Гр. дело __

__

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 ноября 2019г. г. Новосибирск

Заельцовский районный суд г.Новосибирска

в с о с т а в е:

Судьи Пащенко Т.А.

при ведении протокола помощником судьи Лангер Н.А.

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ивановой Зои А. к ФИО3, ФИО4 о признании сделки в части недействительной, признании права пользования жилым помещением, установлении порядка пользования жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО3. ФИО4, с учетом уточнений требований (л.д. 83) на дату рассмотрения дела просит признать договор купли-продажи квартиры __ по адресу: г.Новосибирск, ....07.2018г. недействительным в части обязанности по снятию с регистрационного учета в срок до 05.08.2018г. ФИО5, признать за истцом право бессрочного пользования комнатой площадью 7,6 кв.м. в квартире по указанному адресу, кухню, ванную, туалет, коридор, балкон, балкон, подсобную площадь оставить в общем пользовании ФИО3 и ФИО5

В обоснование требований ссылается на то, что 02.12.1993г. на имя истца выдан ордер __ на квартиру __ дома __ по ... в г. Новосибирске, в качестве членов семьи нанимателя в квартиру вселены дочь истца ФИО4, мать истца ФИО6

С 23.12.1993г. и по настоящее время истец зарегистрирована и проживает по вышеуказанному адресу.

В период приватизации жилищного фонда ФИО5 отказалась от приватизации в пользу своей дочери.

В апреле 2019г. истцу стало известно о том, что ее дочь продала вышеуказанную квартиру и собственником является ФИО3

В последующем ФИО5 стало известно о том, что при заключении договора купли-продажи 05.07.2018г., между ФИО4 и ФИО3 не был учтен объем прав ФИО5 на квартиру, в которой последняя проживает, а, напротив пунктом 4.5. установлена обязанность по снятию ФИО5 с регистрационного учета. Более того, в указанном договоре не указано право бессрочного пользования ФИО5, обязанность покупателя обеспечить ей указанное право. 

Полагает, что условие договора о снятии истца с регистрационного учета является недействительной по основаниям ст. 168 ГК РФ, как не соответствующее ч. 1 ст. 558 ГК РФ.

В судебном заседании истец, ее представитель ФИО7 поддержали исковые требования и доводы иска в полном объеме, дополнительно ссылаются на то, что ответчик нарушает права истца, угрожает выселением, в дальнейшем ответчиком будет предъявлен иск об устранении препятствий в пользовании квартирой. Ответчик сообщал истцу, что квартира выставлена на продажу, настаивал на том, чтобы истец не занимала кухню. Спорная квартира является двухкомнатной, истец занимает комнату площадью 7,6 кв. м, вторую комнату ответчик закрыл на замок.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен (л.д.21 оборот,93), его представитель ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в отзыве на иск (л.д. 97,98), ссылается на то, что истцом не указано, в чем именно выразилось нарушение ее прав и законных интересов данной сделкой. Наличие либо отсутствие у истца права пользования спорным жилым помещением не зависит от отсутствия указания на это в оспариваемом договоре. Право бессрочного пользования квартирой по указанному адресу принадлежит ФИО5 в силу закона, ответчик указанное право истца не оспаривает, не возражает против проживания истца в данной квартире. Однако, право постоянного бессрочного пользования не может быть реализовано путем предоставления конкретной комнаты, в противном случае это повлечет нарушение прав и законных интересов собственника имущества, так как он не может быть ограничен во владении и пользовании своей собственностью, включая право на личное проживание и проживание членов его семьи в спорной квартире. Определение порядка пользования жилым помещением в судебном порядке, как способ защиты, по смыслу ст. ст. 244,247 ГК РФ, возможно лишь между собственниками жилого помещения, каковым истец не является. Пользователь вправе пользоваться всей квартирой, а при выделении сторонам какой-либо из комнат будут нарушены их права.

Также указала, что ФИО3 с договором от 05.07.2018г. согласен, у него имеется и другая квартира, подтвердила, что ФИО3 произвел ремонт в комнате площадью 15,4 кв. м.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена (л.д.21 оборот,94).

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Новосибирской области в судебное заседание не явился, извещен, направил заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя (л.д.47,48,95).

Суд, выслушав истца, ее представителя, представителя ответчика ФИО3, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО5 являются обоснованными и подлежащими частичному удовлетворению.

Судом установлено следующее: 

02.12.1993г. истцу ФИО5 выдан ордер __ на право занятия двухкомнатной квартиры __ по ... в г.Новосибирске на семью из трех человек, в том числе на мать ФИО6, дочь ФИО4 (л.д.67). 

ФИО6 снята с регистрационного учета 04.11.1996г. (л.д. 66,74).

С 23.12.1993г. истец проживает в указанной квартире и состоит в ней на регистрационном учете (л.д. 10,66).

02.02.2005г. между МУП УЖХ-3 Заельцовского района г.Новосибирска и ФИО5 заключен договор социального найма квартиры __ по указанному адресу, для проживания ФИО5, ФИО4 (л.д. 68-69).

03.02.2005г. истцом ФИО5 дано нотариальное согласие на приватизацию квартиры __ по ... в г.Новосибирске без ее участия и включения ее в число собственников, в пользу ее дочери ФИО4 (л.д.70).

02.03.2005г. между мэрией г.Новосибирска и ФИО4 заключен договор __ о передаче в собственность последней квартиры __ по ... в г. Новосибирске, на основании которого за ФИО4 зарегистрировано право собственности на указанную квартиру (л.д.27,78).

05.07.2018г. на основании договора купли-продажи ФИО4 продана названная квартиру ФИО3 (л.д.38-39), о чем истцу стало известно в апреле 2019г., что следует из доводов иска и в ходе рассмотрения не оспорено.

В соответствии со ст.292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (ч. 2).

В соответствии с ч.4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

В соответствии со ст.19 ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Таким образом, в соответствии со статьей 19 Вводного закона, действие положений части 4 статьи 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно частям 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 года - статья 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее - ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.

К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. __ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Учитывая, что на момент приватизации спорного жилого помещения истец ФИО5 и ее дочь ФИО4 имели равные права на квартиру __ по указанному адресу, данное жилое помещение приватизировано ФИО4 на свое имя, истец отказалась от приватизации квартиры, за истцом ФИО5 сохраняется право постоянного бессрочного пользования квартирой __ по ... в г. Новосибирске.

Однако, данное обстоятельство не нашло отражения в договоре купли-продажи от 05.07.2018г. между ФИО4 и ФИО3 

Напротив, в силу п.4.5. данного договора, со слов продавца и на основании представленных документов в указанной квартире на момент подписания настоящего договора на регистрационном учете состоит, в том числе, ФИО5, которая обязуется сняться с регистрационного учета в срок до 05.08.2018г. включительно.

В силу ч. ч. 1,2 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ч. 1 ст.168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки..

С учетом установленных судом обстоятельств, на основании указанных норм закона, п. 4.5. договора купли-продажи квартиры от 05.07.2018г. в части обязанности ФИО5 по снятию с регистрационного учета в срок до 05.08.2019г. включительно, подлежит признанию недействительным, в связи с чем, требования истца в этой части подлежат удовлетворению.

Доводы стороны ответчика о том, что указанное условие договора прав истца не нарушает, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении указанного требования.

Так, согласно ч. 1 ст. 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Однако, договор купли-продажи от 05.07.2018г., не только не содержит указания на сохранение за истцом права постоянного бессрочного пользования спорной квартирой, а, напротив, его п. 4.5 предусматривает обязанность ФИО5, чье право проживания в квартире ограничению не подлежит, по снятию с регистрационного учета, что прямо противоречит указанным нормам закона, нарушает права и охраняемые законом интересы истца ФИО5, создает угрозу нарушения ее прав в будущем. 

При этом, оснований для признания за истцом права постоянного бессрочного пользования спорной квартирой путем указания об этом в резолютивной части решения суда о не имеется, поскольку такое право принадлежит истцу в силу закона, его наличие установлено судом в мотивировочной части данного решения суда, что и явилось основанием для признания п. 4.5 договора в указанной части недействительным.

Далее, согласно ч. 1 ст. 292 ГК РФ, члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

В силу ч. 3 ст. 292 ГК РФ, члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения.

В силу ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Суд считает возможным установить порядок пользования спорной квартирой, как о том заявлено истцом, а доводы стороны ответчика об отсутствии для этого законных оснований не могут быть приняты. 

Действительно, в силу ст. ст. 244,247 ГК РФ, возможность установления порядка пользования жилым помещением предусмотрена для его сособственников, каковой ФИО5 по отношению к квартире __ по ... в г. Новосибирске, не является.

Однако, как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 08.06.2010 N 13-П, регулирование прав на жилое помещение, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений; в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав; при этом гарантии прав членов семьи собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов зависят от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, т.е. не исключается необходимость учета особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел (Постановление от 21 апреля 2003 года __ Определение от 3 ноября 2006 года __). 

Как указал Конституционный Суд РФ в Определении от 02.07.2013 __ права бывших членов семьи собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении других лиц, обеспечение баланса их интересов зависят от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, т.е. не исключается необходимость учета особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел (Постановление от 8 июня 2010 года __; определения от 3 ноября 2006 года __ от 18 октября 2012 года __ и др.).

Действующее законодательство гарантирует защиту права пользования жилым помещением бывшим членам семьи собственника данного жилого помещения. Так, бывшие члены семьи собственника, отказавшиеся от права собственности на долю в жилом помещении при его приватизации, сохраняют право постоянного (бессрочного) пользования данным жилым помещением и осуществляют его на условиях, предусмотренных жилищным законодательством; гражданам, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, предоставляется право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между ними, и право требовать устранения нарушений своих прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника такого помещения (пункты 1 и 3 статьи 292 ГК Российской Федерации; статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"; часть 2 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, если недостижение согласия между собственником и другим лицом - бывшим членом его семьи в вопросе о порядке пользования жилым помещением, где они оба проживают, приводит к ограничению данного лица в праве пользования жилым помещением, оно подлежит защите в судебном порядке.

Как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 24.03.2015 __ согласно Конституции Российской Федерации в России как социальном государстве, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (статья 7, часть 1), каждый имеет право на жилище, а органы государственной власти и органы местного самоуправления создают условия для его осуществления (статья 40, части 1 и 2). Соответственно, правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда - исходя из конституционных целей социальной политики Российской Федерации, обусловленных признанием высшей ценностью человека, его прав и свобод, которыми определяются смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и которые обеспечиваются правосудием (статьи 2 и 18 Конституции Российской Федерации), - должно осуществляться таким образом, чтобы гарантировать гражданам соблюдение конституционного права граждан на жилище.

По смыслу приведенных положений Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ее статей 17 (часть 3) и 55 (части 1 и 3), необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц. Это означает, что регламентация права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей иных лиц, законно владеющих и пользующихся жилым помещением, в том числе при переходе права собственности на него, должна осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 2006 года __).

Оценивая доказательства по делу в их совокупности, на основании приведенных норм закона и указаний Конституционного Суда РФ, с учетом фактических обстоятельств данного спора, конкретной жизненной ситуации в рассматриваемом случае, суд приходит к выводу о необходимости защиты прав истца, установления порядка пользования спорной квартирой в целях достижения баланса интересов сторон – ФИО5 и ФИО3.

Так, спорная квартира более двадцати пяти лет назад была предоставлена истцу ФИО5, которая в течение всего этого времени фактически проживает и состоит на регистрационном учете по спорному адресу, в 2005г. истец отказалась от ее приватизации в пользу своей дочери ФИО4, распорядившейся квартирой в 2018г. по своему усмотрению посредством ее продажи ответчику ФИО3

Тот факт, что между ФИО5 и ФИО3 не достигнуто согласие в вопросе о порядке пользования спорным жилым помещением, в этой части имеется спор, подтверждается позицией по иску ФИО5 самого ФИО3, чья сторона возражает против иска, указывает, что стороны должны пользоваться каждый всей квартирой, что объективно не является возможным, учитывая возраст истца – на дату вынесения решения истец достигла семидесяти девяти лет, необходимость наличия спального места, размещения личных вещей, возможности отдыха в изолированной комнате. 

При этом, ФИО3 пользуется спорной квартирой, произвел ремонт в комнате площадью 15,4 кв. м, как следует из доводов истца, закрыл ее на замок, что в ходе рассмотрения дела не оспорено.

Следовательно, недостижение согласия между сторонами в отношении порядка пользования спорной квартирой приводит к ограничению истца в праве пользования жилым помещением, оно подлежит защите в судебном порядке.

__ по ... в г. Новосибирске имеет следующие характеристики: жилая площадь 23,0 кв.м., подсобная площадь 20,7 кв. м, общая площадь 44,4 кв.м, состоит из помещений: __ изолированная жилая комната площадью 15,4 кв.м, __ изолированная жилая комната площадью 7,6 кв.м, __ коридор площадью 5,4 кв.м, __ коридор площадью 2,7 кв.м., туалет площадью 1,3 кв.м, ванная площадью 2,9 кв.м, кухня площадью 8,4 кв.м, а также балкон, выход на который имеется из жилой комнаты __ (л.д.76 оборот).

Техническая характеристика указанной квартиры позволяет суду сделать вывод о том, что установление порядка пользования квартирой между сторонами является возможным.

Поскольку в квартире две жилых комнаты, сторонам возможно выделить в пользование по одной жилой комнате каждому.

С учетом того, что истец занимает изолированную жилую комнату площадью 7,6 кв. м, ответчиком произведен ремонт в изолированной жилой комнате площадью 15,4 кв. м, нуждаемости каждой из сторон в жилом помещении, реальной возможности совместного пользования, суд полагает возможным передать в пользование ФИО3 изолированную жилую комнату __ площадью 15,4 кв. м, а также балкон, выход на который имеется из указанной комнаты, передать в пользование ФИО5 изолированную жилую комнату __ площадью 7,6 кв. м, места общего пользования в указанной квартире (подсобная площадь) передать в общее пользование ФИО3 и ФИО5.

Передача ФИО3 в пользование жилой комнаты площадью 15,4 кв. м, а также балкона, имеющего выход из названной комнаты, не может свидетельствовать о нарушении жилищных прав ФИО5, так как балкон не входит в состав жилого помещения, сама истец просила о передаче ей в пользование жилой комнаты площадью 7,6 кв. м, не имеющей выхода на балкон.

Наличие в квартире коридора, кухни, раздельного санузла, ванны свидетельствует о наличии реальной возможности совместного пользования сторонами спорной квартирой.

Иные доводы лиц, участвующих в деле, не влияют на установленные судом обстоятельства.

Таким образом, исковые требования ФИО5 подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194–199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать недействительным п. 4.5 договора купли-продажи квартиры __ по ... в г. Новосибирске, заключенного между ФИО3 и ФИО4, в части обязанности Ивановой Зои А. по снятию с регистрационного учета в срок до 05.08.2018г. включительно.

Установить следующий порядок пользования квартирой __ по ... в г. Новосибирске, согласно выкопировке из поэтажного плана, экспликации к поэтажному плану здания, составленным филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация» по Новосибирской области по состоянию на 05.10.2004г., ФИО3 и Ивановой Зоей А.: 

передать в пользование ФИО3 изолированную жилую комнату __ площадью 15,1 кв. м, балкон,

передать в пользование Ивановой Зои А. изолированную жилую комнату __ площадью 7,6 кв. м, 

места общего пользования в указанной квартире (подсобная площадь) передать в общее пользование ФИО3 и Ивановой Зое А...

В удовлетворении остальной части исковых требований – ОТКАЗАТЬ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Заельцовский районный суд г. Новосибирска в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции (г. Кемерово) через Заельцовский районный суд г. Новосибирска в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу, при условии, что лицами, участвующими в деле, и другими лицами, если их права и законные интересы нарушены решением, были исчерпаны иные установленные ГПК РФ способы обжалования решения до дня вступления его в законную силу.

Судья подпись Т.А. Пащенко

Решение изготовлено в окончательной форме 18.11.2019г. 

Подлинное решение находится в материалах гражданского дела __ Заельцовского районного суда г. Новосибирска.