Дело №3а-66/2021

УИД 68OS0000-01-2020-000356-39

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 июля 2021 года г.Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ледовских И.В.,

при секретаре Дмитриевой Е.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Комитету по управлению имуществом Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Тандер» обратилось в Тамбовский областной суд с вышеуказанным административным иском, в котором просило установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 24 декабря 2013 года согласно отчету оценщика ИП ФИО2 об оценке № 53/К-20-30 от 31 июля 2020 года.

В обоснование требований указало, что кадастровая стоимость объекта недвижимости существенно превышает его рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком, что влечет нарушение прав административного истца как плательщика налога на имущество. 

В ходе судебного разбирательства дела административный истец уточнил предъявленные требования в соответствии с результатом повторной судебной экспертизы и просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере 19 501 941 руб. 

В судебное заседание участвующие в деле лица, чья явка не признавалась судом обязательной, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, представители административного истца, административных ответчиков Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра») и Комитета по управлению имуществом Тамбовской области, представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Тамбовской области и администрации Тамбовской области просили дело рассмотреть без их участия, в связи с этим, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

В письменном отзыве представитель заинтересованного лица Управления Росреестра по Тамбовской области указал, что кадастровая стоимость рассматриваемого объекта недвижимости определена актом определения кадастровой стоимости филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Тамбовской области, разрешение вопроса об удовлетворении заявленных требований оставляет на усмотрение суда. 

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности, в том числе, путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером ***, назначение и наименование – нежилое помещение, площадью 1753,4 кв.м., расположенный по адресу: ***, ***.

Являясь плательщиком налога на имущество, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости объекта налогообложения согласно статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации и статьи 1.1 Закона Тамбовской области от 28 ноября 2003 года № 170-З «О налоге на имущество организаций на территории Тамбовской области», поскольку данный объект недвижимости вошел в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых в 2020 году и 2021 году налоговая база определяется как кадастровая стоимость, утвержденные приказами Комитета по управлению имущества Тамбовской области от 27 декабря 2019 года № 798 и от 25 декабря 2020 года № 757 соответственно, административный истец обладает правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

На основании части 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 названного Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

Приказом Росреестра от 12 мая 2015 года № П/210 полномочия по определению кадастровой стоимости объектов, указанных в вышеприведенной статье 24.19 Закона об оценочной деятельности делегированы ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра».

В рассматриваемом случае ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Тамбовской области определило кадастровую стоимость объекта недвижимости административного истца по состоянию на 24 декабря 2013 года в размере 26 549 632 руб. 12 коп., о чем 11 ноября 2014 года внесены соответствующие сведения в Единый государственный реестр недвижимости, и которая является актуальной, что подтверждается актом № 6800/101/2014-126728/1 от 11 ноября 2014 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, сведения публичной кадастровой карты.

Оспаривая кадастровую стоимость и соблюдая досудебный порядок урегулирования настоящего спора, административный истец 28 октября 2020 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия), в обоснование своих требований представил отчет оценщика ИП ФИО2 об оценке № 53/К-20-30 от 31 июля 2020 года, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 24 декабря 2013 года составила 17 837 000 руб..

Решением Комиссии № 293 от 19 ноября 2020 года отклонено заявление административного истца по причине несоответствия оформления и содержания отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Определением суда от 21 января 2021 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости на дату его оценки, проведение которой поручено ФБУ «Тамбовская ЛСЭ» Минюста России.

Согласно заключению эксперта ФБУ «Тамбовская ЛСЭ» ФИО1 А.В. от 28 апреля 2021 года № 00148/4-4-21 рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца по состоянию на 24 декабря 2013 года составляет 33 382 257 руб.

Проанализировав данное экспертное заключение, суд подвергает сомнению обоснованность и правильность расчета эксперта ФИО1 А.В рыночной стоимости объекта оценки только доходным подходом, при котором эксперт отказался от использования сравнительного подхода, сославшись на отсутствие достаточной ценовой информации по причине давности даты определения стоимости. При том, что как указал сам эксперт на странице 11 заключения, подбор аналогов при исследовании рынка за интересующий период им выполнен исключительно из числа объектов, расположенных в схожем районе города, и без анализа предложений за его пределами вопреки пункту 11б Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, позволяющему расширить территорию экспертного исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, в том случае, если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно.

Указанные обстоятельства не позволяют согласиться с выводами эксперта ФБУ «Тамбовская ЛСЭ» Минюста России ФИО3 об итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Определением суда от 1 июня 2021 года по делу назначена повторная судебная экспертиза на основании статьи 83 КАС РФ, по результатам которой получено заключение эксперта АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» ФИО4 от 2 июля 2021 года № 883/50, в котором содержатся выводы о том, что отчет оценщика ИП ФИО2 об оценке № 53/К-20-30 от 31 июля 2020 года не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности; рыночная стоимость объекта недвижимости административного истца по состоянию на 24 декабря 2013 года составляет 19 501 941 руб.

Оценив заключение эксперта ФИО5 в соответствии со статьей 84 КАС РФ в совокупности с другими доказательствами по делу, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеющим высшее экономическое образование с присвоением степени магистра по специальности «Торговое дело», квалификацию оценщика по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», прошедшим профессиональную переподготовку в сфере оценки стоимости предприятия (бизнеса) и по программе «Судебная оценочная экспертиза», имеющим квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости», стаж экспертной работы с 2011 года. 

Порядок проведения повторной судебной экспертизы, форма и содержание данного экспертного заключения отвечает требованиям статей 49, 77, 79, 82 КАС РФ. 

Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем, ставить выводы эксперта под сомнение оснований не имеется. 

В экспертном заключении подробно проанализирован отчет оценщика на соответствие его требованиям законодательства об оценочной деятельности, и содержатся выводы о выявленных нарушениях, допущенных при его составлении, выраженные в том, что оценщиком использовались объекты-аналоги, предложения которых опубликованы после даты оценки; используемые оценщиком объекты-аналоги относятся к другому сегменту рынка объектов недвижимости и корректировка на их функциональное назначение отсутствует, как и корректировка на местонахождение объектов-аналогов, расположенных за пределами г.Тамбова в отличие от объекта оценки. 

При определении экспертом рыночной стоимости объекта оценки в заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки и факторы, влияющие на его стоимость, а также содержится информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в открытых информационных источниках.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась экспертом сравнительным и доходным подходами.

Из имеющихся предложений экспертом были подобраны объекты-аналоги, которые по своим основных характеристикам сопоставимы с объектом оценки.

При этом экспертом обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектом оценки, а именно на: торг, район местоположения, площадь, этажность, физическое состояние, состояние отделки.

Достоверность изложенных экспертом сведений, как об объекте оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке затратного подходов.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта недвижимости, определенную в данном экспертном заключении, лицами, участвующими в деле, суду представлено не было в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 КАС РФ, ходатайства о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы не заявлено. Представитель административного истца в письменном заявлении уточнил требования с учетом результатов данной экспертизы.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В связи с чем, суд, проанализировав представленные в дело доказательства, считает обоснованным определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом ФИО5 в своем заключении, удовлетворив уточненные административные исковые требования, предъявленные к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра».

Поскольку Комитет по управлению имуществом Тамбовской области не является органом, осуществившим функции по государственной кадастровой оценке объекта недвижимости административного истца, и утвердившим оспариваемый в настоящем деле результат определения кадастровой стоимости, то требования к данному административному ответчику предъявлены необоснованно, и в них следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, 

решил:

Административное исковое заявление акционерного общества «Тандер», поданное в Тамбовский областной суд 2 декабря 2020 года, после обращения 28 октября 2020 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, удовлетворить в части требований, предъявленных к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 декабря 2013 года в размере 19 501 941 руб..

В удовлетворении требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Тамбовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья 

Ледовских И.В.

Мотивированное решение изготовлено 20 июля 2021 года.

Судья Ледовских И.В.