УИД: 50RS0045-01-2024-006343-67

Дело № 2-399/2025

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 августа 2025 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Гордеева И.И.,

при помощнике судьи ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, признании права собственности на квартиру, - 

УСТАНОВИЛ:

ФИО5, уточнив требования, обратилась в суд с иском к ФИО4 о признании недействительным заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 договора купли-продажи квартиры с кадастровым №, расположенной по адресу: 

<

адрес> применении последствий недействительности сделки; признании права собственности ФИО2 на указанную квартиру в порядке наследования по закону.

В обоснование уточненных требований истцом указано, что ДД.ММ.ГГГГ умерла ее мать, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. Её наследником первой очереди по закону является только истец, других наследников первой очереди не имеется. ФИО3 являлась собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

В соответствии с требованиями закона, в установленный 6-ти месячный срок истец обратилась к нотариусу Солнечногорского нотариального округа Московской области ФИО7 с заявлением о принятии наследства после смерти матери ФИО3, заведено наследственное дело №. Однако при оформлении наследства выяснилось, что вышеуказанная квартира по была переоформлена на ответчика непосредственно перед смертью матери истца, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за №.

Истец считает, что указанная сделка должна быть признана недействительной по следующим основаниям: ФИО3, страдала тяжелыми заболеваниями, в том числе у неё была последняя стадия онкологического заболевания (рак трахеобронхиального дерева), в результате которого она и умерла (что подтверждается справкой о смерти).

До июня 2024 года ФИО3 проживала совместно со своим сыном (братом истца) ФИО8, в указанной квартире, который следил за ее состоянием и не мог бы допустить отчуждения ее единственного жилья. Однако в июне 2024 года он умер. И уже в июле 2024 года квартира якобы была продана больным, лежачим человеком (ФИО9) – гражданке ФИО4

При этом ФИО3 никогда никакого намерения по отчуждению квартиры не имела, не осуществляла никаких действий по продаже квартиры, не продавала квартиру, не давала каких-либо объявлений об этом и не могла в силу состояния здоровья этого сделать; денег за квартиру не получала, из квартиры не выезжала и до последних своих дней находилась в ней.

Истица указала, что считает сделку недействительной, поскольку у ФИО3 имелись сердечно-сосудистые заболевания, энцефалопатия смешанного генеза, когнитивные нарушения, онкологическое заболевание, а также с учетом того, что несколько поколений семьи ФИО3 страдают психическими заболеваниями, обусловленными генетическими причинами, которые существенно ограничивают и/или делают невозможным полноценное понимание происходящего, а также с учетом того, что в силу состояния здоровья и психики ФИО3 последние несколько месяцев жизни вообще никаких самостоятельных действий предпринимать не могла, ФИО3 не могла понимать значение своих действий при заключении оспариваемой сделки.

ФИО5 с учетом уточнений указала, что считает договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ мнимой сделкой, поскольку после оформления и регистрации сделки ФИО4, якобы купившая и оплатившая квартиру, не вселилась в нее, не приняла квартиру в свою собственность, не стала реализовывать свои права собственника. Боле того, наоборот, скрыла от всех факт заключения сделки. При этом ФИО3, якобы продавшая квартиру и получившая 3 100 000 рублей, продолжала проживать в своей квартире, не вывозила своих вещей, пользовалась указанным имуществом как своим собственным. Деньги и на ее счетах в банке, и в квартире отсутствовали. Никакого иного жилья или какого-либо еще имущества она не приобретала. О сделке ничего не знала и ничего не сообщала о ней. То есть после регистрации этого договора-купли-продажи ничего не изменилось ни для одной стороны, что является подтверждением того, что фактически договор купли-продажи не заключался.

В судебное заседание истец ФИО5 не явился, а его представитель требования поддержала, пояснив их по существу.

Ответчица ФИО4 в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя, которая против удовлетворения иска возражала.

Проверив материалы дела, выслушав доводы явившихся лиц, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. 

Согласно ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст.422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно ст.432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ст. 167 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Согласно разъяснениям, данным в п. 86 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, при разрешении спора о мнимости сделки следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 ГК РФ.

По смыслу приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации для признания сделки недействительной на основании ст. 10 и 168 ГК РФ, а также для признания сделки мнимой на основании ст. 170 этого же кодекса необходимо установить, что стороны сделки действовали недобросовестно, в обход закона и не имели намерения совершить сделку в действительности.

Квалификация сделки в качестве мнимой возможна лишь в случае выявления однонаправленности намерений обеих сторон, не желающих порождения правового результата. Существенными признаками мнимой сделки являются: стороны совершают эту сделку лишь для вида, заранее зная, что она не будет исполнена; стороны преследуют иные цели, нежели предусмотренные в сделке. Таким образом, при совершении действий в виде мнимой сделки отсутствует главный признак сделки - ее направленность на создание, изменение или прекращение предусмотренных условиями данной сделки гражданских прав и обязанностей.

Как следует из материалов дела, ФИО3 являлась собственником квартиры с кадастровым №, расположенной по адресу: 

<

адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 заключен договора купли-продажи указанной квартиры. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 умерла. 

Её наследником первой очереди по закону является только ее дочь, истец ФИО5, других наследников первой очереди не имеется.

ФИО5 в качестве оснований недействительности сделки указала, что считает договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ мнимой сделкой, поскольку после оформления и регистрации сделки ФИО4, купившая и оплатившая квартиру, не вселилась в нее, не приняла квартиру в свою собственность, не стала реализовывать свои права собственника. Боле того, наоборот, скрыла от всех факт заключения сделки. При этом ФИО3, якобы продавшая квартиру и получившая 3 100 000 рублей, продолжала проживать в своей квартире, не вывозила своих вещей, пользовалась указанным имуществом как своим собственным.

Представитель ФИО4 возражала против указанных доводов, указав, что между ФИО4 и ФИО3 была достигнута договоренность, что на полученные деньги ФИО3 приобретет себе дом с земельным участком, а до этого времени останется проживать в проданной квартире.

Как следует из текста договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ стоимость квартиры составляет 3 100 000 руб. (п.3 договора); расчет произведен полностью, что подтверждено продавцом ФИО3 (п.4 договора) и имеется ее подпись в договоре и расписке.

Также судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ стороны сделки совместно обратились в МФЦ для регистрации перехода права собственности на квартиру, который был произведен в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за №.

Доказательств наличие злоупотреблением правом со стороны ФИО4 истцом не представлено. ФИО4 на протяжении длительного времени общалась с ФИО3, помогала ей во многом, в том числе возила ее к врачам, помогала с организации похорон сына ФИО3 Также суд отмечает, что даже после того, как сторона истца узнала о смерти ФИО3, они первым делом позвонили ФИО4, которая также занималась организацией похорон.

Доводы представителя истца о том, что после продажи квартиры ФИО4 не предпринимала попыток вселится в квартиру, а ФИО3 не выселилась из квартиры, по мнению суда, не свидетельствуют о мнимости сделки, с учетом того, что после продажи квартиры прошло менее месяца, при этом у ФИО3 было намерение на полученные деньги приобрести себе дом с земельным участком, а до этого момента проживать в квартире, с чем ФИО4 была согласна. Как следует из пояснений ответчицы квартирой она стала пользоваться после похорон ФИО3, проводит там ремонт, ранее приходила в квартиру, осуществляла уборку в ней, но не проживала там. 

Дав оценку фактическим обстоятельствам дела, показаниям свидетелей ФИО10 и ФИО11, представленным доказательствам, суд приходит к выводу, что по заявленному основанию иск не подлежит удовлетворению.

Истец ФИО5 также указывала, что у ФИО3 имелись сердечно-сосудистые заболевания, энцефалопатия смешанного генеза, когнитивные нарушения, онкологическое заболевание, а также с учетом того, что несколько поколений семьи ФИО3 страдают психическими заболеваниями, обусловленными генетическими причинами, которые существенно ограничивают и/или делают невозможным полноценное понимание происходящего, а также с учетом того, что в силу состояния здоровья и психики ФИО3 последние несколько месяцев жизни вообще никаких самостоятельных действий предпринимать не могла, ФИО3 не могла понимать значение своих действий при заключении оспариваемой сделки.

Положениями пункта 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Юридически значимыми обстоятельствами в таком случае являются наличие или отсутствие психического расстройства у гражданина в момент составления договора купли-продажи, степень его тяжести, степень имеющихся нарушений его интеллектуального и (или) волевого уровня.

Оценивая объяснения сторон, и показания свидетелей, суд приходит к выводу, что они основаны лишь на субъективном восприятии поведения ФИО3, что само по себе недостаточно для решения вопроса о том, отдавала ли она отчет своим действиям и могла ли руководить ими в юридически значимый период времени.

Поскольку в ходе судебного разбирательства возникла необходимость применения специальных познаний в области медицины, судом по ходатайству представителя истца назначена посмертная комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза, проведение которой поручено экспертной комиссии Московского областного Центра социальной и судебной психиатрии при ЦМОКП больнице МЗ МО.

Из экспертного заключения №/п от ДД.ММ.ГГГГ следует, что экспертная комиссия пришла к заключению, что ФИО3 в интересующий суд юридически значимый период - на момент подписания ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры страдала органическим расстройством личности в связи со смешанными заболеваниями (F 07.08 по МКБ 10) - (ответ на вопрос №). Об этом свидетельствуют данные материалов гражданского дела, медицинской документации о формировании у нее на фоне цереброваскулярных, системных сосудистых, дисметаболических, онкологического заболеваний (артериальная гипертензия, дисциркуляторная энцефалопатия, сахарный диабет 2 типа), характерной для органического расстройства личности церебрастенической симптоматики (головная боль, головокружение, слабость, повышенная утомляемость), со снижением когнитивных функций (снижение памяти), что в совокупности послужило поводом для ее наблюдения и лечения у различных специалистов. В представленных материалах гражданского дела и медицинской документации не содержится объективных данных о наличии у ФИО3 в интересующий суд период выраженных психических расстройств (грубого интеллектуально-мнестического снижения, эмоционально-волевых нарушений, психотической симптоматики, измененного сознания), которые могли бы лишать ее способности понимать значение своих действий и руководить ими при заключении договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ, способствовать формированию неправильных представлений о существе сделки, препятствовать ее свободному волеизъявлению (ответ на часть вопросов №, №).

Из заключения психолога следует, что анализ материалов гражданского дела № позволил выявить, что в данном случаи, на момент подписания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обнаруживала онкологическое заболевание и признаки органических изменений психических процессов, вследствие дискуляторной энцефалопатии 2 ст., которые выражались в инертности психической деятельности, истощаемости психических функций, снижении активного внимания, ухудшении памяти на текущие события, замедлении темпа мыслительной деятельности, снижении подвижности всех психических процессов, заострении индивидуально-психологических черт присущих подэкспертной при жизни. Узконаправленные специалисты, у которых наблюдалась ФИО3 регулярно (невролог, онколог), не рекомендовали ей консультации у врача-психиатра, что свидетельствует о том, что у подэкспертной не обнаруживалось патологических изменений в личностной и когнитивной сферах, которые могли бы вызвать сомнения в ее психической полноценности. В ее поведении отсутствовала нелепость, и признаки психических нарушений, знакомые отмечали, только то, что она иногда путала имена. Подэкспертная до ДД.ММ.ГГГГ, когда ее состояние резко ухудшилось, проживала одна, продолжала поддерживать социальные связи, посещала врачей, проходила назначенные обследования, изредка просила о помощи, не находилась под круглосуточным присмотром со стороны третьих лиц (сиделки или родственников). Данных, говорящих о том, что у ФИО3 отмечались признаки повышенной подчиняемости, внушаемости, доверчивости и зависимости от эмоционально-значимых людей по материалам дела не отмечается. Из чего можно сделать вывод, что, подписание договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, являлось ее свободным волеизъявлением, и было обусловлено особенностями внутрисемейных отношений, а не индивидуальноличностными особенностями подэкспертной (ответ на вопрос №). ФИО3 на момент подписания договора купли-продажи квартиры понимала значение совершаемых ей юридических действий и могла осуществлять сознательную их регуляцию (ответ на вопрос №, часть ответа на вопрос №).

При таких обстоятельствах дела, поскольку истцом не представлено допустимых доказательств, что в момент подписания оспариваемого договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в силу болезни не могла осознавать последствия действий и руководить ими, суд приходит к выводу, что в удовлетворении иска должно быть отказано в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд –

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 (

<

данные изъяты>) к ФИО4 

<

данные изъяты>) о признании недействительным заключенного ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры с кадастровым №, расположенной по адресу: 

<

адрес> применении последствий недействительности сделки; признании права собственности ФИО2 на указанную квартиру в порядке наследования по закону, оставить без удовлетворения.

Настоящее решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течении одного месяца с момента составления мотивированного решения, изготовленного ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: И.И. Гордеев