Дело № 3а-5/2017

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Нижний Новгород 25 января 2017 года 

Нижегородский областной суд в составе судьи областного суда Кручинина М.А., 

при секретаре судебного заседания Ловыгиной Е.Н.,

с участием представителя административного истца Городецкого районного потребительского общества ФИО3, представителя заинтересованного лица администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области ФИО4, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Городецкого районного потребительского общества об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

Городецкое районное потребительское общество обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости в отношении пятнадцать земельных участков.

Определением судьи Нижегородского областного суда от 14.06.2016 года исковые требования были разъединены и по настоящему делу к производству суда приняты требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, а именно: 

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 43638 кв.м., в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.11.2013 года;

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 435 кв.м., в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.11.2013 года;

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 600 кв.м., в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.11.2013 года;

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 300 кв.м., в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.11.2013 года;

земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 360 кв.м., в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.11.2013 года;

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 724 кв.м., в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.11.2013 года;

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 8400 кв.м, в размере его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.11.2013 года;

земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 9020 кв.м., в размере его рыночной стоимостьи 

<

данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 01.11.2013 года. 

Также административный истец просит суд определить дату подачи заявления Городецкого районного потребительского общества 11 декабря 2015 года.

Указывает в административном исковом заявлении о том, что кадастровая стоимость данных земельных участков, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, была утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 01.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенны пунктов Нижегородской области». Размер утвержденной кадастровой стоимости земельных участков превышает размер их рыночной стоимости, который установлен отчетом об оценке от 02.06.2015 года №№, выполненным ООО «Приволжский центр судебных экспертиз», на который получено положительное экспертное заключение экспертного совета Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» от 23.10.2015 года №. 

Ввиду нарушения своих прав завышением кадастровой стоимости земельных участков, влекущем увеличение земельного налога, административный истец 11.12.2015 года обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Однако решением Комиссии от 23.12.2015 года № заявление Городецкого районного потребительского общества было отклонено. 

Ссылаясь на положения статей 65, 66 Земельного кодекса РФ, статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Городецкое районное потребительское общество считает, что увеличение кадастровой стоимости земельных участков влечет за собой значительное увеличение размера земельного налога, что существенно затрагивает интересы административного истца как налогоплательщика.

При рассмотрении дела в суде представитель административного истца Городецкого районного потребительского общества ФИО3 административное исковое заявление поддержала, просила требования удовлетворить. Сообщила суду, что, несмотря на то, что размер рыночной стоимости земельных участков, указанный в отчете об оценке, больше, чем размер рыночной стоимости, установленный экспертом, административный истец Городецкое районное потребительское общество согласно на то, чтобы размер кадастровой стоимости земельных участков был определен исходя из размера, установленного отчетом об оценке 02.06.2015 года №, составленного оценщиком ООО «Приволжский центр судебных экспертиз» ФИО6, а не на основании экспертного заключения, составленного экспертом ФИО5 Указала, что экспертом некорректно подобраны земельные участки-аналоги, не совпадающие с объектом оценки по категории и разрешенному использованию, площади; не учтено место расположения земельных участков относительно районных центров. 

Представитель заинтересованного лица администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области ФИО4 сообщила, что согласна с заявленными требованиями об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости исходя из размера рыночной стоимости, установленной оценщиком, а не экспертом. Согласилась с доводами представителя административного истца о том, что экспертом аналоги подобраны не корректно, что повлекло уменьшение рыночной стоимости по сравнению с рыночно стоимостью, установленной оценщиком ФИО6 Замечаний к отчету оценщика ФИО6 не имеется.

Другие лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, были извещены судом о месте и времени рассмотрения административного дела. Ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало. Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве и не являющееся преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Правительство Нижегородской области представило отзыв, в котором указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 года. Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 года № 39. Представило выписку из Приложения 1 к постановлению Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 года №863 в части установления кадастровой стоимости спорных земельных участков (т.1 л.д.169-182).

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представило в суд отзыв, в котором указывает, что учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. Указывает, что по данному административному делу Учреждение не является ни органом, утверждающим результаты определения кадастровой стоимости, ни государственным органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке. Таким образом, Учреждение не может являться ответчиком по данному делу. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя, с учетом позиции, отраженной в отзыве (т.1 л.д.194-199).

Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Нижегородской области в суд представлена информация относительно спорных земельных участков (т.1 л.д.200-207), а также кадастровые паспорта и кадастровые справки о кадастровой стоимости земельных участков (т.1 л.д.208-240).

От других лиц, участвующих в деле, отзывы на административное исковое заявление в суд не поступили. 

Заслушав объяснения представителя Городецкого районного потребительского общества ФИО3 и представителя заинтересованного лица администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области, обсудив доводы административного искового заявления, письменных позиций административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 2 статьи 3 КАС РФ защите в суде подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы. Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1); для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) (пункт 2); в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что Городецкое районное потребительское общество обладает на праве собственности объектами недвижимости:

земельным участком с кадастровым номером №, площадью 43638 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения существующей производственной базы, расположенным по адресу: 

<

адрес>

земельным участком с кадастровым номером №, площадью 724 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения существующих гаражей, расположенным по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>;

земельным участком с кадастровым номером №, площадью 8400 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной базы, расположенным по адресу: 

<

адрес> 

земельным участком с кадастровым номером №, площадью 9020 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующей приемозаготовительной базой, расположенным по адресу: 

<

адрес>.

Право собственности Городецкого районного потребительского общества подтверждается свидетельствами о регистрации права от 10.08.2005 года серия №, от 11.01.2005 года серия №, от 24.06.2005 года серия № и от 10.08.2005 года серия № (т.1л.д.39-42), а также кадастровыми паспортами земельных участков от 14 июля 2016 года №№ (т.1 л.д.208), от 12.07.2008 года №№ (т.1 л.д.223), от 12.07.2008 года №№ (т.1 л.д.227), от 12.07.2008 года №К№ (т.1 л.д.230). 

Кроме того, Городецкое районное потребительское общество обладает на праве бессрочного пользования следующими объектами недвижимости:

земельным участком с кадастровым номером №, площадью 435 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>; 

земельным участком с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>; 

земельным участком с кадастровым номером №, площадью 300 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующие строения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>; 

земельным участком с кадастровым номером №, площадью 360,00 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предприятие, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. 

Право постоянного (бессрочного) пользования подтверждается свидетельствами на право бессрочного пользования от 28.01.1993 года №, от 11.03.1993 года №, от 22.03.1993 года №, Государственным актом на право бессрочного пользования от 04.07.1994 года №№, (т.1 л.д.49-59), а также кадастровыми паспортами от 12.07.2008 года №№ (т.1л.д.215), от 12.07.2008 года №№ (т.1 л.д.217), от 12.07.2008 года №№ (т.1 л.д.219), от 12.07.2008 года №№ (т.1 л.д.221). 

Следовательно, Городецкое районное потребительское общество, права и обязанности которого как плательщика земельного налога затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, на основании которой определяется налоговая база по земельному налогу на принадлежащие ему земельные участки, является в силу положений статей 65, 66 Земельного кодекса РФ, ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков.

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 12 и 14 июля 2016 года актуальная кадастровая стоимость, определенная по состоянию на 01.11.2013 года, составила: земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей; земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей (т.1 л.д.211, 216, 218, 220, 222, 226, 236, 240).

Материалами дела подтверждается, что административный истец 11 декабря 2015 года обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков по основанию установления в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости по состоянию на 01 ноября 2013 года с предоставлением всех необходимых для этого документов. Указанное заявление Общества решением комиссии от 23.12.2015 года № было отклонено (т.1 л.д.151-153).

Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении административным истцом установленного статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п.9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Как следует из представленной ФГБУ «ФКП Росреестра» информации земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на государственный кадастровый учет 17.05.2004 года; земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 16.05.2007 года; земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 04.07.1994 года; земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 11.03.1993 года; земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 27.04.2006 года; земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 12.05.2004 года; земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 12.05.2004 года; земельный участок с кадастровым номером № поставлен на государственный кадастровый учет 05.04.2004 года.

Из письменной информации ФГБУ «ФКП Росреестра» также следует, что актуальная кадастровая стоимость указанных земельных участков утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области». Государственный кадастровый учет иных изменений качественных и (или) количественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости перечисленных объектов недвижимости, не проводился.

По делу установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, № были включены в перечень земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года №863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» (Приложение №1).

Так как спорные земельные участки являются ранее учтенными, их актуальная кадастровая стоимость утверждена постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 года № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» по состоянию на 01.11.2013 года, то применению подлежат положения ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и датой, по состоянию на которую может быть установлена кадастровая стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, является 01.11.2013 года. 

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, Городецкое районное потребительское общество представило в суд отчет об оценке оценщика ООО «Приволжский центр судебных экспертиз» ФИО6 от 02.06.2015 года №, в соответствии с которым:

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.11.2013 года составляет 20469000 (Двадцать миллионов четыреста шестьдесят девять тысяч) рублей; 

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.11.2013 года составляет 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей; 

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.11.2013 года составляет 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей;

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей;

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.11.2013 года составляет 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей;

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.11.2013 года составляет 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей;

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.11.2013 года составляет 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей;рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.11.2013 года составляет 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей (т.1 л.д.60-134).

Также представлено в суд положительное экспертное заключение Ассоциации «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» от 23.10.2015 года №, из которого следует, что экспертируемый отчет соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов и стандартов Ассоциации СРО «НКСО»; выбор оценщиком методов оценки в рамках сравнительного подхода обоснован, отказ от применения затратного и доходного методов обоснован. Расчеты стоимости объекта оценки соответствуют описанным в Отчете методам и приведены в Отчете в полном объеме и позволяют проверить полученный результат, расчет выполнен без ошибок и пропусков. Допущения, использованные оценщиком в Отчете, обоснованы. Вся использованная в расчетах рыночная информация указана в Отчете, имеет ссылки на источник и/или содержится в Приложении к Отчету. В Отчете не выявлены технические ошибки, допущенные оценщиком при составлении Отчета, приводящие к нарушению требований законодательства Российской Федерации (т.1 л.д.135-145).

Кроме того, на основании ходатайства заинтересованного лица администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по настоящему делу была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №, №, проведение которой поручено судом эксперту ООО «Компания «Оценочный стандарт» ФИО5 (т.2 л.д.86-90).

Согласно «Отчету № об оценке объектов недвижимости – 4 земельных участка, расположенных по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.11.2013 года», составленному экспертом ООО «Компания «Оценочный стандарт» ФИО5 10.10.2016 года, рыночная стоимость объектов недвижимости составляет: земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей, земельного участка с кадастровым номером № – 

<

данные изъяты> рублей (т.2 л.д.99-204).

Таким образом, рыночная стоимость земельных участков, определенная экспертом ФИО5, установлена в размере, меньшем, чем рыночная стоимость, установленная оценщиком ФИО6 

На основании части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Согласно положений статьи 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств (часть 1), никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (часть 2), суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности (часть 3).

Согласно части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта (комиссии экспертов) не является для суда обязательным и оценивается судом по правилам, установленным статьей 84 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением эксперта (комиссии экспертов) должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Оценив составленный экспертом ФИО5 Отчет об оценке от 10.10.2016 года № (должно быть составлено «Заключение эксперта»), суд не может принять его за основу определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, № в размере их рыночной стоимости.

Суд полагает, что экспертом ФИО5 подобраны объекты-аналоги, в значительной степени по своим характеристикам отличающиеся от объектов оценки по ценообразующим факторам, что в итоге привело к необходимости применения большого количества поправок и корректирующих коэффициентов.

Так, объекты оценки находятся у административного истца Городецкого районного потребительского общества на праве собственности. Вместе с тем, три из четырех подобранных объектов-аналогов находятся у владельцев на праве аренды, что повлекло необходимость применения поправочных коэффициентов.

Все земельные участки – объекты оценки расположены в районном центре – городе Городце Нижегородской области. Отобранные в качестве объектов-аналогов земельные участки находятся вне пределов районного центра (

<

адрес> и 

<

адрес>). Поправка на месторасположение внутри района к земельным участкам, расположенным в 

<

адрес> не применялась. При этом в самом же отчете (должно было быть представлено экспертное заключение) эксперт (указано оценщик) ФИО5 указал на существенную зависимость цены от положение объекта недвижимости внутри района.

Суд также отмечает, что при анализе рынка земельных участков и определении групп исходя из уровня экономического развития районов эксперт (указано – оценщик) руководствовался информацией, опубликованной в журнале «Вопросы оценки» №4 за 2006 год. Вместе с тем, экспертиза назначена для определения рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 01.11.2013 года (л.д.134, ссылка 17). При этом экспертом не обоснована возможность применения информации 2006 года.

Объекты экспертного исследования – земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, принадлежащие организации потребительской кооперации, имеют разрешенное использование: для размещения существующих гаражей, для размещения существующей производственной базы, под существующей приемозаготовительной базой, для производственной базы. Вместе с тем, в объявлениях о продаже двух объектов – аналогов (аналоги 1 и 2) указано, что продаются земли промышленного назначения. Экспертом не обоснована возможность применения данных аналогов (земли промышленного назначения) для определения рыночной стоимости объектов оценки и отсутствие необходимости применения при этом поправок.

Вызывает сомнение обоснованность и целесообразность отбора (применения) для установления рыночной стоимости земельного участка площадью 724 кв.м. объекта - аналога №2 площадью 130000 кв.м. (в том числе и с учетом последующего применения поправки на площадь). 

Кроме того, как об этом указано выше, представленный в суд документ исполнен в виде отчета об оценке, а не заключения эксперта, в тексте Отчета ФИО5 именует себя оценщиком. 

Согласно статье 25 Федерального закона от 31.05.2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», положения которой распространяются на судебно-экспертную деятельность лиц, не являющихся государственными экспертами (статья 41 Закона) на основании проведенных исследований с учетом их результатов эксперт от своего имени или комиссия экспертов дают письменное заключение и подписывают его. Таким образом, представленный документ по форме не соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Как указано выше, представитель административного истца Городецкого районного потребительского общества ФИО3 и представитель заинтересованного лица администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области ФИО4 также полагали, что отчет об оценке, составленный экспертом ФИО5, не должен быть использован при определении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Оценив представленный в суд отчет об оценке оценщика ООО «Приволжский центр судебных экспертиз» ФИО6 от 02.06.2015 года №, суд приходит к следующему. 

Согласно отчету об оценке земельных участков от 02.06.2015 года №, составленному оценщиком ООО «Приволжский центр судебных экспертиз» ФИО6, рыночная стоимость объектов оценки определялась оценщиком с учетом требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, в том числе: Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №297; Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №298; Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года №299; Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года №611, а также Стандартов и правил оценочной деятельности Ассоциации СРО «НКСО».

При рассмотрении данного дела суд учитывает, что оценщиком ФИО6 в составленном отчете обозначены допущения и ограничения, примененные при оценке, приведены использованные документы. Из задания на оценку следует, что целью оценки являлось определение рыночной стоимости объектов оценки для установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Оценщиком дано описание объектов оценки, в том числе их качественные и количественные характеристики, учитывающие текущее использование, местоположение земельных участков, их площадь, зарегистрированное право, разрешенное использование, состояние земельных участков, транспортную доступность, наличие инженерных коммуникаций (т.1 л.д.66-86). В суд административным истцом представлена справка об инженерных коммуникациях, имевшихся на оцениваемых земельных участках по состоянию на 01.11.2013 года (т.2 л.д.3-4). Суд отмечает, что сведения о коммуникациях, указанные в отчете об оценке, составленном оценщиком ФИО6, соответствуют сведениям об инженерных коммуникациях, содержащихся в дополнительно представленной в суд справке.

С целью установления рыночной стоимости земельных участков оценщиком в отчете указаны тенденции отечественного рынка земельных участков, дан анализ рынка земли в Нижегородской области и в 

<

адрес> Нижегородской области со ссылкой на источники информации. Анализ рынка в соответствии с пунктом 11 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014г №, приведен за период, предшествующий дате оценки (т.1 л.д.86-92).

Определен сегмент рынка, к которому относятся спорные земельные участки – незастроенные земельные участки, категория земель: земли населенных пунктов, назначение земельных участков: для строительства производственно-складских объектов, расположенные в районах Нижегородской области, относящееся к группе «Выше среднего» по степени социально-экономического развития, на расстоянии 30-70 км от областного центра (т.1 л.д.93).

В рамках анализа рынка земельных участков в отчете приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которому могут быть отнесены объекты оценки (т.1 л.д.93-96). При этом анализ фактических данных произведен корректно в соответствии с подпунктом «в» пункта 11 ФСО-7. 

Определены факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки и существенно влияющие на их рыночную стоимость, к которым оценщиком отнесены: местоположение, характеристика участка, наличие инженерных коммуникаций, имущественные права, категория земель, разрешенное использование, транспортная доступность. Определен вес каждого фактора (т.1 л.д.96 оборот - 98).

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков выполнен оценщиком в соответствии с пунктом 20 ФСО №7 «Оценка недвижимости». Признано, что наилучшим использованием земельных участков является их фактическое использование – для размещения производственно-складских объектов (т.1 л.д.98 оборот - 99).

Оценка земельных участков проведена с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке. При этом оценщиком указаны мотивы целесообразности использования сравнительного подхода и отсутствия оснований для использования доходного и затратного подходов.

Из отчета следует, что для выбора объектов-аналогов оценщиком был изучен рынок предложений земельных участков в 

<

адрес> Нижегородской области и других районах Нижегородской области, сопоставимых по уровню социально-экономического развития и деловой активности. Оценщиком указаны общие правила отбора аналогов для расчетов и обоснование их выбора. Исходя из принципа достаточности подобрано пять объектов-аналогов, сведения о которых приведены в отчете (т.1 л.д.104, таблица №7). В таблице приведены ссылки на источники информации о предложении продажи земельных участков, дано описание объектов-аналогов с указанием даты публикации предложения. 

При использовании сравнительного подхода оценщик обосновал условия подбора пяти объектов-аналогов, применение вносимых корректировок и поправок. Судом учтено, что для сравнения оценщиком выбраны земельные участки-аналоги, сопоставимые с оцениваемыми по основным ценообразующим факторам по состоянию на дату оценки. Применялись корректирующие коэффициенты: на уторговывание – на основании Справочника корректировок для оценки стоимости земельных участков, ООО «РусБизнесПрайсИнформ», Нижний Новгород, 2012 года; на местоположение – на основании Справочника оценщика недвижимости, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, т.3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», Нижний Новгород, 2014 года; на наличие/отсутствие коммуникаций – на основании сведений, опубликованных на сайте Центра экономического анализа и экспертизы http://www.ceae.ru/ocenka-zemel-uchastkov.htm.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

К отчету приложены копии материалов распечаток, используемых оценщиком при составлении отчета.

Требования к содержанию отчета об оценке, содержащиеся в ФСО №3, суд признает соответствующими. Отчет содержит, в том числе необходимую информацию относительно заказчика и исполнителя работ по оценке, информацию относительно самого объекта оценки, процесса оценки и примененных подходов к оценке. Оценщик изложил в отчете использованные допущения и ограничения, обосновал выводы. В отчете об оценке присутствуют ссылки на источники как в разделе «Анализ рынка», так и в разделе «Описание процесса определения рыночной стоимости в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов». Интернет-сайты, которые использовал оценщик в отчете, обеспечены свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки, что позволяет проверить правильность сделанных оценщиком выводов. Информацию о названии материалов и дате публикации можно получить непосредственно с сайтов, указанных в сносках по тексту отчета об оценке. Приложение к Отчету содержит принскрины используемых объявлений.

Информация, которая должна быть приведена в отчете об оценке согласно ФСО №7, в отчете содержится.

Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости объектов оценки приведены в таблице 16 Отчета (т.1 л.д.109).

Оценщик ФИО6 отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам, является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», имеет соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, страхование гражданской ответственности (т.1 л.д.64, 111).

Сведений о том, что оценщик ФИО6 является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица – заказчика Нижегородского областного потребительского общества, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве, а также сведений об иных обстоятельствах, перечисленных в статье 16 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ограничивающих возможность проведения оценки, в отношении оценщика ФИО6 и ООО «Приволжский центр судебных экспертиз», с которой оценщик ФИО6 заключила трудовой договор, у суда не имеется.

Согласно положительному экспертному заключению от 23.10.2015 года №, составленному экспертами Ассоциации «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» ФИО7 и ФИО8, отчет об оценке земельных участков от 02.06.2015 года №, составленный оценщиком ООО «Приволжский центр судебных экспертиз» ФИО6, соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. В рамках проведения экспертизы отчета не выявлено существенных замечаний и ошибок в методических основах проведения расчета в рамках используемого метода сравнительного подхода. Расчеты стоимости объектов оценки соответствуют описанным в отчете методическим основам, приведены в отчете в полном объеме и позволяют проверить полученный результат. Расчет выполнен без ошибок и пропусков, которые могли бы существенно повлиять на полученный результат оценки рыночной стоимости объектов оценки. Вся использованная в расчетах рыночная информация указана в Отчете, имеет ссылки на источник и содержится в Приложении к Отчету. Экспертами были проанализированы альтернативные источники информации, которые находятся в открытом доступе, проверены дополнительные расчеты с использованием данных из альтернативных источников рыночной информации по рынку объектов оценки. Для определения диапазона рыночных цен на объекты, максимально сопоставимые с объектами оценки, была использована дополнительная рыночная информация. Проведенный экспертами анализ и расчеты показали, что рыночная стоимость объектов оценки, определенная оценщиком, находится в диапазоне доверительного интервала (от 

<

данные изъяты> до 

<

данные изъяты> руб./кв.м.), рассчитанного на основе анализа дополнительных альтернативных источников информации, и подтвердил достоверность и достаточность рыночной информации, используемой в отчете, а, следовательно, и полученный оценщиком результат (т.1 л.д.135-145).

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке от 02.06.2015 года № оценщика ООО «Приволжский центр судебных экспертиз» ФИО6, а также положительному экспертному заключению экспертов Саморегулируемой организации оценщиков «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» от 23.10.2015 года № у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных земельных участков, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы в порядке статей 62, 63, 247 КАС РФ, не представлено и в материалах дела не имеется.

Суд полагает, что не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных Нижегородским областным потребительским обществом требований доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной законодательством, поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объектов недвижимости – земельных участков их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость (статьи 24.18, 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость земельных участков устанавливается равной этой рыночной стоимости (статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований и доводы Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» о том, что Учреждение определяет кадастровую стоимость лишь вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик. По настоящему делу, рассмотренному в порядке главы 25 КАС РФ, административными ответчиками в отношении требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, № в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2013 года выступают Правительство Нижегородской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в резолютивной части решения должна быть указана дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи Нижегородским областным союзом потребительских обществ заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков, которая соответствует дате обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, то есть 11 декабря 2015 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

административное исковое заявление Городецкого районного потребительского общества по настоящему делу удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 43638 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения существующей производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.11.2013 года, равной его рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 435 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, по состоянию на 01.11.2013 года, равной его рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной базы, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, по состоянию на 01.11.2013 года, равной его рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровый номер №, площадью 300 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующие строения, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, по состоянию на 01.11.2013 года, равной его рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровый номер №, площадью 360,00 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предприятие, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, по состоянию на 01.11.2013 года, равной его рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровый номер №, площадью 724 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения существующих гаражей, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, по состоянию на 01.11.2013 года, равной его рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> (Двести 

<

данные изъяты>) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровый номер №, площадью 8400 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для производственной базы, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.11.2013 года, равной его рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка кадастровый номер №, площадью 9020 кв.м., категория: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под существующей приемозаготовительной базой, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.11.2013 года, равной его рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей. 

Датой подачи Городецким районным потребительским обществом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанных земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, №, №, №, №, № считать 11 декабря 2015 года.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья областного суда М.А. Кручинин

В окончательной форме решение суда изготовлено 27 января 2017 года.

Судья областного суда М.А. Кручинин