 67, общей площадью 45, 9 кв.м. находится в долевой собственности ФИО38 и ФИО39 по 1/2 доли за каждым, проголосовала ФИО38, подлежит исключению 22, 9 кв.м.

Поскольку согласно п. 7 ст. 181.4 ГК РФ ничтожное решение собрания, а равно оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента их принятия, то заключенные на его основе договоры аренды земельных участков, также подлежат признанию незаконными с даты их заключения.

Поскольку представленными истцом доказательствами с достаточной степенью достоверности и убедительности не подтверждено ограждение всей стоянки именно ответчиком ФИО42, а им признано ограждение только выделенного именно ему участка, то оснований для возложения на него обязанности по демонтажу всего ограждения не имеется. 

Представленные истцом копии документов, составленных в ходе привлечения ФИО42 и иных лиц к административной ответственности, суд не принимает, поскольку они не заверены надлежащим образом и не могут быть приняты в качестве допустимых доказательств.

В связи с этим на ответчика ФИО42 должна быть возложена обязанность по демонтажу ограждений переданного в аренду именно ему участка.

Согласно устному заявлению истца в судебном заседании суд не рассматривает вопрос о взыскании с ответчиков уплаченной государственной пошлины.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО40 удовлетворить частично.

Признать решение общего собрания собственников жилого дома 

<

адрес>, выраженное в протоколе от 18 ноября 2016 г. о сдаче гостевой парковки в аренду недействительным.

Признать договоры аренды земельного участка № 10/1 и 10/2 от 01.12.2016 между ТСЖ № 10 и ФИО43 недействительными.

Признать договоры аренды земельного участка № 10/3, 10/4, 10/5, 10/6, 10/7 от 01.12.2016 между ТСЖ № 10 и ФИО45, ФИО42, ФИО46, ФИО47, ФИО44 соответственно недействительными.

Обязать ФИО42 в десятидневный срок с момента вступления решения в законную силу удалить ограждение земельного участка, ранее переданного ему по договору аренды № 10/4 от 01.12.2016.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Кольчугинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий И.С. Балуков